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Bien souvent les conditions d’éligibilité au statut LMP ou LMNP sont floues pour le nouveau loueur en meublé. Comment savoir si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Nos experts LMNP et LMP récapitulent les conditions d’obtention de chaque statut de loueur en meublé, ainsi que ses conséquences sur votre fiscalité et vous proposent un tableau de comparaison pour vous y retrouver facilement.

Conditions communes pour être LMNP ou LMP

Tout d’abord, être LMNP ou LMP ne signifie pas être soumis à un régime fiscal. Il s’agit d’un statut que l’on obtient en remplissant plusieurs conditions :

  • 1. Le logement est à usage d'habitation

Que ce soit un appartement ou une maison, le propriétaire bailleur peut louer son bien meublé en longue durée, à titre de résidence principale pour un étudiant par exemple, mais aussi en courte durée (location saisonnière ou bail mobilité). Si le logement se situe dans un immeuble en copropriété, il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne comporte pas d’interdiction de le louer en meublé. Par ailleurs, dans les grandes agglomérations, il existe certaines obligations légales pour la location touristique.

  • 2. Le logement doit être meublé

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

  • 3. Immatriculez votre activité

En tant que loueur en meublé non professionnel ou professionnel, vous devez déclarer votre activité de location meublée en remplissant le formulaire p0i en ligne dans les 15 jours suivants le début de votre activité sur le site de l'INPI.

En retour, vous obtiendrez de l’administration fiscale, votre numéro SIRET, correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé. Si le bien ou les biens ont été acquis en indivision, vous devez utiliser le formulaire FCMB au lieu de l'imprimé P0i pour déclarer votre activité.

Conditions pour être Loueur en Meublé Non Professionnel

Vous avez le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal restent inférieures ou égales à 23 000 € ET/OU inférieures ou égales aux autres revenus d’activités.

Autrement dit, vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si votre occupation de loueur en meublé ne constitue pas l’activité principale des membres de votre foyer fiscal. Le statut de loueur en meublé non professionnel est le statut le plus répandu. Ce dernier vous permet d’exploiter votre bien immobilier en bénéficiant d’un régime souple et favorable.

Conditions pour être Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Pour plus d'informations sur le statut LMP, regardez la vidéo  :

Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :

Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal :
  • doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises) ;
  • doivent excéder les autres gains professionnels de votre foyer fiscal.

Toute personne ne réunissant pas ces conditions se verra refuser le statut de loueur en meublé professionnel.

Attention : Auparavant, pour avoir le statut LMP, il était également nécessaire qu’un des membres du foyer fiscal soit inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.

Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février 2018, a censuré cette condition d’inscription au RCS. Seules les conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées pour bénéficier du statut LMP.

En conséquence, les propriétaires-bailleurs qui remplissent ces 2 conditions deviennent LMP.

Comment éviter le passage de LMNP à LMP ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous craignez de passer en LMP (Location Meublée Professionnelle) ? Dans ce cas, veillez à conserver des revenus d’activité supérieurs à ceux tirés de la location meublée, ou faites en sorte que vos revenus locatifs restent inférieurs à 23 000€.

Si les recettes issues de votre activité locative sont inférieures à 23 000€ par an ou qu’elles n’excèdent pas vos autres revenus d’activité, vous resterez LMNP.

Exemples :

  • 20 000€ de gains obtenus avec la location meublée : Vous êtes LMNP
  • 24 000€ de gains obtenus avec la location meublée et 30 000€ de salaire en France : Vous êtes LMNP
  • 24 000€ de gains de location meublée et 10 000€ de salaire en France : Vous êtes LMP.

Pour les LMNP expatriés (non-résidents), les revenus issus de la location meublée doivent être comparés aux autres revenus d’activité imposables en France en application de la législation fiscale française et des conventions fiscales internationales.

Comparatif entre le statut LMP et LMNP

Voici un tableau récapitulation les caractéristiques fiscales de chaque statut :

LMP LMNP
Imputation des déficits de l’activité de location meublée
Le déficit généré en qualité de LMP est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Si ce dernier n’est pas suffisant, l’excédent est reporté sur le revenu global des 6 années suivantes
Le déficit généré en qualité de LMNP s’impute pendant 10 ans sur les revenus de même nature, c’est-à-dire sur des bénéfices tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel.
IFI – Impôt sur la fortune immobilière
Exonération d’IFI si :
  • la location meublée est l’activité professionnelle principale
    (ce n’est pas le cas du LMP qui a une activité salariée à temps plein)
  • les recettes sont supérieures à 23 000€
  • les revenus nets tirés de l’activité
    (et non les recettes comme pour la qualification de LMP) représentent plus de 50 % des revenus professionnels
    (les pensions et retraites ne sont pas prises en compte pour le calcul)
Non exonéré
La valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l’assiette d’imposition à l’IFI (déduction faite, dans le cas d’un bien financé au moyen d’un prêt, du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition)
Régime social
Cotisations sociales comprises entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés
Forfait minimum en l’absence de bénéfice:
1 145 €
Prélèvements sociaux 17,2 % des revenus imposables
Cas particulier des locations saisonnières :
  • Les LMNP, dont les recettes annuelles issues d’une activité de location de courte durée (type Airbnb) sont supérieures à 23 000 €, sont assujettis aux cotisations sociales (entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés ou forfait minimum de 1 145 € en l’absence de bénéfice)
  • Possibilité de s’affilier au régime général de la Sécurité sociale si les recettes sont inférieures à 76 200 €
Régime des plus-values en cas de vente du bien loué meublé
Le statut dépend du montant des recettes perçues l’année de la vente
Régime des plus-values professionnelles avec décomposition en plus-value à court terme (détention depuis moins de 2 ans ou amortissements) et plus-value à long terme
Activité exercée depuis plus de 5 ans en LMP :
  • PV exonérée
    si les recettes sont < à 90 000 €
  • Exonération partielle si elles sont < à 126 000 €
Cas particulier des chambres d’hôtes et meublés de tourisme :
 le seuil d’exonération des plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €
Impôt sur la plus-value à court terme :
impôt sur le revenu + cotisations sociales
Impôt sur la plus-value à long terme :
12,8 % + prélèvements sociaux 17,2 %
Régime des plus-values des particuliers avec abattements légaux sur l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention) et sur les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans)
  • Impôt sur la plus-value : 19 % + prélèvements sociaux : 17,2 %
  • Taxe supplémentaire en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €
  • Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée
Possibilité de faire une simulation sur le site des Notaires de France


Comme nous avons pu le voir dans cet article, les statuts LMNP et LMP comportent des avantages et des inconvénients. L’un comme l’autre peuvent être très intéressants. Dans les faits, cela dépend de nombreux paramètres qu’il convient d’anticiper, et notamment en cas de projet de cession, de retrait d’actif ou de la cessation complète de votre activité locative.

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Miniature Maud Velter Article rédigé par Maud Velter

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