Début d'activité LMNP : Comment choisir la bonne date ?

Au moment de faire votre déclaration de début d'activité de loueur en meublé LMNP (envoi du formulaire d'immatriculation sur le site de l'INPI), il vous est demandé de renseigner votre date de début d'activité. Comment bien choisir sa date de début d'activité de LMNP pour faire des économies ?

Comment déterminer votre date de début d'activité de loueur en meublé ?

Le choix de la date dépend de votre situation : êtes-vous nouveau propriétaire ? Faisiez-vous de la location vide, ou occupiez-vous votre logement avant d'opter pour le meublé ? Nous vous proposons deux exemples dans l'infographie ci-dessous pour choisir la meilleure date de début d'activité :

  

Il est essentiel de bien déterminer la date de votre début d'activité de location meublée lorsque vous déclarez vos revenus meublés au régime du réel simplifié :

• Dans le cas d’un bien meublé acquis dans l’année : la date de début d’activité de votre location meublée non professionnelle correspond à la date d’acquisition du bien ou à la date de la première dépense engagée dans le cadre de l’activité. Ainsi, les frais de notaire, les travaux éventuels et les achats de mobilier réalisés avant l’entrée du premier locataire peuvent être déduits. Attention : le logement ne doit pas être occupé par vous à cette période et il doit être effectivement destiné à la location meublée ;
  
  
• Dans le cas d’un bien déjà dans votre patrimoine, sans travaux ni achats particuliers : la date de début d’activité correspond à la date de mise en location du bien ;
  
  
• Dans le cas d’un bien déjà dans votre patrimoine, ayant fait l’objet de travaux et/ou d’achats de mobilier avant la mise en location : la date de début d’activité peut correspondre à la date de la première dépense engagée en vue de la future location meublée, à condition que le logement n’ait pas été occupé en résidence principale ou loué en location nue au moment de ces dépenses.

Par exemple :

1. Le 15 mai vous publiez une annonce pour votre appartement meublé, disponible à partir du 23 mai ;

2. Vous signez un bail à compter du 1er juin.

La date de mise en location meublée (15 mai) sera également la date de votre début d'activité.C'est dans ce cas la date de mise en location du logement LMNP qui compte, et pas la date de signature du bail de location !

Quelle date de début d'activité LMNP choisir pour optimiser sa fiscalité LMNP ?

Lorsque vous achetez un bien à des fins de location meublée, vous pouvez hésiter entre 3 dates. Elles ont chacune des conséquences fiscales très différentes :

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Cas pratique : que choisir ?

Vous signez l'acte authentique le 1er juillet et le louez le 1er décembre ? Le choix le plus avantageux fiscalement est généralement le 1er juillet (date de l'acte authentique). Les frais de notaire (souvent 7 à 8 % du prix) et toutes les charges engagées entre juillet et décembre sont déductibles (ou amortissables selon les cas).

Vous louez immédiatement à la signature ? Les deux dates coïncident, peu importe laquelle vous choisissez.

Dans la majorité des situations, la date optimale correspond à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette solution permet de rattacher à votre activité LMNP l’ensemble des dépenses engagées dès l’acquisition du bien.

À l’inverse, choisir la date de mise en location peut vous faire perdre plusieurs mois de charges déductibles, notamment :

• les frais de notaire ;
• les intérêts intercalaires ;
• les travaux ;
• les achats de mobilier ;
• certaines charges de copropriété.

Le délai de 15 jours pour déclarer à l'INPI

La déclaration de début d’activité LMNP doit théoriquement avoir lieu dans les 15 jours suivant la date choisie. Il faut remplir un dossier en ligne sur le guichet unique de l’INPI. L’ancien formulaire P0i papier n’existe plus.

Bon à savoir :

En pratique, l'INPI accepte régulièrement les immatriculations rétroactives, notamment lorsque le loueur souhaite corriger une date de début d’activité mal renseignée. Si c’est votre cas, consultez également notre guide sur le changement de date de début d’activité LMNP.

Immatriculer son activité de loueur en meublé

Pourquoi la date de début d'activité est-elle importante ?

Cette date de début d'activité est importante car elle correspond à la date des premières dépenses qui pourront être déduites, dans le cadre de la déclaration LMNP ou LMP au régime réel simplifié. Vous devez y penser dès l'acquisition du bien meublé et avant de créer votre LMNP : déduire les frais d'acquisition vous permettra ainsi de faire des économies !

Article rédigé par Stéfano Demari