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La fin du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard pour les LMNP (locations meublées non professionnelles) depuis le 1er janvier 2023 a été acté avec l’adoption de la loi de finances pour 2023. Pas de panique : louer en meublé avec le statut LMNP reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité immobilière. Le LMNP classique est-il un dispositif aussi intéressant que la loi Censi-Bouvard, et qui y est éligible ? Les réponses dans notre article !

Les LMNP sont-ils éligibles au Censi-Bouvard ?

La question d'investir dans le LMNP classique ou dans le Censi-Bouvard ne se pose plus, puisque le Censi-Bouvard n’a pas été prolongé dans la loi de finances 2023. Les LMNP (loueurs en meublé non professionnels) étaient éligibles au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard jusqu’au 31/12/2022.

Après cette date, le LMNP est toujours d’actualité, vous pouvez donc créer une activité de location meublée LMNP sans le Censi-Bouvard.

Les loueurs en meublé non professionnels (statut LMNP) pouvaient bénéficier d'une importante réduction d'impôt sur le revenu avec la loi Censi Bouvard en réalisant un investissement dans une résidence services. Il était réservé aux personnes physiques domiciliées en France et limité à certains investissements immobiliers : les logements neufs, les logements en l'état futur d'achèvement (VEFA) et les logements construits il y a plus de 15 ans et réhabilités. Le Censi-Bouvard permettait également au contribuable de profiter de la récupération de la TVA supportée lors de l’acquisition à condition de conserver le logement pendant au moins 20 ans.

Comment défiscaliser en LMNP Censi Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard pour LMNP (loueur en meublé non professionnel) a pris fin en 2022. Pour ceux qui ont investi avant le 31 décembre 2022, voici les principaux avantages fiscaux du Censi-Bouvard.

La réduction d’impôt

L’investisseur qui a investi en Censi-Bouvard bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d'investissement par an. Le contribuable a pu acquérir plusieurs logements, au titre d'une même année d'imposition, le plafond restant fixé à 300 000 €.

La réduction d'impôt sur les revenus est répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième de son montant chaque année. Ainsi, pour un logement acheté 300 000 euros, la réduction d’impôt sera de 33 000 € ( 11 % x 300 000) étalé sur 9 ans soit 3 666 € par an à retrancher de ses impôts.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Déchéance de l’avantage fiscal

En cas de rupture de l'engagement de location ou de vente du logement, la réduction d'impôt sur les revenus pratiquée fait l'objet d'une reprise l'année de la rupture de l'engagement. Autrement dit l’impôt sur le revenu de l’année en question sera majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine.

La récupération de la TVA

La TVA versée lors de l'achat du bien immobilier est récupérable à condition de conserver le logement pendant au moins 20 ans. En cas de vente avant l'échéance des 20 ans, l’investisseur locatif doit rembourser la TVA au prorata des années restantes à moins que son acquéreur poursuive le bail commercial avec l'exploitant de la résidence.

Bon à savoir :
Si l’investissement réalisé était supérieur à un montant de 300 000 €, la valeur du bien LMNP au-delà de 300 000 € peut être amortie en optant pour le régime réel d’imposition .

Loi Censi Bouvard : qui était éligible ?

Le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard était réservé aux personnes physiques domiciliés en France qui investissaient dans l’un des biens immobiliers locatifs suivants :

  • un logement neuf,
  • un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA),
  • un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait ou a fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Attention, pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, l’investissement immobilier ne devait pas être réalisé par l’intermédiaire d’une société ou faire l’objet d’un démembrement.

Le logement acquis devait être destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP). Ceux qui étaient LMP (Loueur Meublé Professionnel) au moment de l'acquisition du logement étaient exclus de la réduction d’impôt Censi Bouvard.

Par ailleurs l’acquisition devait être réalisée avant le 31 décembre 2022, étant précisé que la date d’acquisition du logement s’entendait de la date de signature de l’acte authentique chez le notaire.

A noter : Les avantages du Censi-Bouvard ne sont pas remis en cause si le LMNP devient LMP au cours de la période d'engagement de location.

Dans quelles résidences-services investir en Censi Bouvard ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt le logement devait impérativement être situé dans :

  • un établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou des personnes adultes handicapées,
  • un établissement de santé délivrant des soins de longue durée,
  • une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » (il s’agit d’une résidence proposant des services d’assistance aux personnes âgées ou handicapées qui ont besoin d’une aide personnelle, par exemple une aide pour se déplacer),
  • un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées,
  • une résidence avec services pour étudiants. La résidence doit fournir au moins trois des services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle. De plus, la résidence doit être occupée par au moins 70 % d'étudiants inscrits dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur.

Depuis le 1er janvier 2017, l’investissement dans une résidence de tourisme classée n’ouvrait plus droit à la réduction d’impôt.

Défiscalisation Pinel : compatible avec le LMNP ?

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière possibles, le Pinel est bien connu des investisseurs immobiliers. Aujourd'hui, on ne peut pas cumuler le Pinel et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) sur un même logement.

LMNP Censi Bouvard : quel engagement de location ?

Le propriétaire-bailleur qui a investi en Censi Bouvard a pris l’engagement de louer le logement en meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence dans lequel se trouve ce logement. La location a dû prendre effet dans le mois qui a suivi son achèvement ou son acquisition si elle était postérieure. La durée de neuf ans court à compter de la prise d'effet du bail initial.

En cas de changement d'exploitant pendant la période couverte par l'engagement, le logement meublé doit, sauf exceptions, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois.

Quel avantage fiscal pour le LMNP amortissable ?

Pour les investisseurs dans l'immobilier locatif qui n'ont pas eu la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022, sachez que choisir de louer en meublé LMNP classique est un bon moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans engagement. Le statut LMNP est un dispositif d'optimisation fiscale très avantageux.

En faisant le choix de l'imposition au régime réel plutôt qu’au micro-BIC, la plupart des LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ne payent aucun impôt sur leurs revenus de location meublée annuels. Utilisez notre simulateur pour comparer votre imposition de loueur en meublé au micro-BIC ou au réel :

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Le propriétaire-bailleur peut en effet amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux et également déduire toutes ses charges, notamment les frais d’acquisition, avec à la clé la possibilité de ne pas payer d’impôts pendant une dizaine d’années. Défiscaliser grâce au meublé reste donc une belle opportunité pour les investisseurs en immobilier !

Le LMNP amortissable, un dispositif sûr et flexible

En choisissant un appartement meublé ou une maison indépendante, vous augmentez vos chances d'attirer une large clientèle de locataires à la recherche d'un logement unique. Contrairement à l’investissement Censi-Bouvard, vous n'êtes plus lié à un type de clientèle particulier (meublé pour étudiant, résidences sénior) et gagnez en flexibilité pour choisir votre contrat locatif meublé. Vos chances de louer plus cher votre logement meublé sont également plus élevées.

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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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