Expert-comptable pour LMNP : est-ce utile ?

Vous débutez dans la location meublée non professionnelle ou professionnelle ? Vous voulez changer de comptable, vous hésitez à confier votre comptabilité à un expert-comptable ? Est-ce vraiment indispensable ? Quels sont les avantages de passer par un comptable, et quels sont les risques si vous vous occupez de votre comptabilité vous-même ?

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LMNP : Dans quel cas faire appel à un expert-comptable ?

Vous avez obtenu le statut LMNP ou LMP ? Vous louez un ou plusieurs logements à des locataires en résidence principale ou secondaire ?
Voici les cas pour lesquels faire appel aux services d'un expert-comptable est particulièrement judicieux :

• Vous exercez votre activité en nom propre,
• Vous êtes en indivision,
• Vous passez du régime fiscal micro-BIC au réel (premier passage),
• Vous faites de la location saisonnière (logement Airbnb),
• Vous cessez votre activité de loueur en meublé,
• Vous êtes assujetti à la TVA Régime Simplifié (avec une clôture au 31/12),
• Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP),
• Vous souhaitez une reprise de comptabilité,
• Vous louez un bien avec démembrement partiel ou total lors de l’apport à l’activité (usufruit),
• Vous avez fait donation de la nue propriété d'un logement inscrit à l'actif,
• Vous avez fait un emprunt pour financer votre investissement immobilier en devise étrangère,
• Vous souhaitez louer un bien en VEFA.

En déléguant la comptabilité de votre activité de location meublée à des experts, vous optimisez la rentabilité de votre investissement immobilier !

Comptabilité LMNP – LMP: les obligations comptables

Un des premiers freins évoqué par les loueurs en meublé qui hésitent à opter pour le régime réel est le coût engendré par le cabinet comptable. Bien qu’il ne soit pas obligatoire de passer par un expert-comptable pour établir votre déclaration, ceci est fortement conseillé surtout en cas de début d’activité, afin de faire les choix les plus pertinents et partir sur de bonnes bases notamment pour le calcul des amortissements LMNP.

En effet, dans le cadre de votre déclaration de revenus LMNP – LMP au régime réel, vous êtes tenus de:

• Tenir une comptabilité reprenant notamment les dépenses et recettes de l’année (avec l’appui de vos factures, encaissements, quittances de loyer, etc)
• Établir des tableaux d’amortissement, un bilan, un compte de résultat, un FEC (fichier des écritures comptables)

Si vous avez des notions comptables, ces fichiers peuvent sembler à votre portée. Cependant, si vous déclarez seul vos revenus de location meublée, vous serez responsable en cas d’erreur face à l’Administration Fiscale.

Déclaration LMNP – LMP: liste des obligations fiscales

En plus des obligations comptables, en tant que loueur en meublé LMNP ou LMP, vous avez également des contraintes déclaratives. Vous devez :

• Réaliser une déclaration annuelle n°2031 accompagnée de tableaux annexes
• Télétransmettre une liasse fiscale à l’Administration
• Reporter votre résultat sur le formulaire 2042C Pro lors de votre déclaration personnelle de revenus

Avantages d'un expert-comptable pour les LMNP-LMP

Lors de la création de votre statut de loueur en meublé vous avez le choix entre deux régimes fiscaux:

• le régime réel simplifié, la plupart du temps plus avantageux : il vous permet de déduire vos amortissements (sur les travaux, le mobilier, les locaux...) et vos charges déductibles (entretien, frais de gestion et de comptabilité...) et de baisser, voire de réduire à 0 euros votre imposition sur vos revenus locatifs meublés
et
• le régime micro-BIC, avec une déduction forfaitaire annuelle de 50 % sur les recettes de votre activité de location meublée mais sans possibilité de déduire les amortissements ou les charges.

Toutefois, le calcul des amortissements et le remplissage de la liasse fiscale peuvent se révéler complexes. Pour un LMNP, il peut être risqué de faire sa comptabilité soi-même sur Excel ! Saisir votre comptabilité sur un logiciel pour LMNP en ligne et passer par un expert-comptable spécialisé dans l'immobilier et la fiscalité du meublé est fortement recommandé.

Déclaration au régime réel : passez par un comptable !

Comme pour 85% des loueurs en meublé professionnnels ou non professionnels, le régime réel est plus intéressant pour vous et vous allez sauter le pas ?

Voici 3 raisons de vous décharger des formalités comptables et déclaratives liées à votre statut LMNP ou LMP :

• Gagnez du temps :
  Que vous choisissiez un logiciel en ligne ou un comptable classique, vous allez gagner du temps. En effet, vous saisissez vos recettes et vos dépenses de l’année et le comptable ou le logiciel fait le reste. Vous vous libérez du temps de gestion locative !
• Les frais de comptabilité sont 100% déductibles :
  Le prix d'une offre de comptabilité LMNP est une charge que vous pourrez déduire de vos recettes de location meublée.

Comment payer moins cher votre comptabilité grâce à l'OGA ?

En adhérant à un OGA, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt des 2/3 de ces frais de comptabilité, directement sur votre impôt sur le revenu, dans la limite de 915 €.

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Article rédigé par Mallory Boutron