Mis à jour le 04/12/2025
Il existe de nombreuses plateformes dédiées à la location de courte durée. Bien choisir vos canaux de diffusion influence directement la visibilité de votre bien, son taux d’occupation et votre rentabilité.
Découvrez notre comparatif des plateformes de location saisonnière et nos meilleurs conseils pour améliorer votre stratégie.
Airbnb est l’ acteur majeur sur le marché de la location saisonnière. La plateforme diffuse des annonces partout dans le monde, y compris en Europe et dans les régions touristiques de France.
Airbnb cible principalement les voyageurs en solo, les couples et les familles cherchant des séjours de courte à moyenne durée. La plateforme affiche une note globale par annonce, ainsi que les commentaires des voyageurs et le taux de réponse de l’hôte. L’ expérience client est donc un facteur déterminant pour favoriser la conversion.
Airbnb a mis en place plusieurs mesures pour protéger les hôtes (politique anti-fêtes, garantie Hôte, assurance dommages).
Les frais de service côté voyageur varient
entre 14,1 % et 16,5 % selon les marchés. Les hôtes paient une
commission variable, selon le modèle choisi (partagé ou « host only »). Le paiement intervient en général dans les 24 heures suivant l’arrivée du voyageur.
Airbnb met à disposition des outils performants : tarification dynamique, calendrier intelligent, assistance automatisée, dépôt de garantie et assurance intégrée.
Comment améliorer sa présence sur Airbnb ?
Rédiger un titre orienté bénéfice (mettre en avant ce qui distingue votre bien) ;
Afficher des règles claires (arrivée, départ, nuisances, restrictions) ;
Optimiser la mise à jour de son calendrier et paramétrer des réponses automatiques.
Booking.com attire une audience plus diversifiée, majoritairement urbaine et internationale. Ses utilisateurs recherchent des hébergements pour de courts séjours, souvent professionnels ou en dernière minute.
La plateforme diffuse à la fois des annonces pour des logements particuliers et des hôtels. La visibilité de votre bien est influencée par un « score qualité » : taux de réponse, commentaires, nombre d’annulations.
Les commissions sont généralement comprises entre 10 % et 25 % selon les contrats, le type de bien et les pays. Booking.com applique deux modes de paiement : le Paiement by Booking (la plateforme encaisse le client et reverse ensuite le montant à l’hôte) et le paiement direct (le voyageur règle l’hébergement à l’hôte).
Vous pouvez intégrer les programmes Promotions ou Genius pour augmenter votre visibilité, mais cela réduira votre marge.
Enfin, vous choisissez vous-même vos conditions d’annulation (flexibles, modérées ou strictes).
Comment améliorer sa présence sur Booking.com ?
Présenter une fiche exhaustive (photos de qualité, description détaillée, politique d’annulation clairement indiquée) ;
Surveiller votre score de qualité et corriger les points faibles signalés par Booking (propreté, communication, rapport qualité/prix) ;
Optimiser votre calendrier pour éviter les séjours d’une seule nuit ou bloquer certaines dates à faible rentabilité.
Abritel (ou VRBO pour l’étranger) est un acteur important sur le marché des maisons de vacances familiales, en bord de mer, à la montagne ou à la campagne. Les séjours y sont généralement plus longs, la clientèle plus fidèle.
Le modèle économique repose sur deux formules :
une commission d’environ 8 % (5 % de frais VRBO + 3 % de traitement bancaire) ;
ou un abonnement annuel pour les propriétaires aux volumes élevés.
Le niveau d’exigence est assez élevé de la part des voyageurs (espaces communs confortables, chambres bien aménagées, cuisine totalement équipée, wifi fiable). Il est donc indispensable de soigner votre annonce.
Comment améliorer sa présence sur Abritel/VRBO ?
Utiliser des photos de qualité pour mettre en avant les atouts de votre bien ;
Activer les réductions long séjour pour capter les voyages de deux semaines ou plus (fréquents sur cette plateforme) ;
Proposer des équipements familiaux (lit bébé, chaise haute, Wi-Fi fiable) pour répondre aux besoins de votre cible.
En complément, vous pouvez aussi vous tourner vers TripAdvisor ou les plateformes locales comme Le Bon Coin ou Amivac.
TripAdvisor attire une clientèle internationale, tandis que Le Bon Coin cible surtout les voyageurs français. Amivac quant à elle s’adresse à une clientèle familiale ou régionale.
Les commissions sont souvent moins élevées et le fonctionnement plus souple, avec moins de contraintes sur les politiques d’annulation
Les délais de paiement sont parfois plus rapides, surtout si le paiement est géré directement entre le voyageur et l’hôte.
Comment améliorer sa présence sur ces plateformes ?
Adapter la description à la clientèle ciblée : TripAdvisor attire une clientèle internationale, LeBonCoin une clientèle plutôt locale.
Prévoir une traduction professionnelle en anglais sur TripAdvisor ;
Vérifier les délais de validation et de publication : certaines plateformes nécessitent un contrôle manuel avant leur mise en ligne.
Bon à savoir : On parle aussi d' OTA (Online Travel Agency) pour désigner ces plateformes en ligne.
Ces comparateurs agrègent les annonces de différentes plateformes pour permettre au voyageur de comparer les offres. Ils ne gèrent pas les réservations directement : ils redirigent vers la plateforme ou le site du propriétaire. Les plus connus sont Google Vacation Rentals et Cozycozy.
Pour tirer parti de ces comparateurs, il faut que vos informations soient bien à jour (prix, calendrier, photos). Il est recommandé d’utiliser un channel manager.
Comment améliorer sa présence sur ces plateformes ?
Vérifier la qualité de vos annonces (titres clairs, visuels récents, tarifs exacts).
Harmoniser les informations entre vos différents canaux ;
Activer un
suivi des clics dans votre outil de réservation pour identifier les comparateurs les plus rentables.
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Voici les points d’attention avant de choisir une plateforme :
Le coût par réservation : chaque site prélève une commission sur vos revenus et parfois des frais pour le voyageur ;
Le moment du versement des fonds : certaines plateformes vous paient après le séjour, d’autres dès la réservation ;
La caution : certaines imposent ou permettent de bloquer une somme en cas de dégradation ;
Les litiges : vérifiez les procédures en cas de désaccord ou de réclamation d’un voyageur
Pour comparer les plateformes, il est recommandé d’estimer combien il vous reste réellement une fois les frais déduits. Par exemple, si une réservation de 500 € génère 15 % de commission, vous touchez 425 €.
Il faut aussi savoir quelle est l’audience de chaque plateforme :
Airbnb et Abritel/VRBO ciblent les vacanciers : ils sont adaptés pour la mise en location de maisons de vacances et pour les séjours en famille ;
Booking.com s’adresse davantage aux voyageurs d’affaires ou aux séjours urbains ;
TripAdvisor ou Expedia touchent une clientèle internationale ;
Le Bon Coin et Amivac attirent principalement des Français ou des visiteurs de la région.
Vérifiez aussi :
la portée géographique de la plateforme : est-elle présente dans plusieurs pays ou se limite-t-elle à votre marché local ?
le flux de visiteurs même en basse saison ;
la présence d’ options pour booster votre annonce (promotions, placements prioritaires) et leur coût.
Bon à savoir: Toutes les personnes qui consultent votre annonce ne réservent pas forcément. En moyenne, seulement
2 % des visiteurs passent effectivement à la réservation.
Cette information vous aide à évaluer
le nombre de visiteurs nécessaires pour atteindre vos objectifs de réservation et choisir une plateforme avec suffisamment de trafic.
Chaque plateforme propose des outils différents pour gérer votre bien plus facilement :
Assurez-vous de pouvoir fixer vos propres conditions : annulation, dépôt de garantie, règles dans le logement ;
La communication avec vos voyageurs doit être simple et rapide ;
Vérifiez aussi si la plateforme fonctionne avec des outils comme un logiciel de gestion (PMS), des synchronisations iCal ou une API : cela vous permet de gérer plusieurs plateformes sans perdre de temps.
Enfin, privilégiez les plateformes proposant un support hôte performant : un tableau de bord clair, des statistiques, des rapports et un service client réactif.
|
Plateforme |
Commission / frais 2025 |
Audience principale |
Moment du paiement |
Support hôte |
Options pour booster l’annonce |
|
Airbnb |
3 % pour l’hôte + 14 à 16 % pour le voyageur |
Vacances, familles |
Après le check-in |
Performant |
Smart Pricing, Promotions |
|
Booking.com |
10 à 25 % selon contrat |
Séjours urbains, affaires |
Après le séjour (ou Paiement by Booking) |
Performant |
Promotions, placements prioritaires |
|
Abritel / VRBO |
Environ 8 % (commission + frais) |
Vacances, familles, longs séjours |
Après le séjour |
Partiel |
Réductions long séjour |
|
TripAdvisor |
3 % pour l’hôte |
International |
Paiement direct ou après séjour |
Partiel |
Promotions selon plateforme |
|
Le Bon Coin / Amivac |
0 % côté hôte (frais voyageur possibles) |
France, régional |
Paiement direct |
Limité |
Promotions limitées |
Il est conseillé d’être présent sur plusieurs plateformes pour toucher différents profils de voyageurs et optimiser votre taux de réservation. Par exemple :
Airbnb et Booking.com pour maximiser le nombre de réservations dans les périodes touristiques ;
Abritel/VRBO si vous louez une maison familiale pour des séjours d’une semaine ou plus ;
Le Bon Coin pour toucher les voyageurs français qui cherchent un logement de courte durée proche de leur région.
Ainsi, une maison de vacances en Bretagne pourrait être proposée sur Airbnb et Booking.com pour les touristes étrangers, sur Abritel pour les familles françaises qui réservent une semaine complète et sur Le Bon Coin pour les week-ends de proximité.
Pour limiter les commissions et garder le contrôle sur vos réservations, vous pouvez créer un site dédié à votre logement avec un système simple pour que les voyageurs réservent directement.
Vous pouvez aussi vous rendre visible sur Google Vacation Rentals afin d’attirer des clients qui cherchent leur logement directement sur Google.
Enfin, vous pouvez mettre en place un programme de fidélité pour inciter vos anciens clients à revenir.
Pour éviter les incidents et sécuriser vos réservations, vous pouvez par exemple :
Appliquer des règles anti-fêtes : indiquez clairement dans votre annonce et votre règlement intérieur que les fêtes sont interdites ;
Souscrire une assurance adaptée : vérifiez que votre contrat d'assurance habitation couvre bien la location saisonnière. Certaines assurances spécifiques, comme la garantie villégiature, sont conçues pour protéger les propriétaires en cas de dommages causés par les locataires ;
Définir une politique d'invités claire : précisez dans votre règlement intérieur le nombre maximum d'occupants autorisés et les conditions d'accueil des visiteurs supplémentaires. Par exemple, vous pouvez indiquer que les invités non inclus dans la réservation ne sont pas autorisés à dormir sur place sans accord préalable.
Si votre bien est sur plusieurs plateformes de location, il peut arriver que deux voyageurs réservent en même temps votre logement aux mêmes dates. Il est donc recommandé d’utiliser iCal ou une API.
L’iCal est un format de calendrier qui permet de partager vos disponibilités entre différentes plateformes. Chaque fois qu’une réservation est faite sur un site, le calendrier se met à jour sur les autres. Cet outil est facile à configurer, gratuit et compatible avec presque toutes les plateformes. En revanche, la mise à jour n’est pas instantanée, mais se fait au bout de quelques heures. Si une réservation arrive pendant ce délai, il y a donc un petit risque de double réservation.
L’API (pour Application Programming Interface, ou interface de programmation) est une connexion directe entre votre logiciel de gestion et les plateformes. Elle permet de synchroniser les prix, les disponibilités et les réservations en temps réel. Ces solutions sont souvent payantes et nécessitent un peu plus de configurations techniques.
Un channel manager ou PMS (Property Management System) est un logiciel qui centralise toutes vos réservations provenant des différentes plateformes. Cet outil est plus performant qu’un iCal ou qu’une API car il vous permet de :
mettre à jour instantanément vos disponibilités et vos prix sur toutes les plateformes ;
envoyer automatiquement des messages aux voyageurs ;
gérer les conditions de réservation ;
consulter des rapports détaillés pour suivre vos performances.
Voici les critères à vérifier pour bien choisir votre channel manager :
Connexions certifiées : le logiciel doit être compatible avec les plateformes que vous utilisez (Airbnb, Booking.com, Abritel…) ;
Gestion des taxes : certaines plateformes incluent automatiquement la taxe de séjour, d’autres non ;
Automatisations : choisissez un outil qui permet d’envoyer automatiquement des messages aux voyageurs, de mettre à jour les prix (smart pricing) ou d’appliquer des règles spécifiques à certaines périodes ;
Reporting et statistiques : le logiciel doit vous permettre de suivre vos revenus, vos taux de remplissage et vos performances par plateforme.
Chaque plateforme dispose de critères qui lui sont propres, mais il est recommandé de concentrer vos efforts sur :
la vitesse de vos réponses : vous pouvez activer les notifications sur votre téléphone et préparer des messages types pour les questions fréquentes ;
les avis et les notes laissés par vos voyageurs : envoyez un message personnalisé à vos clients après leur séjour pour les remercier et les inviter à laisser un avis ;
la compétitivité de vos prix : vous pouvez utiliser un outil de comparaison ou activer le Smart Pricing d’Airbnb ;
la qualité de vos photos, titres et descriptions : mettez en avant les points forts de votre logement et des équipements ;
la flexibilité de vos conditions d’annulation : vous pouvez par exemple proposer une annulation gratuite jusqu’à 48 h avant l’arrivée (pour les réservations courtes) ;
la cohérence de votre annonce avec les besoins de votre audience cible : pour des familles, insistez sur la sécurité, les chambres séparées et les activités à proximité. Pour les voyageurs d’affaires, mettez en avant l’accès au wifi et la présence d’un espace de travail.
Pour savoir combien chaque plateforme vous rapporte réellement, il faut déterminer le revenu net par réservation ou par période.
Pour ce faire, vous pouvez :
calculer vos recettes totales : prix par nuit × taux d’occupation × nombre de nuits.
puis déduire vos charges (commissions prélevées par la plateforme, éventuels frais bancaires, coût du ménage, etc.)
Voici un exemple de tableau que vous pourriez créer de votre côté :
|
Plateforme |
Prix/nuit (€) |
Taux d’occupation (%) |
Nuits louées |
Recettes totales (€) |
Commission hôte (€) |
Frais paiement (€) |
Coût ménage (€) |
Revenu net (€) |
|
Airbnb |
100 |
70 |
30 |
2 100 |
63 |
5 |
300 |
1 732 |
|
Booking.com |
100 |
65 |
30 |
1 950 |
351 |
5 |
300 |
1 294 |
|
Abritel / VRBO |
100 |
60 |
30 |
1 800 |
144 |
5 |
300 |
1 351 |
|
TripAdvisor |
100 |
70 |
30 |
2 100 |
63 |
5 |
300 |
1 732 |
|
Le Bon Coin |
100 |
50 |
30 |
1 500 |
0 |
5 |
300 |
1 195 |
* Ces chiffres sont donnés à titre d’exemple.
La location complète d’une résidence principale ne peut excéder 120 jours par an, voire 90 jours dans certaines communes. Il faut vous renseigner auprès de votre mairie.
Il n’y a pas de restriction de ce type :
si vous louez une chambre dans votre résidence principale ;
si le bien est une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Tout logement loué doit être décent. Les locations meublées doivent également comporter les 11 équipements obligatoires définis par le décret du 31 juillet 2015 (mobilier de base, literie, cuisine équipée, etc.).
Vous ne pouvez pas louer un même logement plus de 90 jours consécutifs à un même locataire.
Si le bien est dans une copropriété, il faut vérifier que le règlement vous autorise à faire de la location saisonnière.
Ensuite, vous devez déclarer votre bien en mairie. Selon les communes, cette déclaration peut être simple ou nécessiter un enregistrement préalable. Dans certains cas, notamment pour les résidences secondaires en zones tendues, une autorisation de changement d’usage est nécessaire.
Vous devez impérativement immatriculer votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sur le guichet unique de l’Inpi. Cela vous permet d’obtenir un numéro SIRET.
Il faut aussi signer un bail de location saisonnière pour chaque réservation. Le contrat doit être accompagné d’annexes : état des lieux, inventaire, diagnostics techniques, état descriptif des lieux.
Les locataires non-français doivent remplir une fiche individuelle de police. Vous devez la conserver 6 mois.
En LMNP, vous avez accès à deux régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos recettes ;
Le régime réel permet de déduire les charges et amortissements au réel.
Vous devez choisir votre régime d’imposition et déclarer vos gains aux impôts chaque année.
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Vous pouvez utiliser un channel manager. Cet outil centralise vos calendriers et met à jour automatiquement vos disponibilités sur toutes les plateformes.
L’iCal permet une synchronisation simple entre les différentes plateformes, mais elle peut présenter un délai de mise à jour de quelques heures. L’API, en revanche, assure une connexion en temps réel entre vos calendriers, avec une mise à jour instantanée des disponibilités et des tarifs.
Google Vacation Rentals diffuse vos annonces directement sur Google Maps et dans les résultats de recherche. Pour y figurer, vous devez créer un compte Google Business Profile, soumettre vos annonces avec photos, tarifs et disponibilités.
Certaines plateformes comme Airbnb permettent de prélever le dépôt de garantie automatiquement et de le restituer après le séjour. D’autres plateformes ou la location en direct nécessitent que l’hôte fixe les conditions de dépôt dans le contrat et le collecte directement.
Airbnb paie généralement après le check-in, Booking.com après le séjour ou via le service Paiement by Booking, Abritel/VRBO après le séjour. Le Bon Coin fonctionne sur un paiement direct.
Certaines plateformes collectent automatiquement la taxe de séjour et la reversent aux communes. Dans les autres cas, l’hôte doit déclarer et reverser lui-même la taxe à la mairie.
Oui, l’hôte peut envoyer en plus un bail saisonnier pour formaliser les conditions de location, les obligations de l’hôte et du locataire, ainsi que les règles de séjour.
Les avis appartiennent à la plateforme qui les a collectés. Si vous souhaitez les utiliser (notamment si vous avez un site dédié à votre bien), il faut vérifier que la plateforme vous y autorise.
L’hôte peut limiter le nombre d’occupants et interdire les fêtes. Il est recommandé de souscrire une assurance adaptée aux locations saisonnières.
Il faut prendre le temps de faire des photos de qualité et de soigner vos titres et descriptions détaillées. Mettez en avant les points forts du logement : luminosité, équipements, confort et proximité des commodités. Pensez aussi à actualiser régulièrement votre annonce pour refléter les changements dans le logement ou les équipements.
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Article rédigé par Stéfano Demari
