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LMNP ou LMP : quel est le bon statut pour vous ?

Bien souvent les conditions d’éligibilité au statut LMP ou LMNP sont floues pour le nouveau loueur en meublé. Comment savoir si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Nos experts LMNP et LMP récapitulent les conditions d’obtention de chaque statut de loueur en meublé, ainsi que les conséquences de chaque statut et vous proposent un tableau de comparaison pour vous y retrouver facilement.

Conditions communes pour être LMNP ou LMP

Tout d’abord, être LMNP ou LMP ne signifie pas être soumis à un régime fiscal. Il s’agit d’un statut que l’on obtient en remplissant plusieurs conditions.

Condition n°1 pour être Loueur en Meublé : Le logement est à usage d'habitation

Que ce soit un appartement ou une maison, le propriétaire bailleur peut louer son bien meublé en longue durée, à titre de résidence principale pour un étudiant par exemple, mais aussi en courte durée (location saisonnière ou bail mobilité). Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne comporte pas d’interdiction de le louer en meublé. Par ailleurs, dans les grandes agglomérations, il existe certaines obligations légales pour la location touristique.

Condition n°2 pour être Loueur en Meublé : Le logement doit être meublé

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Retrouvez la liste des équipements obligatoires à respecter pour louer un logement meublé.

Condition N°3 pour être Loueur en Meublé : Immatriculer son activité

En tant que loueur en meublé, vous devez déclarer votre activité dans les 15 jours suivants le début de votre activité auprès du Greffe. En retour, vous obtiendrez de l’administration fiscale, votre numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé. Si le bien ou les biens ont été acquis en indivision, vous devez utiliser le formulaire FCMB et non le P0i pour déclarer votre activité.

Conditions spécifiques pour être Loueur en Meublé Non Professionnel

Vous serez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ET/OU inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.

Autrement dit vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si votre activité de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu. Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien en bénéficiant d’un régime souple et favorable.

La location meublée professionnelle (LMP) et ses conditions d'éligibilité

Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises)
  2. Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal

Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.

Attention : Auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire qu’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février 2018, a censuré cette condition d’inscription au RCS. Seules les conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées pour bénéficier du statut LMP. En conséquence les personnes qui remplissent ces 2 conditions deviennent LMP. Ceux qui souhaitent rester LMNP doivent veiller à conserver des revenus d’activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée ou faire en sorte que leurs revenus de location meublée restent inférieurs à 23 000€.

Plus d'informations sur notre article: Statut LMP: L'inscription au RCS n'est plus nécessaire

Si les recettes issues de votre activité de location meublée sont inférieures à 23 000€ par an ou qu’elles n’excèdent pas vos autres revenus d’activité vous restez LMNP.

Exemples :

  • 20 000€ de revenus de location meublée : Vous êtes LMNP
  • 24 000€ de revenus de location meublée et 30 000€ de salaire en France : Vous êtes LMNP
  • 24 000€ de revenus de location meublée et 10 000€ de salaire en France : Vous êtes LMP

Pour les non-résidents, les revenus issus de la location meublée doivent être comparés aux autres revenus d’activité imposables en France en application de la législation fiscale française et des conventions fiscales internationales.

Comparatif entre le statut LMP et le LMNP

LMP LMNP
Imputation des déficits de l’activité de location meublée
Le déficit généré en qualité de LMP est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Si ce dernier n’est pas suffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes
Le déficit généré en qualité de LMNP s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel.
IFI – Impôt sur la fortune immobilière
Exonération d’IFI si :
  • l’activité de location meublée est l’activité professionnelle principale
    (ce n’est pas le cas du LMP qui a une activité salariée à temps plein)
  • les recettes sont supérieures à 23 000€
  • les revenus nets tirés de l’activité
    (et non les recettes comme pour la qualification de LMP) représentent plus de 50 % des revenus professionnels
    (les pensions et retraites ne sont pas prises en compte pour le calcul)
Non exonéré
La valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l’assiette d’imposition à l’IFI (déduction faite, dans le cas d’un bien financé au moyen d’un prêt, du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition)
Régime social
Cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés
Forfait minimum en l’absence de bénéfice:
1 145 €
Prélèvements sociaux 17,2 % des revenus imposables
Cas particulier des locations saisonnières :
  • Les LMNP, dont les recettes annuelles issues d’une activité de location meublée de courte durée sont supérieures à 23 000 €, sont assujettis aux cotisations sociales (entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés ou forfait minimum de 1 145 € en l’absence de bénéfice)
  • Possibilité de s’affilier au régime général de la Sécurité sociale si les recettes sont inférieures à 76 200 €
Régime des plus-values en cas de vente du bien loué meublé
Le statut dépend du montant des recettes perçues l’année de la vente
Retrouvez les incidences sur la plus-value pour chaque statut dans notre article dédié.
Régime des plus-values professionnelles avec décomposition en plus-value à court terme (détention depuis moins de 2 ans ou amortissements) et plus-value à long terme
Activité exercée depuis plus de 5 ans en LMP :
  • PV exonérée
    si les recettes sont < à 90 000 €
  • Exonération partielle si les recettes sont < à 126 000 €
Cas particulier des chambres d’hôtes et meublés de tourisme :
pour ces activités, le seuil d’exonération des plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €
Impôt sur la plus-value à court terme :
impôt sur le revenu + cotisations sociales
Impôt sur la plus-value à long terme :
12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 %
Régime des plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans)
  • Impôt sur la plus-value : 19 % + prélèvements sociaux : 17,2 %
  • Taxe supplémentaire en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €
  • Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée
Possibilité de faire une simulation sur le site des Notaires de France

En conclusion...

Comme nous avons pu le voir dans cet article, chaque statut de loueur en meublé comporte ses avantages et ses inconvénients. L’un comme l’autre peuvent être très intéressants. Dans les faits, cela dépend de nombreux paramètres qu’il convient d’anticiper, et notamment en cas de projet de cession, de retrait d’actif ou de la cessation complète de votre activité de location meublée.

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Miniature Maud Velter Article rédigé par Maud Velter

Sur le même sujet : Fiscalité LMNP Statut LMNP


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