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Mis à jour le 28/10/2025
Le dispositif Denormandie occupe une place stratégique dans le paysage fiscal français. Après la disparition progressive du Pinel et la raréfaction des solutions de défiscalisation immobilière, il demeure l’un des rares leviers permettant d’obtenir une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif ancien.
Sa vocation reste claire : encourager la rénovation de logements dégradés afin de redonner vie à des centres-villes en perte de dynamisme. Suite à de récentes évolutions et à son attrait renforcé, découvrez tout ce que vous devez savoir sur la loi Denormandie en 2025.
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Les + :
Initialement prévu pour s’éteindre en 2023, le dispositif Denormandie a bénéficié d’une première prorogation, puis d’une nouvelle prolongation votée dans le cadre de la loi pour la rénovation de l’habitat dégradé, adoptée en avril 2024.
Cette reconduction jusqu’au 31 décembre 2027 offre de la visibilité aux investisseurs. Elle permet également de donner une seconde chance à ce dispositif au préalable délaissé tout en confirmant l’engagement de l’État à soutenir la réhabilitation de l’ancien.
La loi de 2024 a aussi élargi le champ d’application du dispositif Denormandie. Désormais, les investissements locatifs anciens réalisés dans des copropriétés en difficulté sont éligibles.
Sont concernées celles faisant l’objet d’une administration judiciaire provisoire ou incluses dans un périmètre de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD).
L’objectif est de soutenir les quartiers les plus fragiles, aussi bien en métropole qu’en outre-mer, et de favoriser la remise sur le marché de logements anciens souvent vacants ou inhabitables.
Avec l’arrêt du Pinel au 31 décembre 2024, le Denormandie se retrouve en position unique.
Bien que d’autres leviers fiscaux coexistent, tels que le régime LMNP ou le mécanisme du déficit foncier, le Denormandie est désormais le seul dispositif locatif de défiscalisation directe accessible aux plus grand nombre.
Le dispositif Denormandie 2025 se distingue avant tout par son avantage fiscal. La réduction d’impôt accordée varie de 12 % à 21 % du montant de l’investissement, en fonction de la durée de location choisie.
Concrètement, l’avantage fiscal repose sur le prix d’achat du logement ancien majoré du coût des travaux, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² de surface habitable.
La base de calcul inclut à la fois le prix d’acquisition du bien et le montant des travaux éligibles, plafonnés à 300 000 €. La réduction d’impôt est lissée sur toute la durée de l’engagement locatif.
Par exemple, un engagement de 12 ans ouvre droit à 21 % de réduction, répartis sur les 12 années du bail. Attention toutefois : si la réduction annuelle excède le montant de l’impôt dû, le surplus n’est ni remboursé ni reportable.
Autre point important, les dépenses de travaux déjà retenues pour le calcul de la réduction ne peuvent être déduites une seconde fois des revenus fonciers.
Exemple chiffré en métropole :
Prix d’achat : 450 000 €
Travaux : 150 000 €
Coût total : 600 000 €
Durée de location : 12 ans
Le calcul initial donnerait une réduction de 126 000 € (21 % de 600 000 €), mais le plafond de 300 000 € ramène l’avantage réel à 63 000 €.
La réduction est alors répartie à hauteur de 6 000 € par an pendant neuf ans (2 %), puis 3 000 € par an pendant trois ans (1 %).
Le dispositif Denormandie s’applique aussi en outre-mer avec des conditions encore plus avantageuses. Les taux de réduction atteignent 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans.
Comme en métropole, l’avantage s’impute de manière linéaire sur la durée d’engagement locatif. Néanmoins, il reste soumis au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par foyer et par an.
Les investisseurs doivent donc veiller à calibrer leur opération selon leur fiscalité réelle, sous peine de perdre une partie de l’avantage théorique.
En pratique, l’économie maximale générée par le dispositif Denormandie 2025 atteint 63 000 € sur la durée totale de l’opération.
Ce plafond correspond au cas d’un investissement de 300 000 € engagé sur 12 ans. L’enjeu pour l’investisseur est alors d’ajuster son projet à sa situation fiscale, à son horizon patrimonial et au potentiel locatif du bien.
Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, certaines règles strictes s’imposent. Elles concernent le type de logement, la nature des travaux réalisés et les conditions de location.
Seuls les logements anciens situés dans l’une des 1 700 communes retenues sont concernés, notamment dans l’une des communes ayant signé une convention dite « Cœur de ville » ou mis en place une opération de revitalisation de leur territoire (ORT).
Ces territoires correspondent à des centres-villes nécessitant une rénovation et font l’objet d’une actualisation régulière.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie 2025, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Concrètement, pour un achat de 240 000 €, l’investisseur doit engager au minimum 60 000 € de rénovations. Ces dépenses doivent être réalisées par un professionnel et permettre d’obtenir, après travaux, une étiquette énergétique classée au minimum E.
Les interventions éligibles concernent la rénovation énergétique (avec un gain de performance d’au moins 20 %), la modernisation d’un logement vétuste ou encore la transformation de locaux non destinés à l’habitation en logements.
Est aussi acceptée la création de surfaces habitables nouvelles comme un balcon, une terrasse ou un garage.
Le dispositif impose en outre que les travaux portent sur au moins deux des cinq postes suivants : rénovation des murs, rénovation de la toiture, remplacement des fenêtres, changement de chaudière ou modification du système de production d’eau chaude.
Le bien doit être loué nu, en tant que résidence principale, pour une durée de 6 à 12 ans. Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année.
Ces conditions visent à garantir que le dispositif cible bien la rénovation de l’habitat ancien et profite aux ménages prioritaires.
L’achèvement des travaux avec Denormandie doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition, et la location doit commencer dans les 12 mois qui suivent la livraison.
Enfin, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant, sous réserve qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du bailleur.
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Critère |
Règles 2025 |
Précisions |
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Plafonds de loyers avec Denormandie |
De 10,15 €/m² (zone C) à 19,51 €/m² (zone A bis) |
Les autres zones se situent entre ces deux extrêmes, selon la tension du marché. |
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Coefficient multiplicateur |
Formule : 0,7 + (19 / surface) |
Ce mécanisme valorise les petites surfaces, plus chères au m², et limite les loyers des grands logements. |
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Plafonds de ressources |
De 32 243 € (personne seule en zone C) à 86 112 € (couple avec deux enfants en zone A bis) |
Les plafonds varient selon la composition du foyer et la zone géographique. |
Ces plafonds conditionnent l’éligibilité au dispositif Denormandie. Tout dépassement entraîne la perte de l’avantage fiscal.
Il est donc essentiel d’intégrer ces règles dès la mise en location pour sécuriser son investissement locatif ancien.
La rentabilité d’un investissement en Denormandie 2025 ne se limite pas à la réduction d’impôt. Elle doit être mesurée en tenant compte du prix d’achat, du montant des travaux, du financement et de la fiscalité.
Prenons un exemple concret : un logement acquis 150 000 € avec 50 000 € de travaux, soit un coût total de 200 000 €, ouvre droit à une réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, soit 42 000 € au total. Cette économie vient directement améliorer le rendement global de l’opération.
Le recours à un crédit immobilier accentue l’effet de levier : les loyers perçus et l’avantage fiscal contribuent à financer une partie des mensualités. Le cash-flow qui en résulte dépendra du niveau du loyer, des charges et du taux d’emprunt.
Pour évaluer correctement la performance, il faut distinguer la rentabilité brute, calculée sur le rapport loyers/coût total, de la rentabilité nette qui intègre la fiscalité, les frais de gestion et les assurances.
Comparé à d’autres dispositifs comme le déficit foncier ou le micro-foncier, le Denormandie se démarque par une réduction d’impôt directe et prévisible, tout en offrant une valorisation patrimoniale grâce à la rénovation d’un bien ancien.
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Profil patrimonial et fiscal |
Denormandie |
Déficit foncier |
LMNP |
Malraux / Monuments Historiques |
Cosse (Louer abordable) |
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Particulier souhaitant défiscaliser avec un investissement locatif accessible |
✔ Réduction d’impôt directe (12 à 21 %). |
✘ Intérêt limité si pas déjà de revenus fonciers à gommer. |
✔ Revenus locatifs optimisés via amortissements. |
✘ Trop contraignant. |
✘ Moins attractif, loyers très encadrés. |
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Investisseur avec revenus fonciers élevés |
✔ Cumul possible avec déficit foncier sur travaux > 25 %. |
✔ Jusqu’à 10 700 €/an imputables. |
✔ Amortissements utiles pour limiter l’imposition. |
✘ Moins adapté. |
✔ Déduction jusqu’à 85 % des loyers si intermédiation sociale. |
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Contribuable fortement imposé (TMI 30 % ou plus) |
✔ Réduction d’impôt prévisible et plafonnée. |
✔ Intéressant si gros travaux. |
✔ Bonne optimisation fiscale après choix du régime fiscal le plus adapté à son profil. |
✔ Déductions puissantes mais contraintes lourdes. |
✔ Pertinent si l’objectif est social + déduction forte. |
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Investisseur patrimonial long terme |
✔ Valorisation du bien rénové. |
✔ Entretien du patrimoine ancien. |
✔ Revenus locatifs peu fiscalisés dans la durée. |
✔ Attractif pour patrimoine historique. |
✔ Intérêt limité, mais sécurisation via convention avec l’État. |
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Profil recherchant prestige et niche patrimoniale |
✘ Pas orienté prestige. |
✘ Trop classique. |
✘ Pas adapté. |
✔ Pour biens d’exception. |
✘ Pas adapté à cette logique. |
Étudier le marché locatif local : cibler une commune éligible où la demande est réelle, avec un tissu économique et démographique favorable.
Évaluer l’état du logement : trouver le bon équilibre entre prix d’achat et montant des travaux pour ne pas compromettre la rentabilité.
Anticiper la plus-value future : privilégier des secteurs en requalification urbaine ou en développement, où la revente sera facilitée après la période de location obligatoire.
Comparer prix et travaux : éviter les biens trop vétustes qui engloutiraient le budget, mais aussi les biens surévalués qui réduiraient le potentiel de rendement.
Prendre en compte la qualité des travaux : viser des rénovations valorisantes (performance énergétique, modernisation) qui renforcent l’attractivité du logement.
Se faire accompagner : s’appuyer sur des professionnels (agents immobiliers, notaires, conseillers en gestion de patrimoine) pour sécuriser le montage juridique et fiscal.
Ne pas se lancer seul : le Denormandie étant un dispositif exigeant, l’accompagnement permet d’éviter les erreurs de sélection et de calcul de rentabilité. Un conseiller fiscal ou un expert en gestion de patrimoine aide à sécuriser l’opération et à calibrer le projet selon la charge fiscale réelle.
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Ne pas dépasser les plafonds : fixer un loyer supérieur aux seuils Denormandie entraîne un risque de redressement fiscal et la perte de l’avantage. Vérifier chaque année les plafonds officiels est indispensable.
Bien choisir la durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée est longue, plus la réduction d’impôt est importante, mais elle immobilise le bien plus longtemps. Adapter l’engagement à sa situation patrimoniale et à son horizon d’investissement.
Respecter le calendrier travaux/location: les rénovations doivent représenter au moins 25 % du coût total et être achevées avant la mise en location. Tout retard ou décalage peut compromettre l’éligibilité.
Conserver tous les justificatifs : factures de travaux, bail, quittances de loyer, attestations de ressources du locataire… Ces documents pourront être demandés par l’administration fiscale pour valider la réduction d’impôt.
Optimiser avec le financement : l’effet de levier du crédit permet de maximiser la rentabilité en combinant loyers, défiscalisation et remboursement du prêt.
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Le bien doit être ancien, situé dans l’une des 1 700 communes éligibles, et faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total. Il doit ensuite être loué nu, comme résidence principale, pendant 6 à 12 ans, avec respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
La réduction varie de 12 % pour un engagement de 6 ans, à 21 % pour 12 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement et de 5 500 €/m². En outre-mer, les taux sont majorés jusqu’à 32 %. L’économie d’impôt maximale atteint 63 000 €.
Depuis la fin du Pinel en 2024, le Denormandie est le seul dispositif de réduction d’impôt pour l’investissement locatif dans l’ancien accessible au grand public. Il est plus exigeant (ancien + travaux), mais il valorise le patrimoine et offre une défiscalisation comparable.
Il faut intégrer le prix d’achat, les travaux, le loyer attendu, la fiscalité et le financement. La rentabilité nette combine loyers, réduction d’impôt et effet de levier du crédit, corrigés des charges et impôts.
Article rédigé par Stéfano Demari
