Dans le cadre d’un héritage, la transmission du patrimoine immobilier d’un loueur en meublé non professionnel est souvent source de nombreuses questions. Entre les héritiers d’un bien LMNP, ou ceux qui souhaitent anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier LMNP, beaucoup sont ceux qui s’interrogent sur les conséquences, d’un tel événement. Afin de s’y préparer au mieux, il est nécessaire d’être bien informé sur les options possibles dans le cadre d’un héritage LMNP.
Dans le cas du décès du loueur, il est important pour ses ayants droits de garder à l’esprit que les bénéfices réalisés depuis le dernier exercice fiscal seront immédiatement imposés, en fonction du régime fiscal dont relevait le défunt : le régime réel ou le micro-BIC.
En plus de cette imposition, les héritiers d’un bien en location meublée non professionnelle devront se montrer vigilants dans le cas d’une acquisition récente. Qu’il s’agisse en effet de la résidence principale ou d’un investissement locatif, la présence d’un emprunt en cours doit être prise en compte. En effet, il est possible que le décès entraîne le déclenchement de l’assurance emprunteur, et le déblocage par la banque d’une somme destinée à rembourser le montant du capital restant dû.
Or, l’indemnité ainsi versée est non seulement imposable aux prélèvements sociaux (soit 17,2%), mais vient aussi s’ajouter aux recettes locatives, ce qui a pour conséquence qu’elle sera également imposée au taux marginal d’imposition, comme c’est la règle pour l’imposition des revenus de location meublée.
Le démembrement correspond à une situation dans laquelle la pleine propriété d’un bien est décomposée entre plusieurs personnes, respectivement désignées comme les usufruitiers (qui peuvent jouir du bien, donc le louer et en percevoir les loyers), et les nus-propriétaires (titulaires d’un droit de propriété sur le bien sans toutefois pouvoir le vendre).
Cette situation peut notamment avoir lieu dans le cadre d’un bien détenu conjointement par deux époux, à la suite du décès de l’un d’entre eux. Dans ce cas, il est courant que le conjoint survivant choisisse de devenir l’usufruiter du bien immobilier, plutôt que d’en détenir un quart en pleine propriété, ce qui lui permet de continuer à y vivre et/ou de le mettre en location. Les héritiers, quant à eux, reçoivent la nue-propriété du bien LMNP.
Dans la majorité des cas, l’usufruit sera viager, et sera transmis aux héritiers nus-propriétaires au décès de l’usufruitier : on parle alors de démembrement viager.
Dans le cas où le bien était déjà lié à une activité de location meublée non professionnelle, il peut être judicieux, pour les ayants droit, de poursuivre l’activité afin de continuer à bénéficier de la fiscalité particulièrement avantageuse de la location meublée.>
Le cas échéant, les ayants droits devront à leur tour s’immatriculer avec le statut LMNP, en passant par le site de l’INPI. C’est lors de cette étape qu’ils devront choisir le régime fiscal le plus adapté à leur situation entre le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Le régime micro-BIC fonctionne selon le mécanisme de l’abattement forfaitaire. Il est particulièrement simple à mettre en place mais impose de payer des impôts tous les ans sur les revenus de location meublée. Ces impôts seront calculés en fonction de votre taux marginal d’imposition et assujet aux prélèvements sociaux (17,2%).
Le régime réel d’imposition permet la déduction des charges relatives à l’activité de location meublée, ainsi que l’amortissement. S’il est plus complexe, il est également le régime le plus avantageux dans la grande majorité des cas. En effet, il arrive très fréquemment que le montant imposable soit largement réduit, voire ramené à 0, et donc que les LMNP ne paient pas d’impôts sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années.
Dans le cas d’un héritage, il est probable que le logement en LMNP soit en indivision, à savoir, partagé entre plusieurs héritiers. Dans le cas d’une indivision, le régime fiscal appliqué devra obligatoirement être le régime réel d’imposition.
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Une autre option peut consister à vendre le bien transmis en héritage. Les héritiers devront toutefois porter une attention particulière au calcul de la plus-value au moment de la vente.
Pour les particuliers, la plus-value, correspond à la différence entre le prix de cession du bien immobilier, et celui d’acquisition. Ces montants peuvent toutefois être majorés de certaines charges et indemnités, comme les frais d’acquisitions ou la réalisation de travaux pendant la détention.
Cette plus-value sera ensuite soumise au paiement d’un impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Le montant de la plus-value décroît progressivement chaque année, selon un système d’abattements par paliers.
Du fait de ce système, l’exonération d’impôt sur la plus-value s’acquiert après 22 ans de détention, et l’exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Bon à savoir :
Les règles qui s’appliquent au statut LMNP sont celles de la plus-value des particuliers, contrairement à celles de la plus-value LMP qui suivent le régime des professionnels. En cas de changement de statut en LMNP et LMP, c’est le statut en cours lors de la cession qui déterminera le régime de plus-values applicable.
Il est possible que le bien meublé faisant l’objet d’un héritage soit loué au moment de la succession.
Or, il est important de garder à l’esprit que le décès du propriétaire du bien qui avait consenti la location n’entraine pas résiliation du contrat.
Autrement dit, s’ils souhaitent cesser l’activité de location meublée, les ayants droits devront tout de même respecter les règles en matière de résiliation de bail, à savoir informer le locataire dans un délai minimum de 3 mois avant la date à laquelle le bail doit prendre fin (généralement un an en location longue durée) et justifier d’un motif sérieux et légitime.
Bon à savoir :
La présence d’un locataire dans le bien n’empêche aucunement de le vendre, mais il est alors nécessaire d’informer les acquéreurs éventuels de l’existence d’un bail de location pour le logement. De plus, en cas de vente du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie que le bien mis en vente doit lui être proposé en premier.
Bien qu’une telle perspective ne soit pas des plus agréable à envisager, prévoir la transmission de son patrimoine LMNP peut grandement aider les héritiers au moment de régler les questions successorales. Pour anticiper et limiter les conséquences fiscales de la succession, il existe plusieurs possibilités.
Le démembrement n’est pas une situation spécifique au cas du décès mais peut intervenir à tout moment, et notamment dans le but de transmettre plus facilement ses biens, et donc d’anticiper sa succession.
De ce point de vue, il est possible pour le propriétaire du bien d’envisager de faire don de la nue-propriété et d’en conserver uniquement l’usufruit.
Ce faisant, il peut continuer à exploiter le bien mis en location et à en percevoir les loyers, tout en réduisant le coût de l’opération de transmission.
En effet, si la valeur de la donation de la nue-propriété est calculée en fonction d’un pourcentage de la pleine propriété, elle fait néanmoins l’objet d’un abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.
En complément, les droits de donation seront également réduits car ils ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété après abattements. Par ailleurs, ils pourront même être acquittés par les donateurs en lieu et place des donataires, sans que les sommes mobilisées à cet effet ne soient considérées comme une nouvelle donation.
De plus, le fait de céder la nue-propriété d’un bien dans le cadre d’un démembrement LMNP exonère du paiement d’un quelconque impôt sur la plus-value. Au contraire, si le statut des donateurs l’année de la cession est celui de LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui va s’appliquer.
Enfin, si le nu-propriétaire procède, par la suite, à la vente du bien, la valeur utilisée pour le calcul de la plus-value sera celle figurant dans l’acte de donation.
Comme nous l’évoquions au début de cet article, la somme éventuellement versée par la banque au titre de l’assurance emprunteur pour rembourser le montant du capital restant dû peut constituer un risque pour les héritiers qui devront en subir les conséquences en matière fiscale, si le bien est affecté à une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Pour éviter une telle situation, souscrire à une assurance emprunteur, dont le but sera justement de compenser le paiement de l’imposition liée au versement du reste du capital, peut-être une bonne option.
Que l’on songe à anticiper sa succession, ou que l’on se demande comment procéder pour régler la succession d’un ou plusieurs biens immobiliers, ces réflexions ne sont jamais des plus simples à mener. Ainsi, afin de ne pas avoir à se confronter seul à ce genre de questionnements, et d’être le mieux conseillé sur la marche à suivre, il est recommandé de se tourner vers un gestionnaire de patrimoine, ou un professionnel de la fiscalité LMNP.
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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