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Mis à jour le 09/10/2025
De nombreux logements sont aujourd’hui équipés d’un dispositif de ventilation mécanique contrôlée, plus connu sous le nom de VMC, dont la présence est souvent à l’origine d’interrogation pour les bailleurs, comme les locataires, quant à la responsabilité de son entretien.
Dans cet article, nous vous aidons à comprendre les obligations de chacun en matière d’entretien de la VMC.
Une VMC a pour but de favoriser le renouvellement de l’air intérieur des logements, ce qui permet notamment de contribuer à évacuer l’humidité, particulièrement dans les pièces humides, à plus forte raison si elles ne sont pas équipées de fenêtres. On retrouve donc généralement ces dispositifs dans les cuisines ou salles de bain.
Elle permet donc d’éviter des dégradations liées à l’humidité et améliore la qualité de vie générale des occupants. Pour autant, afin de pouvoir fonctionner correctement, cette dernière a besoin d’être entretenue, sous peine de rapidement perdre ces bénéfices.
Il existe trois grands types de VMC :
Les VMC dites à « simple flux » : elles ont pour but d’extraire l’air des pièces humides, tandis que de l’air frais entre naturellement par des grilles situées sur les fenêtres ou les murs des pièces de vie. Il s’agit du type de VMC le plus courant, en raison de son installation simple et peu coûteuse et de sa faible consommation énergétique. Ces VMC connaissent toutefois certaines limites, puisqu’elles ne permettent pas de contrôler la température de l’air entrant, ce qui peut causer un risque de déperdition de chaleur pendant les mois les plus froids.
Les VMC dites à « double flux » : En plus d’extraire l’air comme le font les VMC à simple flux, ces VMC vont également insuffler de l’air à l’intérieur du logement, air qui peut être préchauffé via un échangeur thermique, qui permet de récupérer jusqu’à 90 % de la chaleur de l’air sortant. De telles VMC permettent donc d’améliorer le confort thermique du logement, de réduire la consommation de chauffage, mais aussi de filtrer l’air entrant dans le logement. En contrepartie, leur installation se révèle plus complexe et coûteuse, de même que leur entretien.
Les VMC dites « gaz » : elles assurent à la fois la ventilation du logement et l’évacuation des produits de combustion d’un chauffe-eau ou d’une chaudière gaz. Plus spécifiques, elles sont de plus en plus rares, également en raison des risques qu’un manque d’entretien, ou une défaillance peut faire courir aux occupants du logement. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’entretien d’une telle VMC est obligatoire et réglementé, et doit être réalisé par un professionnel agréé.
Bon à savoir: Le type de VMC peut avoir un impact sur la note de DPE du bien.
Au fil du temps, une VMC se détériore progressivement, qu’il s’agisse d’une accumulation de poussière, mais aussi d’une usure des moteurs ou des filtres, raisons pour lesquelles il est important de bien entretenir une VMC pour ralentir son vieillissement, prévenir toute panne, qui pourrait s’avérer coûteuse, et préserver une bonne qualité de l’air dans le logement.
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Sur le papier, l’installation d’une VMC n’est pas obligatoire, mais elle est bien souvent nécessaire.
Pour le comprendre, il est nécessaire de se pencher sur le texte du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques d’un logement décent. Au sein de ce décret, l’article 2, modifié par le décret du 30 juin 2021, indique que :
« Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».
Autrement dit, les dispositifs de ventilation ne sont pas obligatoires, mais en pratique, atteindre les exigences de renouvellement de l’air et d’évacuation de l’humidité dans toutes les pièces passe bien souvent par l’installation d’une VMC.
Si une VMC est présente dans le logement, c’est le locataire qui sera responsable de son entretien courant, selon les termes du d de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Par cela, il est entendu que le locataire doit veiller à ne pas obstruer les bouches d’aération afin de ne pas causer de dysfonctionnement, et prendre le temps de les nettoyer régulièrement afin d’éviter qu’elles ne soient encrassées, de même que les filtres.
Toutefois, les actes d’entretien plus importants, ou nécessitant l’intervention d’un professionnel, comme la réparation du moteur, le remplacement du système, ou le nettoyage complet du réseau, seront, quant à eux, à la charge du propriétaire, sauf en cas de dommage causé par la faute ou le manque d’entretien du locataire.
Si l’entretien courant incombe au locataire au titre de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire a, quant à lui, et selon les termes de l’article 6 de la même loi, l’obligation de délivrer un logement équipé d’une ventilation en bon état de fonctionnement et conforme à la réglementation.
De plus, comme mentionné ci-dessus, il aura à sa charge les réparations ou actes d’entretien plus importants. Afin d’éviter tout problème, il est donc conseillé de prévoir un nettoyage professionnel du système après quelques années d’utilisation.
Répondre à cette question équivaut bien souvent à rechercher l’origine de la panne, ainsi, si elle résulte d’un manque d’entretien courant, le locataire peut être tenu responsable, tandis que si elle provient d’une usure normale ou d’un défaut du système, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations.
En cas de doute, il est possible de faire réaliser un diagnostic par un professionnel afin de déterminer la responsabilité.
Toutefois, et comme pour toute réparation ou intervention pour laquelle il peut être difficile de déterminer facilement la responsabilité, il peut être conseillé au propriétaire, selon l’ampleur des travaux, d’effectuer les réparations à son compte, afin de gagner du temps, mais aussi parce que le coût de ces dernières sera déductible au régime réel.
Comme pour tous les litiges entre propriétaire et locataire, il est préférable de commencer par une phase de dialogue visant à une résolution amiable de la situation, en recourant préférablement à des échanges écrits afin de pouvoir en conserver une trace.
De plus, en cas de demandes à réaliser dans un certain délai, il faudra bien penser à recourir à l’usage de lettres recommandées afin d’être en mesure d’en prouver la réception par leur destinataire. Dans le cadre de ces échanges, il est conseillé de joindre tous les éléments à l’appui de la position de chacun, comme des photos, factures, ou encore rapports techniques.
Si le conflit persiste, il sera alors possible de se tourner vers l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) afin d’organiser une médiation, puis, éventuellement, de saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Si toutes les étapes échouent, le passage devant la justice constitue alors le dernier recours.
✔️ Nettoyer les bouches tous les 3 mois
✔️ Ne jamais obstruer les grilles
✔️ Vérifier les entrées d’air à chaque saison
✔️ Signaler toute anomalie dès apparition
✔️ Inspection annuelle de l’installation
✔️ Nettoyage professionnel tous les 3 à 5 ans
✔️ Documentation des interventions
✔️ Anticiper le remplacement du moteur (durée de vie moyenne : 10–15 ans)
Selon les termes de la loi du 6 juillet 1989 (article 6 pour le propriétaire et 7 pour le locataire), le locataire doit faire l’entretien courant (nettoyage des bouches), tandis que le propriétaire s’occupe des réparations et du bon fonctionnement général.
Non, ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé pour les VMC double flux, en raison de leur mécanisme plus complexe.
L’intervention occasionnelle d’un professionnel pour entretenir une VMC peut avoir un coût variable, généralement compris entre 80 et 150 €, pour une réparation, les tarifs oscillent davantage entre 100 et 300 €. Quant à l’entretien courant, ce dernier est pratiquement sans frais s’il est fait régulièrement.
L’entretien courant de la VMC tombant sous le coup des obligations du locataire, son entretien est obligatoire, mais le recours à un professionnel pour une opération d’entretien plus importante est, quant à elle, à la charge du propriétaire.
Le propriétaire peut demander une preuve d’entretien au locataire si, lors de l’état des lieux de sortie, son état est différent de celui d’entrée, ou si la VMC tombe en panne et qu’il soupçonne un défaut d’entretien.
Attention cependant, au vu des obligations d’entretien du locataire, qu’il peut parfaitement accomplir lui-même, le propriétaire ne peut imposer qu’une facture lui soit présentée.
Ainsi, une attestation sur l’honneur du locataire peut suffire, même si la constatation de l’état de la VMC pourra ensuite la remettre en cause au besoin.
Sans recourir à l’intervention ou à du matériel de professionnel, il existe une méthode simple pour tester le fonctionnement d’une VMC.
Il suffit de placer devant la bouche de ventilation un matériau léger, comme un mouchoir en papier : si ce dernier reste collé à la bouche de la VMC, cela confirme que l’air est bien aspiré et que la VMC est fonctionnelle.
Dans le cas contraire, cela veut dire que l’aspiration est insuffisante ce qui peut signifier une panne, un encrassement, ou encore un moteur défectueux.
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Article rédigé par Stéfano Demari