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Vous avez peut-être des revenus locatifs autres que ceux issus de la location meublée ?

Vous êtes nombreux à vous demander comment déclarer les revenus issus des locations vides imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Micro-foncier ou réel foncier ? Découvrez les conséquences de chaque régime d'imposition.

1. Le micro-foncier

Si le montant des loyers n’excède pas 15 000€ (charges non comprises pour l’ensemble du foyer fiscal et quelle que soit la durée de location au cours de l’année), vous bénéficiez de plein droit du régime micro-foncier qui se caractérise par un abattement forfaitaire de 30%.

Le montant du revenu brut doit être porté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

L’abattement de 30% est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire.

Il ne s’applique pas dans certaines situations : monuments historiques et logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol…).

Vous pouvez renoncer à ce régime en faveur du réel foncier s’il vous est plus favorable.

Le régime micro-BIC en location meublée avec un abattement forfaitaire de 50% demeure plus intéressant que le régime micro-foncier avec seulement 30% d’abattement.

2. Le réel foncier

Le régime réel foncier d’imposition s’applique :

  • Lorsque le revenu brut est supérieur à 15 000€ (charges non comprises, pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année)
  • Si le loueur est exclu du régime micro-foncier : monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...)
  • Sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". L'option est valable et irrévocable pendant trois ans.

Le loueur peut déduire notamment les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite.

La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d'un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).

La déclaration n° 2044 spéciale concerne : les propriétaires qui ont opté jusqu'en 2009 pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf »), les propriétaires qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR, les propriétaires d'immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Revenu foncier imposable = Montant des recettes encaissées - Total des frais et charges déductibles (pour leur montant réel et justifié)

3. La location vide est-elle plus intéressante que la location meublée ?

Souvent considérée plus stable que la location meublée, la location vide est aussi plus restrictive et moins souple d’un point de vue contractuel.

Mais le point qui fait pencher la balance en faveur de la location meublée en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou LMP (Location meublée Professionnelle) est sa fiscalité très avantageuse.

Lire aussi : Les avantages de passer d'une location vide à une location meublée

Le régime réel simplifié en location meublée vous permet de payer très peu (voir pas du tout) d’impôts en amortissant le bien, tous les types de travaux (dont ceux de construction, de reconstruction et d’agrandissement) contrairement à la location vide et en déduisant les charges inhérentes à sa mise en location.

Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, vous pouvez également déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence…) au régime réel simplifié en location meublée, ce qui n’est pas possible en réel foncier.

Vous songez à passer de la location vide à la location meublée ? Avant toute chose, optez pour le régime fiscal le plus avantageux dans votre situation :

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