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Plus rentable, plus flexible, plus intéressante fiscalement, la location meublée non professionnelle (LMNP) a tout pour séduire les propriétaires-bailleurs. Mais avant de profiter de tous ces avantages, mieux vaut s’assurer que son logement respecte la loi en matière d’ameublement ! Découvrez notre liste d’équipements à prévoir en location meublée.

Les équipements indispensables en location meublée

La qualification de logement meublée est strictement encadrée par la loi, et implique, pour les propriétaires-bailleurs, de respecter scrupuleusement les obligations en la matière.

Équipement d’une location meublée : que dit la loi ?

Au regard de la législation (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « loi ALUR »), un bien meublé « est un logement décent équipé de meubles en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Autrement dit, pour qu’un logement soit considéré comme meublé, un locataire doit pouvoir y habiter directement, en apportant seulement ses effets personnels.

Pour garantir cela, la loi fixe une liste d’équipements indispensables pour qu’une habitation soit considérée comme meublé.

Quelle est la liste des équipements obligatoires d’une location meublée ?

Afin de rendre les dispositions de la loi ALUR plus compréhensibles, un décret du 31 juillet 2015 est venu fixer la liste des équipements nécessaires pour obtenir la qualification de meublé.

Ces équipements sont au nombre de 11, en voici la liste ci-dessous :

Liste des équipements obligatoires en location meublée

  1. De la literie comprenant une couette ou une couverture,
  2. Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,
  3. Des plaques de cuisson,
  4. Un four ou un four à micro-ondes,
  5. Un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale -6°C,
  6. De la vaisselle nécessaire à la prise des repas,
  7. Des ustensiles de cuisine,
  8. Une table et des sièges,
  9. Des étagères de rangement,
  10. Des luminaires,
  11. Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques de l’appartement ou de la maison meublés.

Si ces 11 équipements sont obligatoires, rien n’empêche d’ajouter des éléments supplémentaires (meubles, fournitures ou prestations), qui ne manqueront pas de vous aider à louer votre bien au mieux. En effet, augmenter le confort de votre logement peut vous aider à trouver plus facilement un locataire, mais également à fixer un prix de location plus élevé, notamment en location saisonnière.

Attention, au contraire, ne pas fournir l’ensemble des meubles et fournitures obligatoires peut avoir des conséquences importantes.

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Quels risques en cas d’équipements insuffisants ?

Ne pas respecter la réglementation en matière d’équipement d’un logement meublé peut être sources de grandes déconvenues, sur le plan juridique, mais également sur le plan fiscal ! Ainsi, mieux vaut prendre toutes les précautions pour s’éviter un tel désagrément.

La requalification du logement en location vide

En cas de conflit judiciaire, si le juge considère que les meubles fournis avec le logement sont insuffisants pour permettre au locataire de s’y installer immédiatement et convenablement, il peut requalifier la location meublée en location vide.

Dans ce cas, le locataire pourra bien évidemment demander la rupture immédiate du bail. S’il décide toutefois de rester dans le logement, il sera alors entièrement placé sous le régime protecteur de la loi de 1989 (loi n°89-462 du 6 juillet 1989) et bénéficiera notamment d’un contrat de 3 ans (et même de 6 ans si le bailleur est une personne morale), là où un bail de location meublée longue durée se conclut généralement pour un an.

De plus, il est fortement probable que le loyer doive être diminué, voire que le propriétaire-bailleur soit condamné à rembourser une partie des loyers perçus.

Enfin, les revenus retirés de cette location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers et non dans celle des bénéfices industriels et commerciaux, bien plus avantageuse fiscalement, notamment grâce au régime réel simplifié.

Autre conséquence, la requalification en location vide empêchera le propriétaire de pouvoir profiter de la souplesse juridique offerte par la location meublée. Pour rappel, l’un des grands avantages de la location meublée est de pouvoir pratiquer la location saisonnière, ou de louer pour des durées plus courtes et ainsi de pouvoir également profiter du bien immobilier lors des périodes où il n’est pas loué.

Comment éviter le piège du manque d’équipement ?

Respecter la liste des équipements obligatoires

Tout propriétaire-bailleur de location meublée doit garder à l’esprit que la liste des 11 équipements mentionnés par le décret de 2015 doit impérativement être respectée.

Cette liste est cumulative, et d’interprétation stricte. Autrement dit, un seul équipement manquant sur les 11 peut entraîner la requalification. De plus, il n’est pas possible de compenser l’absence d’un équipement obligatoire par la présence d’un ou plusieurs équipements optionnels supplémentaires.

Notez que votre logement meublé doit également être équipé d'un détecteur de fumée obligatoire.

Veiller à la bonne rédaction du contrat de location

Que faire si votre locataire est de mauvaise foi et tente de faire requalifier la location meublée en enlevant des meubles ou du matériel ? Pour s’éviter ce genre de désagrément, rien de plus simple, il suffit d’appliquer nos deux conseils :

  1. Établir soigneusement un contrat écrit de location meublée
    La rédaction d’un tel contrat s’avère d’ailleurs obligatoire lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire ou s’il s’agit d’un bail mobilité.
    Elle peut toutefois s’avérer utile pour tout type de location. Pour vous aider en la matière, vous pouvez retrouver tous nos modèles de bail meublé.
  2. Annexer au contrat un état des lieux et un inventaire du mobilier
    Il s’agit à la fois d’une obligation et d’une bonne manière de se protéger contre toute dégradation ou disparition des équipements du logement, qui pourrait venir remettre en cause sa qualification de meublé !

À noter :
Pour un contrat de location en résidence principale ou pour un bail mobilité, l’état des lieux doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016, dans les autres cas, sa forme est libre.

Si cela présente quelques contraintes, porter une attention toute particulière à l’équipement d’un bien immobilier en vue de le louer s’avère souvent particulièrement payant. En effet, toucher une clientèle exigeante permet d’augmenter largement la rentabilité d’un investissement en meublé.

Comment augmenter sa rentabilité grâce à l’équipement ?

La location meublée touche un public qui souhaite obtenir un logement déjà prêt à l’accueillir pour une durée plus ou moins longue, et qui sera donc particulièrement sensible au confort et à la praticité de l’équipement proposé. Appliquer quelques conseils en ce domaine peut permettre de trouver plus facilement des locataires, à plus forte raison en cas de location saisonnière de type Airbnb, où aspect visuel et avis postés en ligne peuvent jouer une part importante dans la fréquentation d’un bien.

Nos 7 conseils pour un ameublement réussi

  • Rechercher la fonctionnalité avant tout
  • Prévoir de nombreux rangements pour permettre au locataire de vider entièrement ses valises et s’installer correctement le temps de son séjour.
  • Rédiger un mode d’emploi de votre logement (emplacement du compteur électrique, arrivée d’eau, numéro auquel vous joindre en cas d’urgence, etc.).
  • Choisir de la vaisselle classique : si le locataire casse une assiette il pourra facilement la remplacer. S’il ne procède pas au remplacement, vous pourrez retenir la valeur de l’assiette sur le dépôt de garantie. Avec le temps, vous ne vous retrouverez pas avec un kit de vaisselle complètement dépareillé.
  • Préférer du linge de maison facile à entretenir, supportant les lavages à haute température et éventuellement l’eau de javel.
  • Protéger les lits avec des alèses, et les oreillers avec des sous-taies, afin de conserver matelas et oreillers propres.
  • Regrouper toutes les notices d’utilisation des appareils électroménagers et des services proposés dans le logement, idéalement rédigées en plusieurs langues.

Ces équipements ou prestations sont optionnels, mais peuvent vous permettre de faire la différence en séduisant des locataires exigeants dont le budget locatif est élevé.

liste des equipements obligatoires pour un logement meuble

Bien équiper son meublé de tourisme

Si elle permet de fixer librement des loyers qui peuvent largement dépasser ceux du marché de la location de longue durée, la location d’un meublé de tourisme voit sa rentabilité dépendre avant tout de la fréquentation du bien. En conséquence, s’assurer du bien être des locataires peut être un véritable atout, et pour cela, rien de tel que d’adapter l’équipement du bien en fonction de sa localisation.

Quel que soit le lieu où se trouve votre bien, vous pouvez essayer de faire correspondre les meubles et la décoration aux spécificités du terrain ou de la saison. Ajouter des éléments de décoration, ou des équipements supplémentaires (mobilier de jardin, chaises longues pour la période estivale, vaisselle diversifiée, guides mis à disposition,…) ne pourra que contribuer à la satisfaction de vos locataires, et renforcer l’aspect visuel du logement, si important en cas d’annonce postée en ligne.

Maintenant que vous savez tout sur la meilleure manière d’équiper votre logement, il est temps de passer à la partie administrative et fiscale de votre activité LMNP qui, elle aussi, regorge de bonnes pratiques à mettre en place sans plus tarder afin de profiter sereinement de votre activité de loueur en meublé.

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Miniature Maud Velter Article rédigé par Maud Velter

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