L'essentiel :
Comment savoir si votre bien dispose de tous les équipements nécessaires pour pratiquer la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Quel est le rôle de l'inventaire ? Ou encore comment faire de l'ameublement le meilleur allié du propriétaire pour améliorer sa rentabilité ?
Autant de questions qu'il est courant de se poser lorsque l'on pratique la location meublée, et auxquelles nous répondons dans cet article. Découvrez notre liste d'équipements à prévoir en location meublée.
La qualification de logement meublé est encadrée par la loi, et implique, pour les propriétaires-bailleurs, de respecter les obligations en la matière.
Selon l'article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR », un logement meublé « est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Autrement dit, pour qu'un logement soit considéré comme meublé, un locataire doit pouvoir y habiter directement, en apportant seulement ses effets personnels.
Pour garantir cela, la réglementation fixe une liste d'équipements indispensables pour qu'une habitation soit considérée comme meublée.
Afin de rendre les dispositions de la loi ALUR plus concrètes, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste des équipements nécessaires pour obtenir la qualification de meublé.
Ces équipements sont au nombre de 11 :
Si ces 11 équipements sont obligatoires, rien n'empêche d'ajouter des éléments supplémentaires (meubles, fournitures ou prestations), qui peuvent vous aider à louer votre bien dans de meilleures conditions.
En effet, augmenter le confort de votre logement peut vous aider à trouver plus facilement un locataire, mais également à fixer un loyer plus élevé, notamment en location saisonnière.
À l'inverse, ne pas fournir l'ensemble des meubles et fournitures obligatoires peut avoir des conséquences importantes.
Avant de mettre votre logement en location, pensez aussi à déclarer votre activité :
Vous souhaitez vous immatriculer ?
Pour vous déclarer comme nouveau loueur en meublé, vous devez vous enregistrer en ligne sur le site de l'INPI pour recevoir votre numéro SIRET.
Recevez gratuitement notre guide d'immatriculation avec toutes les informations pratiques pour réaliser cette démarche.
Ne pas respecter la réglementation en matière d'équipement d'un logement meublé peut être source de déconvenues, sur le plan juridique, mais également sur le plan fiscal. Mieux vaut donc prendre ses précautions.
En cas de litige, si le juge considère que les meubles fournis avec le logement sont insuffisants pour permettre au locataire de s'y installer immédiatement et convenablement, il peut requalifier la location meublée en location vide.
Risque d'un changement de bail : le locataire est alors placé sous le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations vides et peut notamment bénéficier d'un bail de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale), là où un bail de location meublée de résidence principale est en principe conclu pour un an.
Risque d'une baisse du loyer : le loyer peut être remis en cause, et le propriétaire-bailleur peut être condamné à rembourser une partie des loyers perçus.
Risque d'une imposition plus lourde : les revenus retirés de cette location peuvent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers, et non plus dans celle des bénéfices industriels et commerciaux, souvent plus avantageuse fiscalement, notamment au régime réel simplifié.
Autre conséquence, la requalification en location vide empêche le propriétaire de profiter de la souplesse juridique offerte par la location meublée : l'un de ses avantages est de pouvoir louer pour des durées plus courtes, voire en location saisonnière.
Pour plus d'informations sur les risques de requalification du bail, consultez notre article sur le refus des meubles par le locataire.
Tout propriétaire-bailleur de location meublée doit garder à l'esprit que la liste des 11 équipements prévue par le décret de 2015 doit en principe être respectée dans son intégralité.
Il n'est pas possible de compenser l'absence d'un équipement obligatoire par la présence d'un ou plusieurs équipements optionnels supplémentaires.
Bon à savoir :
La jurisprudence apprécie chaque situation au cas par cas : l'absence de certains équipements de la liste ne conduit pas systématiquement à une requalification, notamment sur le plan fiscal, lorsque le bail est expressément conclu comme location meublée. Respecter l'intégralité de la liste reste toutefois la meilleure façon de se prémunir contre tout litige.
Un studio est loué avec un lit, une table, des chaises, un réfrigérateur et des plaques de cuisson, mais sans four ni micro-ondes et sans rideaux ni volets dans la pièce où dort le locataire.
Deux équipements de la liste manquent : en cas de litige, le locataire pourrait s'en prévaloir pour contester la qualification de meublé. Ajouter un micro-ondes et des rideaux occultants avant la signature du bail permet en principe d'écarter ce risque.
Notez que votre logement meublé doit également être équipé d'un détecteur de fumée obligatoire.
Que faire si votre locataire est de mauvaise foi et tente de faire requalifier la location meublée en enlevant des meubles ou du matériel ?
Pour éviter ce genre de désagrément, vous pouvez appliquer nos deux conseils :
À noter :
Pour un contrat de location en résidence principale ou pour un bail mobilité, l'état des lieux doit se conformer au modèle établi par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 ; dans les autres cas, sa forme est libre. Les éventuelles retenues pour équipements manquants ou dégradés se font sur le dépôt de garantie.
Si cela présente quelques contraintes, porter une attention particulière à l'équipement d'un bien en vue de le louer s'avère souvent payant : toucher une clientèle exigeante peut permettre d'améliorer la rentabilité d'un investissement en meublé.
La location meublée touche un public qui souhaite obtenir un logement déjà prêt à l'accueillir pour une durée plus ou moins longue, et qui sera donc particulièrement sensible au confort et à la praticité de l'équipement proposé.
Appliquer quelques conseils en ce domaine peut permettre de trouver plus facilement des locataires, à plus forte raison en cas de location saisonnière, où l'aspect visuel et les avis postés en ligne peuvent jouer un rôle important dans la fréquentation d'un bien.
Ces équipements ou prestations sont optionnels, mais peuvent vous permettre de faire la différence auprès de locataires exigeants.
Si elle permet de fixer librement des loyers qui peuvent dépasser ceux de la location de longue durée, la location d'un meublé de tourisme voit sa rentabilité dépendre avant tout de la fréquentation du bien.
En conséquence, s'assurer du bien-être des locataires peut être un véritable atout, et pour cela, rien de tel que d'adapter l'équipement du bien à sa localisation et à la saison. Un équipement soigné peut aussi compter dans le classement du meublé de tourisme.
Ajouter des éléments de décoration, ou des équipements supplémentaires (mobilier de jardin, chaises longues pour la période estivale, vaisselle diversifiée, guides mis à disposition...) peut contribuer à la satisfaction de vos locataires, et renforcer l'aspect visuel du logement, si important dans une annonce en ligne.
Un logement plus fonctionnel ou plus confortable peut vous aider à fixer un loyer plus élevé et à attirer davantage de locataires, en location de longue comme de courte durée.
En longue durée, les locataires recherchent de la praticité, une bonne optimisation de l'espace, ou des équipements supplémentaires qui leur évitent d'en acquérir par eux-mêmes. Un logement bien équipé peut ainsi être plus demandé, ce qui limite la vacance locative.
En location de courte durée, le confort, l'aspect visuel, ou encore l'adaptation de l'équipement aux locataires susceptibles de réserver le bien jouent également un rôle clé. Une famille louant un logement pour une semaine appréciera par exemple de pouvoir compter sur une machine à laver.
Au régime réel, le mobilier et l'équipement peuvent en outre être amortis, ce qui permet d'en réduire le coût fiscal.
La diversité, la qualité, ou encore le niveau de gamme de l'équipement proposé peuvent permettre de demander un loyer plus élevé.
À l'occasion de vacances, de nombreux locataires sont prêts à payer un peu plus cher pour profiter d'un séjour agréable : un logement bien équipé permet souvent de se positionner au-dessus de la moyenne.
Dans tous les cas, mettez la qualité de l'équipement et de l'ameublement en valeur sur les photos de l'annonce, car cet aspect visuel joue un rôle important dans la capacité des locataires à se projeter dans le logement.
Maintenant que vous savez comment équiper votre logement, il est temps de passer à la partie administrative et fiscale de votre activité de loueur en meublé :
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Les + :
Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de 11 équipements minimum : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. (Source : legifrance.gouv.fr)
Non, le lave-linge ne figure pas dans la liste des 11 équipements obligatoires. Il peut toutefois rendre le logement plus attractif, en particulier pour une location de longue durée ou pour des familles en location saisonnière.
En cas de litige, le juge peut requalifier la location meublée en location vide, avec un bail de 3 ans, une possible remise en cause du loyer et une imposition dans la catégorie des revenus fonciers. L'appréciation se fait toutefois au cas par cas.
Oui, lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du locataire ou en bail mobilité : un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être annexés au bail. Il reste recommandé dans les autres cas pour se protéger en cas de dégradation ou de disparition d'équipements.
Oui, au régime réel, le mobilier peut être amorti, en général sur 5 à 10 ans. Au micro-BIC, il n'est pas possible de l'amortir : l'abattement forfaitaire est réputé couvrir l'ensemble des charges.
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