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Mis à jour le 09/09/2025
Vous envisagez de faire de la location courte durée sur Airbnb ? Avant de vous lancer, il est vivement recommandé d’estimer le potentiel de votre bien. Pour cela, vous pouvez utiliser des outils de simulation en ligne.
Ils s’appuient sur des données réelles du marché et vous aident à obtenir une estimation précise de vos futurs revenus. Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre estimation Airbnb, ainsi qu’une sélection de 4 simulateurs.
Avant d’investir dans un bien destiné à la location courte durée, vous devez évaluer son potentiel. Utiliser un simulateur de revenus Airbnb va justement vous permettre d’estimer vos futures recettes locatives.
Cet outil prend notamment en compte la localisation de votre bien, sa taille et vos tarifs. Il vous aide aussi à visualiser les périodes creuses et les pics d’activité. Vous pouvez ainsi anticiper ces fluctuations et ajuster vos stratégies de prix ou vos disponibilités.
Les calculs de ces simulateurs sont automatisés et basés sur des données du marché mises à jour régulièrement.
Vous pouvez également comparer plusieurs biens ou localisations en un coup d’œil.
Autre avantage : vous pouvez simuler plusieurs scénarios, comme un changement de capacité d’accueil, de tarif moyen ou de taux d’occupation. Vous voyez ainsi immédiatement ce que cela change sur votre rentabilité.
Un bon simulateur va aussi vous permettre de vérifier si un achat est réellement adapté à la location courte durée, en fonction de vos objectifs financiers.
Il vous aide à calculer la rentabilité brute et nette de votre projet, en intégrant les frais de gestion, de ménage, de travaux ou les charges de copropriété.
Enfin, vous pouvez anticiper le cash flow généré chaque mois. Cela va vous permettre de voir si la location du bien couvre vos charges, si vous devez injecter du capital, ou si vous parvenez à générer un revenu complémentaire dès les premiers mois.
Bon à savoir : Le cash flow, ou flux de trésorerie, correspond à ce qu’il vous reste réellement chaque mois une fois toutes les charges payées (crédit, taxes, entretien, frais de gestion…). Si ce montant est positif, votre bien vous rapporte de l’argent. S’il est négatif, l’investissement demande un effort financier de votre part.
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Les + :
La situation géographique du logement reste le premier levier de rentabilité en location courte durée. Un appartement situé dans un quartier touristique ou en plein centre-ville bénéficiera naturellement d’un taux d’occupation plus élevé qu’un bien en périphérie. La proximité des transports, des restaurants ou des lieux d’intérêt joue aussi fortement.
Il faut également tenir compte de l’attractivité saisonnière. Un studio à la montagne en hiver ou une maison en bord de mer l’été ne générera pas le même revenu toute l’année.
La configuration de votre bien influence directement son potentiel de revenu :
le nombre de couchages : un logement pouvant accueillir 4 ou 6 personnes se louera plus cher qu’un studio, à condition de viser la bonne clientèle (familles, groupes d’amis, télétravailleurs…) ;
une surface bien optimisée : une petite surface bien agencée, pensée pour la location courte durée, peut s’avérer plus rentable qu’un grand logement mal structuré ;
des aménagements bien pensés : plus votre logement s’adapte à différents profils de voyageurs, plus vous élargissez votre base de clients potentiels.
La perception de valeur détermine le prix que le voyageur est prêt à payer. Deux logements identiques sur le papier peuvent générer des revenus très différents selon leur niveau de finition : équipements premium, espaces extérieurs (balcon, terrasse ou simple vue dégagée), décoration soignée, etc.
Vos photos doivent le refléter. Un logement qui se démarque visuellement dès la première image obtient un meilleur taux de clics… et donc plus de réservations.
Enfin, la qualité du service peut également influencer vos revenus. Un check-in fluide, un ménage impeccable, une communication réactive avec les voyageurs améliorent leur expérience.
Or, les avis clients et la note globale Airbnb ont un impact direct sur votre visibilité et votre taux de réservation. Plus votre annonce est bien notée, plus elle remonte dans les résultats de recherche.
Un simulateur de revenus Airbnb s’appuie sur plusieurs données
l’adresse exacte du bien, qui détermine la zone géographique et les spécificités du marché local ;
le nombre de chambres et de salles de bain ;
la capacité d’accueil ;
le prix moyen à la nuitée pratiqué dans cette zone géographique ;
le taux d’occupation local (pourcentage moyen de jours loués sur l’année pour des logements comparables.).
Vous pouvez aussi intégrer dans ce calcul :
les frais de gestion, c’est-à-dire les coûts liés à la gestion quotidienne de votre location, comme le ménage, l’accueil ou la maintenance ;
les commissions Airbnb.
Ces simulateurs s’appuient sur des algorithmes qui analysent en continu des données issues des plateformes de location courte durée (historiques de réservations, variations saisonnières et tendances actuelles).
Cette modélisation tient compte des spécificités de votre logement et des dynamiques propres à votre zone géographique.
À défaut, vous pouvez utiliser cette formule :
Revenu Airbnb = (Prix moyen par nuit × Taux d’occupation × 365 jours) – Charges et frais
Attention, cette équation ne tient pas compte de la saisonnalité, des annulations, des variations de prix, ni des imprévus (travaux, périodes de vacance, changements de réglementation…). Elle peut donc donner une image biaisée de votre rentabilité réelle.
AirDNA Rentalizer est sans doute l’outil le plus connu. Il analyse des millions de données issues de plateformes comme Airbnb et Vrbo. Il affiche le prix moyen par nuit sur votre secteur, le taux d’occupation, les revenus mensuels moyens, et même la saisonnalité du marché local.
La version gratuite vous permet de tester un nombre limité de biens, mais reste très utile pour un premier aperçu. En revanche, si vous souhaitez un accès complet aux données (comparaison de quartiers, prévisions plus fines, historiques de performance), il faudra prendre un abonnement payant.
Airbtics s’adresse davantage aux investisseurs. Le simulateur fournit des données très détaillées : cash flow prévisionnel, rentabilité brute et nette, revenus haute et basse saison, revenus nets après fiscalité, etc. Il permet aussi de comparer facilement plusieurs villes ou quartiers pour identifier les zones les plus rentables.
L’outil s’appuie sur des données issues de milliers d’annonces actives. L’interface est intuitive, avec des tableaux clairs et des graphiques comparatifs. Vous devrez prendre un abonnement pour accéder à l’ensemble des fonctionnalités.
GuestReady a racheté la conciergerie BnbLord en 2019. Le site propose un simulateur gratuit, mais avec une spécificité : il s’accompagne d’un service de gestion locative clé en main. Vous entrez l’adresse de votre bien et l’outil vous fournit une estimation personnalisée de vos revenus Airbnb. L’algorithme intègre les spécificités locales et le niveau de standing du logement pour proposer un chiffre réaliste.
Particulièrement implanté dans les grandes villes françaises (Paris, Lyon, Nice, Bordeaux…), ce simulateur convient très bien aux propriétaires qui souhaitent déléguer la gestion quotidienne tout en gardant une idée claire de leur rentabilité potentielle.
Inside Airbnb ne propose pas un simulateur clé en main, mais il met à votre disposition des données brutes issues de plateformes de location (nombre d’annonces, prix, taux d’occupation, calendrier de disponibilité, notes des voyageurs…).
Cet outil s’adresse aux profils plus techniques ou à ceux qui souhaitent construire leurs propres tableaux d’analyse personnalisés. Il permet par exemple d’étudier un quartier précis, de comparer des logements similaires ou de détecter les périodes de forte demande.
À l’heure actuelle, Inside Airbnb propose des données uniquement pour Paris, Bordeaux, Lyon et le Pays basque.
Bon à savoir : Il existe d’autres outils comme Liwango ou encore PriceLabs.
Airbnb compte des milliers d’annonces. Vous devez donc faire la différence :
Trouvez un titre percutant, avec des mots-clés comme « vue mer », « centre-ville », « terrasse », etc. Mettez en avant un élément différenciant. Exemple : « Loft design vue Tour Eiffel – 2 min métro ».
Rédigez une description de qualité : commencez par les points forts, puis détaillez chaque espace. Indiquez à quelle distance se trouvent les commodités : « Gare à 7 min à pied », « Supermarché à 100 m ».
Mettez des photos de très bonne qualité : préférez la lumière naturelle et le format paysage. Intégrez un maximum de photos pour couvrir toutes les pièces et l’environnement immédiat.
Rédigez une annonce en français et en anglais (voire d'autres langues) : cela ouvre la porte à une clientèle internationale.
La demande fluctue tout au long de l’année ; si votre location reste toujours au même prix, vous ne pourrez pas remplir votre calendrier.
Vous pouvez utiliser des outils comme PriceLabs, Beyond ou encore Wheelhouse. Ils analysent chaque jour les données de votre zone : taux d’occupation, prix pratiqués par la concurrence, calendrier d’événements, météo, jours fériés… Ils proposent alors un tarif optimal pour chaque date, avec un seuil minimum à ne pas franchir (tarif plancher).
C’est l’un des meilleurs moyens d’augmenter vos revenus à long terme. Vous pouvez rapidement obtenir des avis 5 étoiles en proposant un accueil personnalisé et réactif, ainsi qu’un logement irréprochable. Ces évaluations influencent votre positionnement dans les résultats de recherche.
L’objectif : obtenir le statut de Superhost. C’est un gage de qualité pour les voyageurs. Ce statut permet aussi d’augmenter la visibilité de votre annonce et donc votre taux de réservations.
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D'après les calculs de plusieurs simulateurs, un appartement pour 4 personnes, situé dans un quartier prisé comme Le Marais, peut générer entre 2 800 et 3 600 € par mois.
Bien que ces chiffres varient selon le mode de gestion (autonome ou déléguée), ils donnent une base solide pour évaluer la faisabilité du projet avant même l’achat ou la mise en location.
Dans des villes moyennes comme Bordeaux, Lyon ou Nice, les revenus locatifs estimés varient fortement selon le quartier et la saisonnalité. Un logement bien situé en centre-ville peut générer entre 1 200 et 2 000 € par mois, surtout pendant la haute saison. En revanche, si vous optez pour un quartier plus excentré ou louez en basse saison, vos revenus peuvent fortement diminuer.
Bon à savoir : Ces outils de simulation donnent souvent une estimation optimiste. Il peut exister un écart important entre ces chiffres et vos recettes réelles. Il faut donc prendre ces estimations comme un indicateur et les compléter par une analyse sur le terrain.
Vous l’avez compris, l’estimation de vos revenus Airbnb est une étape incontournable pour réussir votre location saisonnière. Il est important de bien choisir votre simulateur en fonction de vos besoins. Il vous aidera à planifier votre projet, investir dans un bien adapté et optimiser votre rentabilité.
Cet outil croise plusieurs données du marché pour estimer vos revenus potentiels : localisation, capacité d’accueil, prix moyens, tendances saisonnières et concurrence locale.
Vous pouvez utiliser cette formule simple : (Prix moyen par nuit × Taux d’occupation × 365 jours) – Charges et frais. Attention, elle ne tient pas compte des variations saisonnières, des périodes de vacance, ni des frais exceptionnels qui peuvent impacter vos revenus réels.
Il faut soigner vos annonces et vos photos. Vous pouvez aussi ajuster vos prix selon la demande. L’expérience client doit être irréprochable. Cela vous permettra d’avoir des avis positifs et de remonter sur le moteur de recherche d’Airbnb.
La rentabilité brute d’un logement en quartier touristique comme Paris peut atteindre 8 à 12 % par an, avec des revenus mensuels entre 2 800 et 3 600 €. Dans une ville moyenne (Bordeaux, Lyon, Nice), elle se situe plutôt entre 5 et 8 %, avec des revenus autour de 1 200 à 2 000 € par mois. En basse saison, la rentabilité peut chuter. Les frais de gestion réduisent la rentabilité nette de 2 à 4 points.
Article rédigé par Stéfano Demari
