Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
Vous êtes nouveau loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), ou futur investisseur, et vous vous demandez si votre activité est soumise à la TVA ? Découvrez dans quels cas l'exonération s'applique, dans quels cas la TVA en LMNP est due, et comment la déclarer et la récupérer si vous êtes assujetti.
Par principe, les locations meublées à usage d'habitation, qu'elles relèvent du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), sont exonérées de TVA, sans possibilité d'option.
Le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de l'activité, ou encore le montant des loyers perçus, sont sans influence sur ce principe d'exonération. Seules la nature des prestations proposées et la durée des séjours peuvent faire basculer l'activité dans le champ de la TVA, comme nous le verrons plus bas.
Ainsi, contrairement à d'autres taxes payables en LMNP, la TVA supportée par le loueur en meublé exonéré, par exemple sur des travaux ou des frais de gestion, n'est pas récupérable. Au régime réel, ces dépenses sont toutefois déductibles des revenus pour leur montant TTC.
En pratique, lors de votre immatriculation sur le site de l'INPI (ex-formulaire P0i) pour déclarer votre début d'activité de loueur en meublé, si vous ne proposez pas de services para-hôteliers, vous pouvez sélectionner la case « hors champ ou exonéré de TVA » dans la rubrique consacrée au régime d'imposition en matière de TVA. Nous vous conseillons d'indiquer en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».
Pour réaliser cette démarche pas à pas, téléchargez notre guide d'immatriculation gratuit :
Télécharger gratuitement le guide
Bon à savoir :
Si vous investissez dans une résidence de services louée à un exploitant, vous pouvez, sous conditions, récupérer la TVA sur l'achat de votre logement. Si vous cessez ensuite de louer dans des conditions soumises à la TVA, par exemple en revendant le bien ou en arrêtant votre activité de LMNP moins de 20 ans après l'achat, une partie de la TVA récupérée peut devoir être reversée, au prorata des années restantes.
La location meublée reste exonérée de TVA lorsque le loueur ne propose pas au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, ou lorsque ces prestations ne sont pas proposées dans des conditions comparables à celles d'un hôtel.
Tel peut être le cas notamment si :
Sophie loue un studio à des touristes, pour des séjours de deux semaines en moyenne. La remise des clés se fait uniquement par boîte à clés, le linge de lit et les serviettes sont fournis à l'arrivée et le ménage n'est fait qu'au départ. Elle ne propose pas de petit-déjeuner.
Elle ne réunit pas trois des quatre prestations para-hôtelières : sa location reste en principe exonérée de TVA.
Gagnez du temps sur votre comptabilité LMNP et déclarez tranquillement vos revenus locatifs !
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Depuis le 1er janvier 2024, l'article 261 D, 4° du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2024, prévoit que la location meublée est soumise à la TVA lorsque le loueur propose, pour une durée n'excédant pas 30 nuitées (sans préjudice des reconductions), la mise à disposition d'un local meublé et au moins trois des quatre prestations suivantes :
Il n'est pas nécessaire que le client utilise ces services : il suffit en principe qu'ils lui soient proposés, le loueur devant pouvoir démontrer qu'ils sont réellement disponibles en cas de demande. Pour aller plus loin, consultez notre article dédié à la para-hôtellerie.
L'administration fiscale a précisé ces critères dans sa doctrine (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20), en partie censurée par le Conseil d'État le 12 novembre 2025 (n° 498267) :
À noter :
Pour les séjours courts, l'administration considérait que le nettoyage et la fourniture de linge étaient automatiquement remplis dès lors qu'ils étaient assurés avant l'arrivée du client, pour les séjours de 5 nuitées au plus. Le Conseil d'État a annulé ce caractère automatique : la durée du séjour reste prise en compte, et un ménage et un linge assurés avant l'arrivée peuvent suffire pour un court séjour, mais l'appréciation se fait au cas par cas.
Si vous réalisez vous-même ces prestations, ou si vous les confiez à un prestataire tout en restant responsable de leur fourniture vis-à-vis de vos clients, elles sont en principe considérées comme proposées par vous. La situation peut être différente lorsque les services sont fournis et facturés directement aux clients par un tiers : chaque cas mérite alors d'être analysé.
Thomas loue un appartement meublé à des touristes, pour des séjours de quelques nuits à deux semaines. Il propose un petit-déjeuner qu'il sert lui-même, fait intervenir une société de ménage chaque semaine pendant les séjours et propose de changer le linge de maison à la demande.
Il propose ainsi trois des quatre prestations para-hôtelières pour des séjours de moins de 30 nuitées : sa location est en principe soumise à la TVA.
Vous louez votre bien en courte durée avec 3 prestations para-hôtelières et votre CA approche ou dépasse déjà le seuil de franchise de TVA (85 000 €) ?
Les offres JD2M ne permettent pas le traitement des activités soumises à TVA. Pour anticiper vos nouvelles démarches, prenez rendez-vous avec notre solution partenaire :
En dehors de la para-hôtellerie, l'article 261 D, 4° du CGI prévoit également que sont soumises à la TVA :
C'est ce second cas qui concerne la plupart des investisseurs LMNP en résidence de services ou en résidence de tourisme : les loyers versés par l'exploitant sont soumis à la TVA lorsque l'exploitant fournit lui-même les prestations para-hôtelières.
La franchise en base concerne les loueurs en meublé qui sont assujettis à la TVA, notamment ceux qui fournissent des prestations para-hôtelières. Elle les dispense de facturer la TVA à leurs locataires, mais en contrepartie, ils ne peuvent pas récupérer la TVA sur leurs dépenses.
Conformément à l'article 293 B du CGI, pour une activité d'hébergement avec prestations para-hôtelières, la franchise s'applique si :
Si les recettes de l'année se situent entre 85 000 € et 93 500 €, la franchise est conservée pour l'année, mais perdue au 1er janvier de l'année suivante. Pour les autres prestations de services, les seuils sont de 37 500 € (année précédente) et 41 250 € (année en cours). Ces seuils sont inchangés en 2026.
La location meublée sans prestations para-hôtelières est exonérée de TVA : elle n'est pas concernée par ces seuils.
La franchise en base s'applique de plein droit. L'option pour le paiement de la TVA reste possible, par exemple pour récupérer la TVA sur l'achat d'un logement en résidence de services. Elle se formule par écrit auprès du service des impôts des entreprises et prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée.
Si vous êtes loueur en meublé assujetti à la TVA et que vous ne bénéficiez pas de la franchise en base, vous devez facturer la TVA à vos clients (ou à l'exploitant de la résidence) et la reverser à l'administration fiscale.
En contrepartie, vous pouvez en principe déduire la TVA payée sur les dépenses liées à votre activité de location meublée, y compris la TVA acquittée lors de l'acquisition du logement, lorsque celle-ci y est soumise (par exemple pour un logement neuf).
Voici quelques exemples de dépenses sur lesquelles la TVA est en principe récupérable, sous réserve de disposer d'une facture mentionnant la TVA :
Pour certaines dépenses, il n'y a en revanche pas de TVA récupérable :
La TVA collectée et la TVA déductible sont reportées sur une déclaration de TVA souscrite en ligne, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Elle est transmise au service des impôts des entreprises dont dépend votre activité de location meublée.
Mise à jour : fin du régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027
La loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié d'imposition à la TVA à compter du 1er janvier 2027. La déclaration annuelle CA12 et les acomptes semestriels sont remplacés par des déclarations CA3, en principe trimestrielles, avec une option possible pour un dépôt mensuel. Pour plus de détails, consultez l'actualité publiée sur impots.gouv.fr.
Jusqu'au 31 décembre 2026, les loueurs relevant du régime simplifié de TVA déposent une déclaration annuelle CA12 (formulaire n° 3517-S), au plus tard le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai de l'année suivante, et versent deux acomptes :
À compter du 1er janvier 2027, la TVA se déclare sur des CA3 trimestrielles par défaut, ou mensuelles sur option.
Lorsque la location meublée est soumise à la TVA, notamment en cas de prestations para-hôtelières, c'est en principe le taux intermédiaire de 10 % qui s'applique sur le prix de l'hébergement.
Certaines prestations d'hébergement fournies dans des établissements accueillant des personnes âgées ou des personnes handicapées peuvent relever du taux réduit de 5,5 %, sous conditions.
Les services annexes facturés séparément de la location suivent leur propre taux, le plus souvent le taux normal de 20 % pour les prestations de services.
En principe, non. La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA, quel que soit le montant des loyers. La TVA s'applique notamment lorsque le loueur propose, pour des séjours de 30 nuitées au plus, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières, ou lorsqu'il loue son logement à l'exploitant d'un établissement qui fournit lui-même ces prestations. (Source : article 261 D du CGI)
Il s'agit du petit-déjeuner, du nettoyage régulier des locaux, de la fourniture de linge de maison et de la réception, même non personnalisée, de la clientèle. La TVA est due en principe lorsque le loueur propose au moins trois de ces quatre prestations, dans des conditions comparables à celles d'un hôtel.
Seul un loueur assujetti à la TVA, qui ne bénéficie pas de la franchise en base, peut récupérer la TVA sur ses dépenses, y compris sur l'achat du logement lorsque celui-ci est soumis à la TVA. C'est le cas notamment de certains investissements en résidence de services louée à un exploitant. Un loueur exonéré ne récupère pas la TVA.
Pour une activité d'hébergement avec prestations para-hôtelières, la franchise en base s'applique si les recettes de l'année précédente ne dépassent pas 85 000 € HT et celles de l'année en cours 93 500 € HT. Au-delà de 93 500 €, la TVA est due dès le jour du dépassement. (Source : entreprendre.service-public.gouv.fr)
Le régime simplifié de TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027. La déclaration annuelle CA12 et les acomptes semestriels sont remplacés par des déclarations CA3, en principe trimestrielles, avec une option possible pour un dépôt mensuel. (Source : impots.gouv.fr)
01.59.13.49.12
