Vous n'êtes pas résident français et vous souhaitez effectuer un investissement immobilier locatif en France ?
Ou vous vous expatriez et souhaitez mettre en location meublée votre résidence principale ? Nous vous expliquons tout sur les spécificités, les démarches et les impacts fiscaux sur le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) en tant que non-résident.
Être résident fiscal ou non-résident fiscal Français, telle est la question.
Pour cela, il faut examiner la situation en fonction de chaque membre du foyer fiscal. Si vous êtes en couple, l'un peut être considéré comme résident fiscal français et l'autre comme non-résident.
À partir du moment où vous disposez de revenus de source française après avoir quitté la France, il sera nécessaire de juger si votre domicile fiscal reste en France ou non.
Pour déterminer le lieu de votre résidence fiscale, les critères prévus dans les conventions internationales passées entre les États se superposent à ceux des législations internes aux pays. En cas d'absence de convention entre la France et un autre État, il faut se référer au droit interne de chaque pays.
Du point de vue du droit interne et si ce n'est pas contraire aux conventions fiscales internationales, vous êtes domicilié fiscalement en France si vous respectez au moins l'une des conditions suivantes :
En appliquant seulement le droit interne spécifique à chaque pays, vous pourriez être défini comme résident fiscal de plusieurs pays. Ainsi, pour fixer un lieu de résidence fiscale unique, il sera nécessaire de se reporter à la convention applicable à sa propre situation.
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale en France mais vous vous expatriez pour une période donnée ? Plutôt que de vendre votre logement, vous pourriez le mettre en location meublée et bénéficier des avantages du LMNP au régime réel. Cela vous permettrait de conserver votre logement et de le reprendre dès votre retour en France.
Vous êtes non-résident et souhaitez investir dans l'immobilier en France ? La location meublée est un marché avec un fort potentiel de croissance avec davantage de locataires chaque année à la recherche d'un bien immobilier déjà équipé (travailleurs temporaires, étudiants, etc.).
Dans ces deux cas, la location meublée pour expatriés reste un investissement florissant.
Comme pour les résidents fiscaux français, vous devrez immatriculer votre activité de location meublée pour obtenir un numéro SIRET. Les démarches sont à faire auprès de l'INPI :
Télécharger notre guide pour vous immatriculer
Si vous n'êtes pas résident fiscal en France, vous êtes toutefois soumis à une obligation fiscale dans la limite de vos revenus de source française, imposables en France sous réserve des conventions fiscales.
Calculez votre économie d'impôts
Comme nous l'avons vu précédemment, les revenus issus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur votre déclaration d'impôts sur le revenu.
Lorsqu'un LMNP non-résident dépasse les deux conditions suivantes, il acquiert le statut de LMP (Location Meublée Professionnelle) :
Sur ce second critère, la loi de finances 2026 (article 53) a apporté une clarification majeure pour les non-résidents.
Jusqu'à l'année fiscale 2025, l'administration fiscale adoptait une position restrictive en excluant les revenus de source étrangère de cette comparaison, ce qui pouvait conduire mécaniquement un expatrié à basculer en LMP - même avec un salaire confortable à l'étranger - faute de revenus professionnels imposables en France.
Depuis l'année fiscale 2026, cette règle a changé. Les revenus professionnels perçus à l'étranger et imposés dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français sont désormais pris en compte dans la comparaison. Consultez notre article à ce sujet pour en savoir plus : LMNP ou LMP ?
Historique - Position du gouvernement avant la LF2026 : Une question à ce sujet avait été posée le 1er juin 2023 par Madame Renaud-Garabedian, Sénatrice représentant les Français établis hors de France.
La réponse ministérielle du 4 janvier 2024 allait dans le sens d'une interprétation restrictive, considérant que "la législation ne prévoit pas, en effet, que les revenus de source étrangère non imposés en France, soient pris en compte pour établir une comparaison avec les revenus de location meublée perçus."
Cette position est désormais caduque : la loi de finances 2026 (art. 53) a modifié l'article 155 IV du CGI en sens inverse, rendant obligatoire la prise en compte des revenus professionnels étrangers pour les non-résidents à compter de l'AF2026.
Vous hésitez encore à faire de la location meublée au régime réel en tant que non résident par crainte d'une plus-value plus élevée à la revente à cause des amortissements déduits ?
Depuis la loi de finances 2025 (applicable aux cessions à compter du 15 février 2025), les règles ont évolué : en tant que LMNP, les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui peut augmenter l'imposition à la cession.
Vous restez néanmoins soumis au régime des plus-values des particuliers (et non des professionnels), avec les abattements pour durée de détention.
Cette réforme réduit l'avantage historique du LMNP à la revente, sans pour autant le remettre en cause pendant la période de détention où la fiscalité reste très avantageuse.
En tant que LMP (Location Meublée Professionnelle), c'est la plus-value des professionnels qui sera appliquée avec l'intégration des amortissements déduits, mais il peut y avoir aussi des cas d'exonération très intéressants, si l'activité de LMP est exercée pendant au moins 5 ans et que le chiffre d'affaires sur les 2 dernières n'excède pas 90.000€/an en moyenne.
Le LMNP au régime réel reste ainsi un investissement dans l'immobilier locatif très intéressant pour des expatriés, avec une fiscalité avantageuse et une flexibilité dans les locations favorable.
Pour découvrir nos services dans le cadre de la déclaration de revenus locatifs en LMNP/LMP au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
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