L'essentiel :
Le régime réel en location nue (aussi appelée location vide) permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre bien immobilier. Il s'applique dès lors que vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an, ou sur simple option si vous êtes en dessous de ce seuil. Bien choisir son régime fiscal est essentiel : c'est lui qui pèse directement sur votre rentabilité.
Dans cet article, on vous explique comment fonctionne le régime réel pour les revenus fonciers, quelles charges vous pouvez déduire, et en quoi il se distingue du micro-foncier.
Vous louez en meublé ?
Cet article ne s'applique pas à votre situation. La location meublée (LMNP ou LMP) relève d'une fiscalité distincte, les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec ses propres règles de déduction et d'amortissement. Consultez notre guide sur le régime réel simplifié en location meublée.
Si vous louez un logement vide, vous êtes imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Il existe deux régimes fiscaux pour les revenus fonciers :
Le régime réel est obligatoire pour :
Vous pouvez aussi opter volontairement pour le régime réel, même si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €.
Dans ce cas, l'option est valable et irrévocable pendant 3 ans. Au terme de cette période, elle se reconduit chaque année par le dépôt d'une déclaration de revenus fonciers n° 2044.
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Les + :
Le régime réel permet de déduire l'intégralité des charges réellement supportées sur vos revenus fonciers. Grâce à cette déduction, votre revenu imposable peut être considérablement diminué.
En cas de charges supérieures aux loyers perçus, vous générez ce qu'on appelle un déficit foncier. Ce déficit, hors intérêts d'emprunt, est imputable sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (15 300 € pour certains dispositifs spécifiques comme le « Cosse »).
Ce plafond peut atteindre 21 400 € si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique qui font passer votre logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Les travaux doivent avoir fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et être payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
Le déficit qui dépasse ces plafonds ou qui provient des intérêts d'emprunt ne peut pas être déduit de votre revenu global. Selon les cas, le déficit est reportable :
Ce mécanisme permet d'étaler l'économie d'impôt dans le temps et de lisser l'impact fiscal de vos charges.
Bon à savoir :
L'imputation du déficit foncier sur le revenu global suppose de maintenir le logement en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant celle de l'imputation. À défaut, la déduction est en principe remise en cause, sauf exceptions (licenciement, invalidité, décès notamment).
En réduisant votre base imposable grâce aux charges déductibles et à la prise en compte des déficits, vous pouvez diminuer le montant de vos impôts. Cela augmente mécaniquement la rentabilité nette de votre location.
Si vous percevez 12 000 € de loyers annuels et que vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances) s'élèvent à 8 000 €, vous ne serez imposé que sur 4 000 € au lieu de 12 000 €.
Au-delà de l'impact fiscal, il est pertinent d'évaluer précisément la performance globale de votre investissement locatif. Le calcul du rendement permet d'intégrer à la fois les loyers perçus, les charges supportées et le coût d'acquisition du bien.
Pour approfondir cette analyse, vous pouvez consulter cet outil explicatif : Rendement immobilier - calculez-le.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers bruts :
Bon à savoir :
La location meublée est aussi une stratégie d'optimisation fiscale possible. En LMNP au réel, le bailleur peut déduire ses amortissements (bien, matériel et gros travaux) ou encore ses frais d'acquisition (frais de notaire et d'agence) en plus de ses charges. En location nue, ce n'est en principe pas possible, sauf dispositifs spécifiques comme le dispositif Jeanbrun créé par la loi de finances pour 2026, sous conditions.
Le régime réel ne permet pas de déduire toutes les dépenses engagées par le propriétaire. Voici ce qui est exclu :
Notez enfin que seules certaines prestations de services sont déductibles des revenus fonciers. Pour être déductibles, ces dépenses doivent obligatoirement concerner la gestion courante du bien (ex. : frais de syndic, gestion locative, réparations).
Ainsi :
Lors de votre déclaration annuelle de revenus (entre avril et juin), vous devez :
Avant d'entamer vos démarches déclaratives, il peut être utile de vérifier que toutes les étapes préalables à la mise en location ont bien été respectées. Certains points administratifs, juridiques ou pratiques peuvent avoir un impact sur la gestion future du bien.
Pour faire le point, consultez ce guide détaillé : 6 choses à faire avant de louer.
Il faut faire cette déclaration directement en ligne, depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
La déclaration en ligne est obligatoire pour tous depuis 2019. Vous pouvez déclarer vos revenus sur formulaire papier uniquement si :
Bon à savoir :
Vous n'avez pas à transmettre vos justificatifs (factures, appels de charges, intérêts d'emprunt…). En revanche, vous devez impérativement les conserver pendant au moins 3 ans en cas de contrôle de l'administration, et plus longtemps si vous reportez un déficit.
Nous vous le disions, le régime micro-foncier s'applique automatiquement si le montant brut de vos loyers (hors charges) ne dépasse pas 15 000 € par an. Il prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur vos recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Dès lors que vos revenus fonciers dépassent ce seuil ou que vous souhaitez déduire vos charges au réel (travaux, intérêts d'emprunt…), vous relevez du régime réel.
Le régime réel est en général plus intéressant si vos charges réelles excèdent 30 % des loyers (travaux, intérêts, assurances, etc.).
Cas n° 1 : vous percevez des loyers réguliers, mais vos charges restent limitées
Vous encaissez 10 000 € de loyers sur l'année, avec seulement 1 500 € de charges (frais de gestion, assurance, etc.).
Dans ce cas, le micro-foncier est plus intéressant, car l'abattement est plus élevé que vos charges réelles.
Cas n° 2 : vous avez engagé des travaux importants dans le logement
Vous percevez 12 000 € de loyers, mais vous avez dépensé 9 000 € en travaux (rénovation, isolation, etc.) et autres charges.
Ici, le régime réel s'avère bien plus avantageux, grâce à la prise en compte du coût réel des travaux.
Cas n° 3 : vous louez via une SCI à l'impôt sur le revenu
Lorsque vous détenez un bien immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR), le régime micro-foncier ne s'applique pas, même si le montant total des revenus fonciers bruts est inférieur à 15 000 € par an, sauf si vous possédez aussi en direct au moins un logement donné en location nue.
Au sein de la SCI, chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, calculée en fonction de sa part dans le capital social de la société. De la même manière, les charges déductibles sont réparties proportionnellement entre les associés. Par exemple, si un associé détient 30 % des parts de la SCI, il pourra déduire 30 % des charges engagées par la SCI sur sa déclaration personnelle.
N'oubliez pas de déposer votre déclaration 2044 chaque année. Vous encourez des pénalités de retard si vous êtes hors délai.
Prenez également le temps de calculer précisément vos charges déductibles en vous appuyant sur vos factures et relevés. Classez-les correctement : frais de gestion, travaux, intérêts d'emprunt, taxes foncières, etc. Une erreur d'affectation peut entraîner un rejet ou un redressement fiscal.
Attention, vous devez bien différencier les travaux d'amélioration, qui sont déductibles, des travaux d'agrandissement ou de reconstruction, qui ne le sont pas.
De la même façon, il ne faut pas comptabiliser comme charges déductibles des travaux réalisés uniquement dans le but de revendre le bien. L'administration fiscale refusera cette déduction.
Il est particulièrement important de conserver vos justificatifs. Ils attestent de la nature et de la finalité des travaux.
Vous envisagez plutôt de louer votre bien meublé ? Dans ce cas, pensez à déclarer votre activité dès son démarrage.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Dans une SCI ou une SCPI, les revenus fonciers ainsi que les charges sont répartis au prorata des parts détenues par chaque associé ou porteur de parts. Chaque associé déclare donc sa quote-part sur sa propre déclaration.
Concernant les démembrements, seul l'usufruitier perçoit les loyers et peut déduire les charges liées au bien. Le nu-propriétaire ne déclare rien sur ces revenus tant que le démembrement est en place.
Si votre bien est vacant ou en travaux, vous pouvez tout de même déduire certaines charges, mais sous conditions strictes. Il faut pouvoir prouver que vous cherchez activement à louer le logement (annonces, visites, contrats en négociation).
Les charges telles que les intérêts d'emprunt, les taxes foncières ou certains frais d'entretien restent déductibles, même si le bien n'est pas encore loué, à condition que la mise en location soit effective dans un délai raisonnable.
Nous l'avons vu, le régime réel est particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs qui supportent des charges importantes. Il permet bien souvent de réduire fortement son imposition, voire de générer un déficit foncier. En contrepartie, ce régime fiscal nécessite une bonne organisation et de la rigueur lors de votre déclaration aux impôts.
Si vous hésitez ou craignez de faire des erreurs, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé.
Vous pouvez déduire les frais de gestion, les travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration (hors agrandissement et reconstruction), les assurances, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, certaines charges de copropriété et d'autres frais directement liés à la location.
Il permet d'optimiser votre fiscalité en déduisant toutes vos charges réelles. Cela réduit votre base imposable et peut même générer un déficit foncier déductible du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). (Source : service-public.gouv.fr)
Il est recommandé de faire une simulation. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est en général plus avantageux. C'est aussi le cas si vous avez engagé des travaux importants ou si vous remboursez un emprunt.
Oui. Le régime réel est compatible avec certains dispositifs comme le régime Cosse, le Denormandie, ou les statuts de monuments historiques.
Oui, à l'issue de la période de trois ans pendant laquelle l'option est irrévocable, et si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà de ces trois ans, l'option devient annuelle : il suffit de ne plus déposer de déclaration 2044 et de déclarer directement vos loyers bruts sur la déclaration 2042. (Source : BOFiP)
L'option pour le régime réel ne passe pas par une case à cocher : elle résulte du dépôt de la déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus. Sans cette déclaration, vous êtes soumis au régime micro-foncier, si vous y êtes éligible. Il faudra alors déposer une déclaration 2044 dans les délais l'année suivante pour opter.
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