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Mis à jour le 09/10/2025
La loi Le Meur (dite loi anti Airbnb) et la loi de finances 2025 ont modifié la réglementation relative à la location saisonnière.
Règles des 90 jours, modification de l’abattement fiscal, nouvelles obligations administratives et interdiction des passoires thermiques, nous faisons le point sur les nouvelles limites imposées aux locations type Airbnb.
Avant d’entrer dans le détail, voici les 5 changements à retenir si vous faites de la location courte durée.
La location de meublés de tourisme est en principe limitée à 120 jours par an pour les résidences principales.
La loi Le Meur a introduit une nouveauté puisque les maires peuvent désormais décider sur délibération du conseil municipal d' abaisser ce seuil à 90 jours.
Le régime micro‑BIC a lui aussi subi des changements. Les abattements sont désormais de
50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes (plafond 77 700 €) ;
30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 €).
De plus, les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Les propriétaires de logements destinés à la location saisonnière devront impérativement déclarer leurs biens sur une plateforme de téléservice nationale. Celle-ci est en cours de création et sera disponible le 20 mai 2026 au plus tard.
Pour renforcer la performance énergétique, les logements proposés à la location touristique doivent désormais respecter un seuil minimal : DPE E pour les nouveaux biens.
Pour les logements existants, les passoires thermiques classées F ou moins ne peuvent plus être louées depuis le 21 novembre 2024. Les logements classés E devront être améliorés avant le 31 décembre 2033, et seuls les logements classés D ou mieux pourront être loués dès 2034.
Les maires disposent désormais de moyens étendus pour réguler les locations saisonnières (limitation de la durée à 90 jours, mise en place de quotas, etc.).
Ils peuvent aussi infliger des amendes en cas de défaut d’enregistrement ou de fausse déclaration.
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Les + :
Si vous louez votre résidence principale, vous devez vérifier si votre commune a décidé d’appliquer la limitation à 90 jours par an. Dans le cas contraire, la limite reste à 120 jours.
Les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette limitation. Les propriétaires peuvent louer leur logement sans limite annuelle.
Ils restent toutefois soumis à certaines formalités déclaratives. Cela inclut notamment une déclaration en mairie et, dans certains cas, l’obtention d’une autorisation de changement d’usage.
Si vous transformez un local commercial en logement destiné à la location touristique, ce logement ne sera pas considéré comme votre résidence principale. La règle des 120 jours (voire des 90 jours) ne s’applique donc pas.
En revanche, vous êtes soumis à d’autres obligations :
Obtenir un changement de destination ;
Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, il faut faire une demande d’ autorisation de changement d’usage avec parfois une compensation.
Si vous disposez d’une chambre dans votre résidence principale, vous pouvez la louer meublée, même à une clientèle touristique, que ce soit pour quelques mois ou toute l’année.
La limite de 90 jours par an ne s’applique pas dans ce cas.
Première option pour contourner la règle des 90 jours : acheter une résidence secondaire et la louer.
Attention, la location d’une résidence secondaire en meublé touristique reste soumise à certaines règles, notamment dans les zones tendues.
Vous devez effectuer une déclaration simple en mairie, et, si la commune applique la réglementation sur le changement d’usage, une déclaration préalable avec enregistrement sera également nécessaire.
Bon à savoir: Le non-respect des obligations peut entraîner des sanctions allant jusqu’à 50 000 €.
Autre alternative : se lancer dans la location longue durée. Vous avez le choix entre différents types de baux :
le bail de location vide : logement non meublé, durée minimum de 3 ans ;
le bail de location meublée : logement avec mobilier, durée d’1 an ;
le bail mobilité : logement meublé pour de la courte durée (1 à 10 mois), destiné aux étudiants, stagiaires ou professionnels en mission.
En location meublée longue durée, la location à la nuitée ou à la semaine n’est pas autorisée. Le contrat doit respecter la durée et les conditions légales du bail choisi.
La location longue durée comporte plusieurs avantages :
Loyers réguliers et plus de visibilité sur les recettes ;
Moins de rotation de locataires et de démarches administratives ;
Aucun numéro d’enregistrement nécessaire ;
Possibilité d’opter pour le bail le plus adapté à votre projet.
La location longue durée est compatible avec le statut LMNP. Au régime réel, vous pouvez optimiser votre fiscalité grâce au mécanisme de déduction des amortissements et charges.
La loi Le Meur a modifié le régime fiscal micro-BIC pour les locations meublées de courte durée. L’abattement forfaitaire a été révisé :
50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes, contre 71 % auparavant ;
30 % pour les meublés non classés, contre 50 % précédemment.
Les plafonds de revenus annuels ont également été revus :
77 700 € pour les meublés classés et chambres d’hôtes ;
15 000 € pour les meublés non classés.
Au-delà de ces seuils, le bailleur doit passer au régime réel d’imposition.
Voici un tableau récapitulatif :
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Location longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés |
77 700 € |
50 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
30 % |
Les loueurs de courte durée relevant du régime micro-BIC pourraient avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition. Ce régime permet, dans la plupart des cas, d’optimiser plus efficacement leur fiscalité et d’éviter l’augmentation de la charge fiscale due à la baisse de l’abattement applicable à leur activité.
Par ailleurs, certains loueurs seront contraints de passer au régime réel, car ils dépasseront les plafonds de recettes fixés pour le micro-BIC dans leur catégorie.
Un tel changement doit être anticipé et il reste fortement recommandé de consulter un spécialiste de la fiscalité de la location meublée afin d’obtenir des conseils personnalisés pour optimiser sa fiscalité au régime réel.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
Si votre logement se situe dans une commune ayant encadré le changement d’usage des logements, vous devez demander un numéro d’enregistrement à votre mairie. Ce numéro doit ensuite figurer sur l’ensemble de vos annonces, tous supports confondus.
À partir du 20 mai 2026, le numéro d’enregistrement deviendra obligatoire pour tous les meublés touristiques. Les loueurs devront s’inscrire sur un téléservice national.
Pour louer un meublé de tourisme, vous devez le déclarer auprès de votre mairie. La procédure applicable dépend de votre commune :
Très grandes communes (ex. : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Cannes, Strasbourg, Toulouse, Annecy, Aix‑en‑Provence, Biarritz, Tours) : il faut d’abord obtenir une autorisation de changement d’usage, puis réaliser la déclaration de votre meublé de tourisme ;
Autres grandes communes (notamment celles de plus de 200 000 habitants et les départements des Hauts‑de‑Seine, Seine‑Saint‑Denis, Val‑de‑Marne) : la déclaration précède la demande d’autorisation de changement d’usage ;
Toutes les autres communes : seule la déclaration simple est nécessaire.
Il faut donc contacter votre mairie afin de connaître la procédure exacte applicable à votre bien.
Pour effectuer la déclaration, le propriétaire doit fournir :
un justificatif d’identité ;
un avis d’imposition prouvant que le logement est bien détenu par le déclarant ;
les informations sur le logement (surface, type, nombre de chambres, etc.).
Les délais varient selon la commune, mais il est recommandé de réaliser cette démarche plusieurs semaines avant la mise en location pour éviter tout retard administratif. Le numéro d’enregistrement est généralement délivré dès que la déclaration est validée.
Le non-respect de l’obligation d’enregistrement expose le propriétaire à des sanctions financières. Les amendes peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros par bien non déclaré.
En outre, certaines communes peuvent signaler les annonces aux plateformes de location, entraînant leur retrait ou un blocage automatique jusqu’à régularisation.
À Paris, la location d’une résidence secondaire en meublé touristique est interdite, sauf si le propriétaire acquiert un local commercial équivalent en superficie et le transforme en logement d’habitation.
En cas de non-respect, le bailleur encourt une amende pouvant atteindre 50 000 € par local.
Si vous louez votre résidence principale, la limite est de 90 jours par an.
Lyon : la location meublée touristique est soumise à une déclaration préalable en mairie. Depuis 2025, la durée maximale de location pour une résidence principale est limitée à 90 jours par an. La ville a renforcé ses contrôles en croisant les données avec les plateformes de location comme Airbnb pour détecter les annonces non conformes. Les propriétaires en infraction s’exposent à des amendes pouvant atteindre 50 000 €, et les plateformes peuvent bloquer automatiquement les annonces non déclarées.
Marseille : la limite pour une résidence principale est également de 90 jours par an. Les propriétaires doivent obtenir une autorisation préalable et s’enregistrer auprès des autorités compétentes. Les contrôles municipaux sont renforcés, avec un suivi des annonces sur les plateformes de location et des vérifications physiques ponctuelles. En cas de non-respect, des amendes civiles peuvent atteindre 100 000 € par local et des procédures judiciaires peuvent être engagées.
Bordeaux : la réglementation bordelaise impose une déclaration préalable en mairie pour tous les meublés touristiques. La durée maximale de location pour une résidence principale est de 120 jours par an. Bordeaux suit le nombre de nuitées déclarées par les propriétaires et effectue des contrôles pour vérifier le respect des plafonds. Les amendes civiles en cas de non-respect peuvent aller jusqu’à 15 000 €.
Certaines communes n'appliquent pas de restrictions spécifiques à la location meublée touristique.
Dans ces zones, la location est généralement libre, sous réserve de respecter les obligations générales telles que la déclaration en mairie et la règle des 120 jours pour les résidences principales.
La réglementation variant considérablement d'une commune à l'autre, il n'existe pas de liste officielle et exhaustive des communes françaises sans restrictions spécifiques concernant la location meublée touristique.
Les zones tendues sont des secteurs où la demande de logement dépasse l’offre. Dans ces communes, les restrictions sur la location meublée touristique sont plus fréquentes : limitation du nombre de jours, autorisation préalable obligatoire, etc.
À l’inverse, les zones libres disposent d’un nombre de logements suffisant pour répondre à la demande. Dans ces secteurs, les limitations sont plus rares. Les communes rurales ou peu densément peuplées, notamment en zones de revitalisation rurale (ZRR), imposent généralement moins de contraintes, même si la déclaration en mairie reste obligatoire.
Dans tous les cas, il est recommandé de contacter directement la mairie pour connaître les règles applicables.
Auparavant, les locations touristiques n’étaient pas soumises à l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette absence de réglementation favorisait la mise en location de logements énergivores.
La loi Airbnb 2025 modifie cette situation : désormais, tous les meublés de tourisme doivent disposer d’un DPE conforme pour être loués.
Les logements proposés pour la première fois à la location touristique dans les zones tendues et soumis à une autorisation de changement d’usage doivent afficher un DPE d’au moins classe E pour pouvoir être loués.
Pour les biens déjà loués :
Les logements classés G ne remplissent plus les critères de décence et ne peuvent plus être proposés à la location ;
Les logements classés F seront interdits à la location dès 2028 ;
Les logements classés E pourront encore être loués jusqu’au 31 décembre 2033, mais les propriétaires doivent réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique ;
À partir de 2034, seuls les logements classés D ou mieux pourront être mis en location.
La loi Le Meur de 2025 a renforcé les sanctions financières applicables à la location saisonnière :
Amende civile : en cas de non-respect de la durée maximale de location (90 ou 120 jours pour une résidence principale), le bailleur peut avoir une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
Amende administrative : pour les propriétaires de logements classés F ou moins en termes de performance énergétique, une amende administrative de 5 000 € (avec astreinte possible de 100 € par jour) est prévue si des travaux de rénovation énergétique ne sont pas entrepris avant le 31 décembre 2033.
Amende pour absence de numéro d'enregistrement : à partir du 1er novembre 2025, l'absence de numéro d'enregistrement sur une annonce en ligne entraînera une amende immédiate de 1 500 € par annonce, en plus de la suppression automatique de la publication par la plateforme.
Les plateformes de location saisonnière (comme Airbnb, Booking.com ou Abritel par exemple) sont désormais tenues de bloquer automatiquement les annonces dépassant la durée maximale autorisée de location.
Les mairies disposent aussi de pouvoirs accrus pour réguler la location saisonnière. Elles peuvent, par exemple, limiter le nombre de logements loués en courte durée sur leur territoire.
À Bordeaux par exemple, la création d'un registre local a permis d'identifier 1 200 logements non déclarés en moins de six mois, générant des amendes records.
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Si vous êtes concerné par la limitation à 90 jours par an, vous pouvez :
cibler les périodes de forte demande : vacances scolaires, événements locaux, ponts ;
augmenter le tarif selon la saison pour profiter des périodes très demandées (tarification dynamique) ;
améliorer l’expérience client pour justifier un prix plus élevé.
Vous pouvez aussi investir dans plusieurs biens situés dans différentes zones géographiques. Cette stratégie permet de :
répartir les risques : en cas de restrictions dans une zone, les autres biens peuvent compenser la perte de revenus ;
profiter de différentes saisons touristiques : par exemple, une station de ski en hiver et une maison en bord de mer en été ;
accéder à des subventions locales : certaines régions proposent des aides pour la rénovation ou l'amélioration énergétique des biens.
Les communes actuellement épargnées par la réglementation stricte pourraient décider d’imposer elles aussi des limites sur la location meublée touristique, en particulier dans les zones fortement attractives ou en forte tension touristique.
La limitation à 90 jours par an pour les résidences principales pourrait ainsi se généraliser, y compris dans des zones périurbaines ou rurales touchées par l’essor du tourisme.
Les institutions européennes pourraient accentuer la supervision des plateformes de réservation en ligne, avec un partage obligatoire de données sur les hôtes et les annonces. Cette évolution permettrait aux autorités nationales d’identifier plus facilement les infractions et d’imposer des sanctions aux plateformes ne respectant pas la réglementation.
Les contrôles pourraient s’appuyer davantage sur des outils numériques, notamment l’intelligence artificielle et l’analyse de données massives, pour détecter les locations non déclarées ou dépassant les durées maximales autorisées.
La location de votre résidence principale peut désormais être limitée à 90 jours par an si elle est située dans une commune qui applique cette restriction.
Suite à la promulgation de la loi Le Meur, le conseil municipal de Paris a décidé de réduire la durée possible de location touristique des résidences principales.
Vous risquez une amende civile jusqu’à 15 000 €, en plus d’éventuelles sanctions selon la situation (numéro d’enregistrement manquant, DPE non conforme…).
Il existe plusieurs solutions: louer une résidence secondaire, opter pour un bail longue durée, ou transformer un local commercial avec autorisation de changement d’usage.
La limitation à 90 jours concerne uniquement les résidences principales situées dans les communes ayant voté cette restriction. En revanche, d’autres mesures prévues par la loi Le Meur, comme l’obligation de numéro d’enregistrement, le respect des critères de performance énergétique et les sanctions pour non-respect des règles, s’appliquent sur l’ensemble du territoire.
Non. La loi impose des obligations sur le logement, pas sur le compte créé sur une plateforme de mise en location. L’utilisation de plusieurs comptes pour dépasser la limite est considérée comme une fraude.
Il s’agit de la loi Le Meur. Elle impose de nouvelles restrictions concernant la location courte durée (limitation à 90 jours pour les résidences principales, DPE obligatoire, contrôle renforcé, etc.).
Les 90 jours se comptent par logement et par année civile. Il est recommandé de tenir un calendrier précis pour ne pas dépasser cette limite.
Article rédigé par Stéfano Demari
