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Revenus de la location meublée : catégorie BIC ou foncier ?

Lors de la déclaration des revenus locatifs, il est fréquent que les propriétaires bailleurs déclarent par erreur leurs revenus tirés de la location meublée dans la catégorie des revenus fonciers (valable pour déclarer ses revenus de location non meublée), alors que de tels revenus rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), souvent plus avantageuse. En effet, qu'il relève du régime micro-bic bénéficiant ainsi d'un abattement forfaitaire de 50 %, ou du régime réel, le propriétaire bailleur en meublé est souvent gagnant.

Revenus BIC

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : qu'est-ce que c'est ?

Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sont le fruit d'activités réalisées par les personnes qui exercent une profession qui peut être commerciale, industrielle ou artisanale.
La location meublée de locaux d'habitation est considérée par l'administration fiscale comme une activité commerciale. Les revenus générés par la location meublée sont donc des bénéfices industriels et commerciaux, alors que les revenus issus de la location non meublée entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour déterminer si vous êtes imposé au régime foncier ou BIC, il vous suffit donc de déterminer si vous louez votre bien meublé ou vide.

Bien choisir son régime d'imposition en meublé : micro-bic ou réel

Deux régimes fiscaux sont possibles pour l'imposition des revenus de location meublée : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Le régime micro-bic

Si les revenus BIC du foyer fiscal issus de la location meublée sont inférieurs ou égaux à 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme classés ou non), le régime par défaut est le micro BIC.
Dans ce cas un abattement de 50 % (ou de 30 à 51% selon le classement du logement et sa localisation) est réalisé sur la totalité des loyers perçus.

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Quelles sont les formalités déclaratives ?

Les formalités déclaratives sont très simples puisqu'il suffit de déclarer la totalité des revenus BIC sur la déclaration 2042 C PRO .

Le régime réel en meublé

Si les revenus BIC sont supérieurs à 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourismeclassés ou non), le régime d'imposition est nécessairement le régime réel.

Dans ce cas il est possible de déduire des loyers l’ensemble des charges supportées et d’amortir la valeur du logement (hors la valeur du terrain), le mobilier et certains travaux.

Quelles sont les formalités déclaratives ?
Les formalités déclaratives consistent à établir une liasse fiscale 2031 et les Cerfa 2033, qui permettent de déterminer le résultat fiscal de la location meublée, puis à reporter ce résultat fiscal sur la déclaration 2042 C PRO à joindre à la déclaration d'impôt sur le revenu.

Comment passer du micro-bic au régime réel en meublé?

Les propriétaires dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du micro BIC et dont les charges déductibles et amortissements sont supérieurs à la moitié (ou au tiers en location saisonnière) de leurs revenus BIC ont intérêt à opter pour le régime réel d'imposition.

Le délai des formalités à réaliser est différent pour les propriétaires qui débutent l'activité de location meublée et ceux qui ont déjà déclaré leurs revenus locatifs au régime micro BIC :
Pour les propriétaires qui débutent l’activité de location meublée : il est possible de lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date de dépôt de leur première déclaration 2031 (soit début mai de chaque année). L’option peut être jointe à la déclaration.
Pour les bailleurs qui ont déclaré des revenus de location meublée au micro BIC l'année précédente : il faut lever l'option avant la date de déclaration des revenus de location meublée de l’année au titre de laquelle le loueur souhaite être imposé au régime réel.

Pour déclarer les revenus de l’année N au régime réel (déclarés en année N+1), l’option doit être levée avant début mai de l’année N.

Si les locaux loués sont vides ou nus, les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers généralement moins avantageuse.

En savoir plus sur le changement de régime fiscal


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