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Vous avez le statut loueur meublé non professionnel et vous souhaitez déclarer votre logement au régime Réel Simplifié afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce régime ? Nos experts vous expliquent, dans cette vidéo et cet article, pourquoi l'amortissement est l'atout majeur du régime réel.

Retrouvez ci-dessous une liste des charges déductibles de vos recettes LMNP ou LMP ainsi que plus de précisions sur l'amortissement de votre activité de location meublée non professionnelle (et l'importante économie d'impôts sur vos revenus meublés que cela peut vous permettre de réaliser pendant plusieurs années).

1. Les charges déductibles en LMNP - LMP

Les charges déductibles correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l'exploitation de votre location meublée, et que vous pouvez donc défalquer (ou soustraire) de vos recettes en comptabilité.

Les règles comptables pour déduire vos dépenses LMNP

Pour les comptabiliser, il faut normalement que les dépenses liées à votre activité de loueur en meublé aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. Pour les factures de travaux ou mobilier supérieures à 600€, il convient de les passer en dépenses amortissables (voir plus bas dans l'article).

Voici les charges les plus courantes que vous pourrez défalquer en comptabilité :

  • Assurance du propriétaire non occupant (PNO)
  • Charges de copropriété
  • Frais d'énergie : Electricité, eau, gaz, etc
  • Entretien et petites réparations
  • Achat de fournitures (plus fréquent dans le cadre d'une location saisonnière) : produits ménagers, savons, café, etc
  • Honoraires d'agence (si vous passez par une agence immobilière pour trouver vos locataires ou pour gérer votre logement)
  • Frais de publication d'annonce sur un site immobilier (exemples : PAP, Le Bon Coin, Se Loger, etc)
  • Impôts et taxe (taxe foncière, taxe d'habitation si vous la payez, Cotisation foncière des entreprises (CFE), etc)
  • Téléphone & Internet
  • Intérêts d'emprunt et frais de dossiers (si l'emprunt a été effectué dans l'année)

Vous pourrez également déduire les frais liés à la souscription d'une de nos offres (en tant que frais de comptabilité) :

Cette liste n'est pas exhaustive. Vous pouvez également par exemple défalquer vos frais d'essence ou de parking si vous vous déplacez pour effectuer les entrées et sorties des locataires, etc.

Les frais de notaire sont-ils déductibles ?

Si vous avez acheté le bien dans l'année à déclarer, vous pourrez défalquer les frais de notaire liés à l'acquisition du bien dans votre déclaration de revenus aux impôts. Pour cela, il vous suffira d'inscrire la date d'acquisition en tant que date de début d'activité lorsque vous enregistrez votre activité (formulaire d'immatriculation en ligne). Les honoraires d'agence versés lors de l'acquisition sont également déductibles.

➔ Pour toute dépense à défalquer dans le cadre de votre activité de location meublée, la règle est qu'il faut que celle-ci soit réalisable, probable et justifiée.

À savoir :

Le déficit LMNP, réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures, et peut être utilisé pendant une période de 10 ans en déduction de vos recettes de location meublée non professionnelle.

FAQ :
Découvrez les réponses de nos experts aux questions les plus fréquentes sur les charges déductibles

2. Les dépenses amortissables en LMNP et LMP

Les dépenses amortissables sont des dépenses significatives qui vont augmenter la valeur de votre investissement en location meublée. C'est pourquoi on indique que leur montant est en général supérieur à 600 € TTC. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d'activité. L'amortissement en comptabilité LMNP correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans pour le mobilier et 30 ans pour l'ensemble immobilier composant la construction, comme le gros œuvre, l'électricité, la toiture...). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Voici les dépenses les plus courantes que vous pourrez amortir, et donc déduire de vos recettes :

  • Travaux effectués dans le logement, qui entrainent une augmentation de la valeur du bien immobilier
  • Mobilier acheté pour meubler votre bien

En fonction du type de facture, et du montant de celle-ci, une durée spécifique d'amortissement sera renseignée. Cette durée correspond à l'usage du bien, et doit donc être réaliste.

Comment amortir les gros travaux en LMNP?

Pour bien comprendre le mécanisme de l'amortissement dans le cadre de gros travaux, prenons un exemple avec un appartement bordelais, d'une trentaine de m², acheté 200 000 €, le 15/03/2022 et mis en location 3 mois plus tard, le 15/06/2022. Le montant des travaux d'aménagement intérieur réalisé est de 34 000 €.

  • L’aménagement intérieur est généralement amorti sur 12 ans.
  • La valeur du composant "Aménagement Intérieur" est étalée sur la durée d’amortissement : 34 000 € / 12 ans
  • L'amortissement annuel déductible est d’environ 2 833 €. Ce montant est à déduire des recettes annuelles.
  • L'amortissement est entièrement consommé à l’issue des 12 années.
  • Comme le logement a été mis en location 3 mois après la date d'achat, un prorata est effectué la première et la dernière année.
Année Base
d'amortissement
(A)
Amortissement
annuel
Amortissement
cumulé
(B)
Valeur
Nette
(A-B)
2022 34 000 € 1 535 € 1 535 € 32 465 €
2023 34 000 € 2 833,33 € 4 368,33 € 29 631,67 €
2024 34 000 € 2 833,33 € 7 201,66 € 26 798,34 €
2025 34 000 € 2 833,33 € 10 034,99 € 23 965,01 €
2026 34 000 € 2 833,33 € 12 868,32 € 21 131,68 €
2027 34 000 € 2 833,33 € 15 701,65 € 18 298,35 €
2028 34 000 € 2 833,33 € 18 534,98 € 15 465,02 €
2029 34 000 € 2 833,33 € 21 368,31 € 12 631,69 €
2030 34 000 € 2 833,33 € 24 201,64 € 9 798,36 €
2031 34 000 € 2 833,33 € 27 034,97 € 6 965,03 €
2032 34 000 € 2 833,33 € 29 868,30 € 4 131,70 €
2033 34 000 € 2 833,33 € 32 701,63 € 1 298,33 €
2034 34 000 € 1 298,33 € 34 000 € 0 €

Comment amortir le mobilier en LMNP ?

Le mobilier ne s'amortit pas de la même façon que le composant "Aménagement intérieur", utilisé lors de gros travaux. Pour illustrer à nouveau le mécanisme de l'amortissement, voici un deuxième exemple avec une immobilisation non partie du prix de la construction : le mobilier.

Reprenons l'appartement bordelais, cité plus haut, pour lequel un lit (500€), une télévision (300€) et un micro-ondes (60€) ont été acheté, avant la mise en location, pour un total de 860€.

Année Base
d'amortissement
(A)
Amortissement
annuel
Amortissement
cumulé
(B)
Valeur
Nette
(A-B)
2022 860 € 93 € 93 € 767 €
2023 860 € 172 €
265 € 595 €
2024 860 € 172 € 437 € 423 €
2025 860 € 172 € 609 € 251 €
2026 860 € 172 € 781 € 79 €
2027 860 € 79 € 860 € 0 €

Durée d'amortissement :

Voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d'amortissement :

  • Literie : 6 ans
  • Table de séjour : 10 ans
  • Canapé : 10 ans
  • Travaux de peinture : 10 ans
  • Parquet : 15 ans

Nous avons fait le choix de considérer une moyenne de 5 ans pour amortir le mobilier.

FAQ :
Découvrez les réponses de nos experts aux questions les plus fréquentes sur les dépenses amortissables

3. L'amortissement du logement en LMNP

Enfin, lorsque vous choisissez le régime réel, vous pouvez amortir la valeur du logement. Il s'agit de l'un des postes principaux vous permettant de ne pas payer d'impôts sur vos recettes de location meublée (ou dans 85% des cas moins d'impôts qu'au Micro-Bic).

Comment amortir un logement meublé ?

Vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien immobilier, avec des durées spécifiques d'amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements).

La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Depuis celle-ci, le logement doit obligatoirement être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants.

On considère qu'une durée moyenne d'amortissement d'un bien immobilier est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu'en fonction de la valeur du bien à la date de début d'activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.

À savoir :

- Même si vous avez acheté votre bien meublé il y a plusieurs années, il est possible de l'amortir, à partir de votre date de début d'activité au régime réel.
- En cas de revente et si vous avez le statut LMNP (et non LMP), il n'y aura aucun impact. C'est-à-dire que pour le calcul de la plus-value des particuliers (et non des professionnels), on ne prendra pas la valeur du bien amorti mais bien la valeur d'achat.

L'avantage que représente l'amortissement est donc très intéressant, et n'existe qu'en location meublée. En location vide, vous ne pourrez pas déduire cet amortissement dans votre déclaration de revenus.

FAQ :
Découvrez les réponses de nos experts aux questions les plus fréquentes sur l'amortissement LMNP

4. Déficit en LMNP au régime réel simplifié

Les amortissements ne peuvent pas donner lieu à un déficit, mais seront cumulés pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice et seront à ce moment-là déduits. Il n'y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés en tant que loueur en meublé.


Il y a donc beaucoup de coûts que vous pouvez déduire de vos recettes de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) quand vous déclarez vos revenus aux impôts au régime Réel Simplifié. Cet avantage fiscal a un effet réel sur la rentabilité de votre investissement immobilier !
Cependant, cela demande une gestion relativement plus complexe, telle que conserver vos factures et justificatifs. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner pour l'établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l'administration fiscale.

Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres.

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Miniature Mallory Boutron Article rédigé par Mallory Boutron

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