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Mis à jour le 24/07/2025
Vous envisagez de faire un investissement locatif au Mans ? L'agglomération ligérienne offre un cadre favorable à la location meublée non professionnelle (LMNP).
Elle se distingue par sa qualité de vie, son dynamisme économique, une population étudiante en croissance et des prix d'acquisition abordables. Découvrez ici tout ce qu'il faut savoir sur le marché immobilier du Mans ainsi que sur la fiscalité LMNP.
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Pour louer sous le statut de la LMNP, vous devez déclarer votre activité de location meublée en remplissant un formulaire en ligne, sur le guichet unique de l’INPI. Il faut le faire dans les 15 jours suivant le début de votre activité. L'administration vous fournira ensuite un SIRET.
Pour déclarer vos recettes locatives, vous avez 2 choix fiscaux possibles : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le régime du micro BIC est simple à mettre en place. Les propriétaires déclarent leurs recettes aux impôts puis l'administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur ce montant. Il n’est pas possible de déduire ses charges ou amortissements.
Vous souhaitez déclarer vos revenus de location meublée au régime Micro BIC, mais vous avez du mal à finaliser votre déclaration seul ?
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Ce régime est soumis à des plafonds :
| Type de location meublée | Plafond des recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location de longue durée, chambres d’hôtes, meublés de tourisme classés | 77 700 € | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 15 000 € | 30 % |
Au réel simplifié, les formalités déclaratives et comptables sont plus complexes, mais ce régime vous permet de déduire vos charges et d'amortir vos biens et votre mobilier. Il est plus avantageux dans la plupart des cas.
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Située à seulement 55 minutes de Paris en TGV, Le Mans bénéficie d’un emplacement stratégique entre la capitale et le Grand Ouest. Cette accessibilité renforce son attractivité tant pour les actifs que pour les investisseurs. Le tissu économique local est particulièrement diversifié : grandes industries (automobile, ferroviaire), secteur de la santé, technologies innovantes, etc.
Ville à l’identité forte, Le Mans est également une destination touristique reconnue, notamment grâce aux 24 Heures du Mans, son patrimoine médiéval et sa récente labellisation « Ville d’art et d’histoire ». Son cadre de vie attire aussi les familles et les Parisiens qui choisissent de s’y installer ou d’y télétravailler.
Avec 53 % de locataires, Le Mans présente une demande locative structurellement élevée. Cette dynamique s’explique en partie par la présence de 13 000 étudiants, répartis entre l’université du Mans, les écoles d’ingénieurs et de commerce, ainsi que plusieurs établissements spécialisés.
Ces derniers recherchent principalement des biens en location meublée, en particulier dans les quartiers proches des pôles universitaires ou de la gare.
Le prix au mètre carré au Mans n'est pas uniforme et varie considérablement d'un quartier à l'autre. Ces disparités s'expliquent par plusieurs facteurs, notamment le standing des biens, la proximité des transports en commun (tramway notamment), des commerces et des services, ainsi que la présence d'espaces verts ou d'équipements culturels.
| Quartier | Types de biens prédominants | Prix moyen au m² |
|---|---|---|
| Vieux Mans | Appartements anciens rénovés | 2 800 € |
| Ribay | Maisons individuelles | 2 000 € |
| Saint-Nicolas | Appartements, quelques maisons | 2 400 € |
| Hôpital | Appartements, maisons de ville | 2 100 € |
| Bollée Sainte-Croix | Mixité de biens | 2 200 € |
Il est conseillé de faire une étude de marché avant de faire un investissement locatif au Mans. Les agences immobilières locales peuvent fournir des estimations précises et adaptées à chaque bien, en tenant compte de ses caractéristiques spécifiques (état général, superficie, nombre de pièces, présence d'un extérieur, etc.).
La rentabilité brute moyenne observée au Mans atteint environ 7 %. Ce taux est supérieur à celui de villes plus grandes comme Nantes ou Toulouse, où les rendements se situent plutôt entre 4 % et 5,5 %, selon les quartiers.
Les prix de l’immobilier ont augmenté de +32 % sur les cinq dernières années. Cette croissance significative est un atout pour les propriétaires qui peuvent espérer un potentiel de plus-value intéressant à la revente.
Selon votre stratégie d’investissement, vous pouvez opter pour :
Vous pouvez aussi cibler les professionnels en mobilité, comme ceux en mission de courte ou moyenne durée, ou en période d'essai. Ce type de locataires recherche des logements clés en main pour des périodes variant de quelques semaines à plusieurs mois.
Les studios ou les T2 sont les biens les plus recherchés sur le marché locatif manceau.
Vous pouvez cibler les zones suivantes :
Nous vous le disions, le régime réel simplifié permet de déduire de ses recettes locatives les charges liées au logement, ainsi que l’amortissement du bien et des équipements. Ces déductions représentent souvent plus de 50 % (ou 30 %) des recettes locatives, ce qui vous permet de réduire significativement (voire d’annuler) votre impôt.
De plus, en cas de déficit fiscal, celui-ci peut être reporté sur les bénéfices de l’activité pendant 10 ans. Par ailleurs, comme l'amortissement ne peut pas générer de déficit fiscal, l'amortissement non déduit fiscalement et donc non utilisé peut être reporté indéfiniment.
Cependant, le réel simplifié nécessite la tenue d’une comptabilité. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé comme JD2M.
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Les + :
Le Mans n’est pas classé en zone tendue. La ville n’est donc pas soumise à l'encadrement des loyers, malgré un marché locatif dynamique. Cela laisse une certaine liberté tarifaire au propriétaire-bailleur, tout en limitant les risques de vacance. Un logement bien situé, fonctionnel et correctement meublé se loue rapidement, avec une rotation de locataires régulière et peu de périodes creuses.
Le loyer moyen constaté se situe autour de 10 €/m². Il convient cependant d’adapter votre loyer selon le quartier où se situe votre bien et son niveau de prestations.
Si vous souhaitez louer un meublé de tourisme ou une chambre d'hôte au Mans, vous devez obligatoirement déclarer votre activité auprès de la mairie.
Pour cela, il faut remplir :
Il faut ensuite les envoyer :
Vous pouvez aussi les déposer sur place ou les remplir en ligne sur le site Service-Public.fr.
Vous devez également collecter la taxe de séjour auprès des voyageurs et la reverser à Le Mans Métropole via la plateforme de télédéclaration.
Pour toute question, vous pouvez contacter le service compétent au 02 43 47 37 27 ou par mail à taxedesejour@lemansmetropole.fr.
JD2M accompagne les loueurs en meublé non professionnels et professionnels, qui louent leur(s) bien(s) meublé(s) en courte ou longue durée, en saisonnier ou sur du long terme.
Nous accompagnons plus de 50 000 clients chaque année et avons déjà réalisé plus de 170 000 liasses fiscales produites. Nos clients économisent en moyenne 10 000 € sur 5 ans.
Nous pouvons vous aider à déclarer votre activité auprès de l'INPI. Vous pouvez également confier votre comptabilité à notre cabinet d’Expertise-Comptable.
Si vous optez pour l’offre « Intégrale », celui-ci vérifiera la saisie de vos éléments, calculera précisément vos amortissements et établira votre liasse fiscale
Non, vous ne pouvez pas cumuler un investissement LMNP au Mans avec un dispositif fiscal comme la loi Malraux sur le même bien immobilier.
La raison est simple : la loi Malraux exige que le bien soit loué vide (non meublé) pour une durée minimale de 9 ans après les travaux de restauration complète. Or, le statut LMNP concerne spécifiquement la location meublée.
Oui. Le régime réel reste particulièrement intéressant. Il permet toujours d'amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit significativement le revenu imposable, voire annule l'impôt sur les recettes locatives.
Vous pouvez cibler les zones autour du campus de l'Université du Mans (Paixhans, Gazon, extrémité nord de Sainte-Croix), les abords de la Gare du Mans et le centre-ville.
Ces quartiers sont bien desservis et proches des écoles supérieures et des commodités.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) nécessite que le bien soit détenu en direct ou par une indivision. Une SCI est par nature civile et n'est pas conçue pour la location meublée, qui est une activité commerciale.
Si une SCI réalise des locations meublées de manière habituelle, elle devient de facto une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Elle perd alors le bénéfice du régime des plus-values immobilières des particuliers et les revenus locatifs ne peuvent plus être utilisés à titre personnel sans fiscalité supplémentaire.La SCI convient mieux à de l'investissement locatif nu.
Oui, vous pouvez recourir aux services d'une agence immobilière locale. Elle prendra en charge la gestion locative (recherche de locataires, état des lieux, encaissement des loyers, gestion des réparations, etc.).
Pour la gestion comptable et fiscale, vous pouvez vous tourner vers un cabinet en ligne comme JD2M.
Le coût varie en fonction de la complexité de votre situation et du prestataire choisi. Chez JD2M, nous proposons une offre à 39 € TTC pour le régime micro-BIC. Si vous êtes au réel simplifié, vous avez le choix entre l’offre essentielle à 289 € TTC ou l’offre intégrale à 599 € TTC.
Article rédigé par Stéfano Demari
