Revenus tirés de la location meublée : catégorie BIC ou foncier ?

Lors de la déclaration des revenus locatifs, il est fréquent que les propriétaires bailleurs déclarent par erreur leurs revenus tirés de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers (valable pour déclarer ses revenus de location vide), alors que de tels revenus rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageuse. En effet, qu'il relève du régime micro-bic bénéficiant ainsi d'un abattement forfaitaire de 50 %, ou du régime réel, le propriétaire bailleur en meublé est souvent gagnant.

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : qu'est-ce que c'est ?

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont le fruit d'activités réalisées par les personnes qui exercent une profession qui peut être commerciale, industrielle ou artisanale.
La location meublée de locaux d'habitation est considérée par l'administration fiscale comme une activité commerciale. Les revenus générés par la location meublée sont donc des bénéfices industriels et commerciaux.

Bien choisir son régime d'imposition en meublé : micro-bic ou réel

Deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer ses revenus de location meublée : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-bic

Si les revenus BIC du foyer fiscal issus de la location meublée sont inférieurs ou égaux à 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme classés), le régime par défaut est le micro BIC.
Dans ce cas un abattement de 50 % (71 % si le logement est classé meublé de tourisme) est réalisé sur la totalité des loyers perçus.

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Les formalités déclaratives sont très simples puisqu'il suffit de déclarer la totalité des revenus BIC sur la déclaration 2042 C PRO .
➔ En savoir plus sur les modalités et avantages du régime micro-bic

Le régime réel en meublé

Si les revenus BIC sont supérieurs à 72 600 € (176 200 € pour les meublés de tourisme), le régime d'imposition est nécessairement le régime réel.

Dans ce cas il est possible de déduire des loyers l’ensemble des charges supportées et d’amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux.

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Les formalités déclaratives consistent à établir une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 qui permet de déterminer le résultat fiscal de la location meublée, puis à reporter ce résultat fiscal sur la déclaration 2042 C PRO à joindre à la déclaration d'impôt sur le revenu.
➔ En savoir plus sur les modalités et avantages du régime réel

Comment passer du micro-bic au régime réel en meublé?

Les propriétaires percevant moins de 72 600 € et dont les charges déductibles et amortissements sont supérieurs à la moitié de leurs revenus BIC ont intérêt à opter pour le régime réel d'imposition.

Le délai des formalités à réaliser est différent pour les propriétaires qui débutent l'activité de location meublée et ceux qui ont déjà déclaré leurs revenus locatifs au régime micro BIC :
• Pour les propriétaires qui débutent l’activité de location meublée : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date de dépôt de leur première déclaration 2031 (soit début mai de chaque année). L’option peut être jointe à la déclaration.
• Pour les bailleurs qui ont déclaré des revenus de location meublée au micro BIC l'année précédente : il faut lever l'option avant la date de déclaration des revenus de location meublée de l’année au titre de laquelle le loueur souhaite être imposé au régime réel.

Pour déclarer les revenus de l’année N au régime réel (déclarés en année N+1), l’option doit être levée avant début mai de l’année N.

Si les locaux loués sont vides ou nus, les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers généralement moins avantageuse.

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