Bien souvent les conditions d’éligibilité au statut LMP ou LMNP sont floues pour le nouveau loueur en meublé. Comment savoir si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Nos experts LMNP et LMP récapitulent les conditions d’obtention de chaque statut de loueur en meublé, ainsi que les conséquences de chaque statut et vous proposent un tableau de comparaison pour vous y retrouver facilement.
Tout d’abord, être LMNP ou LMP ne signifie pas être soumis à un régime fiscal. Il s’agit d’un statut que l’on obtient en remplissant plusieurs conditions.
Que ce soit un appartement ou une maison, le propriétaire bailleur peut louer son bien meublé en longue durée, à titre de résidence principale pour un étudiant par exemple, mais aussi en courte durée (location saisonnière ou bail mobilité). Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne comporte pas d’interdiction de le louer en meublé. Par ailleurs, dans les grandes agglomérations, il existe certaines obligations légales pour la location touristique.
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Retrouvez la liste des équipements obligatoires à respecter pour louer un logement meublé.
En tant que loueur en meublé, vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivants le début de votre activité auprès de l'INPI. En retour, vous obtiendrez de l’Administration fiscale, votre numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé. Si le bien ou les biens ont été acquis en indivision, l'immatriculation se fait également sur le site de l'INPI, mais la procédure diffère légèrement. (formulaire FCMB au lieu du P0i) pour déclarer votre activité.
Vous serez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ET/OU inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.
Autrement dit vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si votre activité de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu. Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable.
Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :
Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.
Attention : Auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire qu’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février 2018, a censuré cette condition d’inscription au RCS. Seules les conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées pour bénéficier du statut LMP. En conséquence les personnes qui remplissent ces 2 conditions deviennent LMP. Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent veiller à conserver des revenus d’activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée ou faire en sorte que leurs revenus de location meublée restent inférieurs à 23 000€.
Plus d'informations sur notre article: Statut LMP: L'inscription au RCS n'est plus nécessaire
Si les recettes issues de votre activité de location meublée sont inférieures à 23 000€ par an ou qu’elles n’excèdent pas vos autres revenus d’activité vous restez LMNP.
Exemples :
Pour les non-résidents, les revenus issus de la location meublée doivent être comparés aux autres revenus d’activité imposables en France en application de la législation fiscale française et des conventions fiscales internationales.
| LMP | LMNP |
|---|---|
| Imputation des déficits de l’activité de location meublée | |
| Le déficit généré en qualité de LMP est imputable sur le revenu global sans limitation de montant. Si ce dernier n’est pas suffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes |
Le déficit généré en qualité de LMNP s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel. |
| IFI – Impôt sur la fortune immobilière | |
Exonération d’IFI si :
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Non exonéré La valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l’assiette d’imposition à l’IFI (déduction faite, dans le cas d’un bien financé au moyen d’un prêt, du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition) |
| Régime social | |
| Cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés Forfait minimum en l’absence de bénéfice: 1 145 € |
Prélèvements sociaux 17,2 % des revenus imposables Cas particulier des locations saisonnières :
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| Régime des plus-values en cas de vente du bien loué meublé Le statut dépend du montant des recettes perçues l’année de la vente Retrouvez les incidences sur la plus-value pour chaque statut dans notre article dédié. |
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| Régime des plus-values professionnelles avec décomposition en plus-value à court terme (détention depuis moins de 2 ans ou amortissements) et plus-value à long terme Activité exercée depuis plus de 5 ans en LMP :
pour ces activités, le seuil d’exonération des plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 € Impôt sur la plus-value à court terme : impôt sur le revenu + cotisations sociales Impôt sur la plus-value à long terme : 12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 % |
Régime des plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans)
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Comme nous avons pu le voir dans cet article, chaque statut de loueur en meublé comporte ses avantages et ses inconvénients. L’un comme l’autre peuvent être très intéressants. Dans les faits, cela dépend de nombreux paramètres qu’il convient d’anticiper, et notamment en cas de projet de cession, de retrait d’actif ou de la cessation complète de votre activité de location meublée.
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Article rédigé par Maud Velter
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