Les propriétaires qui mettent en location un logement vide (ou nu) déclarent les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Les règles de calcul diffèrent de celles de la location meublée (LMNP ou LMP), qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Concrètement, les revenus fonciers s'ajoutent à votre revenu imposable et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ainsi qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Les modalités de calcul varient selon le régime applicable (micro-foncier ou réel). Au régime réel, vous pouvez notamment déduire vos charges, ce qui peut, dans certains cas, générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Régime fiscal, obligations déclaratives et charges déductibles : voici tout ce qu'il faut savoir sur la fiscalité des revenus fonciers.
Pour les loueurs de logements non meublés, les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers et peuvent être imposés selon deux régimes : le micro-foncier ou le régime réel.
Il est possible de passer d'un régime à l'autre sous certaines conditions.
Tableau comparatif micro-foncier / régime réel :
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Conditions d'accès | Revenus fonciers inférieurs ou égaux à 15 000 € par an | Revenus fonciers supérieurs à 15 000 € ou sur option |
| Calcul de l'imposition | Déclaration des revenus bruts avec abattement forfaitaire de 30 % | Déduction des charges réelles et justifiées |
| Charges déductibles | Non (abattement forfaitaire à la place) | Oui (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, etc.) |
| Travaux déductibles | Non | Oui (hors travaux de construction, agrandissement ou transformation) |
| Amortissements | Non | Sous conditions strictes (dispositif Jeanbrun) |
| Déficit foncier | Non applicable | Possible en cas de charges supérieures aux recettes |
| Imputation du déficit | Non applicable | Déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € (hors intérêts d'emprunt), le surplus étant reportable |
| Durée de report | Non applicable | Déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (jusqu'à 10 ans selon les cas) |
| Formalités déclaratives | Simples | Plus détaillées (calcul du revenu foncier net à justifier via le formulaire 2044) |
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Les revenus fonciers sont issus de la location d'immeubles bâtis ou non bâtis, considérée au regard du droit fiscal comme une activité civile. Ils concernent notamment :
Les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu (IR) relèvent du régime des revenus fonciers en raison de leur transparence fiscale. Les associés sont alors imposés directement à titre personnel sur leur quote-part de revenus, selon leur participation dans la société.
Les revenus fonciers sont soumis à deux types d'imposition :
Le montant d'imposition dépend donc de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Plus votre revenu global est élevé, plus la part imposée au taux marginal augmente.
Exemple : pour 10 000 € de revenus fonciers nets, vous supportez 1 720 € de prélèvements sociaux (17,2 %), auxquels s'ajoute l'impôt sur le revenu calculé selon votre TMI (par exemple 11 %, 30 %, etc.).
Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer les revenus de location vide ou nue : le régime micro-foncier ou le régime réel. Quel choix faire, et quelles sont les formalités de déclaration des revenus fonciers ?
Si les revenus fonciers du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s'applique par défaut. Ce plafond s'entend en recettes brutes, appréciées au niveau du foyer fiscal. Vous déclarez le montant brut des loyers encaissés, puis un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué pour déterminer votre revenu imposable.
Le micro-foncier ne permet ni de déduire les charges réelles, ni de générer ou d'imputer un déficit foncier. L'abattement est censé couvrir l'ensemble des charges liées à la location.
Bon à savoir :
Le régime micro-foncier ne s'applique pas dans certaines situations particulières. Sont notamment concernés les biens relevant du régime des monuments historiques ou les situations dans lesquelles le régime réel est obligatoire en raison des caractéristiques du bien ou de l'investissement.
Dans ces cas, l'imposition est calculée sur les revenus nets, après déduction des charges réellement supportées.
Si les revenus fonciers du foyer fiscal dépassent 15 000 € par an, le régime réel s'applique obligatoirement. Vous pouvez aussi le choisir sur option, même en dessous de ce seuil.
Dans ce cadre, le revenu foncier imposable correspond à la différence entre les loyers encaissés et l'ensemble des charges déductibles supportées, notamment :
Lorsque le total des charges dépasse les revenus locatifs, il en résulte un déficit foncier.
Bon à savoir :
Depuis la loi de finances 2026, un mécanisme d'amortissement (dit « dispositif Jeanbrun ») peut s'appliquer en location vide dans certains cas spécifiques. Ce dispositif reste toutefois très encadré. Nous le détaillons dans la suite de cet article.
Vous pouvez utiliser ce déficit de la manière suivante :
L'imputation sur le revenu global est conditionnée au respect d'un engagement de location. En principe, vous devez maintenir le bien en location pendant au moins 3 ans suivant l'année de l'imputation du déficit. À défaut, l'avantage fiscal peut être remis en cause, sauf dans certains cas particuliers (licenciement, invalidité, décès ou expropriation).
Si vous relevez du régime micro-foncier mais que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %, il peut être intéressant d'opter pour le régime réel d'imposition.
Pour cela, vous devez opter pour le régime réel lors de votre déclaration de revenus. Concrètement, il faut remplir le formulaire n° 2044, dans lequel vous indiquez l'ensemble de vos revenus fonciers ainsi que les charges déductibles. Le dépôt de cette déclaration vaut option pour le régime réel auprès de l'administration fiscale.
Cette option s'applique pour une durée minimale de 3 ans. Pendant cette période, vous ne pouvez pas revenir au régime micro-foncier. À l'issue de ces 3 ans, l'option est reconduite tacitement si vous continuez à déclarer vos revenus au régime réel.
Oui, il est possible de revenir au régime micro-foncier, mais uniquement après avoir respecté la durée minimale d'engagement au régime réel, soit 3 ans.
À l'issue de cette période, vous pouvez retrouver le régime micro-foncier si vous remplissez à nouveau les conditions d'éligibilité, notamment si vos revenus fonciers n'excèdent pas le seuil de 15 000 € et que vous ne relevez pas d'un dispositif imposant le régime réel.
En location vide, les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Avec l'arrivée du dispositif Jeanbrun, il est désormais possible, sous conditions, d'accéder à un mécanisme d'amortissement sur la valeur du bien. Cet amortissement est calculé de manière forfaitaire, sur 80 % de la valeur du logement (incluant, le cas échéant, les travaux), selon un taux qui dépend du type de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social).
Ce dispositif est toutefois très encadré. Il est notamment conditionné à :
Par ailleurs, l'amortissement est plafonné annuellement (entre 8 000 € et 12 000 € selon le type de loyer) et s'applique au niveau du foyer fiscal. En dehors de ce dispositif, le régime des revenus fonciers permet aussi de déduire les charges liées à votre activité de loueur (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.).
En location meublée, les revenus relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire vos charges et pratiquer un amortissement du bien, du mobilier, ainsi que des travaux (rénovation, construction) si le bien est inscrit à l'actif. Contrairement au dispositif Jeanbrun, cet amortissement n'est pas limité annuellement par un plafond forfaitaire et n'est pas conditionné à des loyers encadrés.
En revanche, le déficit éventuellement constaté en location meublée (LMNP au réel) ne peut pas s'imputer sur le revenu global : il est uniquement reportable sur les bénéfices futurs issus de l'activité locative. Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 6 ans.
À retenir : en pratique, la location meublée convient davantage aux investisseurs qui cherchent à optimiser leurs revenus locatifs et leur cash-flow (loyers généralement plus élevés, durée des baux plus souple, possibilité d'amortissement).
À l'inverse, la location vide s'inscrit plutôt dans une approche patrimoniale plus stable, avec une gestion locative plus simple.
Les revenus fonciers doivent être déclarés chaque année à l'administration fiscale via le formulaire de déclaration de revenus (n° 2042) :
Cette déclaration concerne uniquement les contribuables au régime réel. Ce document permet de détailler :
Une fois ce calcul effectué, le résultat est reporté sur le formulaire 2042.
Si vous passez par une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, vous devez déposer une déclaration spécifique via le formulaire 2072. La SCI déclare ses revenus et son résultat, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle.
Bon à savoir :
La télétransmission de ces déclarations via le site officiel de l'administration fiscale est obligatoire. En 2026, la date limite de déclaration est fixée au 20 mai.
La détention d'un bien via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu repose sur le principe de transparence fiscale. Concrètement, la SCI ne paie pas elle-même l'impôt sur les revenus locatifs : ce sont les associés qui sont imposés directement, chacun à hauteur de ses parts dans le capital.
Les revenus fonciers générés par la SCI sont ainsi répartis entre les associés en fonction de leur participation. Chaque associé déclare dans sa propre déclaration de revenus la quote-part qui lui revient, comme s'il détenait directement le bien à proportion de ses droits.
En cas de déficit foncier, celui-ci est également réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé peut alors l'imputer selon les règles applicables aux revenus fonciers, notamment sur son revenu global dans la limite autorisée, puis reporter l'éventuel excédent sur les années suivantes.
Vous pouvez déduire les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Il s'agit, par exemple, de remettre un bien en état, de remplacer des équipements ou d'améliorer le confort sans modifier la structure du logement (rénovation énergétique, changement de chaudière, modernisation d'une salle de bain, etc.).
En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. Cela concerne notamment les extensions, la surélévation ou toute modification importante du gros œuvre. Ces dépenses sont considérées comme un investissement dans le bien, et non comme des charges.
Bon à savoir :
Certaines situations peuvent être plus délicates à apprécier, notamment les travaux de transformation ou de division (création de plusieurs lots, changement d'affectation d'un local, réaménagement complet).
Selon leur ampleur, ces travaux peuvent être assimilés à une reconstruction, et donc ne pas être déductibles. En cas de doute, il est recommandé de consulter un professionnel.
Vous souhaitez comparer location vide et meublée pour votre situation ?
Testez notre simulateur gratuit pour bien préparer votre investissement.
Les revenus fonciers ne sont pas soumis à un taux unique. Ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés selon le barème progressif, en fonction de votre tranche marginale d'imposition. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Votre niveau d'imposition dépend donc directement de votre situation fiscale globale.
En principe, la location vide ne permet pas d'amortir un bien. Toutefois, le dispositif Jeanbrun, introduit en 2026, ouvre cette possibilité sous conditions strictes (loyers plafonnés, durée de location, type de bien, etc.). En dehors de ce dispositif, aucun amortissement n'est possible en revenus fonciers.
Oui, le déficit foncier est plafonné. La part issue des charges hors intérêts d'emprunt peut être imputée sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, ainsi que la part liée aux intérêts d'emprunt, sont reportables sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le cumul est encadré. Dans le cadre du dispositif Pinel, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt, mais les règles de déduction des charges diffèrent. Certaines dépenses ne peuvent pas générer de déficit imputable sur le revenu global. En pratique, le mécanisme du déficit foncier est donc limité pour les biens soumis à ce type de dispositif. Rappelons par ailleurs que le dispositif Pinel n'est plus accessible pour les nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024.
Non, ce n'est pas obligatoire. Vous pouvez louer un bien en direct, en votre nom propre, et déclarer vos revenus fonciers. La création d'une société, comme une SCI à l'IR, peut toutefois être pertinente dans certains cas (gestion à plusieurs, transmission, organisation patrimoniale).
Oui, les prélèvements sociaux s'appliquent systématiquement aux revenus fonciers. Ils sont calculés sur le revenu foncier net (après déduction des charges ou abattement) et s'ajoutent à l'impôt sur le revenu. Leur taux est actuellement de 17,2 %.
En savoir plus sur le changement de régime fiscal
Article rédigé par Stéfano Demari
01.59.13.49.12