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Mis à jour le 28/10/2025
Située à mi-chemin entre l’investissement immobilier et l’activité hôtelière, la parahôtellerie combine rendement locatif élevé et cadre fiscal avantageux, tout en exigeant une gestion plus structurée.
À la différence de la location meublée qui se limite à la simple mise à disposition d’un logement, la parahôtellerie repose sur des services comparables à ceux d’un hôtel.
Définition, obligations, fiscalité, rentabilité : faisons le point sur la distinction entre les statuts de loueur en meublé et la qualification d’activité en parahôtellerie.
La parahôtellerie, aussi appelée régime parahôtelier, correspond à une forme de location meublée enrichie de services spécifiques. Ces services parahôteliers rapprochent la gestion du statut hôtelier, avec pour conséquence une activité considérée comme commerciale et soumise à la TVA.
Les hébergements concernés sont variés : gîtes, chambres d’hôtes, résidences de tourisme, appart’hôtels ou encore certaines locations Airbnb dès lors qu’elles respectent les critères fixés par l’administration. Un simple logement meublé, sans service additionnel, reste en LMNP classique et ne relève pas de ce régime.
Historiquement, la notion de parahôtellerie est née en Suisse pour encadrer les locations saisonnières proches de l’hôtellerie. Importée en France dans les années 1990, elle s’est structurée au fil des réformes fiscales.
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Les + :
Pour relever du régime parahôtelier en 2025, le loueur doit impérativement fournir trois services distincts sur les quatre suivants :
Le service de petit déjeuner doit être proposé de façon professionnelle. Il ne s’agit pas d’un simple panier de viennoiseries laissé à disposition, mais d’une prestation organisée, comparable à celle d’un hôtel, respectant hygiène et constance.
Les locaux doivent être entretenus régulièrement, soit par le propriétaire, soit via un prestataire de conciergerie mandaté et financé par lui. Ce nettoyage doit être assuré tout au long du séjour, pas uniquement entre deux locations.
Le linge fourni doit répondre à des standards hôteliers, avec renouvellement fréquent et qualité suffisante pour garantir le confort des occupants.
L’accueil des clients peut être assuré en présentiel, à distance via outils numériques ou confié à un gestionnaire. L’important est de garantir une disponibilité réelle pour les arrivées, départs et demandes pendant le séjour .
La différence entre location meublée classique et parahôtellerie entraîne des conséquences fiscales et sociales notables.
La location meublée non professionnelle (LMNP) se limite à la mise à disposition d’un logement équipé, sans prestations annexes.
Ces services constituent la frontière réglementaire entre une simple location meublée et une véritable activité de parahôtellerie.
Le LMNP bénéficie d’un régime fiscal simplifié : imposition en BIC (micro-BIC ou réel), sans assujettissement à la TVA - à l’exception des biens en résidences services avec bail commercial.
Les loyers sont systématiquement soumis à la TVA en parahôtellerie, mais cela permet de la récupérer sur les investissements, travaux et charges courantes, améliorant la rentabilité nette.
Sur le plan social, la différence est également notable : le LMNP supporte les prélèvements sociaux (17,2 %), tandis que la parahôtellerie relève d’un régime commercial avec cotisations sociales obligatoires, souvent plus lourdes.
Le premier atout est la récupération de la TVA en parahôtellerie. En proposant les services obligatoires, l’activité est assujettie à la TVA, ce qui autorise à récupérer celle payée sur les investissements (achat de mobilier, électroménager, rénovation, entretien, charges courantes).
Le taux est de 20 % pour la plupart des prestations, sauf le petit déjeuner fixé à 10 %. En revanche, l’investisseur doit conserver son activité pendant vingt ans : en cas d’arrêt anticipé, la TVA récupérée est reversée au fisc.
Le régime parahôtelier ouvre également droit à l’ amortissement des biens et équipements. Comme en LMNP, ces amortissements réduisent les revenus imposables. S’ils excèdent le résultat de l’exercice, ils peuvent être reportés sur les années suivantes, ce qui permet de lisser la fiscalité dans la durée.
Autre avantage majeur : l’ imputation des déficits sur le revenu global. Réservée au statut professionnel (LMP), cette règle autorise à compenser les pertes d’exploitation avec les autres revenus du foyer, sans limitation de montant.
En matière de transmission et de cession, la parahôtellerie offre également des leviers puissants. Les plus-values professionnelles peuvent être exonérées après cinq ans d’activité si le chiffre d’affaires ne dépasse pas 250 000 €, conformément à l’article 151 septies du CGI.
Par ailleurs, dans le cadre d’une transmission familiale, la loi Dutreil permet une exonération de 75 % de la valeur de l’activité transmise.
Enfin, ce régime bénéficie d’avantages complémentaires : exonération de l’IFI (les biens étant considérés comme affectés à une activité professionnelle) et déduction intégrale des charges
Ainsi, le régime parahôtelier combine rendement locatif et optimisation fiscale, à condition d’être exploité avec rigueur et sur une vision patrimoniale de long terme.
L’activité parahôtelière est considérée comme commerciale. Elle implique donc une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le choix du statut juridique (entreprise individuelle, SARL de famille, société commerciale) doit être adapté à la stratégie patrimoniale de l’investisseur.
Soumise à la TVA, la parahôtellerie requiert des déclarations périodiques, souvent mensuelles ou trimestrielles, selon le régime choisi. Une déclaration annuelle récapitulative reste obligatoire, sous peine de sanctions.
La tenue d’une comptabilité détaillée est indispensable, intégrant la distinction entre opérations soumises et non soumises à la TVA. Le suivi précis des amortissements permet d’optimiser la fiscalité et d’anticiper les déficits reportables.
Enfin, certaines communes exigent des autorisations préalables ou une déclaration en mairie pour l’exploitation d’un hébergement touristique. Ces démarches locales complètent les obligations fiscales et garantissent la conformité de l’activité.
En 2025, l’activité de parahôtellerie peut être exercée sous deux statuts fiscaux distincts : le LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou le LMP (loueur en meublé professionnel).
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Statut |
Conditions d’éligibilité |
Avantages principaux |
Limitations / Contraintes |
Profil d’investisseur visé |
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LMNP |
- Si recettes annuelles < 23 000 € et/ou < aux autres revenus du foyer. |
- Amortissement du bien et du mobilier. - Cadre fiscal allégé (micro-BIC ou réel). - Déduction des charges d’exploitation. |
- Pas d’imputation des déficits sur le revenu global. - Pas d’exonération renforcée des plus-values. |
Investisseurs cherchant des revenus complémentaires et une gestion simplifiée. |
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LMP |
- Si les recettes annuelles ≥ 23 000 € et ≥ aux autres revenus du foyer fiscal |
- Imputation illimitée des déficits sur le revenu global. - Exonération possible des plus-values professionnelles sous conditions de recettes. - Reconnaissance d’une véritable activité professionnelle. |
- Soumis aux cotisations sociales. - Gestion administrative et comptable plus lourde. |
Investisseurs dont la parahôtellerie est une activité principale et qui visent une optimisation fiscale de long terme. |
Le choix entre LMNP et LMP doit être intégré à une stratégie patrimoniale. Le LMNP reste attractif pour diversifier ses revenus et est considéré comme une niche fiscale et le LMP maximise les avantages fiscaux sur le long terme, notamment lors de la cession.
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À savoir : location meublée et TVA En principe, les statuts LMNP et LMP ne sont pas soumis à la TVA, contrairement à la parahôtellerie où elle s’applique systématiquement.
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L’investissement englobe l’acquisition ou la rénovation du bien, l’achat du mobilier, du linge et des équipements nécessaires à la qualité hôtelière. Les banques exigent souvent un business plan solide, appuyé par une projection de revenus et de charges.
Les services parahôteliers obligatoires peuvent être assurés directement par le propriétaire ou délégués à une conciergerie. L’autogestion réduit les frais mais demande du temps. La conciergerie apporte professionnalisme et disponibilité, mais impacte la marge.
La digitalisation est centrale : channel managers, logiciels de réservation et plateformes comme Airbnb ou Booking facilitent le suivi des séjours, l’automatisation des paiements et la communication avec les clients.
La conformité est un impératif. Prévention incendie, installations électriques aux normes, affichage des consignes de sécurité et accessibilité aux personnes à mobilité réduite font partie des obligations. Ces éléments garantissent à la fois la sécurité des voyageurs et la pérennité de l’activité.
La parahôtellerie attire de nombreux investisseurs grâce à son potentiel de rentabilité supérieur à celui d’une location meublée classique. En proposant des services hôteliers, le propriétaire peut facturer des loyers plus élevés et capter une clientèle touristique ou d’affaires prête à payer pour davantage de confort. La récupération de la TVA et l’amortissement des biens renforcent cette rentabilité nette, surtout dans les zones à forte demande.
Toutefois, la saisonnalité pèse fortement sur les résultats. En dehors des périodes de forte affluence, les taux d’occupation chutent et obligent à ajuster les tarifs, voire à accepter des séjours plus longs à moindre marge. La gestion des creux nécessite une stratégie commerciale proactive, appuyée sur des canaux de réservation diversifiés.
La charge de travail est également plus lourde : accueil des clients, organisation du ménage, suivi du linge et disponibilité permanente exigent un investissement en temps ou le recours à une conciergerie. Cette complexité opérationnelle doit être anticipée dès le business plan.
Enfin, une mauvaise qualification entre LMNP et parahôtellerie, ou une comptabilité insuffisante, peut entraîner redressements et pénalités. La rentabilité réelle dépend donc autant de la rigueur de gestion que du dynamisme du marché local.
Prenons l’exemple d’un appart’hôtel en zone urbaine : avec un taux d’occupation moyen de 75 % et un prix de nuitée de 90 €, la rentabilité nette annuelle peut atteindre 6 à 7 %, après récupération de la TVA et amortissement du mobilier.
À l’inverse, une maison de vacances exploitée en parahôtellerie dans une zone rurale, avec une saisonnalité marquée, peut afficher seulement 3 à 4 % de rendement net si la gestion des périodes creuses n’est pas anticipée. Ces écarts illustrent l’importance d’un business plan réaliste.
Comparée à d’autres dispositifs fiscaux comme le Pinel ou la loi Malraux, la parahôtellerie offre une plus grande flexibilité et un rendement potentiellement supérieur, mais au prix d’une gestion plus lourde.
Contrairement à ces dispositifs centrés sur la défiscalisation, elle s’adresse avant tout aux investisseurs capables d’exploiter un bien comme une véritable activité commerciale.
La parahôtellerie transforme la location meublée en une véritable activité commerciale. Rendement locatif supérieur, récupération de TVA et dispositifs fiscaux avantageux en font un outil puissant pour les investisseurs.
Mais ces bénéfices s’accompagnent de contraintes : obligations administratives, gestion plus lourde et vigilance accrue en cas de contrôle fiscal.
La location meublée a votre préférence ? Pour sécuriser sa fiscalité et optimiser ses résultats, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé, capable de distinguer les régimes, d’assurer le suivi des déclarations et d’éviter toute requalification.
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La parahôtellerie est une forme de location meublée qui se distingue du LMNP classique par l’ajout de services hôteliers. Le logement n’est pas seulement mis à disposition : il est exploité comme une activité commerciale avec immatriculation au RCS et assujettissement à la TVA.
Elle se situe donc à la frontière entre l’investissement immobilier et l’hôtellerie traditionnelle.
La parahôtellerie offre plusieurs atouts : récupération de la TVA sur les investissements, amortissement des biens et équipements, imputation illimitée des déficits sur le revenu global (si statut LMP), exonération possible des plus-values professionnelles après cinq ans (sous conditions).
Elle bénéficie aussi d’avantages en matière de transmission (loi Dutreil), de déduction intégrale des charges et d’exonération de l’IFI lorsque l’activité est exercée à titre professionnel.
La réglementation fiscale précise qu’il faut proposer au moins 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, accueil des clients.
La parahôtellerie peut générer une rentabilité nette de 6 à 8 % dans les zones tendues, contre 3 à 4 % pour une location meublée classique.
En revanche, elle implique plus de travail (gestion des services, disponibilité ou recours à une conciergerie) et reste sensible à la saisonnalité. La rentabilité dépend donc autant de la qualité de gestion que de l’emplacement du bien.
Article rédigé par Stéfano Demari
