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Mis à jour le 28/10/2025
Le décès d’un locataire entraîne une série de démarches juridiques et pratiques qui concernent à la fois la famille et le propriétaire. Résiliation du bail, transfert éventuel aux proches, inventaire des biens, règlement des loyers ou encore restitution des clés : chaque étape obéit à un cadre légal précis. Cet article fait le point sur toutes les obligations et solutions à connaître.
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Lors d’un décès d’un locataire, les conséquences diffèrent selon le type de logement et la situation familiale. Dans tous les cas, la succession doit régler loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective du logement.
Location nue (vide) : si le locataire vivait seul, le bail est résilié de plein droit au jour du décès. Les héritiers du locataire doivent organiser le départ, restituer les clés et solder les comptes. S’il vivait avec un conjoint, un partenaire de PACS, un concubin ou un membre de la famille, le bail se poursuit. Le statut de co-titulaire du bail s’applique de plein droit aux conjoints mariés, même si un seul a signé le contrat initial.
Location meublée : régie par l’article 1742 du Code civil, elle ne prend pas fin au décès. Le bail est transmis aux héritiers qui deviennent locataires de plein droit. Ils peuvent toutefois résilier par courrier recommandé, en respectant le préavis applicable et en réglant loyers et charges jusqu’à l’état des lieux de sortie.
Logement social (HLM) : le bail peut être transféré de plein droit au conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire ou aux membres de la famille vivant dans le logement depuis au moins un an, sous conditions de ressources.
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Et en cas de décès du propriétaire en LMNP ? Le décès du bailleur n’interrompt pas le contrat qui se poursuit avec les héritiers du LMNP. Aucun avenant au bail n’est obligatoire, mais il est conseillé d’indiquer le nouveau propriétaire pour le paiement des loyers. En cas de succession avec démembrement de la location meublée, l’usufruitier perçoit les loyers tandis que le nu-propriétaire détient le bien. |
La première obligation consiste à informer rapidement le propriétaire du décès du locataire. Cette information doit être accompagnée d’un acte de décès officiel, transmis par courrier recommandé avec accusé de réception ou remis en main propre contre signature.
Bien qu’aucun délai légal strict ne soit fixé, il est recommandé de le faire dans les jours qui suivent le décès. Cette notification enclenche la résiliation du bail et permet d’organiser la libération du logement dans un cadre clair.
Une fois le décès constaté, les représentants ou héritiers du locataire doivent procéder à l’inventaire et au tri des biens personnels présents dans le logement.
Cette étape est essentielle, car le logement doit être restitué au propriétaire dans son état initial. En cas de conflit entre héritiers, un huissier peut être mandaté pour dresser un inventaire officiel et éviter toute contestation.
Parmi les obligations de la famille à la suite d’un décès, il y a également la résiliation des abonnements liés au logement : électricité, gaz, eau, internet, téléphone.
Ces contrats, établis au nom du défunt, continuent à générer des factures tant qu’ils ne sont pas résiliés.
Les héritiers doivent donc contacter rapidement les fournisseurs pour signaler le décès et transmettre l’acte de décès afin de clôturer les comptes sans pénalités.
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Situation |
Location nue (bail vide) |
Location meublée (bail meublé) |
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Conjoint marié ou pacsé |
Devient automatiquement titulaire du bail. Le bail continue aux mêmes conditions. |
Bénéficie du transfert automatique du bail via la succession. Peut choisir de le maintenir ou d’y mettre fin. |
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Descendants, ascendants, concubin notoire, personne à charge |
Transfert possible s’ils prouvent avoir vécu dans le logement de manière continue depuis ≥ 1 an avant le décès (article 14 loi 6 juillet 1989). |
Le bail est automatiquement transmis aux héritiers (dont enfants/ascendants). Ils deviennent collectivement titulaires s’ils acceptent la succession. |
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Procédure |
Demande à adresser au bailleur par courrier recommandé + acte de décès + justificatifs de cohabitation. En cas de litige, saisine du juge des contentieux de la protection. |
Pas de demande nécessaire : le bail est transféré automatiquement aux héritiers. Pour résilier : congé par courrier recommandé avec préavis d’1 mois. |
Les héritiers du locataire disposent en général d’un délai de 1 à 2 mois pour vider les lieux, organiser le tri des biens et restituer l’appartement en bon état.
Ce laps de temps est toléré par les tribunaux et repose sur le principe de bonne foi dans l’exécution des contrats. Au-delà, le bailleur peut engager une procédure pour occupation sans droit ni titre.
Durant cette période, les loyers ne sont plus dus, mais une indemnité d’occupation est exigible. Son montant correspond généralement au loyer précédemment versé, charges comprises.
Cette somme est prélevée sur la succession et constitue une contrepartie normale à l’occupation temporaire du logement. L’indemnité prend fin dès la remise officielle des clés au propriétaire.
Comme pour une résiliation classique, un état des lieux de sortie doit être établi, idéalement en présence des héritiers du locataire.
Ce document atteste de l’état du logement et conditionne la restitution du dépôt de garantie. La remise des clés marque la fin définitive de la relation contractuelle.
En cas de litige sur l’état des lieux, un huissier peut être mandaté pour sécuriser la procédure.
Si le défunt avait laissé des loyers ou charges impayés, ces sommes deviennent des dettes successorales. Les héritiers qui acceptent la succession en sont responsables, proportionnellement à leurs droits. En revanche, s’ils renoncent à la succession, ils ne supportent aucune charge.
Pour le propriétaire, il est donc important de déclarer rapidement sa créance auprès du notaire chargé de la succession.
Si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations au-delà de l’usure normale, le propriétaire est en droit de prélever les frais correspondants sur le dépôt de garantie.
Si ce dépôt ne suffit pas, la différence peut être réclamée aux héritiers, toujours dans le cadre de la succession. À l’inverse, si aucun dommage n’est constaté, le dépôt de garantie est restitué à la succession dans les délais légaux.
Dès qu’il est informé du décès, le bailleur doit exiger un acte de décès officiel. Cela permet de constater la résiliation automatique du bail et d’identifier les interlocuteurs légitimes (héritiers, notaire).
Il est recommandé de consigner par écrit toutes les communications et de demander les coordonnées du notaire en charge de la succession. Cette anticipation facilite le règlement des éventuelles dettes locatives.
Si les héritiers ne viennent pas récupérer les biens du défunt, le bailleur ne peut pas les jeter librement. La loi impose d’en passer par une procédure encadrée, souvent avec l’intervention d’un huissier.
Les meubles sont alors inventoriés, placés en garde-meuble ou vendus aux enchères. Le produit de la vente est affecté au paiement des dettes, le solde éventuel revenant à la succession.
Lorsqu’aucun héritier ne se manifeste, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut autoriser la reprise du logement et ordonner le sort des biens restés sur place.
Dans certains cas, la succession est déclarée vacante et gérée par l’État. Ce processus est plus long, mais il demeure la seule voie légale pour récupérer son bien en toute sécurité juridique.
Lorsqu’un locataire décède sans héritiers connus ou déclarés, la succession est dite vacante. Le bailleur doit alors saisir le tribunal judiciaire qui désignera un curateur chargé de gérer la succession.
Les biens du défunt sont placés sous la responsabilité des Domaines, service de l’État habilité à inventorier et liquider le patrimoine. Le propriétaire ne peut pas récupérer le logement sans cette procédure, qui peut durer plusieurs mois.
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Lorsque le locataire décédé occupait seul le logement, le bail prend fin à la date du décès. Aucun préavis légal n’est exigé.
Toutefois, cela ne dispense pas les héritiers d’assumer les loyers ou indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Dans ce cas, la rapidité d’exécution des démarches est le seul facteur limitant la durée d’occupation.
Si le bail est repris par un conjoint, un enfant majeur ou tout autre occupant éligible, celui-ci devient locataire à part entière. En cas de volonté de quitter le logement, il doit alors respecter le préavis prévu par la loi : trois mois pour une location vide, un mois pour une location meublée ou en zone tendue.
Le décès n’efface donc pas cette obligation : le préavis s’impose dès lors que le bail continue juridiquement.
En pratique, un calendrier réaliste s’étale sur deux à trois mois. La première semaine est consacrée à la notification du décès au bailleur et au notaire. Le premier mois permet de trier les affaires et de résilier les abonnements.
Le deuxième mois est souvent celui du vidage complet et de l’état des lieux de sortie. Enfin, au plus tard à la fin du troisième mois, les clés sont restituées et les comptes locatifs clôturés.
Pour sécuriser les démarches après le décès du locataire, la transmission de documents clairs et complets est indispensable.
Ces pièces servent à justifier la résiliation du bail, à demander un transfert éventuel et à protéger les droits de toutes les parties.
L’acte de décès constitue la pièce maîtresse. Il est délivré gratuitement par la mairie du lieu du décès ou de domicile du défunt. La demande peut être faite en ligne sur le site officiel de l’administration, sur place ou par courrier.
Le document doit ensuite être transmis au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remis en main propre contre signature.
Lorsqu’un proche souhaite bénéficier du transfert de bail, un courrier officiel est nécessaire. Celui-ci doit rappeler l’identité du défunt, la date du décès, le lien de parenté avec le demandeur et les justificatifs joints.
Exemple de formule : « Je soussigné(e) [Nom], demeurant [adresse], vous informe du décès de [Nom du locataire] survenu le [date]. Résidant dans le logement depuis plus d’un an, je sollicite le transfert du bail conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. »
Pour appuyer la demande de transfert de bail à la suite d’un décès ou de libération du logement, plusieurs preuves peuvent être exigées : livret de famille, acte de naissance, certificat de PACS, justificatifs de domicile sur l’année écoulée (factures d’énergie, attestations d’assurance, avis d’imposition).
Ces documents permettent de vérifier que le demandeur remplissait bien les conditions de cohabitation légale et continue avec le défunt.
Prévenir rapidement le propriétaire avec un acte de décès, vider le logement, résilier les abonnements et organiser la restitution des clés.
En attendant, une indemnité d’occupation équivalente au loyer est due par la succession. Un transfert de bail peut être demandé par les proches éligibles.
Les loyers impayés et l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés sont à la charge de la succession. Les héritiers qui acceptent la succession paient, ceux qui renoncent ne doivent rien. Le propriétaire doit déclarer sa créance auprès du notaire chargé de la succession.
En location nue, le conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants ou ascendants peuvent reprendre le bail s’ils ont cohabité au moins un an. En location meublée, le bail est automatiquement transmis aux héritiers, qui peuvent le maintenir ou y mettre fin avec préavis.
Si le locataire vivait seul, le bail prend fin de plein droit sans préavis. Si le bail est transféré à un proche, celui-ci devient locataire et doit respecter le préavis légal : trois mois pour un logement vide, un mois pour un logement meublé ou situé en zone tendue.
Article rédigé par Stéfano Demari
