Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), une fiscalité souvent plus favorable que celle de la location vide. Statut LMNP ou LMP, régime micro-BIC ou réel, prélèvements sociaux, plus-value et taxes locales : voici les règles 2026 pour choisir le régime d'imposition le plus adapté à votre situation.
L'obtention des statuts LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle) dépend de plusieurs critères fixés par la loi.
Quel impact cela aura-t-il sur votre fiscalité de loueur en meublé en 2026 ?
Les statuts location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) sont soumis à des conditions de plafond de revenus :
Pour devenir loueur en meublé professionnel :
Si vos recettes sont inférieures à 23 000 €/an et/ou si elles sont inférieures à vos autres revenus, vous êtes soumis à la fiscalité des LMNP. Si vous remplissez les deux conditions, vous devenez automatiquement LMP.
Bon à savoir :
Les recettes sont calculées au niveau du foyer fiscal : il faut additionner les recettes de location meublée annuelles perçues par chacun des membres du foyer fiscal pour obtenir le montant à déclarer aux impôts.
La différence entre loueur en meublé professionnel et non professionnel se joue à plusieurs niveaux :
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier loué meublé ? Vous pourrez devoir payer des impôts sur la plus-value :
Pour les LMNP (meublé non professionnel), la plus-value imposable est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s'appliquent : l'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte au bout de 22 ans de détention du bien immobilier, et celle des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Si vous vendez le bien avant, vous devrez payer un impôt sur la plus-value, d'autant plus faible que vous détenez le bien depuis longtemps.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits pendant la durée de détention doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, hors amortissements du mobilier. Cela augmente la plus-value taxable, en particulier en cas de revente rapide. Une exception existe toutefois pour certaines résidences de services (étudiants, seniors, personnes handicapées).
Bon à savoir :
Si vous cédez votre résidence principale, vous êtes exonéré de plus-value !
Les LMP peuvent être exonérés d'IFI (impôt sur la fortune immobilière) lorsque la location meublée constitue leur activité professionnelle principale, sous conditions ; les LMNP y restent soumis.
Les cotisations sociales du LMP inquiètent souvent les LMNP dont les recettes sont proches du seuil de 23 000 € par an.
Les cotisations sociales à payer sont effectivement plus élevées pour les loueurs professionnels que pour les non professionnels.
Les cotisations sociales des LMP sont en général comprises entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés. Vous n'avez fait aucun bénéfice ? Vous devrez tout de même payer un montant minimal, de l'ordre de 1 220 € à 1 240 €.
En location meublée non professionnelle, le calcul est différent : les revenus locatifs meublés font partie des revenus du patrimoine et les prélèvements sociaux en LMNP correspondent à 18,6 % des revenus imposables.
Bon à savoir :
Attention, une exception existe pour les locations de meublés de tourisme (courte durée, de type Airbnb).
Si vos recettes sont supérieures à 23 000 € par an, vous devrez payer les mêmes cotisations sociales qu'en meublé professionnel (en général entre 35 et 40 % des bénéfices issus de votre activité locative, ou un minimum de l'ordre de 1 220 € à 1 240 € en cas d'absence de bénéfice).
Vous pourrez également opter pour l'affiliation au régime général de la sécurité sociale si vos recettes ne dépassent pas 83 600 € (revenus 2026, pour les déclarations à partir du printemps 2027).
Pour faire votre déclaration de revenus de loueur en meublé aux impôts chaque année, vous avez 2 choix fiscaux possibles : le régime réel simplifié et le micro-BIC.
Ses formalités déclaratives et comptables sont plus complexes, mais il vous permet de déduire vos charges et d'amortir vos biens et votre mobilier. Ce régime est plus avantageux dans de nombreux cas.
Avec des recettes de plus de 83 600 € (recettes 2026, pour les déclarations à partir du printemps 2027) pour la location longue durée et les meublés de tourisme classés, ou de plus de 15 000 € pour la location d'un meublé de tourisme non classé, pendant deux années consécutives, votre activité locative doit obligatoirement être déclarée au réel.
De même si votre activité est créée sous la forme d'une indivision.
Très simple à mettre en place, il permet aux propriétaires-bailleurs en meublé de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % de leurs revenus bruts (charges comprises) pour la location de longue durée.
En location saisonnière, l'abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 50 % pour les meublés de tourisme classés, dans la limite de 15 000 €, respectivement 83 600 € de recettes, toujours en fonction de l'éventuel classement du bien.
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À noter :
Sur le plan de la fiscalité, la location d'un appartement meublé ou d'une maison est une activité commerciale, alors même qu'il s'agit d'une activité civile sur le plan juridique.
Les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La démarche de déclaration de revenus varie en fonction de votre régime fiscal. Que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel, les déclarations sont les mêmes, ce sont les cases à remplir qui changent en fonction de votre statut.
Pour déclarer vos revenus au micro-BIC, complétez le formulaire 2042 C PRO avec votre déclaration de revenus personnelle, ou, dans la déclaration de revenus en ligne, sélectionnez simplement la catégorie correspondant à votre location meublée. La démarche est très simple : il suffit de compléter la partie correspondant à votre statut (professionnel ou non professionnel) et de renseigner le montant de vos recettes (loyers et charges annexes). La date limite dépend de votre département, la dernière étant généralement début juin.
Tout le reste est automatique : c'est l'administration fiscale qui applique l'abattement forfaitaire et les prélèvements sociaux dus. La comptabilité est simple : vous devez simplement tenir un livre d'achat et de recettes.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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Pour déclarer vos revenus au réel simplifié, la démarche est différente : il vous faut compléter et transmettre aux impôts une liasse fiscale composée du Cerfa n° 2031 et de ses annexes 2033.
La déclaration se compose d'un bilan comptable, d'un compte de résultat et de tableaux des amortissements et immobilisations.
Ce travail peut nécessiter l'intervention d'un comptable spécialiste des locations meublées. En effet, le calcul de l'amortissement par composants est complexe et souvent source d'erreurs.
Pour vous assurer de la pertinence de votre déclaration de revenus et obtenir les réductions d'impôt auxquelles vous pouvez prétendre, faites appel à un comptable ou expert-comptable qualifié !
Le délai de transmission de votre déclaration au réel simplifié est en mai de chaque année.
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Les + :
Pour avoir une visibilité sur la fiscalité de votre location meublée, optez pour le réel simplifié ou le micro-BIC dès votre immatriculation comme loueur en meublé non professionnel ou professionnel.
Avec des recettes issues de la location meublée inférieures à 83 600 € (revenus 2026, déclaration printemps 2027), vous êtes soumis par défaut au régime micro-BIC, mais vous pouvez choisir le réel simplifié dès la création d'activité pour bénéficier du mécanisme de déduction des amortissements et des charges.
Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de début d'activité se fait directement en ligne sur le guichet unique de l'INPI, et non plus sur Infogreffe.
C'est la même démarche pour les loueurs en meublé en indivision : vous pouvez renseigner votre choix directement lors de la démarche en ligne (formulaire Fcmb). Vous recevrez votre numéro SIRET environ 15 jours après avoir rempli et validé votre démarche d'immatriculation.
Vous êtes actuellement loueur en meublé imposable au micro-BIC ? Le réel simplifié est finalement plus avantageux pour vous ?
Vous pouvez envoyer un courrier de levée d'option aux impôts pour changer de régime fiscal, et ce même si vos recettes annuelles ne dépassent pas le plafond de 83 600 € du régime micro-BIC (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé).
L'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année précédant celle au titre de laquelle vous souhaitez appliquer le régime réel. Par exemple, pour déclarer vos revenus 2027 au réel, l'option doit être formulée avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2026, au printemps 2027.
La location meublée est soumise à plusieurs taxes.
Avant de détailler la liste, il faut préciser que presque toutes (taxe d'habitation, CFE, taxe foncière et droits SACEM pour les LMNP, plus les cotisations sociales pour la fiscalité des LMP seulement) sont déductibles des recettes de location meublée si vous choisissez le régime fiscal du réel simplifié !
La SACEM collecte à présent une taxe correspondant à des droits d'auteur auprès des loueurs de locations touristiques qui mettent à disposition de leur locataire des appareils de diffusion de musique ou de vidéos (télévision, enceinte Bluetooth…).
Le montant de ce forfait est entièrement déductible de vos recettes au régime réel simplifié.
La taxe foncière est un impôt local et annuel, dû par le propriétaire au 1er janvier. C'est la collectivité locale qui fixe son taux, qui varie donc en fonction du lieu où se trouve le bien immobilier.
Vous ne pourrez pas la récupérer auprès du locataire, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les constructions nouvelles en sont en principe exonérées pendant 2 ans (article 1383 du Code général des impôts).
Il s'agit de l'impôt local qui a remplacé la taxe professionnelle. Avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), elle compose la CET (contribution économique territoriale).
La première année, vous devez déposer une déclaration initiale n° 1447-C-SD au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité.
La CFE est payable sur le site impots.gouv.fr, depuis votre espace professionnel, que vous pouvez créer après avoir obtenu votre numéro SIREN.
Vous serez exonéré de la CFE la première année d'activité et/ou si vous réalisez un chiffre d'affaires inférieur ou égal à 5 000 €.
La taxe d'habitation ne concerne plus que les résidences secondaires (taxe d'habitation sur les résidences secondaires). Elle peut se cumuler avec la CFE si le bien est mis en location pour de courtes durées et que vous en disposez en dehors de ces périodes. Lorsque le locataire occupe le logement de façon durable comme résidence principale, aucune taxe d'habitation n'est due.
Les locations meublées sont en règle générale exonérées de TVA, sauf si elles proposent des prestations de services para-hôtelières (petits-déjeuners, linge, accueil, etc.).
Le plus souvent, les LMNP (location meublée non professionnelle) optent pour une imposition au régime micro-BIC, par simplicité ou méconnaissance du régime réel simplifié et de ses modalités.
Pourtant, dans de nombreux cas, le réel permet de réaliser d'importantes économies d'impôts, grâce à la déduction des charges et amortissements.
En achetant un appartement ou une maison meublée, vous vous engagez certainement dans des dépenses pour améliorer ou rénover votre bien immobilier (travaux d'embellissement ou de construction).
Entreprendre ces travaux dès la finalisation de votre achat peut vous permettre de convaincre des locataires exigeants et d'augmenter votre rentabilité locative.
Ces montants parfois très importants peuvent être déduits de vos impôts seulement si vous optez pour le réel simplifié.
Ce dernier permet la déduction des amortissements (gros œuvre, aménagement intérieur du logement...).
Vous pourrez également déduire vos charges : frais de gestion, votre accompagnement comptable, vos intérêts d'emprunts...
La liste des charges et dépenses amortissables est longue, ce qui rend souvent le réel simplifié plus avantageux que le micro-BIC.
La déduction des amortissements et des charges de vos recettes locatives peut vous permettre de baisser significativement votre imposition de loueur en meublé, voire, dans certains cas, de la réduire à 0 €.
À noter :
Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d'examen au Parlement, propose notamment de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel. Ce texte n'est pas voté : les règles décrites dans cet article restent applicables à ce jour. Pour en savoir plus, consultez notre article LMNP 2027.
Afin de vous aider à choisir la fiscalité la plus avantageuse, nous mettons à votre disposition un simulateur gratuit d'imposition de vos revenus meublés.
Vous pourrez comparer gratuitement le niveau de votre imposition pour chacun des deux régimes en remplissant les informations nécessaires :
Les informations relatives au logement meublé : sa valeur, le montant des frais d'acquisition et des travaux réalisés, la valeur du mobilier et la superficie de l'habitation. Il faut également indiquer si vous louez un meublé de tourisme classé, car cela a un impact significatif sur votre niveau d'imposition.
Vous devrez ensuite renseigner les informations financières nécessaires au calcul de votre impôt : le montant annuel des recettes et des charges, le montant annuel des intérêts d'emprunt ainsi que leur durée. Vous compléterez également le champ relatif à votre tranche d'imposition.
Ces éléments permettent de simuler votre impôt de location meublée en comparant le micro-BIC et le réel simplifié.
La location meublée est bien connue pour sa flexibilité et pour sa rentabilité souvent meilleure : en effet, les loyers sont en général plus élevés qu'en location vide.
Mais qu'en est-il sur le plan de la fiscalité ?
En location vide, il existe un régime fiscal micro-foncier que l'on peut comparer au micro-BIC de la location meublée et un régime réel foncier, à comparer au réel simplifié de la location meublée.
En location vide, il y a une condition de plafond de revenus pour déterminer s'il faut déclarer au micro-foncier ou au réel foncier :
Au micro-foncier, les loueurs bénéficient d'un abattement forfaitaire sur les revenus de 30 % (revenu maximal de 15 000 euros) contre 50 % au micro-BIC de la location meublée longue durée (jusqu'à 83 600 euros de revenus).
Au réel foncier, les charges sont déductibles des impôts mais, en principe, pas l'amortissement (sauf dispositifs spécifiques comme le dispositif Jeanbrun, sous conditions). En revanche, en location meublée au régime réel simplifié, applicable au-delà de 83 600 euros de revenus ou sur option, les charges sont déductibles ainsi que l'amortissement du bien immobilier, des travaux et de l'ameublement.
C'est donc souvent le meublé qui est fiscalement le plus avantageux, quel que soit le régime d'imposition.
Les investisseurs en location meublée peuvent être tentés par le LMNP neuf. Il s'agit d'investir dans des résidences-services, par exemple un EHPAD, une résidence étudiante, une résidence pour seniors, etc.
Le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat en LMNP neuf, a pris fin le 31 décembre 2022.
Le dispositif Pinel a, quant à lui, pris fin le 31 décembre 2024 pour tout nouvel investissement. Si vous aviez investi avant cette date, vous continuez de bénéficier de votre réduction d'impôt jusqu'au terme de votre engagement, mais il n'est plus possible d'en profiter aujourd'hui.
Pour investir dans l'ancien à rénover, le dispositif Denormandie reste ouvert, avec des taux de réduction d'impôt similaires à l'ancien Pinel (jusqu'à 21 % sur 12 ans), sous conditions de travaux et de localisation du bien. Comme pour le Pinel, ce dispositif concerne la location nue et reste incompatible avec le statut LMNP : il faudra donc choisir entre les deux stratégies d'investissement.
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent à la fois 23 000 € par an et le montant de vos autres revenus d'activité. Dans tous les autres cas, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le micro-BIC est plus simple à déclarer, mais le régime réel est souvent plus avantageux, car il permet de déduire l'intégralité des charges et d'amortir le bien, ce qui peut, dans certains cas, ramener l'impôt à 0 € pendant plusieurs années.
Pour les revenus 2026, le plafond est de 83 600 € (abattement de 50 %) pour la location longue durée et les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € (abattement de 30 %) pour les meublés de tourisme non classés. (Source : BOFiP)
La plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits doivent toutefois être réintégrés dans le calcul de cette plus-value, ce qui l'augmente, en particulier en cas de revente rapide.
Les prélèvements sociaux (18,6 %) s'appliquent en principe. Les cotisations sociales, plus élevées, deviennent obligatoires dès que votre activité de location de meublés de tourisme génère plus de 23 000 € de recettes annuelles.
Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
01.59.13.49.12
