Vous êtes propriétaire et vous envisagez d’investir en location meublée via une SCI ? Sur le papier, le montage paraît idéal : optimiser la fiscalité, préparer la transmission et profiter de la rentabilité du meublé. Mais attention, cette combinaison cache de réels écueils.
Dans cet article, nous allons décrypter pourquoi la SCI et la location meublée comportent des dangers. Quels sont les risques juridiques, lorsque l’activité commerciale n’a pas été prévue dans l’objet social de la société, et fiscaux en 2026 ?
Le Code Général des Impôts, et plus précisément son article 206, pose le cadre. Par nature, la Société Civile Immobilière (SCI) est une structure à caractère civil, destinée à la détention et à la gestion patrimoniale d’immeubles. Elle n’a donc pas vocation à exercer une activité commerciale. Or, la location meublée, qu’elle soit saisonnière ou de longue durée, est assimilée à une activité de nature commerciale.
Dès lors qu’une SCI s’aventure dans la location meublée, de manière habituelle et non accessoire, cela comporte des dangers, car elle sort du cadre juridique qui lui est normalement applicable. Cette contradiction entraîne automatiquement un basculement du régime fiscal : la SCI est alors imposée non plus comme une entité transparente relevant de l’impôt sur le revenu (IR), mais comme une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Les conséquences de cette requalification fiscale sont loin d’être anodines.
La transparence fiscale, principe fondateur de la SCI, disparaît : les revenus ne sont plus directement imposés entre les mains des associés à l’IR.
La société se retrouve soumise de plein droit à l’IS, avec un mode de calcul des bénéfices bien différent.
Le régime des plus-values à la revente change : au lieu du système favorable de l’IR avec abattements pour durée de détention, ce sont les règles de l’IS, beaucoup plus lourdes, qui s’appliquent.
Enfin, la SCI doit se plier à une comptabilité commerciale complète, plus complexe et plus coûteuse à tenir.
Autrement dit, vouloir combiner SCI et location meublée revient à déclencher un changement de régime fiscal et administratif souvent défavorable, sauf cas particuliers très ciblés.
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Les + :
La première exception prévue par l’administration fiscale concerne le seuil de tolérance de 10 % des recettes commerciales. Concrètement, une SCI à l'IR peut percevoir des loyers issus de la location meublée tant que ceux-ci ne dépassent pas 10 % de l’ensemble de ses recettes. Selon la doctrine administrative (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320), ce seuil s’apprécie en moyenne glissante sur quatre exercices consécutifs, c'est-à-dire l’année en cours et les trois précédentes, afin d’éviter qu’une seule année atypique ne déclenche automatiquement une requalification.
Cela permet d’intégrer ponctuellement un petit revenu de location meublée (par exemple, la location temporaire d’un appartement meublé entre deux baux nus).
Mais attention : le dépassement du seuil de 10 % constitue un indice majeur de perte du caractère accessoire de l’activité et expose la SCI à un risque de requalification à l’impôt sur les sociétés, l’administration fiscale appréciant l’ensemble des circonstances. Autrement dit, il s’agit d’une soupape de tolérance, pas d’un véritable levier d’optimisation fiscale.
La seconde exception repose sur la notion de
non-habitualité. Une SCI peut être amenée à louer ponctuellement un bien en meublé, sans que cela constitue une activité commerciale régulière. Cela peut être le cas d’une location saisonnière exceptionnelle, ou d’un bien proposé temporairement en meublé, sans intention de renouvellement.
Cependant, cette exception est interprétée de manière stricte et l’administration étudie un faisceau d’indices. Dès que la pratique se renouvelle, la SCI prend le risque d’une requalification. C’est donc une solution très limitée, qui ne protège pas les investisseurs sur le long terme.
La tolérance des 10 % permet à une SCI relevant de l’impôt sur le revenu d’exercer une activité commerciale accessoire, sans perdre son caractère civil, à condition que cette activité reste marginale.
Concrètement, l’administration fiscale admet qu’une SCI puisse percevoir des recettes issues de la location meublée, tant que celles-ci n’excèdent pas 10 % du total de ses recettes, hors taxes.
Deux points sont essentiels :
Le seuil de 10 % se calcule exclusivement sur des recettes hors taxes.
Les recettes commerciales HT à retenir correspondent à l’ensemble des revenus issus de la location meublée : loyers meublés, charges refacturées et prestations accessoires indissociables (ménage, fourniture de linge).
Les recettes totales HT comprennent tous les loyers perçus par la SCI, en location nue et meublée, ainsi que les charges refacturées. En sont exclus les apports des associés, les produits financiers exceptionnels et les subventions.
Le ratio à respecter est le suivant : recettes meublées HT / recettes totales HT ≤ 10 %.
Ce seuil s’apprécie selon une moyenne glissante sur quatre exercices (année en cours et trois précédentes), afin de neutraliser une année atypique et d’évaluer le caractère réellement accessoire de l’activité.
En cas de début de la location meublée, la moyenne est calculée sur les exercices disponibles. L’absence d’historique ne dispense pas du respect du seuil, qui s’apprécie dès la première année, puis se lisse au fil du temps.
Cette tolérance repose sur une doctrine administrative toujours applicable (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 330 et réponse ministérielle Berger du 11 mai 1981).
| Exemple | Loyers nus HT | Loyers meublés HT | Recettes totales HT | Ratio meublé | Conséquence fiscale |
|---|---|---|---|---|---|
| Exemple 1 Tolérance respectée |
90 000 € | 8 000 € | 98 000 € | 8,16 % | Le seuil de 10 % n’est pas dépassé. La SCI conserve son imposition à l’IR. |
| Exemple 2 Dépassement du seuil |
70 000 € | 9 000 € | 79 000 € | 11,39 % | Le seuil est dépassé. La SCI bascule de plein droit à l’IS. |
| Exemple 3 Moyenne glissante |
n.c. | n.c. | n.c. | 6 % / 8 % / 12 % / 9 % | Moyenne sur 4 ans : 8,75 %. La tolérance reste applicable malgré un dépassement ponctuel. |
Dans une décision du 27 février 2025, la cour administrative d’appel de Lyon rappelle que la tolérance des 10 % ne permet pas de neutraliser artificiellement la première année d’exercice d’une activité commerciale au sein d’une SCI.
La cour admet l’appréciation par moyenne glissante, mais précise que, lors de l’année de démarrage de la location meublée, le seuil peut être apprécié de manière stricte, sans lissage par référence aux exercices antérieurs exclusivement civils.
Les implications pratiques :
La stratégie dépend du caractère ponctuel ou durable du dépassement.
Lorsque le seuil est franchi sur une année isolée, il convient de vérifier la moyenne glissante sur quatre exercices. Si celle-ci reste inférieure à 10 %, la tolérance peut s’appliquer. Il est alors indispensable de documenter le caractère exceptionnel de la situation (vacance, location transitoire, travaux) et d’adopter une démarche proactive auprès du SIE pour sécuriser la position de la SCI.
Si le dépassement est appelé à se répéter, il révèle un changement durable d’activité. Deux options principales s’imposent :
Dans tous les cas, une anticipation du calendrier, des coûts et des formalités de transition (objet social, comptabilité, obligations déclaratives) est indispensable pour éviter une requalification subie.
Le recours au LMNP au sein d’une SCI relevant de l’IR n’est envisageable que de manière très encadrée. Il est admis uniquement si les recettes issues de la location meublée restent inférieures à 10 % des recettes totales HT de la SCI et si l’activité conserve un caractère accessoire et non habituel. Toute récurrence ou structuration de l’activité fait courir un risque de requalification.
Sur le plan fiscal, la location meublée génère des revenus imposés dans la catégorie des BIC chez les associés, proportionnellement à leurs droits dans la SCI. Toutefois, le résultat est obligatoirement déterminé selon un régime réel au niveau de la SCI, indépendamment de la qualité des associés.
Le régime micro-BIC n’est pas applicable, y compris lorsque les associés sont des personnes physiques. La SCI doit donc établir un résultat BIC en tenant compte des charges déductibles et de l’amortissement du bien et du mobilier, dans les limites liées au caractère accessoire de l’activité.
Sur le plan déclaratif, les obligations sont accomplies au niveau de la SCI, qui détermine le résultat BIC et le répartit entre les associés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part de résultat dans sa déclaration de revenus.
Une vigilance particulière s’impose quant à la cohérence entre l’objet social de la SCI, l’activité réellement exercée et les déclarations fiscales, toute discordance pouvant entraîner une remise en cause du régime de l’IR au profit de l’IS.
La location à usage d’habitation est en principe exonérée de TVA, y compris en meublé. Cette exonération cesse toutefois lorsque l’activité devient para-hôtelière.
La location meublée est alors assujettie à la TVA dès lors que le bailleur fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle). Dans ce cas, la tolérance liée au caractère accessoire de l’activité ou au seuil de 10 % ne joue plus sur le terrain de la TVA. Certaines locations à usage professionnel peuvent également entraîner une taxation.
Les prestations de para-hôtellerie (ménage, fourniture de linge, accueil, petit-déjeuner), qui caractérisent une activité commerciale, doivent être intégrées aux recettes commerciales de la SCI. Lorsque ces recettes cessent d’être accessoires , la SCI est susceptible de perdre le bénéfice de l’impôt sur le revenu indépendamment de toute considération de seuil ou de tolérance, l’appréciation reposant sur la nature et l’importance réelle de l’activité exercée.
En pratique, il est essentiel de cadrer strictement l’offre, d’éviter la fourniture de trois services para-hôteliers, même via des prestataires, et d’anticiper l’impact des services annexes sur la fiscalité globale de la SCI.
Certains investisseurs, conscients que le montage SCI et location meublée comportent des dangers, préfèrent anticiper en choisissant volontairement l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime présente en effet des atouts fiscaux. La SCI peut pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, ce qui réduit mécaniquement son résultat imposable. Toutes les charges (frais de notaire, intérêts d’emprunt, frais de gérance ou d’expertise) sont également déductibles. Enfin, le taux fixe de l’IS peut s’avérer inférieur à une imposition à l’impôt sur le revenu (IR) majoré des prélèvements sociaux.
Mais cette option est irrévocable : une fois à l’IS, impossible de revenir à l’IR.
Bon à savoir :
En 2026, le taux normal de l’IS est de 25 % (15 % sous conditions pour les premiers 42 500 € de bénéfices). À titre de comparaison, l’impôt sur le revenu peut grimper jusqu’à 45 %, pour les foyers dont le revenu imposable dépasse plus de 180 294 € par part fiscale pour les revenus 2024 auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Lorsqu’une SCI bascule à l’IS, deux choix fiscaux sont possibles. Elle peut décider de réévaluer immédiatement la valeur du bien à son prix de marché dans la comptabilité.
Dans ce cas, une plus-value est calculée et taxée immédiatement, ce qui peut générer une fiscalité lourde dès le départ.
L’autre solution consiste à maintenir le bien à sa valeur historique, ce qui évite une taxation immédiate au titre des plus-values, mais limite mécaniquement la base de calcul des futurs amortissements, réduisant ainsi l'impact de l'optimisation fiscale à l'IS.
Ces subtilités montrent que l’option pour l’IS peut être un outil de gestion intéressant dans certains montages, mais qu’elle doit être décidée avec prudence et accompagnée par un expert.
Lorsque l’on parle de SCI et location meublée, le principal danger réside souvent dans la possibilité d’un contrôle fiscal. Plusieurs éléments peuvent éveiller l’attention de l’administration. La présence de meubles dans un logement censé être loué nu, des annonces en ligne mentionnant une location meublée ou encore l’activité régulière sur des plateformes comme Airbnb constituent des indices évidents.
De plus, l’absence de déclaration en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque l’activité de location meublée est pratiquée renforce le risque de redressement. En pratique, l’administration n’a besoin que de quelques preuves concrètes pour requalifier l’activité.
Les suites d’un tel redressement sont particulièrement pénalisantes pour les associés d’une SCI.
Toutes les charges déduites au titre de l’impôt sur le revenu peuvent être remises en cause.
La SCI se retrouve taxée rétroactivement à l’impôt sur les sociétés, avec un rappel d’impôt pouvant remonter sur plusieurs exercices.
Les plus-values sont calculées en cas de vente du logement selon le régime professionnel, sans aucun abattement pour durée de détention, ce qui alourdit considérablement la facture en cas de revente.
Enfin, si des revenus ont été distribués aux associés, ils peuvent être soumis à la flat tax, ou prélèvement forfaitaire unique (PFU), de 30 %, venant s’ajouter à l’IS déjà payé.
Autrement dit, la requalification d’une SCI en société commerciale ne se limite pas à une simple régularisation. Elle entraîne une cascade de conséquences fiscales qui peuvent réduire drastiquement la rentabilité d’un projet immobilier.
Une première solution consiste à faire en sorte que la SCI n’exerce pas directement l’activité de location meublée. Concrètement, la SCI signe un bail de sous-location de son bien nu à une société d’exploitation (SARL, SAS…) ou même à ses propres associés, qui, eux, se chargent de le louer en meublé. Ce schéma permet de conserver la nature civile de la SCI et d’éviter une requalification immédiate. Toutefois, il nécessite une gestion rigoureuse et une séparation claire des flux financiers entre la SCI et l’entité exploitante.
Si l’objectif principal est de louer en meublé de manière durable, la SARL de famille peut se révéler plus adaptée qu’une SCI. Cette structure commerciale est autorisée à pratiquer la location meublée sans risque de requalification. Elle bénéficie en outre de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) de manière pérenne, un atout pour les familles souhaitant rester dans un cadre fiscal plus souple. Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, avec la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, comme en LMNP ou en LMP, ce qui offre une fiscalité avantageuse.
Enfin, pour un investisseur individuel dont l’objectif est patrimonial, la solution la plus simple reste souvent de louer en nom propre sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime permet de bénéficier des amortissements et d’un cadre fiscal favorable, tout en évitant la complexité d’une SCI. En revanche, il n’est pas compatible avec la détention du bien en SCI, ce qui impose de bien réfléchir à ses priorités entre gestion collective et optimisation individuelle.
Pour aller plus loin :
Découvrez tous nos conseils sur
comment investir en location meublée et
les 6 avantages du statut LMNP dans nos guides dédiés.
Lorsque la SCI bascule dans le champ de la location meublée, elle perd la simplicité de la transparence fiscale. Elle doit alors tenir une comptabilité commerciale complète, conformément aux règles des sociétés soumises à l’IS.
Un des dangers de la SCI et de la location meublée se manifeste aussi sur le plan de la rentabilité nette. Entre la double imposition des bénéfices (IS + flat tax sur dividendes) et la fiscalité moins favorable des plus-values à la revente (sans abattement pour durée de détention), le montage perd beaucoup de son attrait. Là où la location meublée en nom propre conserve une fiscalité optimisée, la SCI en meublé peut rapidement devenir un fardeau fiscal pour les investisseurs.
La SCI est souvent choisie pour investir à plusieurs. Or, en matière de location meublée, les choix fiscaux et de gestion peuvent accentuer les tensions. Un désaccord sur l’option à l’IS, sur la distribution des bénéfices ou sur la stratégie de revente peut bloquer la prise de décision. De plus, en cas de succession, de donation ou de revente partielle de parts, la complexité s’accroît, rendant la gestion de la SCI moins fluide et parfois conflictuelle.
La conclusion s’impose : la SCI n’est pas l’outil adapté pour exercer une activité de location meublée, sauf cas très spécifiques. En revanche, elle conserve tout son intérêt pour de la location nue, notamment lorsqu’il s’agit de gérer un patrimoine familial ou d’anticiper une transmission patrimoniale.
Pour de la location meublée, d’autres solutions se révèlent plus pertinentes. La SARL de famille est l’alternative la plus solide, puisqu’elle autorise pleinement l’activité commerciale tout en permettant, dans certains cas, de rester à l’impôt sur le revenu. Le montage interposé, consistant à louer nu via la SCI et à sous-louer meublé via une autre structure, peut également répondre à certains projets. Enfin, il est parfois judicieux de créer deux structures distinctes, une SCI pour la détention patrimoniale et une autre société pour l’exploitation en meublé.
Le choix dépend donc des objectifs patrimoniaux, fiscaux et familiaux de chaque investisseur.
En définitive, combiner SCI et location meublée reste un montage risqué, souvent plus contraignant que réellement avantageux. Pour sécuriser votre projet, optimiser votre fiscalité et éviter les pièges d’une requalification, mieux vaut être accompagné par des spécialistes. Chez JD2M, nous mettons à votre service notre expertise en comptabilité et fiscalité de la location meublée, que ce soit en LMNP, LMP ou à travers des structures adaptées . Contactez dès aujourd’hui un conseiller JD2M pour bâtir une stratégie claire et durable autour de votre investissement locatif.
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La tolérance des 10 % se calcule hors taxes. Le numérateur inclut toutes les recettes issues de la location meublée : loyers meublés, charges refacturées, prestations accessoires. Le dénominateur correspond à l’ensemble des recettes HT de la SCI, nues et meublées. Les apports des associés ou produits exceptionnels sont exclus du calcul.
En principe, l’administration apprécie le seuil selon une moyenne glissante sur quatre exercices : l’année en cours et les trois précédentes. Cette méthode permet de neutraliser une année atypique. Toutefois, cette moyenne ne doit pas masquer une activité commerciale durable, ni neutraliser artificiellement une première année significative de location meublée.
L’année de démarrage est une année sensible. En l’absence d’historique, l’administration peut apprécier le seuil de 10 % de manière plus stricte, surtout si les recettes meublées sont élevées dès la première année. Il est risqué de compter sur un lissage automatique et préférable d’anticiper les recettes dès l’origine.
Non. ****Dans une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, la location meublée génère bien des revenus imposés dans la catégorie des BIC chez les associés, proportionnellement à leurs droits dans la société. Toutefois, le résultat correspondant est obligatoirement déterminé selon un régime réel au niveau de la SCI, indépendamment de la situation personnelle des associés.
Le régime micro-BIC n’est donc pas applicable, y compris lorsque les associés sont des personnes physiques et que les seuils du micro-BIC seraient, en théorie, respectés. La SCI doit établir un résultat BIC réel, qui est ensuite réparti entre les associés et intégré à leur imposition personnelle, sous réserve du maintien du caractère accessoire de l’activité meublée et du respect des conditions permettant à la SCI de rester à l’IR.
Oui. Une location meublée exercée de manière régulière est une activité commerciale, incompatible avec un objet social purement civil. L’absence de modification statutaire constitue un facteur aggravant en cas de contrôle. Si la location meublée devient récurrente, il est nécessaire d’adapter l’objet social ou de revoir la structure juridique.
Oui, si au moins trois services para-hôteliers sont fournis (linge, ménage régulier, petit-déjeuner, réception), l’activité devient para-hôtelière et soumise à la TVA. Dans ce cas, la tolérance des 10 % liée à l’IS ne protège plus. Même des services sous-traités peuvent être pris en compte.
En principe, oui, si la moyenne glissante sur quatre exercices reste inférieure à 10 %. Toutefois, cette protection n’est pas automatique. L’administration peut remettre en cause la tolérance si le dépassement révèle une activité commerciale durable ou si la première année meublée est significative. La prudence reste de mise.
Il faut démontrer l’absence d’organisation commerciale : durée limitée, absence de répétition, contexte exceptionnel (vacance, transition locative). Les baux, annonces, échanges avec les locataires et explications économiques doivent être conservés. Plus la location se renouvelle, plus la qualification d’activité occasionnelle devient difficile à soutenir.
Article rédigé par Stéfano Demari
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