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Vous êtes investisseur dans l'immobilier ? Avant d'acheter, il est essentiel d'estimer précisément la rentabilité de votre investissement locatif. Alors, comment calculer sa rentabilité locative ? La location meublée est-elle vraiment plus rentable que la location vide ? Nos experts de la fiscalité LMNP et LMP vous donnent les clés pour évaluer ce que votre investissement va vous rapporter.

Calcul de la rentabilité locative : pourquoi c'est important?

La rentabilité est un critère essentiel pour investir dans l'immobilier : avant d’acheter un logement dans le but de le louer, vous allez calculer le rendement locatif de votre futur placement. Vous devez en premier lieu déterminer quel mode de location est le plus adapté compte tenu de la situation géographique et des caractéristiques du logement : opter pour la location vide ou la location meublée ? Le meublé longue durée ou la location saisonnière ? Toutes ces questions sont importantes. Il faudra ensuite s’interroger sur les différents régimes fiscaux possibles (régime micro ou réel) pour évaluer le montant de votre impôt.

Le calcul de la rentabilité locative va vous permettre de mesurer la performance de votre investissement immobilier en comparaison avec d’autres solutions d’épargne classiques : PEL, livret A, etc. Il va également vous permettre d’évaluer en amont quels sont les choix de location et de fiscalité les plus rentables en effectuant une simulation avec toutes les données de votre investissement locatif.


Comment calculer la rentabilité en location meublée ou vide ?

Plusieurs indicateurs vont vous permettre d’estimer le rendement locatif de votre investissement immobilier.

  • La rentabilité locative brute :
  • Loyers annuels / Prix d’acquisition x 100

    Par exemple si le prix d’achat du logement s’élève à 100.000 € et que vous envisagez d’en retirer un loyer mensuel de 400 €, la rentabilité brute de votre investissement immobilier sera de 4,8 % (400 x 12 /100.000 x 100).

    L’avis de notre experte : La rentabilité brute est intéressante pour comparer rapidement deux placements différents, mais reste insuffisante pour s’engager. Ce calcul vous donnera en effet une première idée de la rentabilité future de votre investissement mais il est impératif de prendre en compte de nombreux autres éléments pour savoir si votre investissement sera rentable. En meublé LMNP ou LMP, la rentabilité sera nécessairement plus importante car le loyer sera plus conséquent mais il ne faut pas sous-estimer des périodes de vacances locatives, qui peuvent être plus fréquentes en meublé, notamment en location saisonnière type Airbnb.


  • La rentabilité locative nette :
  • (Loyers annuels – Charges) / Prix d’acquisition x 100

    Les charges regroupent notamment la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion si vous faites appel à un professionnel de l’immobilier pour gérer votre bien (en moyenne 4% des loyers en location vide, 10 % en location meublée longue durée).


  • La rentabilité Nette Nette :
  • (Loyers annuels – Impôts – Charges) / (Prix d’acquisition + Frais de Notaire + Commission d’agence+ travaux éventuellement nécessaires) x 100

    La rentabilité nette nette permet d’avoir une idée précise de l’intérêt d’un placement immobilier, car son calcul prend en compte non seulement les charges supportées mais également la fiscalité à laquelle il est soumis. Cet indicateur est incontestablement le plus précis, mais il suppose d’être en mesure d’évaluer assez finement les impôts et les charges à supporter.


Rentabilité en location meublée VS location vide : le comparatif

Regardez l'exemple ci-dessous pour mieux comprendre la différence de rentabilité entre la location vide (ou nue) et la location meublée :
 exemple rentabilité location vide ou meublée

Quel est l'investissement immobilier le plus rentable ?

Dans cet exemple, la location meublée est de loin l’investissement le plus rentable :

A loyer et charges équivalents, le loueur en meublé au régime réel obtient une forte rentabilité nette nette de 3,66 % contre 1,86 % s'il optait pour la location nue au régime réel. Pourquoi un tel écart ?

Simplement parce que la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) au régime réel permet de déduire les amortissements et charges des recettes issues de l'activité de location meublée. 

Dans l'exemple, après déduction des charges (CFE, taxe foncière, intérêts d'emprunt etc...) et amortissements, les recettes locatives imposables sont de 0 euros et l'effort de trésorerie est beaucoup plus faible comparé à l'investissement en location vide.

Au final, grâce au régime réel, l’investisseur en location meublée ne paie pas d’impôts sur les revenus de sa location meublée : en pratique il aura donc rapidement du free cash flow, c’est-à-dire de la trésorerie disponible.


Bien évidemment, la rentabilité locative d’un investissement dépendra aussi du type de logement acquis (surface du logement, qualité de la prestation...) et de sa situation géographique. Ainsi, chaque investissement immobilier étant spécifique, il est important de prendre en compte plusieurs paramètres : votre fiscalité, le montant des travaux à effectuer, la demande locale du marché locatif, etc. Pour vous accompagner dès le début de votre projet, demandez conseil à un comptable spécialiste de la location meublée LMNP et LMP.

Miniature Mallory Boutron Article rédigé par Mallory Boutron

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