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Mis à jour le 28/10/2025
Le Pacte Dutreil est un mécanisme fiscal particulièrement prisé dans le cadre de la transmission d’entreprise. Créé pour encourager la pérennité des sociétés familiales, il permet de réduire fortement la facture fiscale lors d’une donation ou d’une succession.
Alors, Pacte Dutreil et location meublée non professionnelle (LMNP) sont-ils compatibles ? Quelles sont les alternatives possibles en matière de transmission de patrimoine immobilier ?
Le Pacte Dutreil est susceptible d’appliquer une exonération lors de la transmission des titres (parts ou actions) de sociétés et d’entreprises individuelles et à la transmission de parts ou actions de sociétés interposées.
Le principe central du Pacte Dutreil repose sur un abattement de 75 % des droits de mutation à titre gratuit (donation ou succession).
Concrètement, seuls 25 % de la valeur des titres ou entreprises transmis entrent dans l’assiette des droits de succession. Cette réduction peut représenter une économie fiscale considérable, surtout pour les patrimoines élevés.
Elle s'opère en pleine propriété ou dans le cadre d'un démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit).Par exemple, une entreprise valorisée à 1 million d’euros ne sera taxée qu’à hauteur de 250 000 euros pour le calcul des droits.
Cet avantage place le Pacte Dutreil parmi les dispositifs fiscaux les plus attractifs pour organiser la transmission d’une activité.
Pour bénéficier de cet abattement, plusieurs conditions doivent être réunies. D’abord, les héritiers ou donataires doivent s’engager collectivement à conserver les titres de la société pendant au moins deux ans.
Ensuite, chacun des bénéficiaires doit respecter un engagement individuel de conservation sur une durée minimale de quatre ans à compter de l’expiration de l’engagement collectif. Enfin, l’un des signataires doit exercer une fonction de direction effective dans la société.
Ces obligations visent à garantir la continuité de l’activité économique et à éviter une cession rapide des actifs uniquement pour bénéficier de l’avantage fiscal.
L’objectif est de maintenir des emplois, de favoriser l’investissement productif et d’éviter le démantèlement d’outils de travail lors d’une succession.
Le Pacte Dutreil s’applique exclusivement aux entreprises exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale. Les activités considérées comme patrimoniales, telles que la simple gestion d’un portefeuille de titres ou la location meublée non professionnelle, sont exclues.
C’est précisément cette exclusion qui pose problème aux investisseurs LMNP souhaitant transmettre leur patrimoine locatif.
La question de savoir si le Pacte Dutreil et la location meublée non professionnelle (LMNP) étaient compatibles a longtemps divisé praticiens, contribuables et administration.
En toile de fond, la nature hybride de cette activité, à la frontière entre gestion patrimoniale et exploitation commerciale, a entretenu une zone grise.
Sur le plan fiscal, la location meublée est rattachée à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que l’on soit LMNP ou LMP. Cet élément a longtemps nourri l’idée d’une possible éligibilité au Pacte Dutreil, car le dispositif cible les activités commerciales, industrielles, artisanales ou libérales.
Cependant, dans la pratique, la location meublée consiste avant tout en la gestion d’un patrimoine privé, sans véritable exploitation économique comparable à une entreprise classique. Cette dualité a été au cœur des débats.
Jusqu’en 2022, l’administration fiscale considérait sans ambiguïté que la location meublée, même imposée en BIC, relevait de la simple gestion patrimoniale et ne pouvait donc pas bénéficier du Pacte Dutreil, réservé aux entreprises exerçant une activité opérationnelle créatrice de valeur et d’emplois.
En 2023, plusieurs décisions de justice sont venues ébranler cette position : faute d’exclusion explicite dans la loi, certains contribuables ont obtenu gain de cause, laissant espérer que le LMNP puisse profiter de l’abattement de 75 % sur les droits de transmission.
Mais cet espoir fut de courte durée : la loi de finances 2024 a définitivement clos le débat en inscrivant noir sur blanc l’exclusion des locations meublées à usage d’habitation.
L’administration a immédiatement actualisé sa doctrine au BOFiP, confirmant la distinction entre activités patrimoniales et activités commerciales réelles, et réservant le bénéfice du dispositif aux structures véritablement entrepreneuriales, comme l’hôtellerie ou le para-hôtelier.
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Les + :
En l’absence de l’abattement Dutreil, l’intégralité de la valeur nette du patrimoine LMNP est soumise aux droits de succession après application des abattements familiaux classiques (100 000 euros par enfant).
Cela signifie que chaque héritier se retrouve rapidement exposé à une fiscalité lourde, surtout dans les familles où le patrimoine immobilier locatif est central.
Plus la valeur du parc est élevée, plus la facture s’alourdit, ce qui peut contraindre certains héritiers à vendre des biens pour régler les droits.
Prenons le cas d’un investisseur LMNP laissant à ses deux enfants un patrimoine net de 1 million d’euros.
Chaque enfant hérite de 500 000 euros. Après abattement de 100 000 euros, la base taxable par enfant est de 400 000 euros. Selon le barème progressif 2025 des droits de succession, cela représente environ 78 000 euros de droits à payer chacun, soit 150 000 euros au total pour la fratrie.
Cet écart financier oblige les investisseurs à revoir leurs stratégies patrimoniales. Le rôle des conseils spécialisés, tels que les experts-comptables et conseillers en gestion de patrimoine, est déterminant pour adapter la stratégie familiale à ce nouveau contexte fiscal.
Même si le Pacte Dutreil est désormais exclu pour les investisseurs en location meublée non professionnelle, il existe plusieurs solutions pour alléger la facture successorale et organiser la transmission du patrimoine de manière efficace.
Ces outils, bien que moins puissants que l’abattement de 75 %, permettent de réduire l’impact fiscal et de sécuriser la répartition familiale.
La donation-partage reste l’un des mécanismes les plus efficaces pour anticiper la transmission d’un patrimoine LMNP. Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans en franchise de droits.
En combinant une donation-partage avec un suivi dans le temps, il est possible de réduire considérablement la base taxable lors du décès.
L’avantage réside aussi dans la répartition équitable anticipée : chaque héritier reçoit une part clairement définie, évitant les litiges familiaux.
Autre solution pertinente : le démembrement de propriété. Le propriétaire transmet la nue-propriété du bien immobilier à ses héritiers tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les loyers et d’occuper le bien.
La valeur transmise est alors calculée uniquement sur la nue-propriété, selon l’âge du donateur, ce qui réduit fortement la base imposable. Par exemple, à 65 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien et l’usufruit 40 %.
Cet outil est particulièrement adapté aux investisseurs LMNP qui souhaitent continuer à bénéficier des revenus locatifs tout en préparant la succession de leur location meublée.
En l’absence d’abattement lors d’une succession LMNP, l’assurance-vie reste un pilier incontournable de la planification successorale. Les sommes transmises via un contrat d’assurance-vie ne font pas partie de la succession (dans la limite de 152 500 euros par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans).
Au-delà, elles bénéficient d’une fiscalité allégée. Cet outil permet donc de transmettre un capital important en parallèle d’un patrimoine LMNP, en allégeant la charge fiscale globale pour les héritiers.
L’assurance-vie est aussi modulable : elle permet de désigner librement les bénéficiaires et d’adapter la répartition selon la situation familiale.
Au-delà des donations et des outils classiques, de nombreux investisseurs LMNP choisissent d’organiser la détention de leurs biens via une société.
Ces structures offrent une plus grande souplesse dans la transmission d’un patrimoine LMNP et permettent de travailler sur la fiscalité à long terme.
Véritable alternative au Pacte Dutreil, la stratégie ne consiste plus à transmettre directement l’immobilier, mais à transmettre des parts sociales, ce qui ouvre de nouvelles marges de manœuvre.
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Forme sociétaire |
Atouts principaux |
Spécificités pour la transmission |
Points de vigilance |
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SARL de famille |
Régime fiscal possible à l’IR. Gouvernance adaptée à une gestion familiale. |
Transmission progressive des parts sociales aux enfants avec utilisation des abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Transmission plus fluide qu’un bien indivis. |
Doit être strictement familiale. Gestion plus lourde qu’une détention en direct. |
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SNC familiale |
Grande souplesse de gestion et cohésion patrimoniale. Transparence fiscale (IR). |
Transmission facilitée par la donation progressive de parts sociales. Gestion collective renforcée au sein de la famille. |
Responsabilité indéfinie et solidaire des associés sur les dettes sociales. Demande une forte confiance familiale. |
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SCI |
Outil classique et flexible. Répartition fine du patrimoine entre héritiers. Possibilité d’opter pour l’IS. |
Transmission par parts sociales, possibilité de démembrement (nue-propriété/usufruit) appliqué aux titres. Optimisation successorale plus fine. |
Non compatible avec le régime LMNP si SCI à l’IR. Peut générer une fiscalité plus lourde en cas d’option à l’IS. |
La transmission d’un patrimoine LMNP ne se pense pas de la même manière selon la taille du parc immobilier, le niveau de revenus et la configuration familiale.
L’absence d’éligibilité au Pacte Dutreil oblige les investisseurs à adopter une stratégie personnalisée, en combinant outils classiques et solutions plus sophistiquées.
Trois profils principaux permettent d’illustrer les approches possibles :
Patrimoine modeste : maximiser les abattements périodiques. L’enjeu consiste à tirer pleinement parti des abattements familiaux, ce qui permet, en anticipant, de transmettre la quasi-totalité du patrimoine sans droits de succession. Dans ce cas, une stratégie de donations régulières, éventuellement sous forme de donation-partage, suffit souvent à optimiser la transmission.
Patrimoine important : combinaison de plusieurs dispositifs. Lorsque le patrimoine dépasse le montant des abattements par enfants, il devient alors pertinent de combiner plusieurs outils : démembrement de propriété pour réduire la valeur transmise, assurance-vie pour transmettre hors succession, et recours aux sociétés (SARL de famille, SCI) pour lisser la transmission dans le temps. L’objectif est d’éviter une fiscalité trop lourde concentrée sur une seule opération successorale, tout en assurant la continuité des revenus pour le donateur.
Situation familiale complexe : adaptation aux besoins spécifiques. Dans les familles recomposées, avec plusieurs héritiers ou des besoins différents, la planification doit aller plus loin. L’assurance-vie permet de privilégier un conjoint ou un enfant, tandis que les sociétés civiles ou commerciales facilitent une répartition différenciée des parts. Le démembrement peut aussi être utilisé pour protéger le conjoint survivant (usufruitier) tout en sécurisant la nue-propriété pour les enfants. Dans ces contextes, le recours à un notaire ou à un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable pour construire une stratégie équilibrée et juridiquement robuste.
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Évaluer régulièrement son patrimoine LMNP : actualiser la valeur des biens, analyser le rendement locatif et la situation fiscale (amortissements, régime micro-BIC ou réel). Cette étape permet d’identifier les biens à forte valeur ajoutée, notamment après des travaux de rénovation énergétique, et d’ajuster la stratégie de transmission.
Optimiser le calendrier des transmissions : planifier les donations en tenant compte des abattements renouvelables tous les 15 ans. Un bon timing fiscal, aligné sur l’âge du donateur et la situation des héritiers, réduit la base imposable et limite les droits de succession.
S’entourer de professionnels compétents : notaire pour sécuriser juridiquement les opérations, conseiller en gestion de patrimoine pour arbitrer entre les outils (assurance-vie, démembrement, sociétés familiales), expert-comptable pour assurer la cohérence avec la fiscalité des revenus locatifs.
L’exclusion de la transmission d’un patrimoine en location meublée non professionnelle (LMNP) du Pacte Dutreil impose une organisation plus rigoureuse et un suivi dans le temps pour les propriétaires bailleurs.
Les investisseurs qui anticipent évitent une charge fiscale excessive pour leurs héritiers et conservent la maîtrise de la répartition familiale.
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Parce que la location meublée est considérée comme une activité patrimoniale et non comme une véritable activité commerciale au sens du dispositif. Le Pacte Dutreil est réservé aux entreprises exerçant une activité productive.
La transmission se fait dans le cadre classique des donations de patrimoine immobilier et successions, en utilisant les abattements légaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) ou via des montages comme le démembrement de propriété.
Les principales solutions sont la donation-partage, le démembrement, l’assurance-vie ou encore la détention via une société (SCI, SARL de famille) pour faciliter la transmission progressive des parts.
Article rédigé par Stéfano Demari
