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Mis à jour le 28/08/2025
Dans l’imaginaire collectif, Airbnb rime souvent avec location de vacances ou séjours touristiques de quelques nuits. Pourtant, une tendance plus discrète s’est imposée depuis la crise sanitaire : la montée en puissance de la location moyenne et longue durée sur la plateforme, au sens Airbnb du terme.
Il ne s’agit pas ici de bail classique mais de locations Airbnb de plus de 28 jours qui restent juridiquement des locations de courte durée au regard de la réglementation française.
La notion de « location longue durée » sur Airbnb peut prêter à confusion. En réalité, il s’agit de séjours prolongés, d’au moins 28 jours consécutifs, proposés via la plateforme.
Juridiquement, ces locations sont toujours considérées comme des locations de courte durée dès lors qu’elles n’excèdent pas 120 jours dans une résidence principale du loueur.
Il ne s'agit donc pas de baux meublés traditionnels, mais d’une formule intermédiaire : plus longue que les séjours touristiques classiques, sans les contraintes d’un engagement locatif à long terme.
Ce segment des
séjours prolongés, également appelés « séjours mensuels », connaît une croissance rapide et attire une typologie de locataires plus stable et solvable.
À la différence des courts séjours touristiques, ces locations répondent à des besoins de logement prolongé.
Ce format séduit une nouvelle génération de voyageurs, et tout particulièrement les digital nomads. Ces derniers sillonnent les grandes métropoles sans renoncer à leur activité professionnelle, avec une exigence claire : se sentir chez eux, même à l’étranger.
Depuis quelques années, Airbnb a investi ce segment avec une ambition assumée : proposer une alternative flexible et connectée à la location meublée classique, sans renoncer à sa plateforme ni à sa communauté.
Ce type de séjour attire également des profils en mission longue, des expatriés en période de transition, ou des étudiants internationaux qui cherchent un logement temporaire sans les contraintes d’un bail classique.
Ces séjours dits « longue durée » sont désormais mis en avant sur la plateforme, avec des filtres spécifiques, des remises mensuelles, et des options contractuelles pensées pour des locations prolongées.
Airbnb encourage activement les hôtes à proposer des tarifs au mois, à offrir des équipements adaptés aux séjours prolongés (espaces de travail, Wi-Fi haut débit, cuisines fonctionnelles), et à soigner la qualité d’accueil comme pour une location classique.
Résultat : la location longue durée n’est plus marginale dans l’activité d’Airbnb.
Alors qu’elle représentait environ 13 à 14 % des réservations avant la crise sanitaire, elle pèse aujourd’hui près de 18 % des séjours sur la plateforme.
Cette tendance s’inscrit dans la durée : la croissance des séjours mensuels est constante depuis 2021.
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Les + :
L’un des grands atouts de la location longue durée sur Airbnb, c’est la capacité à se projeter sur plusieurs mois avec une visibilité accrue sur les revenus. Contrairement à la location saisonnière soumise à des pics d’activité, ou au bail classique qui fige les loyers pour un an, la location longue durée sur Airbnb permet de combiner souplesse commerciale et stabilité financière.
Les séjours longue durée permettent de remplir des périodes creuses, comme la basse saison (janvier, novembre) souvent peu propices aux courts séjours touristiques. Le bien est donc exploité de façon plus continue, ce qui améliore la rentabilité nette annuelle.
Évidemment, la performance dépend de nombreux paramètres : localisation, type de bien, niveau de charges, présence de services, mais aussi positionnement tarifaire.
Un meublé bien pensé, bien référencé sur Airbnb, et orienté vers les profils longue durée (digital nomads, salariés en mobilité, étudiants internationaux) peut facilement dépasser les performances d’une location classique à l’année.
Calendrier modulable : le propriétaire peut bloquer des dates, louer quelques mois par an ou récupérer le bien à tout moment.
Aucune contrainte de bail : pas de durée minimale ni de préavis imposé comme en location classique.
Gestion simplifiée du planning : possibilité de tester différentes périodes de location ou d’alterner avec d’autres formats (courte durée, location directe…).
Fixation libre des loyers : même en zone tendue, la tarification sur Airbnb reste libre, contrairement au bail meublé qui peut être soumis à l'encadrement des loyers.
Moins de logistique : séjours plus longs = moins de turnovers, donc moins d’états des lieux, de ménage, et d’interventions urgentes.
L’un des atouts majeurs de la location longue durée via Airbnb tient à la simplicité de gestion offerte par la plateforme. Le système intégré permet de tout gérer depuis une interface unique : publication de l’annonce, réservation, communication avec le locataire, encaissement du paiement, et synchronisation du calendrier.
Le paiement est sécurisé et automatisé. Airbnb collecte les loyers, les reverse au propriétaire, et propose en plus une couverture de garantie (AirCover) qui renforce la sécurité pour les hôtes.
La tarification dynamique intégrée peut également ajuster automatiquement les prix selon la durée du séjour, la saisonnalité ou la demande du marché local, tout en respectant les paramètres fixés par le propriétaire.
Opter pour la location longue durée sur Airbnb ne signifie pas pour autant tourner le dos à la gestion locative. Bien au contraire. Même si les séjours sont plus longs que les locations touristiques, le propriétaire reste responsable de nombreux aspects : échanges avec les locataires en amont et pendant le séjour, organisation des arrivées et départs, états des lieux, entretien courant du bien… Cette charge peut être allégée en déléguant à une conciergerie ou un service de gestion, mais cela engendre alors un coût supplémentaire.
À cela s’ajoutent les frais de service de la plateforme. Il faut aussi anticiper certaines démarches obligatoires : dans de nombreuses villes, un numéro d’enregistrement en mairie est requis pour publier une annonce, et les revenus perçus via Airbnb doivent être déclarés à l’administration fiscale dès le premier euro, sous le régime micro-BIC ou réel LMNP.
L’autre limite tient à la variabilité du taux d’occupation, qui dépend fortement de la ville, de la saison et du profil de bien. Contrairement à un bail classique avec un engagement sur 12 mois, une location longue durée sur Airbnb fonctionne par tranches : un mois, deux mois, parfois plus, mais sans garantie de continuité immédiate entre deux locataires.
Résultat : Les périodes creuses peuvent peser sur la rentabilité, notamment dans des zones moins tendues ou mal desservies.
Même avec des séjours de plusieurs semaines, le turnover reste plus fréquent qu’en location classique. Cela implique une usure plus rapide du mobilier, un nettoyage approfondi plus fréquent, et parfois des réparations plus régulières.
Les équipements doivent être robustes, et leur remplacement anticipé dans les projections de rentabilité. Si le logement est mal entretenu entre deux séjours, cela peut également pénaliser les avis sur la plateforme.
La location meublée longue durée sur Airbnb reste juridiquement une location de courte durée, et à ce titre, elle est soumise à une réglementation stricte, qui varie selon les villes et le type de bien loué.
Si le logement est votre résidence principale (c’est-à-dire occupée au moins 8 mois par an), la location est autorisée dans la limite de 120 jours par an. Depuis la promulgation de la loi Le Meur, toutes les communes peuvent désormais réduire le nombre de jours de location d’une résidence principale à 90 jours, pour limiter la pression sur le marché locatif.
En revanche, si le bien est une résidence secondaire vous pouvez louer un logement à l’année via Airbnb. Dans de nombreuses communes dites « tendues », il est nécessaire d’effectuer une déclaration en mairie, d’obtenir une autorisation de changement d’usage, voire de compenser la transformation du bien en meublé touristique. Certaines villes imposent même des quotas.
Dans tous les cas, même pour des séjours dits « longue durée » sur Airbnb, une veille réglementaire locale est indispensable, sous peine de requalification ou de sanctions administratives.
Avant toutes démarches, il faut au préalable se renseigner sur le règlement de copropriété pour déterminer ce qu’il vous est possible de faire au sein de votre immeuble.
Bon à savoir: Vous pouvez louer un logement via Airbnb en utilisant le bail mobilité, à condition de respecter les règles encadrant ce dispositif.
L’un des principaux attraits de la location longue durée sur Airbnb est la possibilité de générer des revenus mensuels récurrents. Mais pour évaluer la rentabilité réelle, il faut bien distinguer revenu brut et revenu net.
Le revenu brut correspond au loyer encaissé, avant déduction des frais.
Le revenu net est ce qu’il reste une fois toutes les charges déduites :
Frais de service Airbnb.
Conciergerie ou gestion déléguée.
Ménage entre deux locataires.
Taxe de séjour (variable selon la commune).
Entretien, réparations, remplacement du mobilier.
Abonnements : internet, électricité, charges copropriété, etc.
Ces coûts peuvent représenter 25 à 35 % du revenu brut. Anticiper ces postes est essentiel pour éviter de surévaluer la rentabilité.
En 2025, les locations meublées de longue durée et les meublés de tourisme classés relèvent par défaut du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % et les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement de 30 %. Cela signifie que seule la moitié ou un moins d’un tiers des loyers est imposée, sans possibilité de déduire les charges réelles.
Cependant, les investisseurs peuvent opter pour le régime réel LMNP, bien plus intéressant dès lors que les charges dépassent 50 % du revenu brut ou en présence d’un crédit immobilier. Ce régime permet notamment de :
Déduire l’intégralité des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion...).
Amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement l’assiette imposable.
Générer un déficit reportable, dans certaines conditions.
Pour maximiser l’optimisation fiscale, le passage au régime réel doit être étudié dès l’acquisition. Faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, notamment pour bien structurer vos amortissements.
Prenons un cas concret pour illustrer la rentabilité d’une location longue durée sur Airbnb :
Revenus bruts annuels : 14 400 € (soit 1 200 € par mois)
Charges totales estimées : 4 000 € (conciergerie, ménage, entretien, abonnements, etc.)
Revenu net annuel : 10 400 €
Fiscalité :
Micro-BIC → abattement de 50 % → imposition sur 7 200 €
Réel LMNP → si charges + amortissements > revenus → imposition potentiellement nulle
Pour louer efficacement sur Airbnb en longue durée, commencez par valoriser votre bien : proposez un logement propre, meublé, bien décoré, avec Wi-Fi performant, linge de maison et équipements fonctionnels. Des photos professionnelles et une description claire renforcent l’attractivité.
Côté tarifs, appuyez-vous sur une analyse du marché local, proposez une tarification dégressive pour les séjours mensuels et adoptez des conditions de réservation souples (annulation, durée minimale, dépôt de garantie).
La relation locataire joue un rôle clé : soyez réactif, transparent, et fixez des règles claires dès le départ. Une bonne communication favorise les évaluations positives et la visibilité de votre annonce.
N’oubliez pas les assurances, car les garanties Airbnb comme AirCover ne suffisent pas toujours. Une assurance PNO (propriétaire non occupant) couvre les principaux risques liés au logement. En complément, une garantie des loyers impayés (GLI) peut être utile.
Enfin, si vous manquez de temps ou vivez loin du bien, vous pouvez déléguer la gestion à une conciergerie (ménage, accueil, maintenance, communication). C’est un confort certain, mais cela a un coût non négligeable, souvent entre 15 et 25 % du loyer mensuel.
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Article rédigé par Stéfano Demari
