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Vous êtes à la recherche de l’investissement immobilier le plus rentable et sûr possible ? La LMNP (location meublée non professionnelle) pourrait répondre à vos attentes. Découvrez dans cet article les caractéristiques juridiques et fiscales de la LMNP pour investir en toute sérénité !

Qu'est-ce que l'investissement LMNP ?

Le LMNP, acronyme de « Loueur en Meublé Non Professionnel », est un statut juridique très apprécié des investisseurs en immobilier ancien ou neuf. En plus de permettre une grande flexibilité dans la gestion de l’activité locative, le LMNP offre de nombreux avantages fiscaux au propriétaire-bailleur.

Les avantages d’investir en LMNP

L'investissement locatif en meublé non professionnel est un dispositif de défiscalisation sûr et stable depuis de nombreuses années. On peut résumer ses avantages en deux mots : rentabilité et flexibilité !

Le LMNP comme outil de défiscalisation

La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) vous permet tout d’abord de déduire un grand nombre de charges (achat de fournitures, charges de copropriété, factures d’énergie..) et d’amortissements (du bien, des travaux et du mobilier) de vos recettes issues de la location meublée non professionnelle.

Le dispositif de défiscalisation LMNP est donc idéal si vous projetez d’entreprendre des travaux de rénovation ou d’aménagement du bien avant de le louer ! Cette possibilité permet à la plupart des LMNP de ne payer aucun impôt sur leurs revenus meublés pendant de nombreuses années. C’est pour cette raison que la location meublée non professionnelle figure dans la liste des meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière existants !

Bon à savoir :
Les charges et amortissements déductibles ne sont valables que dans le cadre du LMNP au régime réel. Si vous optez pour le micro-BIC lors de votre immatriculation, l’administration fiscale diminuera de vos recettes annuelles (loyers et autres recettes) un abattement forfaitaire de 50 %. Attention, vous ne pourrez rien déduire de plus !

La flexibilité de la location meublée non professionnelle

Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il suffit de s’immatriculer sur le site de l’INPI dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité (anciennement formulaire p0i en nom propre ou anciennement FCM dans le cas d’une indivision). Cette formalité très simple vous permet d’obtenir votre numéro SIRET.

Pour conserver ce statut, la règle est simple :
Vos recettes ne doivent pas dépasser le plafond de 23 000 €/an et/ou rester inférieures ou égales à vos autres revenus d’activité. A contrario, vous deviendrez LMP (loueur en meublé professionnel).

En LMNP ancien, vous pouvez revendre votre bien immobilier quand vous le souhaitez, contrairement à l’investissement en résidence service. En effet, vous n’êtes pas lié à un exploitant et restez libre de changer de type de locataire en fonction de vos besoins. Vous pourrez par exemple conclure un bail mobilité de 10 mois avec un salarié expatrié, puis louer le logement en meublé touristique pendant l’été.

Qui peut investir en LMNP ?

Vous pouvez vous constituer un patrimoine en LMNP par le biais de structures juridiques diverses : si vous investissez seul, vous serez immatriculé comme LMNP en entreprise individuelle propre ou en EIRL (Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée).
En couple ou à plusieurs, vous pourrez investir sous la forme d’une SARL de famille, d’une SCI ou encore en indivision. Toutes ces formes juridiques comportent des spécificités juridiques et des niveaux d’imposition à connaître avant de se lancer.

Est-ce rentable d'investir en LMNP ?

La rentabilité est le critère déterminant de la réussite de votre investissement meublé. Elle dépend bien évidemment de la localisation du bien et des caractéristiques du logement. On peut l’estimer grâce au calcul de la « rentabilité nette nette ».

Comment savoir si votre LMNP est rentable ?

Pour estimer la rentabilité d’un bien immobilier, qu’il soit meublé ou vide, calculez sa rentabilité « nette nette ». La formule est la suivante :

(Loyers annuels – Impôts – Charges) / (Prix d’achat du bien + Frais de Notaire + Commission d’agence+ montant des travaux) x 100

Le résultat vous donnera la rentabilité en pourcentage.

La rentabilité de votre bien dépend de nombreux facteurs : sa localisation, le prêt avec ou sans apport négocié avec votre banque pour l'acheter, l'état du bien et le coût des travaux à entreprendre...

Le montant de l’impôt sur vos revenus de location meublée dépend quant à lui du choix de votre régime fiscal. Utilisez gratuitement notre simulateur pour estimer vos impôts LMNP avec le régime fiscal du micro-BIC ou du réel :

Simuler gratuitement l'économie d'impôt

Il faut ensuite comparer la rentabilité obtenue aux rentabilités promises par d’autres types d’investissement (location vide, investissements financiers etc.), avant de vous décider à constituer un patrimoine en LMNP !

Comment investir en LMNP comme résidence principale ?

Pour bénéficier des avantages de la location meublée, vous n’êtes pas obligé de louer un logement indépendant. Vous pouvez tout à fait louer une partie de votre résidence principale (par exemple une chambre). Vous serez sous certaines conditions exonéré d’impôt : il faut que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier ; de plus, le prix du loyer doit être raisonnable.

Vous pouvez également louer une partie dans votre résidence principale en tant que meublé de tourisme : vous serez alors imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et exonéré d'impôt seulement si vos revenus ne dépassent pas 760 € par an.

Investissement en location meublée ou vide?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et hésitez entre la location vide et la location meublée avec le statut LMNP ? Voyons les inconvénients et avantages du LMNP par rapport à la location vide !

L’investissement en location vide

Un propriétaire-bailleur peut investir en location vide à travers plusieurs dispositifs : Les plus connus sont le Pinel (Ou Pinel +) et le Denormandie. Rappelons ici la fin du dispositif Censi-Bouvard pour investir en résidence-service, qui n’a pas été reconduit pour 2023.
Le Pinel comprend un engagement locatif initial de 6 ou 9 ans, renouvelable pour 3 ans. La loi prévoit également des plafonds de loyers pour les appartements loués ainsi qu’une localisation dans des zones restreintes. Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement peuvent bénéficier du Pinel,  ainsi que les logements anciens avec des travaux de rénovation d’un montant représentant 25 % du coût total. Le logement devra en outre constituer la résidence principale du locataire.

Le Pinel propose un avantage fiscal croissant qui peut aller jusqu’à un taux de 14% du prix d’achat pour un engagement sur 12 ans (à partir de 2024). A noter que le dispositif Pinel Plus permet un avantage fiscal plus avantageux (jusqu’à 21 % sur 12 ans), à la condition de louer un bien immobilier à performance énergétique élevée et présentant un niveau de confort supérieur, ou situé dans un quartier prioritaire de la ville.
Les revenus issus du Pinel sont par ailleurs déclarés soit au régime du micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, soit au réel, avec une déduction possible de certaines charges.

L’investissement en location meublée non professionnelle

L’investissement en location meublée répond à des règles fiscales bien différentes de celles de la location nue. En effet, en location meublée non professionnelle, vous serez soumis à l’imposition dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non pas du régime foncier.
Vous avez le choix entre le régime micro-Bic qui permet un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 30 à 51% dans le cas d’un meublé de tourisme, selon son éventuel classement et sa localisation) ou le régime réel qui permet la déduction des charges et amortissements de vos recettes. Notons que le réel simplifié est généralement le régime fiscal le plus avantageux en LMNP car il permet de faire d’importantes économies d’impôts (voire de ne payer aucun impôt pendant une dizaine d’années!)
Par ailleurs, le LMNP offre une grande flexibilité locative aux investisseurs : la durée des baux de location est inférieure à celle des locations vides (contrat d’1 an renouvelable en location meublée « résidence principale » contre 3 ans en location vide). Vous pouvez en outre récupérer votre appartement ou maison chaque année avec un préavis de 3 mois, beaucoup plus court que les 6 mois prévus en location nue. Le LMNP est accessible aux locations longues ou saisonnières de logements indépendants ; vous pouvez également opter pendant l’année scolaire pour la location d’une chambre chez vous à un étudiant par exemple, et la récupérer à l’issue du bail.

Bon à savoir :
Il faut noter que les locations touristiques sont soumises à une réglementation stricte pour limiter leur développement dans des zones tendues: le propriétaire-bailleur doit déclarer le logement en mairie, voire demander une autorisation de changement d’usage dans certains villes. Il faut donc se renseigner sur le cadre légal avant d’investir !

Quel est l’investissement locatif le plus avantageux ?

L’investissement en LMNP, bien qu’il permette d’optimiser sa fiscalité immobilière, n’est pas considéré comme une niche fiscale. Il n’est donc pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 euros par an, au contraire du dispositif Pinel.
Les loyers du meublé sont souvent bien supérieurs à ceux perçus en location vide ; il faut toutefois noter que les charges sont également plus importantes. En LMNP, vous êtes en outre assujetti à des prélèvements sociaux qui correspondent à la CSG, CRDS, et au prélèvement de solidarité, pour un total de 17,2 %.
En conclusion, le LMNP offre des avantages généralement plus importants que la location vide, à condition de choisir le régime du réel simplifié pour déduire les charges et amortissements, et ainsi réduire le montant de votre impôt.

Investir en LMNP : neuf ou ancien ?

La location meublée non professionnelle offre la possibilité d’investir dans des logements neufs ou anciens. Quels sont les avantages et inconvénients de chaque investissement ?

Investir en LMNP neuf : l’avantage des résidences services

Les résidences de services sont des ensembles d’habitations meublées dotées de services para hôteliers. Elles sont destinées à un public particulier : seniors, locataires étudiants ou encore tourisme d’affaires. Le cadre juridique de la résidence-service est strict : l’investisseur doit signer un bail commercial (en général de 9 ans minimum renouvelable) avec un exploitant qui va gérer le logement.
L’investissement en logements neufs (ou en VEFA) dans une résidence-service est un outil de défiscalisation apprécié des investisseurs en immobilier.

En effet, il est possible de récupérer la TVA au taux de 20% sur le prix d’acquisition du bien si la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers listés ici :

  • Le petit-déjeuner
  • Le nettoyage des logements
  • La fourniture de linge de maison
  • L’accueil

Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez la possibilité d’opter, comme en LMNP ancien, pour le régime fiscal du micro-BIC ou pour le réel, qui vous permet de déduire les charges et les amortissements.

Bon à savoir :
Jusqu’à la fin 2022, le dispositif Censi-Bouvard permettait à l’investisseur LMNP en résidence-service de bénéficier d’une réduction d’impôt qui pouvait atteindre 11 % du prix d’achat du logement. La loi de finances pour 2023 n’a pas prolongé ce dispositif, il n’est donc plus possible d’en bénéficier !

Quels sont les inconvénients d’investir dans une résidence gérée ?

La réussite de l’investissement en résidence-service dépend grandement de la localisation de la résidence-service et la qualité de l’exploitant. Avant de s’engager, il faut s’assurer de la capacité de l’exploitant à maximiser le taux d’occupation du logement. Étant donné que vous êtes lié à l’exploitant par un bail très long, il faut faire le bon choix dès le début ! La rentabilité de votre investissement dépend donc de l’exploitant.

Avantages de l’investissement en LMNP ancien

Le LMNP ancien offre plus de flexibilité et une rentabilité qui peut être équivalente à celle de l’investissement en neuf, si vous faites les bons choix ! Voici les principaux avantages du LMNP ancien :

  • L’occupation de votre logement ne vous satisfait pas ? Vous êtes libre de cibler un autre type de locataire ou de revendre votre LMNP quand vous le souhaitez.
  • Le prix d’acquisition d’un logement ancien est généralement inférieur à celui d’un logement neuf; Confiez l'estimation de votre bien à louer en LMNP à un expert pour être sûr d'obtenir une rentabilité intéressante.
  • Votre logement sera indépendant et vous serez libre de choisir sa localisation (villa en bord de mer, studio en centre-ville etc.) en fonction de vos contraintes de budget et de vos envies.
  • Votre enfant est étudiant et souhaite occuper le logement gratuitement pendant une durée limitée ? Vous serez libre de le relouer ensuite à votre guise.
  • Vous pouvez louer votre bien dès l’achat et sans attendre la fin des travaux (avec des délais souvent dépassés dans le cas de constructions neuves)

En conclusion, investir en LMNP se révèle bien souvent être une stratégie intéressante pour développer votre patrimoine immobilier tout en défiscalisant.

JD2M vous accompagne de l’immatriculation de votre activité LMNP jusqu’à votre déclaration de revenus meublés. Contactez un conseiller JD2M pour plus d'informations sur nos offres:


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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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