Le statut LMNP conserve ses atouts en 2026, malgré une légère hausse des taux de crédit et la réforme des amortissements entrée en vigueur en février 2025. Concrètement, investir en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Au régime réel, il permet de réduire significativement l'imposition sur les loyers perçus, grâce à la déduction des charges et des amortissements.
Dans ce guide, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre investissement locatif : comment sélectionner un bien et une ville, quel régime fiscal choisir selon votre situation, comment financer votre achat, meubler votre logement ou encore gérer votre comptabilité au quotidien.
Le LMNP, acronyme de « Loueur en Meublé Non Professionnel », est un statut juridique très apprécié pour l' investissement en immobilier ancien ou neuf. En plus de permettre une grande flexibilité dans la gestion de l’activité locative, le LMNP offre de nombreux avantages fiscaux au propriétaire-bailleur.
Pour en savoir plus, consultez notre article sur les avantages du LMNP.
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) vous permet tout d’abord de déduire un grand nombre de charges (achat de fournitures, charges de copropriété, factures d’énergie, etc.) et d’amortissements (du bien, des travaux et du mobilier) de vos recettes issues de la location.
Le statut LMNP est donc idéal si vous projetez d’entreprendre des travaux de rénovation ou d’aménagement du bien avant de le louer ! Cette possibilité permet à la plupart des LMNP de ne payer aucun impôt sur leurs revenus meublés pendant de nombreuses années.
C’est pour cette raison que la location meublée non professionnelle figure dans la liste des meilleurs dispositifs de défiscalisation immobilière existants !
Bon à savoir :
Les charges et amortissements déductibles ne sont valables que dans le cadre du LMNP au régime réel. Si vous optez pour le micro-BIC lors de votre immatriculation, l’administration fiscale diminuera de vos recettes annuelles (loyers et autres recettes)
un abattement forfaitaire de 50 % (
30 % pour les meublés de tourisme non classés).
Attention, vous ne pourrez rien déduire de plus ! Il est donc important de bien
choisir entre micro-BIC et régime réel.
Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il suffit de s’immatriculer sur le guichet unique des formalités. Vous devez remplir un formulaire en ligne dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité. Les anciens formulaires P0i (nom propre) et FCMB (indivision) n’existent plus. Cette formalité très simple vous permet d ’obtenir votre numéro SIRET.
Pour conserver le statut LMNP, vos recettes locatives doivent respecter au moins l'une de ces deux conditions : être inférieures à 23 000 € par an OU ne pas dépasser les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Si vous dépassez ces deux seuils simultanément, vous basculez en LMP.
Vous pouvez revendre votre bien immobilier quand vous le souhaitez, qu’il s’agisse de LMNP ancien, neuf ou d’une résidence service. En effet, vous n’êtes pas lié à un exploitant et restez libre de changer de type de locataire en fonction de vos besoins.
Vous pourrez par exemple conclure un bail mobilité de 10 mois avec un salarié expatrié, puis louer le logement en meublé touristique pendant l’été.
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Les + :
Vous devez commencer par déterminer :
Pour faire le bon choix, il est recommandé d’évaluer les besoins locaux en faisant une étude de marché. Cela va vous permettre de mesurer la tension locative sur le territoire, mais aussi de connaître le montant moyen des loyers, le taux de vacance et la réglementation locale (notamment concernant l’encadrement des loyers).
Information importante : En zone tendue, la location saisonnière implique le respect de règles spécifiques, sans qu'elles ne soient systématiques. Selon les communes, vous pouvez être amené à devoir déposer une déclaration en mairie, voire à obtenir une autorisation de changement d'usage. Depuis la loi Le Meur, certaines villes peuvent également limiter la location d'une résidence principale à 90 nuits par an, contre 120 auparavant.
Il faut ensuite tenir compte de l’emplacement du bien (qui va conditionner son attractivité) et le potentiel locatif sur cette zone (c’est-à-dire la demande réelle pour ce type de logement dans la zone ciblée).
Pour valider la pertinence de votre projet, vous devez ensuite calculer :
La rentabilité brute (loyers annuels ÷ prix total d’acquisition) de votre projet : elle permet d’avoir une première idée rapide de la performance financière du bien avant toute charge ou fiscalité ;
Sa rentabilité nette (loyers – charges courantes) : elle montre le revenu réellement disponible une fois les charges récurrentes déduites, comme les frais de copropriété, les assurances ou les travaux d’entretien ;
Sa rentabilité nette-nette : elle donne une vision réaliste du gain effectif que vous pouvez espérer, en tenant compte des impôts, des périodes sans locataire et des dépenses ponctuelles.
Exemple : un appartement acheté 200 000 € (frais notariés inclus) et loué 800 €/mois génère 9 600 € de loyers annuels.
Rentabilité brute = 9 600 ÷ 200 000 × 100 = 4,8 %
Rentabilité nette = (9 600 – 1 800) ÷ 200 000 × 100 = 3,9 % (charges courantes déduites)
Rentabilité nette-nette = (9 600 – 1 800 – 1 500 impôts et taxes – 400 € vacances locatives) ÷ 200 000 × 100 = 2,95 %
Vous pouvez affiner ces calculs avec notre simulateur de rentabilité locative.
Bon à savoir :
Un studio proche d’une université ou un T2 dans un bassin d’emploi dynamique affiche généralement un bon taux d’occupation. Pensez toutefois à vérifier le
taux de vacance locative de la ville avant de vous engager.
La plupart des investisseurs ont recours à un crédit immobilier pour financer leur bien en LMNP. Pour alléger vos mensualités, vous pouvez jouer sur la durée du prêt (20 ou 25 ans), le taux et l’assurance emprunteur. L'objectif : que les loyers perçus couvrent aisément vos remboursements et vos charges, en tenant compte des avantages fiscaux du régime réel. Nous détaillons les différents moyens de financement plus bas dans cet article.
Vous devrez déclarer votre activité sur le guichet unique des formalités de l’INPI. Cette démarche est indispensable pour obtenir votre numéro SIRET.
Il faudra aussi choisir votre régime d’imposition : micro-BIC ou régime réel :
Vous hésitez entre ces deux régimes ? Vous pouvez utiliser notre simulateur gratuit pour faire le bon choix.
Votre bien doit être meublé et comporter les équipements minimum obligatoires dont la liste est fixée par le décret du 31 juillet 2015 : literie, rideaux ou volets pour occulter la lumière dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, réfrigérateur, etc.
Vous devez aussi vérifier vos diagnostics (DPE, électricité, gaz, risques…) et rédiger un bail conforme selon le type de location (longue durée, saisonnier, étudiant).
Concernant le DPE, soyez particulièrement vigilant. En location meublée longue durée :
Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis janvier 2025 ;
Les classés F seront interdits à partir de 2028 ;
À partir de 2034, seuls les logements classés A à D pourront encore être mis en location.
Pour les meublés de tourisme, les exigences énergétiques entreront pleinement en vigueur en 2034, mais certaines communes conditionnent déjà les nouvelles autorisations de changement d’usage à un DPE minimum (souvent classé E).
Il est donc indispensable d’anticiper d’éventuels travaux de rénovation énergétique le cas échéant.
Nous vous le disions, au régime réel, vous pouvez déduire les charges liées à votre activité, ainsi que l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux.
Pour justifier ces déductions, vous devez tenir une comptabilité LMNP rigoureuse.
Vous avez également l’obligation de télétransmettre une liasse fiscale (formulaires 2031 / 2033) chaque année à l’administration, afin de déclarer votre résultat imposable.
Vous pouvez tenir votre comptabilité seul, mais compte tenu de sa technicité, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé comme ELM Conseil.
Même si votre bien se loue facilement et que votre investissement est rentable, il est important de rester attentif pour améliorer vos revenus.
Vous pouvez :
Surveillez aussi son DPE. Comme nous vous le disions, un déclassement en E, F ou G pourrait vous contraindre à engager des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer votre bien.
Dans les grandes métropoles, la demande locative est solide et le risque de vacance très faible. En contrepartie, les prix d'acquisition sont élevés et pèsent donc sur le rendement : si vous décidez d’ investir en LMNP à Lyon par exemple, votre rendement brut tournera autour de 3,8 %, À Bordeaux, il sera de 4 % en moyenne. Ces villes sont plus adaptées à une stratégie patrimoniale de long terme qu'à la recherche d'un cash-flow rapide.
Si vous cherchez un meilleur rendement sans prendre trop de risques, vous pouvez choisir des villes de taille moyenne et par exemple investir en LMNP à Lille, Toulouse ou Rennes. Les rendements bruts y sont compris entre 4,3 % et 4,7 %, avec une demande locative solide et peu de vacance.
Pour un ticket d'entrée encore plus accessible, vous pouvez enfin vous tourner vers des « petites » villes comme Angers et Dijon. Selon les cas, le rendement peut dépasser les 5 %.
| Ville | Type de bien recommandé | Rendement brut moyen | Profil locataire |
|---|---|---|---|
| Lyon | T2 meublé | 3,8 % | Jeunes actifs |
| Bordeaux | T2 meublé | 4 % | Actifs, étudiants |
| Toulouse | Studio / T2 | 4,7 % | Étudiants, actifs |
| Lille | Studio étudiant | 4,6 % | Étudiants |
| Angers / Dijon / Rennes | Studio / T2 | 4,3 % à + 5 % | Étudiants, jeunes actifs |
Le LMNP est accessible à tout particulier, quelle que soit sa situation professionnelle :
Dans tous les cas, il faut tout de même être vigilant sur le montant de vos recettes. Un dépassement des seuils peut vous faire passer au statut LMP.
Pour bénéficier des avantages de la location meublée, vous n’êtes pas obligé de louer un logement indépendant. Vous pouvez tout à fait louer une partie de votre résidence principale (par exemple une chambre).
Vous serez sous certaines conditions exonéré d’impôt :
Il faut que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire ou la résidence temporaire d’un travailleur saisonnier ;
Le prix du loyer doit être raisonnable.
Vous pouvez également louer une partie de votre résidence principale en tant que meublé de tourisme : vous serez alors imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et exonéré d'impôt seulement si vos revenus ne dépassent pas 760 € par an.
Bon à savoir :
Même s’il s’agit de votre résidence principale, la mairie peut vous contraindre à
déclarer votre activité de loueur de meublé touristique. Il faut donc vous renseigner auprès de votre commune.
Vous pouvez vous constituer un patrimoine en LMNP par le biais de structures juridiques diverses : si vous investissez seul, vous serez immatriculé comme LMNP en entreprise individuelle propre.
En couple ou à plusieurs, vous pourrez investir sous la forme d’une SARL de famille ou en indivision. Toutes ces formes juridiques comportent des spécificités et des régimes d'imposition à connaître avant de se lancer.
| Forme juridique | Profil | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Entreprise individuelle | Investisseur seul | Simplicité de création et de gestion | Patrimoine personnel en principe séparé du patrimoine professionnel, mais responsabilité possible sur certains engagements (notamment fiscaux et sociaux) |
| Indivision | Investissement à plusieurs (couple, famille, amis) | Mise en place simple | Gestion et prise de décision complexes |
| SARL de famille | Membres d'une même famille souhaitant investir ensemble | Possibilité d'opter pour l'IR, cadre structuré, transmission facilitée | Formalités de création et de gestion plus lourdes qu'en nom propre |
| SCI à l'IS | Investisseurs cherchant une logique patrimoniale et capitalisation | Possibilité d'amortir le bien, optimisation de la trésorerie, outil de gestion patrimoniale | Fiscalité à l'IS sur les loyers et imposition potentiellement lourde à la revente |
Vous avez le choix entre plusieurs prêts :
Sachez aussi que la banque exigera bien souvent que vous souscriviez une assurance emprunteur pour couvrir les risques de décès, invalidité ou incapacité. Elle peut également vous demander des garanties comme une caution ou une hypothèque sur le bien. Elle prend aussi en compte les revenus locatifs dans le calcul de votre capacité d’emprunt, généralement à hauteur de 70 % à 100 % selon les établissements.
Enfin et même si cela reste rare, notez qu’il est possible d’ emprunter sans apport. Dans cette situation, les banques vont porter une attention particulière à votre capacité d’endettement, notamment pour vérifier qu’elle ne sera pas déjà fortement mobilisée par un projet d’achat de résidence principale.
Bon à savoir :
Si vous êtes au régime réel, les intérêts d’emprunt sont
déductibles de vos recettes. Cela réduit donc votre revenu imposable.
Pour sécuriser votre investissement, vous pouvez prendre quelques précautions simples :
Un propriétaire-bailleur investissant en location nue peut bénéficier de plusieurs dispositifs de défiscalisation, en fonction de son projet et de la nature du bien :
Le déficit foncier, qui permet de déduire certaines charges et travaux des revenus fonciers, avec un report possible du solde en cas de déficit ;
La loi Denormandie, dédiée à l’investissement dans l’ancien à rénover dans certaines zones ;
Le dispositif Malraux, destiné aux biens situés en secteur patrimonial protégé, avec une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de rénovation.
D’autres dispositifs de défiscalisation immobilière existent, comme Loc’Avantages ou la loi Monuments Historiques.
En LMNP, vos revenus relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non du régime des revenus fonciers comme en location nue.
Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :
Notons que le réel simplifié est généralement le régime fiscal le plus avantageux en LMNP car il permet de faire d’importantes économies d’impôts (voire de ne payer aucun impôt pendant une dizaine d’années).
| Critère | Location meublée (LMNP) | Location vide |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | Revenus fonciers |
| Abattement forfaitaire | 50 % (ou 30 % pour meublé de tourisme non classé) en micro-BIC | 30 % en micro-foncier |
| Amortissement | Oui (au régime réel) | Sous conditions strictes (dispositif Jeanbrun) |
| Durée du bail | 1 an (ou 9 mois étudiant), mobilité ou saisonnier | 3 ans |
| Loyer | Généralement plus élevé | Généralement plus faible |
| Charges | Déductibles (au régime réel) | Charges déductibles selon la liste prévue pour les revenus fonciers |
| Dispositifs de défiscalisation | Régime réel LMNP (amortissement + charges) | Déficit foncier, Denormandie, Malraux, Loc'Avantages, Monuments Historiques |
Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les avantages de passer de la location vide à la location meublée.
Le LMNP offre des avantages généralement plus importants que la location vide, à condition de choisir le régime du réel simplifié pour déduire les charges et amortissements, et ainsi réduire le montant de votre impôt.
De plus, même si le dispositif Jeanbrun introduit désormais un mécanisme d’amortissement en location nue, celui-ci reste encadré par des taux et des plafonds de déduction annuels. En LMNP au réel, l’amortissement est sans plafonnement.
Pour en savoir plus, consultez notre comparatif complet entre la location nue et la location meublée
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, éventuellement augmenté des travaux réalisés. En LMNP, son calcul repose sur le régime des plus-values des particuliers. Ce régime donne droit à des abattements pour durée de détention. Ceux-ci permettent de réduire progressivement, puis d’exonérer totalement la plus-value après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Autre point important : auparavant, les amortissements pratiqués en LMNP n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Il était donc possible de déduire ces amortissements de vos revenus locatifs sans que cela n’augmente le montant imposable de la plus-value. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value, ce qui signifie que plus le bien a été amorti, plus la plus-value imposable peut être élevée lors de la vente.
Prenons un exemple concret :
Vous achetez un bien 150 000 €, que vous conservez en LMNP. Au fil des années, vous pratiquez 40 000 € d’amortissements, puis vous revendez ce bien 200 000 €.
Avant la réforme, le calcul était simple : la plus-value correspondait à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, soit 200 000 € – 150 000 € = 50 000 € de plus-value imposable.
Depuis la réforme, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul. La base d’acquisition est donc diminuée des amortissements : 150 000 € – 40 000 € = 110 000 €. La plus-value imposable devient alors 200 000 € – 110 000 € = 90 000 €.
Bon à savoir :
Cette réintégration ne concerne pas les biens situés dans des résidences de services pour étudiants ou pour personnes âgées/handicapées (EHPAD, seniors).
Garder un logement en LMNP vous permet de continuer à percevoir des loyers, tout en réduisant votre imposition si vous êtes au réel. Cette option reste pertinente si le marché est stable et que les loyers couvrent vos charges. Cela vous permet aussi de profiter d’une éventuelle valorisation du bien.
Le refinancement consiste à renégocier ou racheter votre crédit immobilier afin d’obtenir de meilleures conditions ou de dégager de la trésorerie. Vous pouvez ainsi financer d’autres projets ou alléger vos mensualités.
Vous pouvez aussi décider de revendre si :
La location meublée non professionnelle offre la possibilité d’investir dans des logements neufs ou anciens. Quels sont les avantages et inconvénients de chaque investissement ?
Les résidences de services sont des ensembles d’habitations meublées dotées de services para-hôteliers.
Elles sont destinées à un public particulier : seniors, locataires étudiants ou encore tourisme d’affaires. Le cadre juridique de la résidence-service est strict : l’investisseur doit signer un bail commercial (en général de 9 ans minimum renouvelable) avec un exploitant qui va gérer le logement.
L’investissement en logements neufs (ou en VEFA) dans une résidence-service est un outil de défiscalisation apprécié des investisseurs en immobilier.
En effet, il est possible de récupérer la TVA au taux de 20 % sur le prix d’acquisition du bien si la résidence propose au moins trois des quatre services para-hôteliers listés ici :
Le petit-déjeuner
Le nettoyage des logements
La fourniture de linge de maison
L’accueil
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez la possibilité d’opter, comme en LMNP ancien, pour le régime fiscal du micro-BIC ou pour le réel, qui vous permet de déduire les charges et les amortissements.
Bon à savoir :
Jusqu’à la fin 2022, le dispositif Censi-Bouvard permettait à l’investisseur LMNP en résidence-service de
bénéficier d’une réduction d’impôt qui pouvait atteindre 11 % du prix d’achat du logement. La loi de finances pour 2023 n’a pas prolongé ce dispositif, il n’est donc
plus possible d’en bénéficier !
La réussite de l’investissement en résidence-service dépend grandement de sa localisation et de la qualité de l’exploitant.
Avant de s’engager, il faut s’assurer de la capacité de l’exploitant à maximiser le taux d’occupation du logement.
Étant donné que vous êtes lié à l’exploitant par un bail très long, il faut faire le bon choix dès le début ! La rentabilité de votre investissement dépend donc de l’exploitant.
Enfin et contrairement au LMNP non géré, il existe également un risque de renégociation du bail à la baisse lors de son renouvellement.
Le LMNP ancien offre plus de flexibilité et une rentabilité qui peut être équivalente à celle de l’investissement en neuf, si vous faites les bons choix !
Voici les principaux avantages du LMNP ancien :
En conclusion, investir en LMNP se révèle bien souvent être une stratégie intéressante pour développer votre patrimoine immobilier tout en défiscalisant.
JD2M vous accompagne de l’immatriculation de votre activité LMNP jusqu’à votre déclaration de revenus meublés. Contactez un conseiller JD2M pour plus d'informations sur nos offres.
| Critère | LMNP neuf (résidence services) | LMNP ancien |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | Plus élevé | Généralement plus faible |
| Frais de notaire | Réduits | Plus élevés |
| Flexibilité | Faible (bail commercial, gestion déléguée) | Élevée (choix du locataire et du mode de gestion) |
| Travaux amortissables | Limités | Plus fréquents et souvent amortissables |
| Disponibilité | Immédiate ou à la livraison du programme | Immédiate ou rapide |
| Risque de gestion | Dépend fortement de l'exploitant | Plus maîtrisé par le propriétaire |
| Récupération du bien | Encadrée par le bail commercial | Plus simple à la revente ou à la relocation |
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Investir en LMNP comporte de nombreux avantages, mais certaines erreurs peuvent vite diminuer vos gains ou entraîner des complications. Voici les principaux risques à connaître :
Sous-estimer les charges : les frais de copropriété, les taxes/impôts et les travaux récurrents peuvent fortement réduire vos revenus si vous ne les anticipez pas ;
Choisir le mauvais régime fiscal : il peut être tentant de choisir le micro-BIC car il s’agit d’un régime simple à gérer. Pourtant, le régime réel permet bien souvent de réduire davantage votre imposition ;
Oublier les obligations légales : vous devez obligatoirement immatriculer votre activité sur le guichet unique de l’INPI. Si vous faites de la location saisonnière, n'oubliez pas de vous déclarer en mairie. Selon votre commune, vous pouvez être soumis à des obligations supplémentaires (déclaration de changement d’usage, encadrement des loyers, etc.) ;
Dépendre d’un exploitant en résidence gérée : certaines clauses du bail commercial peuvent être désavantageuses, notamment sur les garanties de loyers, la répartition des charges ou la résiliation.
Votre checklist avant d’investir en LMNP :
Étudier le marché locatif local
Calculer le rendement brut et net-net
Vérifier le DPE du bien
Prévoir le budget ameublement
S’immatriculer dans les 15 jours
Choisir son régime fiscal
Ouvrir un compte bancaire dédié
Pour sécuriser votre projet, consultez également notre guide sur les erreurs fréquentes en LMNP.
Le régime micro-BIC a l’avantage de la simplicité, mais le régime réel permet bien souvent de faire des économies d’impôt plus importantes. Si vos charges sont supérieures au taux d’abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon le type de location), vous avez tout intérêt à choisir le régime réel.
Si les recettes annuelles retirées de votre activité (total des loyers toutes taxes comprises et charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € sur l'année civile ET que ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC), alors vous passerez en LMP (location meublée professionnelle).
Oui, mais certaines communes imposent des règles spécifiques. Selon les villes, vous pouvez être amené à devoir déposer une déclaration en mairie, voire à obtenir une autorisation de changement d’usage. Dans certaines communes, cette déclaration s’accompagne de l’attribution d’un numéro d’enregistrement obligatoire pour pouvoir louer. Depuis la loi Le Meur, certaines municipalités peuvent également limiter la location d’une résidence principale à 90 nuits par an, contre 120 auparavant.
L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire uniquement pour les biens en copropriété, mais elle reste recommandée pour tous. Celle-ci couvre les risques non pris en charge par le locataire, comme les dommages sur le logement vide ou en cas de vacance locative. La Garantie Loyers Impayés (GLI) n’est pas obligatoire, mais elle sécurise vos revenus si le locataire ne paie pas.
Vous devez remplir une déclaration 2042 C PRO. Si vous avez opté pour le régime réel, il faut préalablement télétransmettre une liasse fiscale complète (2031 et annexes 2033). Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé pour remplir correctement ces documents.
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être payée par le loueur et non le locataire. La CFE est calculée en fonction de la valeur locative du bien et de la commune. La CFE est due seulement à partir de la deuxième année d’activité. Vous pouvez bénéficier d’autres exonérations, notamment si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.
Un studio est moins cher à l’achat et souvent plus facile à louer. En revanche, il y a souvent une rotation rapide de locataires et des périodes de vacance plus longues sur ce type de bien. Un T2 attire des locataires plus stables et peut justifier un loyer plus élevé, mais l’investissement initial est plus important.
Oui, depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP doivent être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable. Plus vous avez amorti votre bien, plus la plus-value imposable peut être élevée au moment de la vente. Toutefois, vous pouvez bénéficier d’abattement selon la durée de détention du bien.
Si vous relevez du régime micro-BIC, celui-ci s’applique par défaut tant que vous respectez les seuils de recettes. Pour passer au régime réel, vous devez en informer l’administration fiscale, généralement en adressant un courrier de levée d’option avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats (formulaire 2031), fixée au 2ᵉ jour ouvré suivant le 1er mai. Cette option est valable un an, puis reconductible tacitement. Si vous souhaitez revenir au régime micro-BIC, vous devez renoncer au régime réel dans les mêmes délais. À défaut, celui-ci continue de s’appliquer automatiquement. En cas de non-respect des échéances, l’administration fiscale peut refuser le changement de régime et procéder à un re calcul de l’impôt, avec l’application éventuelle d’intérêts de retard.
Non, ce n’est pas obligatoire. En revanche, au régime réel, l’accompagnement d’un comptable LMNP est fortement recommandé pour établir la liasse fiscale et optimiser les amortissements. Cela permet d’éviter les erreurs et de sécuriser votre déclaration. Concernant le prix d’un comptable, comptez en moyenne entre 300 et 1 000 € par an, selon les options choisies et la complexité du dossier.
Oui, investir en LMNP sans apport reste possible, mais cela dépend de votre profil emprunteur et de votre capacité d’endettement. Les banques peuvent intégrer une partie des loyers futurs dans le calcul (généralement entre 70 % et 100 %). Toutefois, un apport de 10 à 20 % permet souvent d’obtenir de meilleures conditions de financement.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
01.59.13.49.12