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« 67 % des locataires falsifient leur dossier de location » (Source : BFM TV)

Bruno est le fondateur de Monsieur Hugo, un service d’assistance en gestion locative. Il nous explique aujourd’hui comment maîtriser un aspect essentiel de la gestion locative : comment vérifier pas à pas l’ensemble des pièces justificatives en utilisant des outils et des techniques d’experts accessibles à tous.

Savoir identifier un locataire sérieux et solvable est indispensable pour sécuriser votre location et éviter une perte de temps et d’argent !

Voici ce que vous allez apprendre dans cet article :
• Identifier une carte d’identité en 3 étapes
• Comment vérifier le justificatif de domicile ?
• Comment vérifier le contrat de travail ?
• Quelles sont les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire ?
• Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?
• Quel risque encourt le locataire en présentant un faux dossier de location ?

Si vous n’avez pas le temps de tout lire, vous pouvez demander à recevoir la version PDF et complète de cet article sur le blog de Monsieur Hugo.

Pourquoi certains candidats falsifient-ils leur dossier de location ?

La demande de logement est supérieure à l’offre dans de nombreuses grandes villes. Lorsque le marché immobilier est tendu, les bailleurs deviennent naturellement plus exigeants afin d’éviter au maximum les risques d’impayés.

Certains locataires cherchent alors à rendre leur dossier le plus attrayant possible pour augmenter leurs chances de trouver un bien immobilier.

De plus, beaucoup de bailleurs font appel à une assurance pour loyer impayé, qui exige en moyenne de 2,5 à 3 fois le montant du loyer en revenus. Les locataires dont les revenus sont un peu en-dessous des revenus requis peuvent alors être tentés de présenter un faux dossier.

Y-a-t-il un risque juridique pour le bailleur ?

Oui ! La moitié seulement des bailleurs procèdent à des vérifications approfondies au moment de sélectionner un dossier de location. Ceux qui négligent cette étape importante s’exposent à deux risques :
• le risque d’impayé et éventuellement, le coût élevé d’une procédure d’expulsion (plus de 3 000€);
• le risque de se voir refuser l’indemnisation de la compagnie d’assurance si la falsification était détectable.

Dans un dossier de location, quels sont les éléments à vérifier ?

La liste des documents est fixée par le décret du 05/11/2015.

Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives qu’il devra vous fournir ne seront pas les mêmes. Vous pouvez télécharger la checklist détaillée des pièces à demander selon le profil des candidats.

Attention, le bailleur n’a pas le droit de demander certains documents :
• Les informations privées : dossier médical, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce etc…
• Les documents bancaires : le RIB, une autorisation de prélèvement…

Voici la liste des éléments qui doivent être contrôlés :

1. Les 3 étapes pour vérifier la carte nationale d’identité (CNI)

  • La date d’expiration: la CNI ne doit pas être périmée;
  • la police de caractères: il s’agit d’une police spécifique et infalsifiable (comparez avec votre propre CNI !
liste de noms CNI
Figure 1 : identifier une fausse carte d’identité
carte d'identité conforme
Figure 2 : carte d’identité non falsifiée
carte d'identité non conforme
Figure 3 : carte d’identité falsifiée
  • La bande MRZ contient des informations présentes sur la CNI. Pensez à vérifier que les données concordent.

Si le locataire dispose d’un passeport, certaines applications permettent également d’analyser la bande MRZ du passeport.

Conseil de pro : si vous avez encore un doute sur l’authenticité de la carte, vous trouverez sur Internet des outils simples et gratuits qui vont vous permettre de vérifier la bande MRZ.

élements à vérifier sur une carte d'identité

2. Comment vérifier le justificatif de domicile ?

Si le locataire fournit une quittance de loyer, vous pouvez vérifier la cohérence entre l’adresse sur la quittance et les informations glanées sur un réseau social comme LinkedIn.
Si le candidat est hébergé chez un tiers, chez ses parents par exemple, il faudra obtenir :

  • la pièce d’identité de l’hébergeur;
  • une attestation sur l’honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse ;
  • un justificatif de domicile au nom de l’hébergeur.

3. Comment vérifier un contrat de travail ?

Sur le contrat de travail figure le nom de la société qui emploie le candidat. Il faut vérifier que la société existe réellement (de nombreux sites Internet d’information sur les entreprises donnent cette information, comme par exemple societe.com).

ATTENTION : si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu’il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu’il va vous transmettre auront peu de valeur. Il est donc recommandé de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.

4. Quelles sont les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire ?

Le bulletin de salaire est un document qui peut être falsifié facilement. Si vous ne connaissez pas les quelques règles de contrôles, vous ne pourrez pas démasquer les fraudeurs. Découvrons ensemble les 7 points de contrôle à réaliser sur le bulletin de salaire :

Etape 1 : contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire
Il faut vérifier que le net fiscal cumulé est bien égal au net fiscal du mois précédent ajouté au salaire du mois actuel. En cas d’incohérence, il est possible que le document ait été falsifié.

Voyons ensemble les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires (juin et juillet) :

calcul du net fiscal cumulé

Etape 2 : contrôler le salaire brut
Il faut multiplier le salaire brut par 12 et vérifier que cela correspond bien au salaire brut annuel spécifié dans le contrat de travail :

Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) x 12

Attention aux revalorisations s’il s’agit d’ancien contrat, d’un paiement sur 13 mois, ou encore de primes.

Etape 3 : rapport salaire net/ salaire brut
Il faut vérifier le rapport entre les deux chiffres. En effet, le taux de charges varie en fonction du statut du candidat (cadre, fonctionnaire etc…).

Voici une synthèse pour vous aider :

statut du candidat et calcul du salaire net

Dans certains cas, le candidat peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme le remboursement des frais de transport, de déjeuner…), auquel cas, il suffit simplement de les rajouter :

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités

Si il y a une incohérence, il faut faire des recherches plus poussées pour éliminer le risque de falsification.

Etape 4 : revenu net imposable
Le revenu net imposable doit être identique sur le bulletin de paye et la feuille d’imposition.

Etape 5 : date d’entrée dans l’entreprise
La date d’entrée précisée dans le contrat de travail doit être identique à celle figurant sur le bulletin de salaire.

Etape 6 : le numéro de sécurité sociale
Vérifiez que le numéro de sécurité sociale qui figure sur le bulletin de salaire comporte bien les éléments de la date de naissance du candidat.

Etape 7 : La ligne des saisies
Assurez-vous qu’aucune ligne du bulletin de salaire ne comporte la mention « saisie » ou « opposition » sur salaire.

Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?

Le dernier document que vous aurez à vérifier est l’avis d’imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l’avis d’imposition.

Pour démasquer facilement les faux avis d’imposition, vous pouvez utiliser cet outil développé par Monsieur Hugo : il contrôle la cohérence entre les revenus déclarés et ceux enregistrés par l’administration fiscale.

Cet outil est présenté en détail dans ce guide gratuit « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location », créé par Monsieur Hugo.


Nous espérons que vous saurez à présent plus facilement identifier les faux dossiers de location !

Merci à Bruno pour toutes ces informations !



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