LMNP ou Pinel, quel investissement choisir ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous intéresser à l’immobilier neuf ? Vous vous demandez si vous pouvez bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel ou Pinel plus, et si cela est plus intéressant qu’un investissement LMNP ? Voici toutes nos explications et conseils pour comprendre comment fonctionne le Pinel, quels sont les critères à remplir pour en profiter, et quels sont ses avantages et inconvénients par rapport à un investissement LMNP?

Qu’est ce que le dispositif PINEL d’investissement locatif ?

Créé par la loi de finances pour 2015, ce dispositif fiscal ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. Autrement dit, ce dispositif de défiscalisation vous permet de déduire une partie du prix d’acquisition du bien immobilier directement de vos impôts.

Il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024 afin que les investisseurs continuent à participer au développement du parc locatif neuf dans les zones tendues, avec une évolution à la baisse de la réduction d’impôt à moins que le logement ne présente une performance énergétique élevée (Pinel plus ou super Pinel).

Les conditions pour bénéficier du Pinel :

En tant qu’investisseur, vous devez vérifier que les différents critères d’éligibilité sont remplis :

• Le bien immobilier doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou avoir fait l’objet d’une réhabilitation. Vous pouvez également bénéficier du Pinel si vous faites construire le logement, ou qu’il s’agit d’un local transformé en habitation, ou encore d’un bien immobilier ancien faisant l’objet de travaux de rénovation correspondant à une véritable remise à neuf (les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération) ;
• L'investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif. Les villas individuelles situées au sein d’une copropriété ne sont pas éligibles. Autrement dit, seuls les appartements ouvrent droit à la réduction d’impôts, les maisons étant exclues du dispositif;
• Le bien immobilier doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (réglementation thermique RT 2012 pour le Pinel, et RE 2020 pour le Pinel Plus ou super Pinel sauf à être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville)
• La réalisation de l'investissement locatif, qui correspond à la date la signature de l’acte authentique d'achat chez votre notaire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2024.
• Pour une acquisition en VEFA, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivants la signature de l'acte authentique d'acquisition. Il est considéré comme achevé dès lors qu’il est habitable.
• Le logement doit être loué en nu (non meublé) comme résidence principale du locataire, au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. Vous devez respecter des plafonds de loyers (généralement inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché) et de ressources du locataire, l’objectif étant de réserver les habitations concernées aux ménages modestes. Attention : le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, mais il peut être un descendant (enfant) ou un ascendant (parent) du propriétaire bailleur à condition de satisfaire aux conditions de ressources imposées.
• Enfin, pour profiter du Pinel, la localisation est importante : vous devez investir dans les secteurs dits tendus, caractérisés par une offre locative inférieure à la demande (zones A, Abis et B1). Pour connaître la zone de la commune où vous souhaitez investir, vous pouvez utiliser le simulateur proposé par le site du service public. Dans les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), le Pinel n'est plus possible.
  A noter : en Bretagne, le zonage est différent. Des villes classées en B2 sont éligibles à la défiscalisation dans le cadre de l'expérimentation dite du "Pinel Breton". Cette expérimentation a été prolongée jusqu’en 2024 et est soumis aux mêmes baisses des avantages fiscaux en 2023 et 2024 que celles indiquées ci-après.
• La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.

Quelle réduction d’impôts obtenir avec le Pinel ?

Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. L'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Pour un investissement réalisé en 2023, le taux de l’avantage est de : 10,5% du prix d'achat du bien pour un engagement sur six ans, 15% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement permettant d’atteindre 17,5 % sur 12 ans.

En 2024, le taux de l’avantage passe à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.

Optimiser sa fiscalité avec le Pinel Plus ou Super Pinel

Pour bénéficier de taux plus avantageux (qui étaient applicables au Pinel jusqu’au 31 décembre 2022), il faut investir en Pinel Plus ou Super Pinel. L’avantage fiscal est alors de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et même 21 % sur 12 ans.

Le Pinel Plus signifie d’investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville OU dans des logements ayant une performance énergétique élevée (supérieur à la réglementation en vigueur ) et présentant un certain niveau de qualité d'usage et de confort.

Les critères retenus sont les suivants :

• une surface habitable minimale : (ainsi une habitation d'une pièce doit avoir une superficie d’au moins 28 m² ; un 2 pièces, une surface d’au moins 45 m² ; un 3 pièces 62m² ; un 4 pièces 79 m² et enfin un 5 pièces, 96m²)
• une surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (ainsi, un logement d'une ou 2 pièces doit avoir une espace extérieur d’au moins 3m². Cet espace doit être de 5 m² minimum pour les 3 pièces, de 7 m² pour les 4 pièces et enfin de 9 m² pour les 5 pièces.)
• et une double exposition.

Côté performance énergétique, le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025) .

Si le bien immobilier acquis ne résulte pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf), il doit obligatoirement avoir un excellent DPE, puisqu’il doit être classé en A ou B.

A noter :
Le dispositif de défiscalisation Pinel est pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. L’objectif est de limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Le total de vos avantages fiscaux ne peut pas vous procurer une diminution du montant de l'impôt dû supérieure à 10 000 €.

Comparaison du Pinel et du LMNP

Pinel vs LMNP : à chacun des avantages fiscaux

Les loyers perçus par l’investisseur dans le cadre du dispositif Pinel sont imposables dans la catégorie des Revenus fonciers car il s’agit obligatoirement d’une location nue. Deux régimes sont possibles : le micro-foncier qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, ou le régime réel qui permet au contribuable de déduire certaines charges. Quelque soit le régime choisi, l’investisseur aura droit à la réduction d’impôt indiquée ci-dessus compte tenu de la date de son investissement et de la durée de son engagement.

En location meublée, en revanche, pas de réduction d’impôts mais une fiscalité particulièrement avantageuse. En effet les recettes locatives de la location meublée non professionnelle sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Là encore, deux régimes sont possibles : le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 30 à 51% en location saisonnière, en fonction du classement et de la localisation du bien en zone tendue), ou bien le régime réel simplifié qui offre la possibilité de déduire toutes les charges en lien avec l’activité, notamment les frais d’acquisition (frais de notaire et honoraires de l’agence immobilière) et d’amortir le logement (hors terrain), le mobilier et les gros travaux. Au régime réel BIC, l’investisseur ne paye généralement pas d’impôts sur ses recettes locatives pendant au moins une dizaine d’années.

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La souplesse du LMNP : un atout par rapport au Pinel

En optant pour un investissement locatif en meublé non professionnel, vous êtes libre de choisir tout type de biens : neuf ou ancien, appartement dans un immeuble collectif ou maison individuelle, studio dans une résidence de services (étudiants, tourisme, etc).

Du point de vue de la localisation, alors qu’en Pinel vous devez obligatoirement investir dans les zones A, Abis et B1, en LMNP, il n’y a aucune contrainte. Vous pouvez investir où vous le souhaitez, à condition bien sûr de vérifier en amont qu’il existe une demande locative pour ce type de location, ce qui sera le cas dans les grandes agglomérations ou les zones touristiques (littoral, montagne).

De même en LMNP, pas de contrainte spécifique en terme de performance énergétique alors qu’un logement Pinel doit être classé A. Rappelons cependant que depuis le 1er janvier 2023 il n’est plus possible de louer un logement classé G plus. Cette interdiction de location concernera tous les logements classés G à compter 1er janvier 2025, ceux classés F à compter du 1er janvier 2028, et enfin ceux classé F à compter du 1er janvier 2034.

Au niveau des frais d’acquisition, les frais sont compris entre 2 à 3 % lors d’un achat dans l’immobilier neuf (VEFA) alors que si vous investissez dans l’ancien, les frais de notaire sont plus élevés, généralement compris entre 7 et 8 %. Quant à la fixation du loyer, elle n’est pas libre en Pinel alors qu’en LMNP, vous êtes libre de fixer le montant du loyer de votre futur locataire, tout en respectant le plafonnement des loyers éventuellement mis en place dans la commune, comme c’est notamment le cas à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux, et entre deux locataires, l’encadrement des loyers à la relocation.

Dernier point, le LMNP ne constitue pas une niche fiscale comme le Pinel, et n’est donc pas pris en compte dans le plafonnement des avantages fiscaux.

La fiscalité avantageuse du LMNP en fait un outil de défiscalisation immobilière que l'on peut comparer avec le Pinel pour en vérifier les avantages.

Investissement Pinel vs LMNP : exemple comparatif

Achat d’un logement neuf de 60m² pour une valeur de 300 000€. Dans le cadre d’un investissement LMNP, achat également du mobilier et des équipements nécessaires pour obtenir la qualification de « meublé » pour une valeur de 5 000€ amortie sur 5 ans.

Le loyer envisagé sur l’année est de 12 000€. L’acquisition n’a pas été négociée par un agent immobilier, les frais d’acquisition comprennent uniquement les frais de notaire, et l’acheteur décide de les déduire en charges. Ils s’élèvent à 22 500€ (soit 300 000 * 7,5%).

Par ailleurs, il y a 3 000€ d’autres charges annuelles, dont 1 000€ de taxe foncière et 200 € d’assurance, et 1 200€ d’intérêts sur emprunt.

On prend l’hypothèse d’une habitation éligible au Pinel Plus, avec un engagement de location de 9 ans. La réduction d’impôt annuelle est donc de : 300 000 * 18 % / 9ans = 6 000€.

Sous le statut du LMNP, aucun impôt ne sera dû sur les recettes locatives pendant les 10 premières années, et le propriétaire-bailleur a un stock d’amortissements de 17 950€ reportable, sans limitation dans le temps, sur les années futures.

Sous le statut du PINEL, l’exploitant a bénéficié d’une réduction d’impôt nette sur son impôt sur le revenu de 4 944€, mais à partir de la dixième année, il devra s’acquitter d’un impôt sur le revenu de 1 106€ par an.

Déclaration de revenus Pinel ou LMNP : comment faire ?

Les démarches pour déclarer des revenus Pinel sont différentes de celles du LMNP.

Comment déclarer vos revenus Pinel ?

La déclaration Pinel se fait en plusieurs étapes. Il faut dès la première année de déclaration, renvoyer l’imprimé 2044 EB en même temps que votre déclaration de revenus à l’administration fiscale : celui-ci permet de renseigner les informations sur votre bien ainsi que la durée d’engagement que vous avez choisi.

Il faudra y joindre le contrat de bail éventuel ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire, le Pinel étant conditionné aux ressources financières du locataire (plus d’informations sur le site des impôts).

Comment déclarer vos revenus LMNP ?

La déclaration de vos revenus de location meublée non professionnelle dépend du régime fiscal que vous avez choisi.

Si vous avez opté pour l’avantageux régime réel, vous devez envoyer aux impôts une liasse fiscale n° 2031. La liasse fiscale étant complexe, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un comptable spécialisé. Une fois la liasse fiscale établie, vous devrez joindre à votre déclaration de revenus le formulaire 2042 C PRO, complété avec le montant de votre résultat fiscal au réel.

JD2M vous accompagne pour déclarer vos revenus de location meublée :

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Si vous êtes imposé au micro-BIC, vous n’avez pas besoin d’établir une liasse fiscale : remplissez simplement le formulaire 2042 C-Pro avec le montant de vos revenus de location meublée et joignez-le à votre déclaration d’impôts personnelle. L’administration fiscale calculera automatiquement votre abattement fiscal.

Transformer un investissement Pinel en LMNP

Pendant toute la durée de son engagement de location en loi Pinel, l’investisseur ne peut pas bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dans la mesure où il s’est engagé à louer en vide, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. En d’autres termes, pas de cumul possible entre Pinel et la LMNP. Si le propriétaire décide de transformer un investissement Pinel en location meublée avant la fin de son engagement, l’avantage fiscal obtenu sera remis en cause.

En revanche, arrivé au terme de son engagement de 6, 9 ou 12 ans, rien ne lui interdit d’équiper et d’aménager son bien immobilier pour le transformer en location meublée (attention tout de même à ne pas avoir constaté de déficit foncier sur son revenu global au cours des trois dernières années, car l’économie d’impôts réalisée devrait être remboursée). En démarrant une activité de location meublée, le propriétaire-bailleur bénéficiera alors d’un nouvel avantage: il amortira le bien en tenant compte de sa valeur vénale au jour du démarrage de l’activité meublée ! Défiscaliser grâce au meublé s'avère généralement une stratégie d'investissement payante.

Que vous choisissiez d’investir en Pinel ou en location meublée, prenez le temps de vous renseigner et choisissez une ville où le marché immobilier est dynamique et la demande locative bien réelle.

Article rédigé par Mallory Boutron