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Comment se protéger des loyers impayés ?

En tant que bailleur, il est normal de parfois s’inquiéter qu’un locataire puisse nous faire défaut. Et bien que les loyers impayés ne représentent que 2 % des locations en France, il est important de se préparer.

Dans cet article rédigé en partenariat avec Tacotax, nous allons passer en revue les techniques pour se prémunir au mieux des loyers impayés, qui peuvent vite se transformer en véritable gouffre financier si vous n’êtes pas bien préparé.

locataires loyers impayés

Pourquoi la location LMNP permet de limiter les impayés

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) dispose de règles plus souples que celles de la location vide.

En effet, la durée de bail est d’une année. Et lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.

Pour mettre fin au bail, le propriétaire doit attendre l’échéance pour reprendre le logement et l’occuper (ou y placer un membre de sa famille), le vendre, ou un motif sérieux et légitime. Le manquement répété des obligations du locataire de payer le loyer constitue un motif de non-renouvellement du bail de location.

État des lieux des loyers impayés en France

Les problèmes de loyers impayés concernent aujourd’hui en majorité les grandes villes. Le bassin parisien est le plus touché par ce phénomène.

On peut noter une relation claire entre loyers impayés et zones tendues, puisque celles-ci représentent plus de 50 % des cas de loyers impayés.

Si vous débutez en immobilier, il peut être préférable de ne pas vous focaliser sur ces zones tendues pour acheter votre premier bien.

Les causes entraînant des loyers impayés

Dans la majorité des cas, le niveau de vie est le principal coupable. Les personnes en situation d’emploi précaire et de chômage sont les plus exposées.

On note aussi que certains cas exceptionnels de maladie de longue durée ou encore les accidents de la vie peuvent mener à des situations de loyers impayés.

En résumé, il n’y a pas de raison particulière de s’inquiéter, à condition de suivre ces quelques précautions pour choisir au mieux votre locataire.

1- Trouver un locataire solvable

En règle générale, un locataire solvable déclare des ressources mensuelles correspondant à trois fois le montant du loyer charges comprises.

C’est une règle de prudence, qui n’engage que le bailleur. Certains propriétaires estiment que leur locataire devrait gagner quatre fois le loyer mensuel.

2- Garantir le paiement des loyers grâce à la caution solidaire

La plus fréquente des garanties est la caution solidaire. C’est l’engagement d’un tiers (les parents, le plus souvent) à payer les loyers en cas de manque de ressources du locataire.

La loi impose un contrat écrit qui peut être généré sur le site du Service Public.

C’est un engagement gratuit, juridique et moral très puissant. Toutefois, si la caution solidaire ne paye pas le loyer à votre première demande en cas de retard ou de défaut de paiement, des poursuites peuvent être engagées aux frais du propriétaire.

Deuxième option : l’assurance loyer impayé. En cas de non-paiement, l’assureur règle 100 % des loyers, couvre les éventuelles dégradations, et se charge de toutes les poursuites judiciaires dans les cas extrêmes où l’expulsion est nécessaire.

Bien entendu, c’est un service de confort qui a un coût pour le propriétaire. Et l’assureur va généralement souhaiter s’assurer que le locataire gagne trois fois le montant du loyer au minimum pour un CDI, et quatre fois pour un CDD.

À noter : Un propriétaire qui loue un bien immobilier à un locataire pour sa résidence principale ne peut pas cumuler l’assurance loyer impayé et l’acte de caution solidaire pour se protéger. Il faut choisir.

Enfin, le Visale peut être une option à considérer par un bailleur. Cette garantie par l’État est accessible à tous les locataires de moins de 30 ans, sans condition de ressources.

Rendez-vous sur Visale.fr pour tout comprendre à ce dispositif. Attention, les dégradations ne sont pas garanties.

3 - Quels sont les documents à demander au locataire ?

Si le locataire est salarié (cas le plus fréquent), vous pouvez exiger de consulter : 

  • Le dernier avis d’impôt sur les revenus ;

  • le contrat de travail, ou une attestation employeur ;

  • les 3 derniers bulletins de salaire ;

  • une pièce d’identité ;

  • les dernières quittances de loyer.

Ce sont les pièces justificatives de base.

Cependant, tous les locataires potentiels ne sont pas salariés. Vous pourriez être amené à proposer votre logement à des indépendants libéraux, des étudiants, des retraités ou encore à des commerçants.

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste des justificatifs qu’un propriétaire peut demander au candidat locataire. En fonction de la catégorie à laquelle appartient votre locataire, vous devrez adapter votre demande de pièces justificatives en fonction de ce décret.

Astuce pour bailleurs malins : Vérifiez l’authenticité de l’avis d’imposition de votre futur locataire en utilisant Secavis, un service proposé par impots.gouv. 

Certaines pièces ne peuvent pas être demandées

Seules les pièces mentionnées dans le décret n° 2015-1437 peuvent être exigées par le propriétaire. C’est pourquoi vous ne pourrez pas demander :

  • un document bancaire ;

  • l’extrait de casier judiciaire ;

  • un contrat de mariage, ou de PACS ;

  • un dossier médical ou une carte vitale ;

  • le chèque de réservation tant apprécié par certains bailleurs, alors que c’est interdit.

L’essentiel à retenir pour éviter les loyers non versés

Quelques bonnes pratiques couplées aux connaissances de base en termes de législation locative vous permettent d’éviter ce problème dans la majorité des cas.

Le choix du locataire en fonction de sa situation et ses ressources (et de celles de sa caution) est déterminant. Si toutefois vous louez à un locataire dont vous doutez, ou bien que vous souhaitez avoir l’esprit tranquille, pensez à souscrire une bonne assurance loyer impayé.

Si vous êtes un jour confronté à un loyer impayé, soyez très réactif. Contactez rapidement le locataire, qui vous donnera une raison cohérente à son retard s’il est de bonne foi. Privilégiez une solution à l’amiable en dialoguant, tout en restant ferme sur vos positions.



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