Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre aux propriétaires-bailleurs qui optent pour le régime réel simplifié l’accès au mécanisme des amortissements. S’ils sont particulièrement avantageux dans le cadre d’une location meublée, profiter pleinement des amortissements requiert de bien connaître leur fonctionnement et leur méthode de calcul. Suivez-nous dans cet article vous permettant d’en apprendre plus sur la manière dont les amortissements sont calculés en LMNP.
En matière de location meublée, l’amortissement LMNP permet, au réel simplifié, de déduire chaque année de son résultat fiscal un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur qui résulte de l’usure naturelle du logement et du mobilier, ainsi que des éventuels travaux, qu’il s’agisse de travaux de construction, de reconstruction, ou d’amélioration du bien.
À noter :
Pour bénéficier de la déduction de l'amortissement, le logement, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l'actif.
Pour rappel, vous relevez du statut LMNP tant que les recettes brutes annuelles que vous retirez de la location de votre bien n’excèdent pas 23 000 € par an et / ou si elles restent inférieures aux revenus que vous retirez de vos autres activités.
Le cas échéant, c’est l’ensemble des revenus du foyer fiscal qui est pris en compte pour déterminer l’éventuel dépassement du plafond des recettes.
Au statut LMNP, le régime d’imposition auquel vous serez affilié par défaut est celui du micro-BIC qui permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier, chaque année, d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus bruts (charges comprises), abattement qui passe à 30% en location saisonnière (ou 51% pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue à la condition que l’ensemble des recettes de location saisonnière ne dépasse pas 15 000 €).
Il s’agit du régime fiscal par défaut auquel sont affiliés les LMNP, qui peuvent en bénéficier tant que leurs revenus restent inférieurs à 77 700€ par an, ou 15 000€ par an pour un meublé de tourisme classé depuis la loi de finances 2024.
S’il ne demande que peu de formalités, le Micro-BIC n’offre toutefois pas l’accès aux avantages du régime réel, qui, dans la plupart des cas, s’avère bien plus intéressant.
Comparez le réel et le Micro-BIC
Pour en profiter, tout LMNP peut demander à en bénéficier, et ce même s’il ne dépasse pas les plafonds fixés pour le micro-BIC. Il est ainsi possible de choisir directement le réel au moment de son immatriculation comme LMNP sur le site de l’INPI. Les investisseurs en immobilier meublé peuvent opter pour ce régime jusqu’à la date de dépôt de leur déclarations de revenus, en mai de chaque année.
Contrairement au Micro-BIC, le réel simplifié est bien plus complexe, et nécessite l’intervention d’un comptable spécialiste de la LMNP. En effet, ce dernier s’assure de tirer pleinement partie de ce régime, et établit les déclarations nécessaires à transmettre à l’administration fiscale.
Pour ne pas faire d’erreur dans le calcul de l’amortissement, contactez nos experts de la comptabilité LMNP :
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En effet, le régime réel offre aux propriétaires-bailleurs la possibilité de bénéficier du mécanisme des charges déductibles en LMNP. Toutes les charges liées à votre location meublée sont déductibles des loyers bruts, mais le principal avantage est sans conteste celui de l’amortissement de la valeur du logement et du mobilier. Le régime réel rend également les travaux déductibles.
Ces mécanismes de déduction sont ceux qui rendent le réel aussi attractif, permettant bien souvent de ne pas payer d’impôts sur plusieurs années grâce à la possibilité de reporter le déficit sur 10 ans et des amortissements reportables indéfiniment.
Puisqu’il vise à tenir compte de l’usure d’un bien immobilier au fil du temps, l’amortissement se calcule en divisant la valeur du bien par le nombre d’années correspondant à sa durée d’amortissement, ce qui permet d’obtenir le montant qu’il est possible de déduire chaque année de son résultat fiscal.
Exemple simplifié de calcul :
Vous avez acheté un appartement au prix de 200 000 €, y avez effectué des travaux d’aménagement intérieur pour la somme de 15 000 € et l’avez meublé pour la somme de 5 000 €.
Les calculs ci-dessus sont une version simplifié du calcul de l’amortissement. En effet, il existe des standards d’amortissement qui ont étés définis par l’administration fiscale, qui rendent les calculs plus complexes. De plus l’amortissement n’est pas calculé de façon linéaire, chaque composant n’étant pas amorti sur la même durée, ni ventilé de la même façon. Pour cela, confier la comptabilité de votre location meublée à un expert de la fiscalité LMNP peut s’avérer une excellente option.
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Pour amortir votre bien immobilier, vous devrez procéder au calcul de l’amortissement par composant, comme l’étanchéité, l’aménagement intérieur, ou encore le gros œuvre. Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien qui permet d’obtenir la valeur à diviser par la durée d’amortissement, qui varie selon chaque composant et est souvent fonction de l’importance de l’élément, du type de facture, ainsi que de la durée estimée pour son usure.
Chaque année, la somme des amortissements annuels sera déduite de votre résultat fiscal afin de venir réduire votre base imposable. En cumulant tous les éléments amortissables, il est possible de diminuer son résultat fiscal, en plus des charges annuelles.
Il est toutefois nécessaire de garder à l’esprit que, contrairement aux charges, l’amortissement ne peut pas créer, ou aggraver, de déficit. En effet, la déduction de l'amortissement est plafonnée, ce qui veut dire que la part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre le montant total des loyers et les autres charges liées à l'activité de LMNP. Les sommes inutilisables ne sont toutefois pas perdues puisque l’amortissement peut être différé afin d’être utilisé ultérieurement de manière indéfinie.
Les amortissements sont reportables et peuvent donc être imputés, au besoin, sur les années suivantes, et ce sans limite de temps, contrairement au déficit fiscal résultant des charges qui n'est utilisable que sur une période de 10 ans.
Pour suivre les amortissements non déduits, il est nécessaire de tenir à jour une annexe transmise avec la liasse fiscale chaque année qui indique les amortissements différés.
Elle se calcule en fonction de la nature de la dépense, selon si elle est directement liée à l’immeuble, à l’aménagement intérieur ou au mobilier.
On considère que la durée moyenne pour amortir un bien immobilier est fixée entre 30 et 40 ans.
Même si vous avez acheté votre bien meublé il y a plusieurs années, il est possible de l'amortir, à partir de votre date de début d'activité au régime réel ou au Micro-Bic (inclus dans l’abattement des 50%).
Bon à savoir :
Les frais d’acquisition du logement meublé sont également amortissables, et sont souvent alignés sur la durée d’amortissement du bien. (Il est aussi possible de les passer directement en charges)
En matière de travaux, notamment pour l’aménagement intérieur du bien, les durées peuvent varier selon leur importance et leur nature. Pour amortir les travaux, il est possible de retenir une moyenne de 12 ans.
Le mobilier ne s'amortit pas de la même façon que le composant "Aménagement intérieur", utilisé lors de gros travaux. À nouveau, bien que les durées puissent varier, le mobilier est amorti entre 5 et 10 ans en moyenne.
À noter :
Les premières dépenses réalisées pour meubler un logement en vue de sa mise en location doivent être amorties et ne peuvent être déduites directement dans les charges. Par la suite, tout remplacement de mobilier ou petite réparation peut être déduit directement comme une charge, tant que son montant n’excède pas 600 € TTC.
Au-delà des déductions possibles de charges, le statut LMNP réserve une autre bonne surprise : l’absence d’impact sur la plus-value.
En effet, en cas de revente, le statut LMNP permet de bénéficier du système de calcul de la plus-value des particuliers, et donc de prendre en compte la valeur d’achat du bien, et non la valeur du bien amorti pour effectuer le calcul de la plus-value.
Bien manœuvré, le mécanisme du LMNP amortissable est l’une des clés permettant d’augmenter grandement le rendement locatif de votre investissement LMNP. Il reste toutefois important de ne pas perdre de vue que la déclaration des biens à amortir peut s’avérer particulièrement ardue. Une erreur sur un des Cerfa déclaratifs ou lors du calcul de l'amortissement pourrait se révéler très contraignante. Par conséquent, il est très fortement conseillé de se faire accompagner par un expert de la comptabilité des locations meublées.
Article rédigé par Mallory Boutron
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