Fiscalité et avantages du statut Loueur Meublé Non Professionnel

Vous avez un bien disponible et vous songez à le mettre en location meublée ? Vous hésitez entre le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Vous avez peur des contraintes et pièges éventuels du statut LMNP ?

Découvrez dans cet article les principales caractéristiques du statut LMNP et ses avantages fiscaux, et lancez-vous sereinement dans cette nouvelle aventure !

1. Devenir LMNP: rien de plus simple !

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la location meublée, inutile de créer une société, vous pouvez exercer l'activité de Location Meublée Non Professionnelle en nom propre, en complément d'une activité salariée par exemple.
Il vous suffit de donner en location un logement meublé et équipé et d’en retirer des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 € et/ou inférieures ou égales à vos autres revenus d’activités pour prétendre au statut LMNP. Si vous dépassez ces plafonds, vous deviendrez automatiquement loueur en meublé professionnel.
La seule démarche administrative à effectuer afin de vous enregistrer sous le statut LMNP est la déclaration de début d'activité sur le site de l'INPI, dans les 15 jours qui suivent le début d'activité.
Il faut pour cela remplir en ligne directement sur inpi.fr le formulaire P0 I pour les LMNP en entreprise individuelle ou le formulaire FCM pour les LMNP en indivision.

Immatriculer son activité de loueur en meublé

2. La flexibilité du statut LMNP

Il suffira de vous déclarer en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, à l'aide du formulaire P0i de début d'activité ou du formulaire FCM (voir point 1). Si vous souhaitez reprendre le bien pour votre usage personnel, ou le vendre, il sera possible de le faire quand vous le souhaitez (selon les conditions du bail bien entendu). Vous n'êtes pas contraint à garder votre activité de LMNP plusieurs années.

3. Statut LMNP: une fiscalité avantageuse ?

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour bénéficier de l'avantageuse fiscalité de la location meublée en 2023, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :

• Le régime Micro Bic : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l'abattement est seulement de 30 %.
• Le régime Réel Simplifié : Avec ce régime, plus intéressant dans 85 % des cas, vous pourrez amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l'activité (charges de copropriété, frais d'acquisition, honoraires d'agence, intérêts d'emprunt, etc). Comparé à la location vide où les recettes locatives font l’objet d’une déclaration de revenus au régime foncier, le régime réel simplifié BIC en LMNP est plus avantageux car les dépenses déductibles sont plus nombreuses (notamment les frais d’acquisition) et surtout vous pouvez amortir la valeur du logement, ce qui est impossible en location vide.

Qui peut bénéficier de la fiscalité des LMNP ?

Vous pouvez profiter des avantages fiscaux du LMNP en louant votre appartement ou maison en meublé de tourisme (location saisonnière); vous pouvez également investir dans un logement étudiant, ou encore louer votre logement en tant que loueur en meublé expatrié.
Attention : si vous êtes locataire et envisagez de sous-louer votre appartement meublé, les mêmes règles s'appliquent : vous serez donc imposé dans la catégorie des revenus BIC.

Comment changer de régime fiscal ?

Par défaut, fiscalement, les loueurs en meublé déclarent leurs revenus au micro-BIC.
Vous pouvez opter pour le réel simplifié dans votre formulaire P0i dès le début de votre activité ou changer de régime fiscal plus tard : il faut pour cela envoyer un courrier de levée d’option à votre centre des impôts avant mai de l’année concernée par le changement.
Attention : le micro-BIC est interdit aux associés d'une SARL de famille.

Quelle est l’imposition des revenus de location meublée non professionnelle ?

Notons tout d’abord que les gains tirés de votre entreprise de LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas des revenus fonciers comme en location vide.
S'il opte pour la SCI (Société Civile Immobilière), le loueur en meublé est dans la plupart des cas soumis à l'impôt sur les sociétés.
Tout d’abord, il faut connaître votre tranche d’imposition que vous déterminerez grâce au barème de l’impôt sur le revenu.
Pour cela, vous calculerez tout d’abord votre revenu net imposable ainsi que votre quotient familial.
Ensuite, c’est le régime fiscal que vous aurez choisi (micro-BIC ou réel simplifié) qui déterminera le montant de votre impôt. Rappelons ici que le choix du réel simplifié vous permet, dans la plupart des cas, de ne payer aucun impôt sur vos revenus issus de la location meublée non professionnelle.

Comment déclarer les revenus de location meublée non professionnelle ?

Tout d’abord, vous devez impérativement immatriculer votre activité de LMNP et obtenir un numéro SIRET, nécessaire pour déclarer ensuite vos revenus de location meublée.
La déclaration de revenus LMNP est différente selon que vous choisissez le micro-BIC ou le réel simplifié.

Pour la déclaration au micro-BIC :

Il vous suffit d’envoyer une déclaration 2042 C-PRO à votre centre des impôts en même temps que votre déclaration de revenus personnelle (donc en mai/juin). Vous devrez simplement y compléter la case relative au montant de vos revenus locatifs. L’abattement forfaitaire est automatiquement calculé par l’administration fiscale.

Pour la déclaration au réel simplifié :

La liasse fiscale du régime réel simplifié se compose de la déclaration 2031 et de ses annexes 2033. Elle comprend un bilan comptable, un compte de résultat et des tableaux d’ immobilisations et d’amortissements. Il faut ensuite télétransmettre la liasse aux impôts (date limite en mai).
Puis, comme pour la déclaration au micro-BIC, il faudra compléter le formulaire 2042 C-PRO complété avec vos revenus locatifs et l’envoyer aux impôts, en mai/juin de chaque année. Pour vérifier que le réel simplifié vous permettra de réelles économies d'impôts par rapport au micro-BIC, utilisez notre simulateur gratuit :

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4. LMNP au réel : report du déficit et amortissements excédentaires

>En cas de déclaration au régime Réel Simplifié, si vous avez crée un déficit, il se reportera pendant 10 ans sur vos futurs bénéfices tirés de votre activité LMNP. Les amortissements excédentaires quant à eux seront reportables d'année en année, de façon illimitée.

Ainsi, vous pouvez ne pas payer d'impôt sur vos revenus de location LMNP pendant une dizaine d'années !

Taxes déductibles grâce au réel simplifié

En plus de déduire un grand nombre de charges et d’amortissements liés à la location, le réel simplifié vous permet de déduire la plupart des taxes dont sont redevables les loueurs en meublé non professionnels : c’est notamment le cas pour la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), la taxe foncière et la taxe d’habitation.

5. Le calcul de la plus value dans le cadre du statut LMNP

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels à l’occasion de la cession des logements meublés sont soumises au régime des plus-values des particuliers :

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et son prix d’acquisition. Pour déterminer la plus-value imposable, il convient d’appliquer à la plus-value brute des abattements par année de détention.

La plus-value imposable est taxée à 19 %. Compte tenu des abattements l’exonération est acquise après 22 ans de détention du logement. La plus-value imposable est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, avec une exonération au delà de 30 ans de détention du bien.

Impact des amortissements dans la plus-value LMNP

En déclarant au régime Réel Simplifié, les revenus de votre location meublée non professionnelle, vous bénéficiez de l'amortissement immobilier pour réduire votre imposition LMNP.
Beaucoup se demandent en cas de revente du bien, si ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : la réponse est non! Dans le cadre du statut LMNP il n'y a aucun impact des amortissements dans le calcul de la plus value, ce qui représente un véritable avantage.

6. La simplicité du régime social du LMNP

Les revenus imposables perçus par les LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 % (comprenant la CSG/CRDS pour 9,70 % et le prélèvement de solidarité pour 7,50 %).
C'est différent pour les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) : ils sont obligatoirement assujettis au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI) dont le taux global est de l’ordre de 40 % des bénéfices réalisés (ou au forfait minimun de 1 145 € en l’absence de bénéfice).

Cas particulier des locations saisonnières

Depuis 2017, les LMNP retirant plus de 23 000 € de la location meublée de courte durée (ou saisonnière) sont tenus de s’affilier au régime social des indépendants (SSI), mais par dérogation, ils peuvent opter pour une affiliation au régime général des salariés à condition de ne pas dépasser 72 600 € de recettes annuelles (176 200 € pour les meublés de tourisme classés).

Vous l'avez compris, les avantages du statut LMNP sont nombreux : flexibilité, fiscalité attractive, simplicité des démarches, jedeclaremonmeuble.com vous conseille vivement le statut LMNP au régime réel et se fera un plaisir de vous accompagner !

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Article rédigé par Maud Velter