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Jusqu'au 31 décembre 2022, les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu avec le dispositif Censi Bouvard en réalisant un investissement dans une résidence services. Quelles sont les personnes et les opérations concernées ? Dans quelles résidences services peuvent-ils investir? Quel engagement prendre pour bénéficier de la réduction d’impôts et de la récupération de TVA ? Voici nos réponses à toutes ces questions.

Et pour ceux qui n’auraient pas la possibilité d’investir avant le 31 décembre 2022, pas de panique : choisir de louer en meublé reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité.

Dispositif Censi Bouvard : quelles sont les personnes et les opérations éligibles ?

Le dispositif Censi Bouvard est réservé aux personnes physiques domiciliés en France qui investissent dans l’un des logements suivants :

  • un logement neuf,
  • un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA),
  • un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait ou a fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Attention, pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement ne doit pas être réalisé par l’intermédiaire d’une société ou faire l’objet d’un démembrement.

Le logement acquis doit être destiné à la location meublée non professionnelle (LMNP). Ceux qui sont LMP au moment de l'acquisition du logement sont exclus de la réduction d’impôt Censi Bouvard. En revanche, les avantages du Censi-Bouvard ne seront pas remis en cause si le LMNP devient LMP au cours de la période d'engagement de location.

Par ailleurs l’acquisition doit être réalisée avant le 31 décembre 2022, étant précisé que la date d’acquisition du logement s’entend de la date de signature de l’acte authentique chez le notaire.

Dans quelles résidences services investir en Censi Bouvard ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt le logement doit impérativement être situé dans :

  • un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des personnes adultes handicapées,
  • un établissement de santé délivrant des soins de longue durée,
  • une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » (il s’agit d’une résidence proposant des services d’assistance aux personnes âgées ou handicapées qui ont besoin d’une aide personnelle, par exemple une aide pour se déplacer),
  • un ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées,
  • une résidence avec services pour étudiants. La résidence doit fournir au moins trois des services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non personnalisée, de la clientèle. De plus, la résidence doit être occupée par au moins 70 % d'étudiants inscrits dans un établissement d'enseignement secondaire ou supérieur.

Depuis le 1er janvier 2017, l’investissement dans une résidence de tourisme classée n’ouvre plus droit à la réduction d’impôt.

Engagement de location en LMNP Censi Bouvard

L’investisseur doit prendre l’engagement de louer le logement en meublé pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence dans lequel se trouve ce logement. La location doit prendre effet dans le mois qui suit son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure. La durée de neuf ans court à compter de la prise d'effet du bail initial.

En cas de changement d'exploitant pendant la période couverte par l'engagement, le logement doit, sauf exceptions, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois.

Les avantages fiscaux du Censi Bouvard : réduction d’impôt et récupération de TVA

La réduction d’impôt

L’investisseur qui remplit toutes les conditions indiquées ci-dessus bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans, limitée à 300 000 euros d'investissement par an. Le contribuable peut acquérir plusieurs logements, au titre d'une même année d'imposition, le plafond restant fixé à 300 000 €.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième de son montant chaque année. Ainsi, pour un logement acheté 300 000 euros, la réduction d’impôt sera de 33 000 € ( 11 % x 300 000) étalé sur 9 ans soit 3 666 € par an à retrancher de ses impôts.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Déchéance de l’avantage fiscal :
En cas de rupture de l'engagement de location ou de vente du logement, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise l'année de la rupture de l'engagement. Autrement dit l’impôt sur le revenu de l’année en question sera majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue depuis l’origine.

La récupération de la TVA

La TVA versée lors de l'achat est récupérable à condition de conserver le logement pendant au moins 20 ans. En cas de vente avant l'échéance des 20 ans, l’investisseur doit rembourser la TVA au prorata des années restantes à moins que son acquéreur poursuive le bail commercial avec l'exploitant de la résidence.

Bon à savoir :
Si l’investissement est supérieur à 300 000 €, la valeur du logement au-delà de 300 000 € pourra être amortie en optant pour le régime réel d’imposition LMNP.

Optimiser sa fiscalité en LMNP

Pour ceux qui n’auraient pas la possibilité d’investir en Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022, sachez que choisir de louer en meublé reste un excellent moyen d’optimiser sa fiscalité, en investissant dans tout type de logement et sans engagement.

En effet, en optant pour le régime réel BIC, l’investisseur peut amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux et également déduire toutes ses charges, notamment les frais d’acquisition, avec à la clé la possibilité de ne pas payer d’impôts pendant une dizaine d’année.

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Article rédigé par Thibault Goullioud

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