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Mis à jour le 27/08/2025
Si vous faites de la location meublée non professionnelle (LMNP) et que vous êtes soumis au régime réel, vous devez obligatoirement conserver vos justificatifs d’achat pour prouver vos charges déductibles. Selon le type ou le montant de la dépense, un ticket de caisse peut parfois suffire. Dans d’autres cas, seule une facture en bonne et due forme permettra de justifier la charge ou l’amortissement.
Dans cet article, nous faisons le point sur ces deux justificatifs comptables et vos obligations fiscales en tant que loueur en LMNP.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui mettent en location un logement meublé, sans en faire leur activité principale.
Pour bénéficier de ce statut, les recettes locatives doivent rester inférieures à 23 000 € par an et/ou être inférieures aux autres revenus d’activité imposables du foyer.
S’il opte pour le régime réel, le propriétaire bailleur peut déduire :
de nombreuses charges : entretien et réparation du logement, frais d'assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, cotisation foncière des entreprises (CFE), taxe foncière, charges courantes, etc.. ;
l’amortissement du matériel, des locaux, des travaux de construction et d’amélioration.
Cette déduction permet bien souvent de réduire fortement, voire d’annuler, le résultat imposable.
En revanche, pour que ces déductions soient acceptées par l’administration fiscale, il faut pouvoir justifier de chacune de ces dépenses par une pièce comptable. En cas de contrôle, l’absence de justificatif valide peut entraîner la réintégration de la charge et un redressement.
Bon à savoir : Si vous êtes au régime fiscal du micro-BIC, vous n’avez pas besoin de justifier vos dépenses pour votre déclaration de revenus. Néanmoins, il est conseillé de conserver vos factures et tickets de caisse pour votre suivi comptable personnel.
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Les + :
Une facture est un document comptable qui constate la vente d’un bien ou la réalisation d’un service. Elle constitue une preuve fiscale de la transaction.
Pour être valable, elle doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :
l’identification complète du vendeur et de l’acheteur (nom ou dénomination, adresse, numéro SIRET) ;
le numéro de la facture (unique et basé sur une séquence chronologique continue) ;
la date d’émission ;
la description détaillée des biens ou services facturés ;
le montant hors taxes (HT), toutes taxes comprises (TTC) et le taux de TVA applicable.
Dans le cadre du LMNP, vous devez demander une facture pour :
l’achat de mobilier ou d’électroménager ;
les travaux et prestations de services ;
les dépenses supérieures à 150 € TTC.
Information importante : Ne l’oubliez pas, ces factures doivent obligatoirement mentionner votre numéro SIRET et l’adresse du bien meublé.
Le ticket de caisse est un justificatif simplifié émis lors d’un achat, le plus souvent en magasin.
Il mentionne la date de la vente, l’heure, les coordonnées du vendeur et les produits achetés (désignation, quantité et prix). En revanche, il ne mentionne ni le nom de l’acheteur, ni son adresse, ni son SIRET.
Il peut suffire pour de petites dépenses courantes (fournitures, petit matériel, consommables), mais sa validité pour la déduction des charges est limitée. Il sera rejeté pour un achat supérieur à 150 €.
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Facture |
Ticket de caisse |
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Informations à mentionner |
Identité vendeur et acheteur, SIRET, date, numéro, TVA, etc. |
Coordonnées du vendeur, désignation des produits achetés, quantité et prix, date et heure de la vente. |
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Types d’achats concernés |
Mobilier, travaux, équipements, prestations de service |
Fournitures, petit matériel, (inférieurs à 150 €) |
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Validité pour déduction |
Justificatif fiscal complet et recommandé |
Accepté uniquement pour les faibles montants |
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Durée de conservation |
10 ans |
10 ans également s’il est utilisé comme justificatif |
Dans le cadre du régime réel en LMNP, le ticket de caisse peut constituer un justificatif valable pour certaines dépenses, sous réserve qu’elles soient de faible montant (moins de 150 €) et liées à l’activité locative.
Voici les principales dépenses concernées :
produits d’entretien (nettoyants, désinfectants, chiffons, éponges) ;
consommables (ampoules, piles, sacs-poubelle, gants jetables) ;
petit matériel de ménage (balais, serpillères, seaux) ;
fournitures de bureau et papeterie (stylos, carnets, enveloppes) ;
produits d’hygiène pour les locataires (savon, papier toilette) ;
frais de déplacement ponctuels (essence, péages, parking lors des visites ou interventions) ;
petits achats liés à l’entretien courant (outils de petite taille, ruban adhésif, colles) ;
frais postaux occasionnels (affranchissement de courriers pour gestion locative).
Si vous souhaitez déduire l’achat de mobilier ou d’électroménager destinés à être utilisés durablement dans le logement meublé, vous devez demander une facture nominative et détaillée.
Exemples : canapé, literie, table, lave-linge, micro-ondes, four, plaques de cuisson, etc.
Cette facture est indispensable pour comptabiliser correctement l’immobilisation et calculer son amortissement.
Les dépenses liées aux travaux d’entretien, de rénovation ou aux prestations de services (par exemple, nettoyage professionnel, réparation, gardiennage) doivent être impérativement justifiées par une facture complète.
L’administration fiscale impose la présentation d’une facture détaillée afin de valider la nature, le montant et l’exécution réelle des prestations.
Exemples : intervention d’un plombier, travaux de peinture, remplacement d’un chauffe-eau, ménage réalisé par une entreprise, désinsectisation, intervention d’un électricien, entretien des extérieurs, etc.
Vous devez obligatoirement disposer d’une facture pour toutes vos dépenses dont le montant dépasse 150 € TTC. Cette obligation est valable quelle que soit la nature du produit ou du service acheté.
Exemples : achat d’un matelas, prestation de diagnostic immobilier, gros électroménager, réparation importante, abonnement annuel à un service de gestion ou logiciel de comptabilité, etc.
Information importante : Sans justificatif valable, la déductibilité de ces dépenses pourra être rejetée par l’administration. Vous risquez aussi un redressement, avec le paiement de pénalités.
Il peut arriver qu’un vendeur vous remette un bon de caisse, notamment lors d’un achat en commerce de proximité. Ce document est encore plus succinct qu’un ticket de caisse. Il mentionne uniquement le montant total payé. Il ne détaille ni la nature des articles achetés, ni leur prix unitaire, ni le taux de TVA appliqué.
L’identité de l’acheteur n’y figure pas non plus. Le bon de caisse ne constitue donc pas une pièce comptable recevable pour justifier une dépense déductible en LMNP au régime réel.
Le devis, quant à lui, reste un document préparatoire. Même s’il est signé, il ne prouve pas que la prestation a été réalisée ni que le paiement a été effectué. Il ne peut donc pas remplacer une facture.
De la même façon, vous ne pouvez pas utiliser comme justificatif :
un ticket de carte bancaire : il atteste d’un paiement, mais ne donne aucune information sur la nature de l’achat, la TVA ou l’identité du vendeur ;
un bon de commande : il indique l’intention d’acheter, mais ne prouve ni la livraison, ni la facturation, ni le paiement ;
un accusé de réception ou de livraison : il atteste que les biens ont été livrés, mais ne remplace pas une facture car il ne mentionne pas les conditions commerciales ni le paiement.
Bon à savoir : Dans la pratique, il est tout de même recommandé de conserver ces documents pour votre suivi personnel.
Si vous ne présentez pas de justificatifs valables, l’administration fiscale refusera la déduction de vos charges et amortissements. Elle réintègrera alors les montants concernés à votre résultat imposable, ce qui augmentera votre base d’imposition. Elle peut aussi procéder à un redressement sur plusieurs exercices.
Cette rectification s’accompagne généralement d’une majoration de 10 % du montant des droits supplémentaires dus, c’est-à-dire de l’impôt que vous auriez normalement payé si les charges non justifiées n’avaient pas été déduites. L’administration fiscale peut aussi appliquer des intérêts de retard.
Classez vos justificatifs par type et par année fiscale : organisez vos documents en dossiers distincts (mobilier, travaux, frais courants…) et rangez-les selon l’exercice fiscal correspondant ;
Conservez vos justificatifs aussi bien au format papier qu’en version numérique : numérisez systématiquement vos factures et tickets pour éviter toute perte. La durée légale de conservation est de 10 ans, conformément aux obligations fiscales ;
Utilisez des logiciels et applications dédiés pour centraliser vos justificatifs : par exemple, avec Rentila, Quickbooks ou Expensya, vous pouvez scanner ou importer facilement vos factures et tickets. Ces outils classent automatiquement vos documents et vous permettent de retrouver rapidement ce dont vous avez besoin ;
Mettez en place un tableau de suivi pour vos justificatifs : ainsi, vous pourrez recenser chaque document, sa nature, sa date, son mode de conservation et la durée légale à respecter.
Vous l’avez compris, bien gérer vos justificatifs comptables est indispensable pour remplir vos obligations fiscales et profiter des avantages du régime réel. Conservez vos factures et tickets de caisse et privilégiez la facture pour les dépenses significatives.
En cas de doute, vous pouvez faire appel à un expert-comptable spécialisé comme JD2M. Nos experts sont là pour répondre à vos questions. Ils peuvent aussi vous aider à optimiser votre fiscalité de loueur en LMNP.
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Non, un ticket de caisse est un justificatif simplifié. Il ne comporte pas toutes les mentions présentes sur une facture, comme l’identification de l’acheteur, son adresse ou son numéro SIRET. Il peut toutefois suffire pour certaines dépenses inférieures à 150 € (hors immobilisations et prestations).
La facture doit comporter plusieurs mentions obligatoires : identification complète du vendeur et de l’acheteur (nom, adresse, numéro SIRET), numéro unique de facture, date d’émission, description détaillée des biens ou services, montant HT et TTC ainsi que le taux de TVA appliqué. La facture doit également mentionner l’adresse du bien loué.
Uniquement pour des dépenses de faible montant (moins de 150 € TTC) liées à l’activité locative, comme les fournitures ou consommables. Pour les dépenses importantes ou les immobilisations, il faut demander une facture en bonne et due forme.
Non, il s’agit d’un document simplifié. Il indique uniquement le montant payé. Il ne détaille pas les articles vendus, les prix unitaires, la TVA ou l’identité de l’acheteur. Il ne s’agit donc pas d’un justificatif valable pour la déduction de charges en LMNP au régime réel.
Vous devez conserver tous vos justificatifs pendant une durée 10 ans.
Demandez une copie de ce justificatif au vendeur. Si cela n’est pas possible, il est recommandé de tenir un registre précis des dépenses perdues avec tous les éléments disponibles (correspondances, relevés bancaires, etc.). Néanmoins, l’administration fiscale est en droit de vous refuser la déduction de la charge concernée.
Oui, si vous avez un ticket de caisse ou une facture conforme.
Oui, pour être recevables, les factures et justificatifs doivent mentionner le nom du propriétaire bailleur, son numéro SIRET et l’adresse du bien loué.
Article rédigé par Stéfano Demari
