Vous êtes investisseur et souhaitez mettre en location un meublé de tourisme ? La fiscalité des meublés de tourisme est déterminée par le classement ou non de votre bien immobilier. Découvrez toutes les règles fiscales et les taux d’imposition applicables aux logements classés ou non classés avant de faire votre choix !
Qu’est ce qu’un meublé de tourisme ? Il s’agit d’un appartement ou une maison loué meublé à une clientèle touristique. Les conditions pour la location sont les suivantes :
Bon à savoir :
Les propriétaires de meublés de tourisme doivent enregistrer leur logement en mairie avec le formulaire Cerfa n° 14004*04 sous peine d’amende. Les propriétaires qui occupent le bien au moins 8 mois dans l’année en sont théoriquement exonérés. Dans les faits, la plupart des grandes villes ont rendu l’enregistrement obligatoire pour tous les appartements ou maisons touristiques.
Les loueurs en meublé peuvent décider de demander le classement de leur bien immobilier (Art D. 324-2 du Code du tourisme). Le classement ou non du logement touristique est laissé à l’appréciation d’un organisme de contrôle accrédité. Si le meublé touristique est classé, il est soumis à une fiscalité particulière.
La location de meublés de tourisme est accessible aux propriétaires-bailleurs qui ont le statut de loueur meublé professionnels (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) peuvent également en louer ; le régime d’imposition sera alors celui des sociétés dans la plupart des cas.
La fiscalité des LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP qui louent des meublés de tourisme s'avère particulièrement intéressante. Notons tout d'abord que leurs revenus entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Les deux régimes fiscaux possibles sont le micro-BIC et le réel. Utilisez gratuitement notre simulateur qui vous permettra d'évaluer vos économies d'impôts en fonction de votre choix :
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Les locations meublées sont généralement imposées au régime du micro-BIC, mais ce n’est pas toujours l’option la plus avantageuse fiscalement. >D’autant que la réforme des seuils et abattements du régime micro-BIC réalisée par la loi de finances 2024 est venu frapper très durement ce régime pour les loueurs de meublés de tourisme non classés, et les meublés de tourisme classés pourraient connaître le même sort dès la loi de finances 2025.
Au micro-BIC, le plafond applicable aux meublés touristiques non classés est de 15 000 €, alors qu’il était de 77 700 € avant la loi de finances 2024. Les meublés de tourisme classés conservent, du moins pour l’instant, leur plafond de 188 700 €.
Le micro-Bic prévoit un abattement forfaitaire pour les logements classés ou non.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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Le bénéfice taxable de vos revenus locatifs est égal aux recettes annuelles (loyers, charges et autres recettes) diminuées d’un abattement d’un montant de :
Exemple :
Vous louez un meublé de tourisme et générez 10 000 € de chiffre d’affaires en 2024 :
Pour calculer votre impôt de location meublée, il faudra ajouter ce résultat aux autres revenus du foyer fiscal. L’ensemble de vos revenus est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour déterminer votre taux d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux (taux fixe de 17,20 %).
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit aux loueurs de bien immobilier de tourisme dont les recettes annuelles issus de leur activité locative sont comprises entre 188 700 € et 840 000 € hors taxes. Il peut s’appliquer, sur demande du contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 188 700 €. Cette option peut se révéler très avantageuse grâce au mécanisme de déduction des charges et amortissements.
Le régime réel normal concerne les propriétaires-bailleurs percevant des recettes supérieures à 840 000 € par an.
En bénéficiant du réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire vos amortissements et vos charges de vos revenus de location meublée.
Il s’agit d’une solution particulièrement avantageuse si vous avez des travaux de rénovation ou de construction à effectuer après l’achat de votre logement.
Vous pourrez également déduire un grand nombre de charges : les factures d’entretien, les frais de gestion, les honoraires d’expertise comptable ou de logiciel comptable, votre abonnement téléphonique et Internet ; les frais de notaire, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière comptent également parmi les charges déductibles au réel, si votre bien est inscrit à l’actif.
La plupart des loueurs en meublé au régime réel ne payent aucun impôt sur leurs revenus locatifs; la déduction des charges et amortissements a donc un impact réel sur le niveau d’imposition !
A l’inverse, si vos recettes sont inférieures à 23 000 euros par an et/ou inférieures autres autres revenus du foyer fiscal vous êtes LMNP (Location Meublée non Professionnelle).
Le statut LMNP ou LMP entraîne des conséquences fiscales spécifiques aux meublés de tourisme.
En location meublée professionnelle, les chambres d’hôtes et logements de tourisme sont totalement exonérées de plus-value en dessous de 250 000 € de recettes locatives par an et partiellement exonérées en dessous de 350 000 € de recettes. Ces seuils sont plus importants que pour une location meublée classique.
Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles. En revanche, le loueur en meublé non professionnel est soumis au régime des plus-values des particuliers ; il est exonéré de plus-value après 22 ans de détention du bien immobilier et exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Tous les loueurs en meublé professionnels sont obligatoirement assujettis aux cotisations sociales (inscription à la Sécurité sociale des indépendants – SSI) depuis le 1er janvier 2021, alors qu’en location meublée non-professionnelle, les bailleurs supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.
Cependant la situation est particulière pour ceux qui font de la location meublée de courte durée ou location touristique : lorsque les recettes annuelles issues de leur activité de location saisonnière de type airbnb sont supérieures à 23 000 €, les LMNP sont assujettis aux cotisations sociales dans les mêmes conditions que les LMP.
Changement de valeur en 2024 : Le pourcentage est de 35 % à 40 % des bénéfices réalisés ou un forfait minimal de 1 162 € en cas d’absence de bénéfice.
Toutefois, si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous pouvez vous affilier directement au régime général de la Sécurité sociale.
Le déficit créé en qualité de LMP s'impute sur le revenu global sans limite de montant. S'il est insuffisant, il est reportable sur le revenu global des 6 années qui suivent.
En revanche, les déficits des locations meublées non professionnelles sont reportables pendant 10 ans uniquement sur les revenus générés par une location meublée non professionnelle. La règle du déficit reportable est valable pour les meublés de tourisme comme pour les autres locations meublées.
Voici les taxes applicables aux logements touristiques et les cas d’exonération :
Les propriétaires-bailleurs qui proposent en location ou sous-location une partie de leur logement personnel au titre de « meublé de tourisme » en résidence principale ou secondaire sont exonérés de CFE. Attention, les collectivités locales peuvent tout de même délibérer et appliquer la taxe.
Si le meublé de tourisme n’est pas la résidence principale du loueur, ce dernier est exonéré de taxe d’habitation. Par contre, il devra dans ce cas payer la CFE (Cotisation foncière des Entreprises).
Beaucoup de communes touristiques imposent une taxe de séjour aux locataires de passage. La taxe de séjour est comprise entre 1 et 5% du prix de la nuitée et peut être calculée au réel ou au forfait. En principe c’est le propriétaire-bailleur qui la collecte auprès du locataire et qui la reverse à la commune. Depuis janvier 2019, les plateformes intermédiaires de location qui permettent de gérer la location saisonnière à distance (comme airbnb ou Booking) doivent collecter la taxe de séjour pour les loueurs en meublé non professionnels faisant appel à leurs services.
Le montant de la taxe de séjour est fixé par la commune d’après le barème de tarification présenté dans l’article L2333-30 du Code général des collectivités territoriales. Vous pouvez visualiser son montant dans votre commune sur le site des impôts dédié à la taxe de séjour.
Les locations saisonnières sont exonérées de TVA. Les propriétaires ne la collectent pas et ne la récupèrent pas non plus. Il s'agit en effet de logements indépendants contrairement aux logements touristiques en résidence-service. Ces derniers proposent des prestations para-hôtelières et sont donc soumis à la TVA.
La déclaration de vos revenus locatifs dépend du régime d'imposition que vous avez choisi lors de l’immatriculation de votre activité de location meublée :
Vous devrez simplement compléter et envoyer à l’administration fiscale une déclaration de revenus 2042-C-Pro en même temps que votre déclaration d’impôt sur les revenus.
La date limite de déclaration est en mai ou juin de chaque année.
La liasse fiscale du régime dit de bénéfice réel à transmettre aux impôts se compose des cerfa 2031 et 2033.
Vous devez compléter le formulaire n°2031-SD et ses annexes et reporter votre résultat sur la déclaration de revenus n°2042 C-PRO.
Les annexes 2033 comprennent un bilan simplifié, un compte de résultat de l’exercice, un tableau des amortissements et immobilisations, un relevé des amortissements dérogatoires, de provisions et des déficits à reporter et un tableau qui permet de calculer la valeur ajoutée produite au cours de l’année fiscale.
La déclaration complète doit être télétransmise à l’administration fiscale ou envoyée au centre des impôts dont dépend votre meublé de tourisme . Attention, si vous choisissez d’envoyer votre déclaration en version papier vous subirez une majoration des droits de 0,2 %, cette majoration ne pouvant être inférieure à 60€.
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Bon à savoir :
La date limite de réception de la déclaration de revenus locatifs meublés au réel simplifié est en mai de chaque année !
Remplir la déclaration de revenus au réel simplifié est plus complexe. En effet, il faut réussir le calcul des amortissements par composants demandé par l’administration fiscale. Faites vous accompagner pour la comptabilité de votre location meublée et déclarez vos revenus locatifs en toute sérénité !
Quelles sont les obligations comptables au régime réel simplifié ?
En optant pour le régime réel simplifié, vous devez tenir la comptabilité de votre meublé de tourisme : en plus de transmettre aux impôts votre liasse fiscale, vous devez établir un bilan, un compte de résultats, des tableaux des immobilisations et amortissements et un FEC (Fichier des écritures comptables).
Bon à savoir :
Vous êtes loueur en meublé professionnel ou non professionnel et avez choisi le micro-BIC pour déclarer vos revenus locatifs ? Vous pouvez changer d’avis et opter pour le régime réel. Il faut envoyer un courrier de levée d’option aux impôts avant l’envoi de la déclaration de vos revenus de l’année fiscale concernée par le changement.
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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