Frais de notaire LMNP : Déduire ou amortir ? Guide (2026) 📋

Les frais d’acquisition en LMNP représentent fréquemment plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros. Un poste loin d’être anodin, puisqu’il impacte directement la rentabilité nette de votre investissement dès les premières années.

Au régime réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire vos charges et d’amortir votre bien… mais qu’en est-il précisément de ces frais ? Faut-il les passer en charge immédiatement ou les étaler via l’amortissement ? Derrière cette question se cache un choix comptable structurant, en principe irrévocable, avec des conséquences durables sur votre fiscalité et la performance de votre projet.

Pour faire le bon arbitrage, notre experte en comptabilité LMNP vous répond dans la vidéo et dans cet article.

Comment comptabiliser les frais d’acquisition en LMNP ?

Les frais d'acquisition correspondent, d’un point de vue juridique et comptable, à l’ensemble des coûts directement attribuables à l’achat du logement, notamment ceux liés à la signature de la transaction. En LMNP, ces frais peuvent être soit déduits en charges, soit faire l’objet d’une immobilisation comptable puis d’un amortissement, conformément aux règles du Plan comptable général (PCG).

Rappel : seul le régime réel permet de déduire les charges réelles ou d’amortir le bien et certains frais d’acquisition. Au régime micro-BIC, aucune déduction réelle n’est possible : un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les recettes des locations meublées classiques, sans prise en compte individualisée des frais d’acquisition. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est de 30 % ; pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, il est de 50 %. Le choix du régime fiscal est donc structurant dès l’acquisition. 

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Quelle valeur d'achat du logement utiliser ?

La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l'année est la valeur d'achat. Dans la mesure où vous n'avez pas occupé le logement et qu'il était destiné à votre activité de location meublée, vous pouvez déduire vos frais d'acquisition. Pour cela, vous devez déclarer un début d'activité à la date d'acquisition et faire une déclaration LMNP au régime réel simplifié, même en l’absence de recettes la première année.

Les frais d'acquisition peuvent être :

• soit comptabilisés en charge et déduits immédiatement sur l'année de leur engagement,

• soit immobilisés (amortis) en venant majorer la valeur du logement concerné.

Si vous amortissez les frais d’acquisition :

Si vous optez pour l’amortissement, les frais d’acquisition seront incorporés dans le coût du logement, ils seront donc amortis par composants et immobilisés au même rythme que l'amortissement du logement. Ce choix est irrévocable, c'est à dire qu'une fois retenue l'option de comptabilisation des frais d'acquisition devra s'appliquer sur l'ensemble des logements ajoutés à l'activité de location meublée dans le futur.

Si vous déduisez les frais d’acquisition en charges :

Vous pouvez choisir la déduction en charge des frais d'acquisition directement la première année, c'est-à-dire l'année d'achat du bien en LMNP, générant ainsi un déficit immédiat. Les frais d'acquisition ne subissent aucun retraitement fiscal.

À noter : La prise en compte des frais d'acquisition est uniquement possible si le bien immobilier est acquis dans un but locatif meublé et apporté immédiatement dans l'activité.

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Que comprennent exactement les frais d’acquisition ?

Les frais d’acquisition regroupent l’ensemble des coûts liés à l’achat du logement. Ils peuvent être distingués en deux grandes catégories : ceux liés à l’acte de vente et ceux liés au financement du projet.

Frais liés à l’acte

• L’ensemble des honoraires du notaire.

• Les droits de mutation (frais versés à l’État dans le cadre de chaque transaction immobilière en France).

• Les frais d’agence immobilière (uniquement s’ils sont à la charge de l’acquéreur du logement).

Frais liés au financement

• Les coûts liés à l’emprunt (frais de courtage, de cautionnement).

• Les frais de dossier bancaire.

Frais d’acquisition LMNP : faut-il les déduire immédiatement ou les amortir ? 

Il n’y a pas de solution unique, tout dépendra de votre situation. Il faut tout de même retenir l’astuce suivante : 

1. Si votre location meublée génère un bénéfice en année courante (amortissement compris), il semble préférable d'opter pour une comptabilisation en charge déductible des frais d'achat du bien; 

2. Si votre activité de LMNPgénère un déficit en année courante (amortissement compris), il est préférable d'opter pour l'amortissement, donc pour une comptabilisation des frais d'achat du logement en immobilisation. 

Notez que le calcul de l'amortissement de votre bien consiste à ventiler en plusieurs composants la valeur de ce bien, et à déterminer une durée d'amortissement pour chacun de ces composants. Ces paramètres dépendent notamment du type de bien mis en location. L'amortissement de votre bien est difficilement calculable sans faire appel à un expert-Comptable spécialisé en location meublée, ou à un logiciel de comptabilité intuitif pour LMNP. 

Quel impact sur la plus-value en cas de revente ?

En tant que loueur en meublé non professionnel, la revente du bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, et non du régime des plus-values professionnelles.

Concrètement, la plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (majoré de certains frais). Elle est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,20 %), avec application des abattements pour durée de détention.

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, avant application des abattements pour durée de détention.

En location meublée professionnelle (LMP), la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. 

Quelles sont les erreurs à éviter avec les frais d’acquisition en LMNP ?

Le traitement des frais d’acquisition nécessite une attention particulière dès le lancement de votre activité. Certaines erreurs peuvent limiter l’optimisation fiscale, voire entraîner des incohérences comptables.

Déclarer en micro-BIC

Opter pour le micro-BIC empêche toute déduction réelle. Les frais d’acquisition sont alors « perdus » fiscalement, car intégrés dans l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés).

Oublier la déclaration de début d’activité

Sans déclaration de début d’activité à la date d’acquisition, il devient difficile de justifier la prise en compte des frais. Résultat : impossibilité de les déduire ou de les amortir correctement dès la première année.

Mauvaise ventilation entre terrain et construction

Le terrain n’est pas amortissable. Une mauvaise répartition entre la valeur du terrain et celle de la construction peut fausser les amortissements et réduire l’intérêt fiscal du régime réel en LMNP.

Faire un choix comptable sans stratégie

Déduire ou amortir les frais d’acquisition n’a pas le même impact selon votre situation fiscale. Un choix irréfléchi peut conduire à un déficit peu exploitable ou à une optimisation sous-optimale sur le long terme.

En LMNP au régime réel, les frais d’acquisition peuvent être déduits en charges, soit amortis. L’immobilisation comptable s’oppose à la déduction immédiate en charges, avec des effets fiscaux différents. Ce choix, irrévocable, influence directement la rentabilité de votre investissement dans le temps. Il doit être cohérent avec votre niveau de revenus et votre stratégie patrimoniale. Un calcul personnalisé reste indispensable pour arbitrer efficacement entre déduction en charges et amortissement.

Pour plus de précisions nous vous invitons à contacter nos experts en comptabilité LMNP : 

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Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, les frais de notaire sont déductibles en LMNP, mais uniquement au régime réel. Les frais de notaire peuvent être soit déduits en charges la première année, soit intégrés au prix du bien et amortis. Ce choix dépend de votre stratégie fiscale. Au micro-BIC, ils ne sont pas déductibles individuellement, car inclus dans l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés).

Peut-on amortir les frais d’acquisition en location meublée ?

Oui, au régime réel, les frais d’acquisition peuvent être immobilisés et amortis avec le bien. Ils sont alors répartis sur plusieurs années, souvent selon la durée d’amortissement de la construction. Cette option permet de lisser l’avantage fiscal dans le temps plutôt que de créer un déficit immédiat.

Quelle est la meilleure option entre charges et amortissement en LMNP ?

Il n’existe pas de réponse universelle. La déduction immédiate est pertinente si vous avez un bénéfice à neutraliser rapidement. L’amortissement est souvent préférable si vous êtes déjà en déficit ou si vous souhaitez lisser votre fiscalité. Le bon choix dépend de votre situation globale et nécessite un calcul personnalisé.

Les frais d’agence sont-ils déductibles en LMNP ?

Oui, s’ils sont à la charge de l’acquéreur et au régime réel. Comme les autres frais d’acquisition, ils peuvent être soit déduits immédiatement en charges, soit amortis en étant intégrés au coût du bien. En micro-BIC, ils ne sont pas pris en compte individuellement dans le calcul de l’imposition.

Le choix est-il irrévocable ?

Oui, en pratique. Le mode de comptabilisation des frais d’acquisition en LMNP (charges ou amortissement) est un choix structurant, qui s’applique de manière cohérente dans le temps. Une fois retenu, il est impossible de revenir en arrière, notamment pour les biens futurs, d’où l’importance d’anticiper dès l’achat.

Les amortissements impactent-ils la plus-value à la revente ?

 En LMNP non professionnel, la plus-value relève toujours du régime des particuliers, avec application des abattements pour durée de détention. Toutefois, pour les ventes intervenant après le 15 février 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de détention sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cette réintégration augmente mécaniquement la base taxable, mais son impact est atténué par les abattements progressifs liés à la durée de détention du bien.

Ce mécanisme rapproche partiellement le régime LMNP de celui du LMP, tout en conservant les règles propres aux plus-values immobilières des particuliers.

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Article rédigé par Maud Velter