Par Mallory Boutron, directrice du cabinet d'expertise comptable ELM Conseil
L'essentiel :
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre aux propriétaires-bailleurs qui optent pour le régime réel simplifié l’accès au mécanisme des amortissements. S’ils peuvent être particulièrement avantageux dans le cadre d’une location meublée, en profiter pleinement suppose de bien connaître leur fonctionnement et leur méthode de calcul. Cet article détaille la manière dont les amortissements sont calculés en LMNP, les durées retenues par composant et leurs effets sur le déficit et la plus-value.
Mise à jour du 13 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté des amendements qui modifient la portée de ces mesures et le texte doit encore être examiné en séance publique.
Rien n'est voté à ce stade : les règles décrites ci-dessous restent applicables.
Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
En matière de location meublée, l’amortissement LMNP permet, au réel simplifié, de déduire chaque année de son résultat fiscal un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur qui résulte de l’usure naturelle du logement et du mobilier, ainsi que des éventuels travaux, qu’il s’agisse de travaux de construction, de reconstruction, ou d’amélioration du bien.
À noter :
Pour bénéficier de la déduction de l'amortissement, le logement, le mobilier et les travaux doivent être inscrits à l'actif de votre activité de location meublée.
Pour rappel, vous relevez du statut LMNP tant que les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal ne dépassent pas 23 000 €, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les plafonds de la location meublée non professionnelle.
Au statut LMNP, le régime d’imposition applicable par défaut est celui du micro-BIC, qui applique chaque année un abattement forfaitaire sur les recettes brutes (charges comprises), sans possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.
| Type de location meublée | Abattement | Plafond revenus 2025 (déclarés en 2026) | Plafond revenus 2026 (déclarés en 2027) |
|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
À noter :
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a abaissé le plafond du micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 15 000 €, pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. Ce plafond n’a pas été modifié par la revalorisation des seuils applicable aux revenus 2026.
S’il ne demande que peu de formalités, le micro-BIC n’offre toutefois pas l’accès aux avantages du régime réel, qui, dans la plupart des cas, s’avère bien plus intéressant.
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Tout LMNP peut demander à bénéficier du régime réel, même s’il ne dépasse pas les plafonds du micro-BIC. Il est ainsi possible de choisir directement le réel au moment de son immatriculation auprès de l’INPI, l’option pouvant alors être exercée jusqu’à la date limite de la première déclaration.
Pour une activité déjà en cours, l’option doit en principe être exercée au plus tard à la date limite de déclaration des revenus de l’année précédant celle du changement : par exemple, au printemps 2027 pour que les revenus 2027 soient imposés au réel.
Notre article sur comment opter pour le régime réel détaille la démarche.
Le régime réel simplifié est bien plus technique que le micro-BIC, et il est recommandé de se faire accompagner par un comptable spécialisé en LMNP. Celui-ci s’assure que vous tirez pleinement parti de ce régime, et établit les déclarations à transmettre à l’administration fiscale.
Le régime réel offre en effet la possibilité de déduire les charges déductibles en LMNP : les charges liées à votre location meublée sont déductibles des loyers bruts, mais le principal avantage reste celui de l’amortissement de la valeur du logement et du mobilier, ainsi que des travaux.
Ces mécanismes de déduction rendent le réel attractif, et permettent bien souvent de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années, grâce au report du déficit sur 10 ans et au report sans limite de durée des amortissements non déduits.
Pour faire établir votre comptabilité et le calcul de vos amortissements par ELM Conseil, notre cabinet d’expertise comptable :
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Puisqu’il vise à tenir compte de l’usure d’un bien au fil du temps, l’amortissement se calcule en divisant la valeur de l’élément amortissable par le nombre d’années correspondant à sa durée d’amortissement. On obtient ainsi le montant qu’il est possible de déduire chaque année du résultat fiscal.
Vous avez acheté un appartement au prix de 200 000 €, y avez effectué des travaux d’aménagement intérieur pour 15 000 € et l’avez meublé pour 5 000 €.
Au total, l’amortissement annuel atteint environ 6 500 €. Ce calcul est volontairement simplifié : en pratique, le logement est amorti par composants, comme expliqué ci-dessous.
En pratique, l’amortissement du logement suit les usages du Plan comptable général, qui imposent une décomposition par composants. Chaque composant est amorti de façon linéaire, mais sur sa propre durée, ce qui rend le calcul plus complexe. Confier la comptabilité de votre location meublée à un spécialiste de la fiscalité LMNP peut alors s’avérer une excellente option.
Pour amortir votre bien immobilier, vous devez procéder au calcul de l’amortissement par composant, comme l’étanchéité, l’aménagement intérieur ou encore le gros œuvre.
Chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien, qui permet d’obtenir la valeur à diviser par sa durée d’amortissement. Cette durée varie selon le composant et dépend notamment de son importance et de la durée estimée de son usure.
| Composant | % de la valeur du bien (fourchette usuelle) | Durée d'amortissement recommandée |
|---|---|---|
| Terrain | 10 à 30 % | Non amortissable |
| Gros œuvre | 40 à 60 % | 50 à 80 ans |
| Aménagements intérieurs | 10 à 25 % | 12 ans |
| Toiture | 5 à 10 % | 25 ans |
| Installation électrique | 5 à 10 % | 30 ans |
| Étanchéité | 5 à 10 % | 25 ans |
Ces pourcentages s'entendent en part de la valeur totale du bien, terrain compris, et varient selon les caractéristiques du logement. Pour suivre chaque composant année après année, consultez notre article sur le tableau d’amortissement LMNP.
Chaque année, la somme des amortissements annuels vient réduire votre base imposable, en plus des charges annuelles.
Il faut toutefois garder à l’esprit que, contrairement aux charges, l’amortissement ne peut pas créer, ni aggraver, un déficit. La part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre le montant des recettes et celui des autres charges de l’activité.
Les sommes non utilisées ne sont toutefois pas perdues, puisque l’amortissement peut être différé afin d’être utilisé ultérieurement.
Les amortissements non déduits sont reportables et peuvent donc être imputés sur les années suivantes, sans limite de durée selon les règles actuellement applicables, contrairement au déficit fiscal issu des charges, qui n’est utilisable que pendant 10 ans.
Pour suivre les amortissements non déduits, il est nécessaire de tenir à jour, chaque année, le suivi des amortissements différés dans la liasse fiscale.
Elle dépend de la nature de la dépense, selon qu’elle est directement liée à l’immeuble, à l’aménagement intérieur ou au mobilier.
On considère que la durée moyenne pour amortir un bien immobilier se situe entre 30 et 40 ans, tous composants confondus.
Même si vous avez acheté votre bien meublé il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir à partir de votre date de début d’activité au régime réel, sur la base de sa valeur vénale à cette date.
Bon à savoir :
Les frais d’acquisition du logement meublé peuvent être déduits directement en charges ou amortis, en général sur la même durée que le bien. Cela est possible lorsque la date de début d’activité correspond à la date d’achat du logement, ou la précède.
En matière de travaux, notamment pour l’aménagement intérieur du bien, les durées peuvent varier selon leur importance et leur nature. Pour les travaux d’aménagement intérieur, il est possible de retenir une moyenne de 12 ans ; les gros travaux (toiture, électricité, structure) s’amortissent plutôt sur 25 à 30 ans.
Le mobilier ne s’amortit pas de la même façon que le composant « aménagement intérieur », utilisé lors de gros travaux. Bien que les durées puissent varier, le mobilier est amorti entre 5 et 10 ans en moyenne.
À noter :
Les premières dépenses réalisées pour meubler un logement en vue de sa mise en location doivent être amorties et ne peuvent pas être déduites directement en charges. Par la suite, un remplacement de mobilier ou une petite réparation peut en principe être déduit directement comme une charge, tant que son montant n’excède pas 600 € TTC.
Au-delà des déductions possibles, le statut LMNP a longtemps réservé une bonne surprise : l’amortissement n’avait aucun impact sur le calcul de la plus-value en cas de revente.
Depuis la loi de finances pour 2025, la donne a changé. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Concrètement, lors de la cession d’un bien loué en LMNP au régime réel, le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits :
Plus-value imposable = Prix de vente net − (prix d’acquisition + frais d’achat + travaux − amortissements déduits)
Le statut LMNP reste rattaché au régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
À noter : ne sont en principe pas concernés par la réintégration :
Pour aller plus loin sur ce mécanisme, consultez notre article sur les amortissements consommés et leur réintégration.
Bien maîtrisé, l’amortissement reste l’une des clés permettant d’améliorer le rendement locatif de votre investissement LMNP. Il reste toutefois important de ne pas perdre de vue que la déclaration des biens à amortir peut s’avérer technique : une erreur dans les formulaires déclaratifs ou dans le calcul de l’amortissement peut avoir des conséquences importantes. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un spécialiste de la comptabilité des locations meublées.
Gagnez du temps sur votre comptabilité LMNP et déclarez tranquillement vos revenus locatifs !
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Les + :
La valeur du bien, hors terrain, est répartie entre plusieurs composants (gros œuvre, toiture, aménagements intérieurs, etc.). La valeur de chaque composant est ensuite divisée par sa durée d'amortissement, et la somme des montants obtenus donne l'amortissement annuel du logement, auquel s'ajoutent ceux des travaux et du mobilier.
En moyenne, le logement s'amortit sur 30 à 40 ans tous composants confondus, les travaux d'aménagement intérieur sur 12 ans environ, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Chaque durée doit rester cohérente avec l'usage réel de l'élément concerné.
Non. L'amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre les recettes et les autres charges de l'activité. La part non déduite est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée selon les règles en vigueur.
Oui. Le bien peut être amorti à partir de la date de début d'activité au régime réel, sur la base de sa valeur vénale à cette date, et non de son prix d'achat initial.
Oui, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sur le logement et les travaux sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value. Les amortissements du mobilier et les logements situés en résidences services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées ne sont pas concernés. (Source : impots.gouv.fr)
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