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Vous êtes investisseur dans l'immobilier ? Avant d'acheter, il est essentiel d'estimer précisément la rentabilité de votre investissement locatif. Alors, comment calculer le rendement locatif ? Le LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel) a-t-il une meilleure rentabilité que le propriétaire bailleur en location vide ? Nos experts de la fiscalité LMNP et LMP vous donnent les clés pour évaluer ce que votre investissement locatif va vous rapporter et les avantages des différents dispositifs existants.

LMNP : comment calculer le rendement locatif ?

La rentabilité est un critère essentiel pour investir dans l'immobilier : avant d’acheter un logement dans le but de le louer, vous allez calculer le rendement locatif de votre futur placement. Vous devez en premier lieu déterminer quel mode de location est le plus adapté compte tenu de la situation géographique et des caractéristiques du logement : opter pour la location vide ou la location meublée (statut LMNP) ? Le meublé longue durée ou la location saisonnière ? Toutes ces questions sont importantes. Il faudra ensuite s’interroger sur les différents régimes fiscaux possibles (régime micro foncier ou micro-Bic ou réel foncier ou BIC) pour évaluer le montant de votre impôt. En effet, le mécanisme du LMNP amortissable et des charges déductibles n'est possible qu'en location meublée au régime réel, ce qui le rend la plupart du temps plus avantageux.

Le calcul de la rentabilité locative va vous permettre de mesurer la performance de votre investissement immobilier (LMNP, location vide...) en comparaison avec d’autres solutions d’épargne classiques : PEL, livret A, etc. Il va également vous permettre d’évaluer en amont quels sont les choix de location et de fiscalité les plus rentables en effectuant une simulation avec toutes les données de votre investissement locatif. N'hésitez pas à contacter un expert-comptable spécialiste de la comptabilité LMNP pour affiner votre calcul.

Calcul détaillé de la rentabilité locative en LMNP

Plusieurs indicateurs vont vous permettre d’estimer le rendement locatif de votre investissement immobilier locatif.

La rentabilité locative brute :

Loyers annuels / Prix d’acquisition x 100

Par exemple si le prix d’achat du logement s’élève à 100.000 € et que vous envisagez d’en retirer un loyer mensuel de 400 €, la rentabilité brute de votre investissement immobilier sera de 4,8 % (400 x 12 /100.000 x 100).

L’avis de notre experte : La rentabilité brute est intéressante pour comparer rapidement deux placements différents, mais reste insuffisante pour s’engager. Ce calcul vous donnera en effet une première idée de la rentabilité future de votre investissement locatif, mais il est impératif de prendre en compte de nombreux autres éléments pour savoir si le rendement de votre investissement sera suffisant. En meublé LMNP ou LMP, la rentabilité sera nécessairement plus importante, car le loyer sera plus conséquent mais il ne faut pas sous-estimer des périodes de vacances locatives, qui peuvent être plus fréquentes en LMNP, notamment en location saisonnière type Airbnb.

La rentabilité locative nette :

(Loyers annuels – Charges) / Prix d’acquisition x 100

Les charges du logement meublé regroupent notamment la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer votre bien immobilier (en moyenne 4% des loyers en location vide, 10 % en location meublée longue durée).

La rentabilité Nette Nette :

(Loyers annuels – Impôts – Charges) / (Prix d’acquisition + Frais de Notaire + Commission d’agence+ travaux éventuellement nécessaires) x 100

La rentabilité nette nette permet d’avoir une idée précise de l’intérêt d’un placement immobilier en LMNP, car son calcul prend en compte non seulement les charges supportées mais également la fiscalité à laquelle il est soumis. Cet indicateur est incontestablement le plus précis, mais il suppose d’être en mesure d’évaluer assez finement les impôts et les charges à supporter.

Rendement locatif : comparatif entre LMNP et location vide

Regardez l'exemple ci-dessous pour mieux comprendre la différence de rentabilité entre la location vide (ou nue) et la location meublée (au statut LMNP) pour un appartement situé à Orléans :
 exemple rentabilité location vide ou meublée

Quel investissement immobilier a le meilleur rendement locatif ?

Les investisseurs immobiliers doivent porter beaucoup d'attention au choix du régime fiscal, car celui-ci aura beaucoup de conséquences sur leur rentabilité locative. Dans cet exemple, la location meublée est de loin l’investissement le plus rentable :

A loyers et charges équivalents, le loueur en meublé non professionnel au régime réel obtient une forte rentabilité nette nette de 3,66 % contre 1,86 % s'il optait pour la location nue au régime réel. Pourquoi un tel écart ?

Pourquoi la LMNP a la meilleure rentabilité :

Simplement parce que la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) au régime réel permet de déduire les charges et les amortissements des recettes locatives issues de l'activité de location meublée.

Dans l'exemple, après déduction des frais locatifs, charges (CFE, taxe foncière, intérêts d'emprunt etc...) et amortissements (bien immobilier, gros travaux déductibles, meubles), les recettes locatives imposables en LMNP sont de 0 euros et l'effort de trésorerie est beaucoup plus faible comparé à l'investissement en location vide.

Au final, grâce au régime réel et l'amortissement du bien immobilier, des gros travaux et du mobilier, l’investisseur en location meublée (LMNP) ne paie pas d’impôts sur ses revenus locatifs. En pratique il aura donc rapidement du free cash flow, c’est-à-dire de la trésorerie disponible dans sa comptabilité de loueur en meublé.

Bien évidemment, la rentabilité de votre investissement locatif en LMNP dépendra aussi du type de logement acquis (surface du logement, étage de l'appartement dans la résidence, qualité de la prestation...) et de sa situation géographique. Ainsi, chaque investissement immobilier étant spécifique, il est important de prendre en compte plusieurs paramètres : votre fiscalité en choisissant avec soin votre régime fiscal, le montant des travaux à effectuer, la demande locale du marché locatif, etc. Pour vous accompagner dès le début de votre projet, demandez conseil à un comptable spécialiste de la location meublée LMNP et LMP.

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Miniature Mallory Boutron Article rédigé par Mallory Boutron

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