Fiscalité et avantages du statut Loueur Meublé Non Professionnel

Vous avez un bien disponible et vous songez à le mettre en location meublée ? Vous hésitez entre le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Vous avez peur des contraintes et pièges éventuels du statut LMNP ?

Découvrez dans cet article les principales caractéristiques du statut LMNP et ses avantages fiscaux, et lancez-vous sereinement dans cette nouvelle aventure !

1. Devenir LMNP: rien de plus simple !

Inutile de créer une société, vous pouvez exercer l'activité de Location Meublée Non Professionnelle en nom propre, en complément d'une activité salariée par exemple.
Il vous suffit de donner en location un logement meublé et équipé et d’en retirer des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 € et/ou inférieures ou égales à vos autres revenus d’activités pour prétendre au statut LMNP.
La seule démarche administrative à effectuer afin de vous enregistrer sous le statut LMNP est l'envoi du formulaire P0i de déclaration de début d'activité, dans les 15 jours qui suivent le début d'activité. Nous vous proposons d'établir le formulaire P0 I sur notre site internet :

Immatriculer son activité de loueur en meublé

2. La flexibilité du statut LMNP

Il suffira de vous déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, à l'aide du formulaire P0i de début d'activité (voir point 1). Si vous souhaitez reprendre le bien pour votre usage personnel, ou le vendre, il sera possible de le faire quand vous le souhaitez (selon les conditions du bail bien entendu). Vous n'êtes pas contraint à garder votre activité de LMNP plusieurs années.

3. Statut LMNP: une fiscalité avantageuse ?

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre 2 régimes fiscaux:

• Le régime Micro Bic : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l'abattement est seulement de 30 %.
• Le régime Réel Simplifié : Avec ce régime, plus intéressant dans 85 % des cas, vous pourrez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l'activité (charges de copropriété, frais d'acquisition, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt, etc). Comparé à la location vide où les recettes locatives font l’objet d’une déclaration de revenus au régime foncier, le régime réel simplifié BIC en LMNP est plus avantageux car les dépenses déductibles sont plus nombreuses (notamment les frais d’acquisition) et surtout vous pouvez amortir la valeur du logement, ce qui est impossible en location vide.

Pour en savoir plus, vous pouvez visiter la rubrique fiscalité LMNP de notre guide de la location meublée non professionnelle.

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4. LMNP au réel : report du déficit et amortissements excédentaires

En cas de déclaration au régime Réel Simplifié, si vous avez créé un déficit, il se reportera pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices tirés de votre activité LMNP. Les amortissements excédentaires quant à eux seront reportables d'année en année, de façon illimitée.

Ainsi, vous pouvez ne pas payer d'impôt sur vos revenus de location LMNP pendant une dizaine d'années !

5. Le calcul de la plus value dans le cadre du statut LMNP

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels à l’occasion de la cession des logements meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers :

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition. Pour déterminer la plus-value imposable, il convient d’appliquer à la plus-value brute des abattements par année de détention.

La plus-value imposable est taxée à 19 %. Compte tenu des abattements l’exonération est acquise après 22 ans de détention du logement. La plus-value imposable est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, avec une exonération au delà de 30 ans de détention du bien.

Impact des amortissements dans la plus-value LMNP

En déclarant au régime Réel Simplifié, les revenus de votre location meublée non professionnelle, vous bénéficiez de l'amortissement immobilier pour réduire votre imposition LMNP.
Beaucoup se demandent en cas de revente du bien, si ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : la réponse est non! Dans le cadre du statut LMNP il n'y a aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus value, ce qui représente un véritable avantage.

6. La simplicité du régime social du LMNP

Les revenus imposables perçus par les LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70 % et le prélèvement de solidarité pour 7,50 %).
C'est différent pour les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) : ils sont obligatoirement assujettis au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI) dont le taux global est de l’ordre de 40 % des bénéfices réalisés (ou au forfait minimun de 1 145 € en l’absence de bénéfice).

Cas particulier des locations saisonnières

Depuis 2017, les LMNP retirant plus de 23 000 € de la location meublée de courte durée sont tenus de s’affilier au régime social des indépendants (SSI), mais par dérogation, ils peuvent opter pour une affiliation au régime général des salariés à condition de ne pas dépasser 72 600 € de recettes annuelles (176 200 € pour les meublés de tourisme classés).

Vous l'avez compris, les avantages du statut LMNP sont nombreux : flexibilité, fiscalité attractive, simplicité des démarches, jedeclaremonmeuble.com vous conseille vivement le statut LMNP au régime réel et se fera un plaisir de vous accompagner !

Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres.

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Article rédigé par Maud Velter