Revenus de location vide : régime micro-foncier ou réel ?

Les propriétaires qui louent des locaux vides ou nus, c'est-à-dire non meublés, doivent déclarer leurs revenus dans la catégorie des revenus fonciers (contrairement aux revenus de location meublée LMNP ou LMP qui appartiennent à celle des bénéfices industriels et commerciaux - BIC).

Il est important de bien distinguer dans la catégorie des revenus fonciers le régime micro-foncier qui prévoit un abattement forfaitaire de 30 %, du régime réel qui permet de déduire les charges pour leur montant réel et justifié, sachant qu'il est possible de passer d'un régime à l'autre.

Les revenus fonciers : qu'est-ce que c'est ?

Les revenus fonciers sont issus de la location d'immeubles bâtis ou non bâtis, considérée au regard du droit fiscal comme une activité civile. C'est le cas des locations de logements vides, c'est-à-dire non meublés, et de leur dépendances, des garages, des places de parking, des commerces, des magasins, des terrains, mais aussi de péniches aménagées et amarrées en un lieu fixe.

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Bien choisir son régime d'imposition en foncier: micro-foncier ou réel

Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer les revenus de location vide ou nue : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

Si les revenus fonciers du foyer fiscal sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime par défaut est le micro foncier. Dans ce cas un abattement de 30 % est réalisé sur la totalité des revenus fonciers encaissés pendant l'année.

Attention, le régime micro-foncier ne s'applique pas si l'un des logements est loué dans le cadre de certains régimes spéciaux ou bénéficie d'un avantage fiscal particulier (Borloo, Besson, Robien etc). En revanche il est applicable si le contribuable est uniquement propriétaire d'un ou plusieurs logements loués en Pinel, Duflot, Scellier ou bénéficiant de la réduction d'impôt Malraux.

Retrouvez les formalités déclaratives dans notre article : Comment déclarer les revenus fonciers (location vide) ?

Le régime réel foncier

Si les revenus fonciers du foyer fiscal sont supérieurs à 15 000 €, le régime est obligatoirement le régime réel. Dans ce cas il est possible de déduire des loyers encaissés :

• Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
• Les charges de copropriété
• Les dépenses payées pour le compte des locataires et restant impayées
• Les frais de gestion
• Les primes d'assurances
• La taxe foncière
• Les intérêts d'emprunt

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Pour déclarer au régime réel foncier le bailleur doit remplir le formulaire 2044 (cerfa 10334).

Comment passer du micro-foncier au régime réel ?

Les propriétaires percevant moins de 15 000 € et dont les charges déductibles sont supérieures à 30 % de leurs revenus fonciers ont intérêt à opter pour le régime réel d'imposition. Pour ce faire il leur suffit de retourner à l’administration fiscale le formulaire 2044. Cette déclaration vaut levée de l'option pour le régime réel foncier. Attention, cette option sera irrévocable pendant trois ans.

Si les locaux loués sont meublés, les revenus tirés de la location meublée seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux généralement beaucoup plus avantageuse que celle des revenus fonciers; les statuts LMP (location meublée professionnelle) ou LMNP vous permettront d'optimiser votre fiscalité immobilière en bénéficiant des réductions d'impôts propres au meublé.

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Article rédigé par Maud Velter