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Mis à jour le 16/10/2025
Avec l’essor des plateformes de location saisonnière comme Airbnb, de nombreux locataires souhaitent mettre le logement qu’ils occupent comme résidence principale en location de courte durée lorsqu’ils ne s’y trouvent pas, on parle alors de sous-location.
Cependant, la sous-location obéit à des règles strictes, qu’il convient de respecter. Vous souhaitez sous-louer votre logement sur Airbnb, nous vous expliquons toutes les règles à connaître et à respecter pour exercer votre activité dans de bonnes conditions.
En matière de sous-location, ce sont les dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent, et imposent un cadre strict :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »
Cet article nous apporte donc trois informations capitales :
Il n’est pas interdit, en principe, de sous-louer sa résidence principale ;
L’accord du bailleur est toutefois obligatoire ;
Le prix de la sous-location est encadré
Bon à savoir : Il existe une exception au principe de l’accord préalable du bailleur. En effet, dans le cas d’un bail code civil, la sous-location sans autorisation est possible sauf présence d’une clause spécifique dans le bail.
Tout le contraire des autres types de baux, pour lesquels, en l’absence de clause l’autorisant expressément dans le bail, l’accord du propriétaire est obligatoire pour la sous-location.
En dehors du cas du refus du propriétaire, certaines catégories de logements n’autorisent aucune sous-location : il s’agit des logements sociaux ou HLM.
De plus, même en cas d’accord du bailleur, il convient de consulter le règlement de copropriété, car ce dernier peut interdire la location de courte durée.
Bon à savoir : Toute sous-location opérée sans accord du bailleur ou dans un logement pour lequel elle est interdite peut avoir des conséquences juridiques importantes comme la résiliation du bail, la restitution des sommes perçues, ou encore des dommages et intérêts.
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Les + :
La location (ou sous-location) d’une résidence principale sur la courte durée est limitée à un maximum de 120 nuits par an, période qui découle de la définition de la résidence principale, désignée comme le lieu que l’occupant principal occupe au moins 8 mois par an.
Bon à savoir: Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, le plafond maximal de 120 nuits peut être ramené à 90 nuits sur décision du maire de la commune. Il convient donc de vérifier ce point au préalable sur le site internet de la mairie.
Sous-louer sa résidence principale peut imposer aux loueurs de déclarer leur location de courte durée à la mairie, par le biais d’une procédure d’enregistrement.
Puisqu’il s’agit de la résidence principale du loueur, l’enregistrement n’est pour l’instant pas nécessaire dans les villes n’appliquant pas la réglementation sur le changement d’usage (cela devrait toutefois changer dans les prochains mois avec la création d’un téléservice de déclaration national prévu par la loi Le Meur).
Dans les communes appliquant la réglementation sur le changement d’usage, la sous-location d’un bien sur la courte durée impose au loueur d’obtenir d’un numéro d’enregistrement par le biais d’une procédure d’enregistrement préalable soumis à autorisation, réalisable sur le site de la mairie.
Il s’agit toutefois de la seule obligation concernant les loueurs se trouvant dans cette situation, car, puisqu’il s’agit de la résidence principale du locataire qui la sous-loue, il ne sera pas nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage.
Elle n’est toutefois pas à négliger, car les municipalités renforcent les contrôles, et notamment la présence du numéro d’enregistrement (délivré lors de la procédure de déclaration) sur toutes les annonces de mise en location. Des amendes sont à prévoir pour les contrevenants.
Sous-louer un logement sur Airbnb passe par la réalisation de 8 étapes successives pour garantir le succès de l’opération.
Commencez par vérifier que le bail ne précise pas une interdiction d’office de la sous-location ou que vous n’occupez pas un logement pour lequel la sous-location est interdite.
Ensuite, faites de même avec le règlement de copropriété, pour vous assurer de l’absence d’interdiction de la location de courte durée.
Pour demander l’autorisation à votre bailleur de sous-louer le bien, vous devez lui envoyer un courrier (sa réponse devra également être rédigée).
Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre modèle (cf modèle en fin de doc).
Si votre propriétaire vous donne son accord, vous devrez ensuite vous renseigner sur les éventuelles restrictions locales, comme l’abaissement du nombre de jours de location de courte durée à 90 au lieu des 120 habituels, ou la nécessité de réaliser un enregistrement auprès de la mairie.
Bon à savoir: La limite de 120 ou 90 jours ne s’applique pas lorsque vous ne louez, ou sous-louez, qu’une partie de votre résidence principale.
En tant que locataire, vous avez dû souscrire à une assurance habitation. Il convient donc de vérifier si cette dernière couvre la sous-location et, le cas échéant, faire les démarches nécessaires auprès de votre assureur pour que le logement soit couvert pendant les périodes de location.
Le prix fixé pour la location de votre bien doit correspondre aux limites prévues à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Pensez également à garder un décompte du nombre de jours pendant lesquels le logement a été loué en courte durée dans sa totalité.
Ce décompte pourra vous être demandé par la mairie, et vous évitera de dépasser involontairement les limites fixées par la mairie.
Lors de cette étape, pensez bien, si cela s’impose, à faire figurer votre numéro d’enregistrement délivré par la mairie.
Afin de recevoir vos premiers locataires, pensez à préparer le logement ainsi que tous les documents nécessaires à la location, comme l’inventaire mobilier et le bail saisonnier.
Dès que vous percevez des revenus, vous devez les déclarer à l’administration fiscale. Vous devrez également vous acquitter de certaines taxes liées à votre activité de location meublée.
Dans le cadre d’une sous-location, c’est le locataire du logement qui est considéré responsable des dommages qui pourraient être causés à ce dernier.
Or, bien que la location d’un bien sur Airbnb inclut nécessairement l’assurance « Aircover » d’Airbnb, cette dernière ne saurait remplacer une véritable assurance responsabilité civile ou multirisque habitation.
Il appartient donc au locataire de vérifier l’étendue de sa couverture et, le cas échéant, de conclure un avenant précisant les modalités de prise en charge, ainsi que les éventuels montants de couverture et franchises avec son assurance.
Parmi les sanctions les plus courantes en cas de sous-location frauduleuse ou sortant du cadre légal, on retrouve la résiliation judiciaire du bail, la restitution des revenus issus de la sous-location illégale, la condamnation à une amende administrative pour non-respect de la réglementation applicable, ou encore des dommages et intérêts pour le bailleur.
Tout cela sans compter les petites dégradations que pourrait subir le logement et qui entraîneraient certainement, lors de la sortie des lieux du locataire principal, des retenues sur le dépôt de garantie.
De plus, des litiges peuvent naître de l’activité de sous-location de courte durée, notamment si cette dernière cause des nuisances importantes aux autres membres de la copropriété.
Pratiquer la sous-location meublée de courte durée permet au loueur de bénéficier, pour les revenus perçus par ce biais, de la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux.
Le loueur aura ainsi la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC, qui lui permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant de ses recettes de location meublée avant le calcul de son imposition, et dont il pourra relever tant que le montant total de ses recettes annuelles ne dépasse pas 15 000 € en location de courte durée.
Le régime réel, qui lui permettra de bénéficier du mécanisme de la déduction des charges, au prorata de ses périodes d’occupation personnelle.
Pour tout comprendre à la fiscalité des revenus de courte durée, vous pouvez aller lire notre article (lien article fiscalité LCD).
Si la sous-location n’est pas interdite dans son principe (sauf pour les logements sociaux), cette dernière ne peut intervenir qu’en cas d’accord écrit donné par le bailleur.
Il est nécessaire d’envoyer une demande écrite, comme celle de notre modèle (lien ?), à laquelle il devra également répondre par écrit, un accord donné à l’oral n’étant pas suffisant.
La copie de cet accord doit d’ailleurs être présenté au sous-locataire.
Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le prix d’une sous-location ne peut excéder le prix habituel supporté par le locataire principal, au besoin proratisé selon la période de sous-location.
La sous-location connaît les limites classiques applicables en location de courte durée pour une résidence principale, à savoir un maximum de 120 (ou 90 sur décision du maire de la commune) jours de location par an, et la nécessité, dans certaines communes, d’obtenir une autorisation préalable soumise à enregistrement.
Le bailleur pourra demander la résiliation du bail, la récupération des sommes indûment perçues, et, éventuellement, des dommages et intérêts.
La déclaration des revenus Airbnb obéit à des règles spécifiques selon le régime fiscal choisi.
Au régime micro-BIC, il sera simplement nécessaire de déclarer ses recettes annuelles de location meublée lors de sa déclaration de revenus personnelle, alors qu’au régime réel, il sera nécessaire d’établir et de télétransmettre une liasse fiscale préalablement à la déclaration des revenus.
Au-delà de la vérification du règlement de copropriété, il est important de veiller à maintenir une bonne relation avec les copropriétaires, en demandant par exemple aux sous-locataires de courte durée d’éviter les nuisances sonores, et en les invitant à adopter un comportement adéquat.
[Vos prénom et nom]
[Votre adresse complète]
[Téléphone] – [E-mail]
À
[Nom du bailleur]
[Adresse complète du bailleur]
Fait à [Ville], le [Date]
Objet : Demande d’autorisation écrite de sous-location meublée
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du logement situé [adresse complète], loué en meublé en vertu du bail signé le [date de signature].
Conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, je sollicite par la présente votre autorisation écrite expresse pour procéder à la sous-location, à titre ponctuel et meublé, de ce logement (ou d’une partie du logement).
Je m’engage expressément à :
ne pas percevoir un loyer de sous-location supérieur au loyer principal que je vous verse, calculé au prorata de la durée d’occupation ;
informer tout sous-locataire du montant du loyer principal et lui remettre une copie de votre autorisation ;
respecter le règlement de copropriété et assurer la tranquillité du voisinage ;
maintenir à jour mon assurance habitation couvrant les risques locatifs et responsabilité civile ;
respecter les obligations légales et fiscales applicables (notamment enregistrement municipal et taxe de séjour le cas échéant)
Je me tiens à votre disposition pour établir un avenant au bail précisant les modalités de cette sous-location (durée, prix, garanties, assurances).
Dans l’attente de votre réponse écrite, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de ma considération distinguée.
[Signature]
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Article rédigé par Stéfano Demari
