TEOM : qui paie la taxe d’ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une source fréquente de questionnement entre bailleurs et locataires : dans quels cas est-elle récupérable, comment la calculer et à quel moment la réclamer ? Ce guide pratique, fondé sur la réglementation en vigueur en 2025, détaille les règles applicables selon le type de bail, le calcul de la taxe d’ordures ménagères pour le locataire, le prorata en cas d’arrivée ou de départ, les justificatifs exigés, ainsi que les différences entre TEOM, REOM et TEOMi, afin d’éviter les erreurs et les litiges.

TEOM, REOM, TEOMi : comprendre qui paie et pourquoi

TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

La TEOM est un impôt local destiné à financer la collecte et le traitement des déchets. Elle est adossée à la taxe foncière et figure sur l’avis d’imposition du bien.
Sur le plan fiscal, le redevable légal est toujours le propriétaire ou l’usufruitier. En location, la TEOM est récupérable de plein droit auprès du locataire au titre des charges locatives récupérables, conformément au décret de 1987.

Attention toutefois à une limite importante : les frais de gestion de la TEOM ne sont pas récupérables. Le bailleur doit donc les exclure du montant refacturé.

REOM (redevance d’enlèvement des ordures ménagères)

La REOM n’est pas un impôt mais une redevance pour service rendu. Elle est facturée directement par la collectivité à l’occupant du logement, donc au locataire en pratique.

Conséquence : le bailleur n’avance pas la somme et il n’y a pas de régularisation de charges via le bail. Le locataire règle la REOM selon les modalités locales.

TEOMi (part incitative) : ce qui change pour le locataire

La TEOMi reste une TEOM adossée à la taxe foncière, mais intègre une part incitative liée au volume, au poids ou au nombre de levées des déchets.

Comme la TEOM classique, elle est supportée fiscalement par le propriétaire et récupérable sur le locataire, hors frais de gestion. La différence tient à l’impact direct des comportements de tri et de réduction des déchets, qui peuvent faire varier le montant refacturé au locataire.

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Payer la TEOM selon les différents types de baux 

Location vide (charges au réel) : règles et bonnes pratiques

En location vide avec charges au réel, la taxe d’ordures ménagères est intégrée aux provisions sur charges payées mensuellement par le locataire. Une régularisation annuelle est ensuite effectuée par le bailleur, sur la base des justificatifs, l’avis de taxe foncière faisant foi pour le montant de la TEOM récupérable (hors frais de gestion).

Même si la TEOM est récupérable de plein droit, il est recommandé de préciser explicitement dans le bail les modalités de récupération et de régularisation. Cette bonne pratique limite les contestations et sécurise la relation locative.

Location meublée et bail mobilité : forfait vs réel

En location meublée avec charges au réel, les règles sont identiques à celles de la location vide : la TEOM peut être refacturée au locataire, avec régularisation annuelle.

En revanche, en meublé au forfait (y compris le bail mobilité), aucune régularisation n’est possible a posteriori. La TEOM doit alors être intégrée dès l’origine dans le montant du forfait de charges,toutes charges comprises. Si elle est oubliée, le bailleur ne peut pas la réclamer ultérieurement.

Colocation et cas spécifiques (résidences, sous-location)

En colocation, la TEOM est en principe répartie à parts égales entre les colocataires, sauf clause contractuelle prévoyant une autre répartition (par exemple selon les tantièmes ou la surface occupée).
En cas d’arrivées ou de départs en cours d’année, une répartition au prorata temporis s’applique à chaque occupant.

En sous-location autorisée, la taxe d’ordures ménagères reste juridiquement supportée par le locataire principal, qui peut ensuite la répercuter au sous-locataire selon les termes du contrat. Les justificatifs (avis de taxe foncière, décompte proratisé) permettent d’en prouver le bien-fondé.

TEOM et locataire : calculer la part récupérable 

Base de calcul de la TEOM pour le locataire

La TEOM est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du logement, sur laquelle la collectivité applique un taux voté localement. Des abattements peuvent exister selon les communes, mais ils sont intégrés automatiquement dans le calcul fiscal.

Pour le bailleur, une règle est essentielle : seule la ligne TEOM figurant sur l’avis de taxe foncière est récupérable. Les frais de gestion prélevés par l’administration doivent impérativement être exclus. L’avis de taxe foncière constitue donc le document de référence pour déterminer la part refacturable au locataire.

Prorata d’occupation (arrivée ou départ en cours d’année)

Lorsque le locataire n’occupe pas le logement toute l’année, la TEOM doit être calculée au prorata temporis. La méthode la plus courante repose sur les mois d’occupation, plus rarement sur les jours.

Exemples :

• Entrée au 1er avril → 9 mois d’occupation → 9/12 de la TEOM.

• Départ au 30 juin → 6 mois d’occupation → 6/12 de la TEOM.
  

En colocation, on applique d’abord le prorata d’occupation global, puis une clé de répartition entre colocataires (parts égales ou selon ce qui est prévu au bail).

Réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire 

Deux voies : régularisation annuelle ou appel direct

En charges au réel, la TEOM est généralement récupérée via la régularisation annuelle des charges. Le bailleur doit prévenir le locataire au moins un mois à l’avance, puis lui laisser la possibilité de consulter les pièces justificatives pendant six mois après l’envoi du décompte.

Autre option admise : l’ appel direct de TEOM dès réception de l’avis de taxe foncière. Le bailleur adresse alors au locataire une copie de la page mentionnant la TEOM, accompagnée d’un calcul clair (prorata en cas d’entrée ou de départ en cours d’année). Cette méthode est fréquente en meublé ou lorsque les charges ne font pas l’objet de provisions mensuelles.

Justificatifs et modèles prêts à l’emploi

En pratique, des modèles simples facilitent la démarche.

Email de régularisation annuelle :

Objet : Régularisation annuelle des charges – TEOM

Madame, Monsieur,

Conformément aux dispositions du bail et à la réglementation relative aux charges locatives récupérables, je vous adresse la régularisation annuelle de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour l’année [année].

Le montant refacturé correspond exclusivement à la TEOM figurant sur l’avis de taxe foncière, hors frais de gestion, et a été calculé au prorata de votre période d’occupation du logement.

Vous trouverez en pièce jointe la copie de l’avis de taxe foncière ainsi que le détail du calcul.
Les pièces justificatives restent consultables pendant un délai de six mois, conformément à la réglementation.

Je reste à votre disposition pour toute précision complémentaire.

Cordialement,
[Nom – coordonnées]

Lettre recommandée avec AR pour un appel direct de TEOM :

Objet : Appel de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Madame, Monsieur,

Je vous informe que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) afférente au logement que vous occupez au [adresse] est récupérable auprès du locataire au titre des charges locatives.

Vous trouverez ci-joint la copie de l’avis de taxe foncière mentionnant la TEOM, ainsi que le calcul détaillé de la somme due, établi hors frais de gestion et au prorata de votre période d’occupation.

Le montant à régler s’élève à [montant] €.

Je vous remercie d’en effectuer le règlement dans un délai de [délai] jours.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom – signature]

Check-list des pièces à transmettre pour éviter toute contestation 
   Copie de l’ avis de taxe foncière (page mentionnant la ligne TEOM).

    Exclusion explicite des frais de gestion.

    Calcul détaillé du montant réclamé.

    Prorata temporis en cas d’entrée ou de départ en cours d’année.

    Clé de répartition en colocation, si applicable.

    Rappel du fondement juridique (charges récupérables).

    Coordonnées du bailleur pour toute demande de justification.

Délais, rétroactivité et contestations

La récupération de la TEOM est soumise à une prescription triennale : le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer les sommes dues, et le locataire du même délai pour les contester.
La TEOM ne peut pas être réclamée pour une période antérieure à l’entrée du locataire.

En cas de désaccord, un recours amiable (échange écrit, conciliation) est à privilégier avant toute action contentieuse.

Cas dans lesquels la TEOM n’est pas récupérable

Charges au forfait, bail muet, logement vacant, mise à disposition gratuite

La TEOM n’est pas récupérable lorsque le bail prévoit des charges au forfait ( location meublée, bail mobilité). Dans ce cas, aucune régularisation a posteriori n’est possible : si la TEOM n’a pas été intégrée dès l’origine dans le montant du forfait, elle reste à la charge du bailleur.
Alternative possible : ajuster le forfait lors du renouvellement du bail ou à la conclusion d’un nouveau contrat, en tenant compte du niveau réel de charges.

En cas de bail muet (absence de clause sur les charges), la récupération devient délicate et source de litige. La récupération reste juridiquement possible, mais plus exposée à la contestation en l’absence de clause claire. Là encore, une clarification écrite lors d’un avenant ou du renouvellement est recommandée.

Lorsque le logement est vacant, la TEOM ne peut pas être récupérée sur un locataire, faute d’occupant. De même, en cas de mise à disposition gratuite (logement occupé sans loyer), il n’existe aucun fondement pour refacturer la TEOM, qui reste entièrement supportée par le propriétaire.

Exonérations, dégrèvements et zones non desservies

Un dégrèvement de TEOM peut être demandé en cas de vacance involontaire du logement supérieure à trois mois consécutifs. La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire (absence de locataire malgré des démarches normales) et concerner un logement normalement destiné à la location. La demande s’effectue auprès de l’administration fiscale, avec justificatifs.

Par ailleurs, les propriétés non desservies par le service de collecte des déchets peuvent bénéficier d’une exonération de TEOM. Cette situation reste exceptionnelle et doit être démontrée, la charge de la preuve reposant sur le propriétaire.

TEOM vs REOM vs TEOMi : tableau comparatif et impacts budgétaires

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Article rédigé par Stéfano Demari