FAQ : charges et amortissements déductibles au réel en LMNP

L'avantage du régime Réel Simplifié en location meublée est de pouvoir déduire les charges et les amortissements liés à votre activité de LMNP. Concrètement, toutes les dépenses liées à l'exploitation de votre bien peuvent être déduites des recettes de votre activité.

1. Valorisation du bien

J'ai acheté mon bien il y a plusieurs années et ne le mets en location qu'aujourd'hui : comment déterminer la valeur de mon bien ?

Vous devez prendre la valeur vénale estimée de votre logement à la date d'apport de celui-ci dans l'activité. Pour déterminer la valeur actuelle de votre bien, nous vous recommandons de faire appel à un expert immobilier. Pour trouver un expert immobilier proche de chez vous, veuillez cliquer ici.

J'ai acheté mon bien cette année. Quelle valeur utiliser ? Puis-je déduire les frais d'acquisition ?

La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l'année est la valeur d'achat. Dans la mesure où vous n'avez pas occupé le bien et qu'il était destiné à votre activité de location meublée, vous pouvez déduire vos frais d'acquisiiton. Pour cela vous devez déclarer un début d'activité à la date d'acquisition et faire une déclaration de revenus locatifs cette année, même si vous n'avez pas encore perçu de recettes. Les frais d'acquisition peuvent être :

• soit comptabilisés en charge et déduits immédiatement sur l'année de leur engagement,
• soit immobilisés (amortis) en venant majorer la valeur du logement concerné.

J'ai effectué des travaux pendant la période où je vivais dans mon bien. Je le mets maintenant en location. Quelle valeur utiliser pour le calcul des amortissements ?

Afin de déterminer la valeur à utiliser pour le calcul des amortissements, il vous faudra évaluer votre bien en prenant en compte la valeur ajoutée apportée par les travaux. Attention, vous ne pourrez pas additionner le prix d'achat et les différentes factures de travaux. Afin d'évaluer votre bien, vous pouvez faire une analyse sur meilleursagents.com et efficity.com, ou en faisant appel à un expert immobilier, comme experts-fnaim.org.

J'ai acheté mon bien cette année, et effectué des travaux et achats de mobilier avant la mise en location. Quelle valeur utiliser en valeur du bien ?

Il vous faudra utiliser la valeur d'achat. Les travaux devront être immobilisés. Quant au mobilier, s'agissant des premiers meubles "meublants", il devra être amorti quel qu'en soit le montant.

Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres.

Découvrir les offres

2. Les amortissements

Comment puis-je calculer l'amortissement de mon bien ?

Le calcul de l'amortissement de votre bien consiste à ventiler en plusieurs composants la valeur de ce bien, et à déterminer une durée d'amortissement pour chacun de ces composants. Ces paramètres dépendent notamment du type de bien mis en location. L'amortissement de votre bien est difficilement calculable sans faire appel à un Expert-Comptable spécialisé en location meublée, ou à une application telle que jedeclaremonmeuble.com.

Puis-je amortir la valeur d'un bien acheté il y a 20 ans ?

Effectivement, vous pouvez amortir la valeur de votre bien même s'il a été acheté il y a longtemps. Pour cela, vous devrez renseigner la valeur actuelle, c'est-à-dire la valeur estimée du bien à la date de mise en location.

J'ai des meubles pour lesquels je n'ai pas de facture. Puis-je les amortir ?

La règle concernant l'amortissement des meubles est qu'une facture est indispensable. Toutefois, vous pouvez évaluer et apprécier vous-même la valeur d'occasion de vos meubles, par rapport à la valeur marché du même type de bien, et ainsi les amortir. Cette évaluation se fait une seule fois, lors de la création de l'activité.

J'ai hérité du bien que je loue en tant que LMNP. Est-il possible de l'amortir ?

Oui, vous pouvez amortir le bien hérité, puisque vous en êtes le propriétaire.

Je suis loueur en meublé non professionnel et j'ai uniquement l'usufruit de mon bien. Puis-je l'amortir ?

Vous pouvez amortir le montant correspondant au pourcentage du bien que vous détenez (voir sur l'acte notarié). Il est préférable de consulter un Expert-Comptable.

J'envisage de louer en meublé au régime réel simplifié mon bien. Quel en sera l'effet sur la plus-value à la revente sachant que je vais l'amortir ?

L'amortissement du bien n'aura aucun impact sur la plus-value. En effet, le calcul de la plus-value à la revente se fait sur la valeur d'achat et ne tient pas compte de l'amortissement.

3. Les charges déductibles

Est-ce possible de passer en charges des dépenses liées à l'exploitation de mon bien, telles que les frais de déplacement, abonnement de téléphone, achat d'ordinateur portable ?

La charge doit être réalisable, probable et justifiée. Tant que la charge est utile à l'exploitation et que vous avez un justificatif, il est possible de la déduire. La plupart des loueurs en meublé qui louent un seul bien n'ont pas besoin d'une ligne téléphonique ou d'un ordinateur à temps plein. Vous pourrez passer en charge une facture téléphonique correspondant au mois où vous cherchiez un locataire, mais pas l'ensemble des factures.

J'ai fait des travaux moi-même dans mon appartement, est-il possible de les déduire en charges ?

Vous pouvez déduire le matériel que vous avez acheté pour faire les travaux, mais pas votre temps de travail (main-d’œuvre).

Puis-je passer en charge ma souscription à vos offres de comptabilité ?

Oui, vous pourrez passer vos frais de souscription à nos services, en tant que frais de comptabilité. Attention, si vous avez adhéré à un CGA, 2/3 des frais vous seront restitués en réduction d'impôt. Vous pourrez néanmoins déduire le dernier tiers en frais de comptabilité.

Pour plus d'informations sur nos services

Nous contacter

Article rédigé par Maud Velter