Location Meublée – Statut LMNP ou LMP ?

Au moment de débuter leur activité, il faut déterminer le statut des nouveaux loueurs en meublé: celui de loueur en meublé professionnel (LMP) ou celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Vous serez Loueur en Meublé Non Professionnel si les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent ≤ 23 000 € ET /OU ≤ aux autres revenus d’activités.

Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu et le plus simple. Ce dernier permet d’exploiter son bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable. En effet, le LMNP pourra profiter des avantages fiscaux propres à la location meublée, tout en conservant une certaine simplicité de procédures.

La location meublée professionnelle (LMP) et ses conditions d’accès

Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises)
  2. Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal

Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.

Attention : Auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire qu’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février 2018, a censuré cette condition d’inscription au RCS. Seules les conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées pour bénéficier du statut LMP. En conséquence les personnes qui remplissent ces 2 conditions deviennent LMP. Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent veiller à conserver des revenus d’activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée ou faire en sorte que leurs revenus de location meublée restent inférieurs à 23 000€.

Plus d’informations sur notre article: Statut LMP: L’inscription au RCS n’est plus nécessaire

Si les recettes issues de votre activité de location meublée sont inférieures à 23 000€ par an ou qu’elles n’excèdent pas vos autres revenus d’activité vous restez LMNP.

Exemples :

  • 20 000€ de revenus de location meublée : Vous êtes LMNP
  • 24 000€ de revenus de location meublée et 30 000€ de salaire en France : Vous êtes LMNP
  • 24 000€ de revenus de location meublée et 10 000€ de salaire en France : Vous êtes LMP

Pour les non-résidents, les revenus issus de la location meublée doivent être comparés aux autres revenus d’activité imposables en France en application de la législation fiscale française et des conventions fiscales internationales.

Les caractéristiques de la location meublée professionnelle

Le LMP pourra bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur la plus-value si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans, et si les recettes du bien vendu sont inférieures à 12000€ les deux années précédents la cession.

Si les recettes tirées de la location du bien sont inférieures à 90 000 € les deux années précédant la cession de ce bien, l’exonération est totale.

Si ces revenus sont compris entre 90 000 € et 126 000 €, l’exonération sera partielle.

Le déficit résultant de votre activité de loueur en meublé est imputable sur vos revenus globaux.
Contrairement à la location meublée non professionnelle, le déficit de votre activité de location meublée professionnelle va donc être imputé directement sur vos autres revenus.

Il est en théorie possible de faire sortir vos biens de votre assiette IFI en les inscrivant à l’actif du bilan, et ainsi échapper à toute imposition IFI .

Cependant, afin d’être exonéré d’IFI , il faut que le revenu dégagé par l’activité (et non les recettes) soit positif et supérieur aux autres revenus du foyer fiscal. Ceci est difficile lorsque l’on loue meublé et que l’on souhaite diminuer au maximum son bénéfice, afin de payer le moins d’impôt possible. De plus, même si les conditions de bénéfice net et de recettes sont remplies, le LMP pourrait ne pas bénéficier de l’exonération au titre de l’IFI dès lors qu’il a d’autres activités, comme celle de salarié (notion d’activité principale).

Le statut de LMP permet donc rarement d’aboutir à une exonération d’IFI.

Enfin, si le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 est adopté, la location meublée professionnelle permettra de bénéficier d’une couverture sociale (maladie et vieillesse).

Statut LMP : Attention aux charges sociales

Le loueur en meublé professionnel est soumis aux charges sociales. En effet, le revenu net professionnel du LMP (chiffre d’affaires – charges d’exploitation) est fortement taxé selon le seuil atteint (ex : pour un revenu net professionnel situé entre 30 000 € et 100 000 €, le LMP est taxé à hauteur de 35 à 45%).

Avec le statut de loueur en meublé professionnel, vous payerez au moins 1 145€ de cotisations sociales, même si vous êtes en déficit.

Sur ce point, le statut de LMNP est clairement plus avantageux, car limité à un taux de 17,2 % sur les bénéfices.

En conclusion…

Comme nous avons pu le voir dans cet article, le statut de LMP peut paraître très intéressant au premier abord. Dans les faits, cela dépend de nombreux paramètres qu’il convient d’anticiper, et notamment en cas de projet de cession, de retrait d’actif ou de la cessation complète de votre activité de location meublée.

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Maud VelterArticle rédigé par Maud Velter
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