Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
L'essentiel :
S'il ne lui est pas réservé, le terme de niche fiscale est souvent associé à la location meublée, exercée sous le statut de LMNP, ou loueur en meublé non professionnel. Mais pourquoi la LMNP est-elle considérée comme une niche fiscale ? Et comment en profiter en 2026 ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
En matière d'investissement immobilier, la LMNP est souvent considérée comme une niche fiscale : elle permet en général de percevoir des loyers plus élevés qu'en location nue, avec une imposition qui peut être plus avantageuse.
L'expression « niche fiscale » décrit une situation dans laquelle la réunion de plusieurs conditions permet de payer peu, voire pas, d'impôts sur les revenus issus d'une activité.
Dans le domaine de l'immobilier, l'une des niches fiscales les plus connues est celle dont peuvent profiter les loueurs en meublé, qu'ils aient le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).
Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette fiscalité peut s'avérer très favorable pour les loueurs qui choisissent le régime réel d'imposition. Grâce au double mécanisme des charges déductibles et de l'amortissement, ce régime permet souvent de réduire fortement le résultat fiscal, et parfois de ne pas payer d'impôts sur les loyers pendant plusieurs années. La location meublée peut ainsi être un moyen intéressant de se constituer un patrimoine immobilier.
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Les + :
Pratiquer la location meublée en nom propre ou dans le cadre d'une SARL de famille implique de relever du statut de LMNP ou de LMP, selon la situation du loueur.
Il n'existe pas de restriction à proprement parler pour relever du statut de LMNP : toute personne peut en relever, quelle que soit sa situation personnelle ou professionnelle. Il est ainsi possible de pratiquer la LMNP en étant demandeur d'emploi, fonctionnaire ou retraité.
Pour plus d'informations sur la compatibilité de la LMNP avec votre activité professionnelle, consultez notre article : LMNP pour qui ?
Le futur loueur doit toutefois passer par une étape obligatoire : la déclaration de son activité sur le guichet unique de l'Institut national de la propriété industrielle (INPI), dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette formalité permet d'obtenir un numéro SIRET, qui identifie l'activité de location meublée auprès de l'administration fiscale.
Si vous vous préparez à accomplir cette formalité, n'hésitez pas à consulter notre guide dédié :
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Relever du statut de LMNP ou de LMP n'est pas un choix, mais dépend des recettes et des revenus du foyer. C'est l'article 155 du Code général des impôts qui fixe les conditions de l'un ou l'autre de ces statuts.
Sont considérés comme LMP les loueurs qui remplissent les deux conditions suivantes :
À noter :
Recettes et revenus sont appréciés à l'échelle de l'ensemble du foyer fiscal, dont les membres partagent le même statut.
Lorsque ces deux conditions ne sont pas réunies, le loueur relève du statut de LMNP. C'est le cas si :
Le statut de LMNP ou de LMP a des conséquences importantes sur la fiscalité de l'activité, raison pour laquelle il est utile de bien connaître le fonctionnement de chacun.
Il est possible de pratiquer la location meublée dans tous types de biens immobiliers : appartements, maisons, studios, habitats atypiques, mais aussi résidences services, chambres chez l'habitant ou chambres d'hôtes. Il est même possible de louer sa résidence principale, en totalité sur de courtes durées, ou en partie, sur de courtes ou de longues durées.
Cette variété se double d'une diversité de baux. Cinq types de baux sont en effet accessibles aux propriétaires-bailleurs : le bail de résidence principale, le bail étudiant, le bail mobilité, le bail saisonnier et le bail code civil.
Le principal avantage du régime micro-BIC, aussi appelé régime de l'abattement forfaitaire, réside dans sa simplicité.
Chaque année, le loueur reporte sur le formulaire 2042 C-PRO le montant des recettes perçues. L'administration fiscale applique ensuite un abattement de 50 % pour la location de longue durée, la location d'un meublé de tourisme classé ou d'une chambre d'hôtes, et de 30 % pour la location d'un meublé de tourisme non classé.
Le régime micro-BIC présente toutefois deux limites :
Pour plus de détails, consultez notre article sur les changements du régime micro-BIC.
Le régime réel permet aux loueurs de déduire de leurs recettes l'intégralité des charges supportées dans le cadre de leur activité ainsi que les amortissements, plutôt que d'appliquer un abattement forfaitaire.
Ce mécanisme se révèle souvent plus avantageux que le micro-BIC. Chez JD2M, 85 % de nos clients ont payé 0 € d'impôts sur leurs revenus LMNP ces 5 dernières années.
Un loueur perçoit 10 000 € de loyers par an pour un appartement meublé loué à l'année. Au micro-BIC, il est imposé sur 5 000 € après l'abattement de 50 %. Au régime réel, s'il déduit 3 500 € de charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, comptabilité) et 6 500 € d'amortissements, son résultat imposable est ramené à 0 €. Ces montants sont donnés à titre d'illustration.
Profiter de cet avantage nécessite néanmoins de bien connaître les spécificités de la location meublée. Il est donc préférable de faire appel à un spécialiste de la comptabilité LMNP comme JD2M, afin de bénéficier de tous les avantages du régime réel et d'éviter les erreurs.
L'amortissement traduit la perte de valeur des différents composants du bien (toiture, installations électriques, gros œuvre, etc.), ainsi que des travaux réalisés et du mobilier présent dans le logement.
Chaque élément se voit attribuer une durée d'amortissement spécifique, qui détermine le montant déductible chaque année.
L'amortissement contribue ainsi à réduire chaque année le résultat imposable. Il ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite peut être reportée sans limitation de durée.
À noter :
Le seul élément du bien qu'il n'est pas possible d'amortir est la part du terrain, qui représente en général entre 10 et 30 % de sa valeur totale selon le type de bien.
L'amortissement ne doit pas être confondu avec l'autre mécanisme du régime réel : la déduction des charges.
Tout comme l'amortissement, les charges déductibles contribuent à réduire le résultat imposable, souvent jusqu'à 0. Lorsque les charges dépassent les recettes, un déficit est constaté : il peut en principe être imputé sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.
La liste des charges déductibles est longue : factures et abonnements, assurances, taxe foncière, frais de réparation et d'entretien, de ménage, d'agence, de gardiennage ou de déplacement, mais aussi intérêts d'emprunt.
Bon à savoir :
Les frais d'acquisition peuvent être déduits en charges si la date de début d'activité correspond à la date d'achat du bien. Le loueur peut aussi choisir de les amortir.
La location meublée permet d'investir en résidence de services. Dans ce cas, le bien est géré par un exploitant qui verse un loyer prévu par le bail commercial. Lorsque la résidence propose des services para-hôteliers, l'activité est en principe soumise à la TVA.
L'achat d'un bien neuf dans ce type de résidence permet alors de récupérer la TVA payée sur le prix d'achat. En contrepartie, l'activité soumise à la TVA doit être maintenue pendant 20 ans, sous peine de devoir reverser une partie de la TVA récupérée, sauf si le bien est vendu à un acquéreur qui poursuit l'activité dans les mêmes conditions.
La location meublée connaît un succès croissant ces dernières années. Elle permet souvent des économies d'impôts importantes pour les propriétaires qui choisissent le régime réel, et peut offrir une rentabilité supérieure à celle de la location nue.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de vente, ce qui augmente la base imposable. Plusieurs situations permettent néanmoins d'échapper à cette imposition ou à cette réintégration :
Dans les autres cas, des abattements pour durée de détention s'appliquent à partir de la 6e année. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Une longue durée de détention peut ainsi permettre de réduire fortement, voire d'annuler, l'imposition de la plus-value, ce qui est cohérent avec un investissement pensé sur le long terme.
Pour tirer le meilleur parti des loyers plus élevés permis par la location meublée, il est important de choisir le régime fiscal le plus adapté à votre situation, afin de dégager la meilleure rentabilité nette possible.
Le régime réel s'impose souvent, mais pour s'assurer de choisir le bon régime lors de la déclaration de son activité, ou de changer de régime en cours d'activité, il est préférable d'utiliser un simulateur fiable et à jour.
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La souplesse juridique de la location meublée permet de pratiquer de nombreux modes de location, adaptés à la demande locale comme aux projets du propriétaire-bailleur.
Vous devrez donc prendre en compte les caractéristiques de chaque bien (surface, localisation, type de demande locative dans la zone), puis les confronter à votre propre projet : souhaitez-vous louer en courte ou en longue durée ? Pour une ou plusieurs personnes ? Prévoyez-vous des périodes d'occupation personnelle ?
C'est au regard de tous ces éléments que vous pourrez sélectionner le bien qui correspond le mieux à vos projets, et signer un contrat de bail adapté.
Si vous ne souhaitez pas consacrer trop de temps à la recherche de locataires, à la gestion des réservations ou aux tâches annexes, vous pouvez faire appel à un gestionnaire de bien, qui accomplira certaines missions pour votre compte.
Vous gagnerez du temps et limiterez certaines erreurs, surtout si vous débutez dans la location meublée. Au régime réel, les frais de gestion constituent par ailleurs des charges déductibles.
De la même manière, il est recommandé de faire appel à un comptable spécialiste de la location meublée pour la partie fiscale de votre activité.
Les frais de comptabilité étant eux aussi déductibles, il serait dommage de risquer une erreur ou de passer un temps considérable sur sa comptabilité. Avec JD2M, dont les solutions sont développées avec notre cabinet comptable ELM Conseil, vous êtes accompagné par un spécialiste qui a déjà télétransmis plus de 120 000 liasses fiscales.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
Parce qu'au régime réel, le loueur peut déduire ses charges et amortir son bien et son mobilier. Ces déductions permettent souvent de réduire fortement, voire d'annuler, le résultat imposable pendant plusieurs années.
Depuis les revenus 2025, les bénéfices de location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, contre 17,2 % auparavant. Les plus-values immobilières restent soumises au taux de 17,2 %.
Pour les revenus 2025, le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes en location meublée de longue durée, en meublé de tourisme classé ou en chambre d'hôtes, avec un abattement de 50 %. Ce plafond passe à 83 600 € pour les revenus 2026. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000 €, avec un abattement de 30 %.
Non. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non déduite peut être reportée sans limitation de durée. Seules les charges peuvent générer un déficit, imputable en principe sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes.
Oui, en principe, depuis la loi de finances 2025. Les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Les logements situés en résidences étudiantes, seniors ou en EHPAD font toutefois exception.
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