Location airbnb avec le statut LMNP : comment ça marche ?

Vous vous posez des questions sur la location saisonnière type Airbnb, ou location courte durée, et les règlementations qui l'encadrent ? Vous vous demandez si cette activité est compatible avec le statut LMNP (location meublée non professionnelle) ? Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail les spécificités de la location meublée courte durée, et surtout ses avantages !

1. Qu’est-ce que la location meublée courte durée ?

C’est le fait de louer un local meublé pour l’habitation, dès lors que cette location est faite de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Pour mettre en location un tel bien, le propriétaire doit en outre mettre à disposition au minimum des meubles, une literie, une gazinière, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

En matière de législation, la loi Alur de 2014 fait figure de référence. Il faut distinguer deux cas suivant s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire et si la ville où se situe le bien dépasse ou non les 200 000 habitants :

Il faut aussi noter que quel que soit le type de votre résidence (principale ou secondaire), le propriétaire se doit de collecter la taxe de séjour (qui s’effectue par nuit et par adulte, les enfants sont exclus du calcul). Certaines plateformes (comme Airbnb) collectent automatiquement cette taxe. Il est nécessaire de vérifier ce point, selon la ville et la politique de la plateforme utilisée.

À noter :

À compter du 1er janvier 2019, si le bien que vous souhaitez louer constitue votre résidence principale et qu'il est situé dans une des villes présentes dans la liste ci-dessous, vous pouvez le louer en meublé de courte durée dans la limite de 120 jours par an, après avoir déposé une déclaration de meublé de tourisme en ligne.

Y-a t-il une différence entre location saisonnière et meublé de tourisme ?

La Loi Hoguet précise que la location saisonnière est un type de contrat de location,  conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, non renouvelables.

D'après le code du tourisme, les meublés de tourisme sont des logements meublés (villas, appartements ou studios) loués sur une durée courte. Le meublé de tourisme peut bénéficier d'un classement à la demande du propriétaire bailleur (classement de 1 à 5 étoiles) : un organisme accrédité juge du niveau de confort et d'équipement du logement pour déterminer le classement.

Pour résumer, le terme "location saisonnière" sert à désigner le type de bail alors que "meublé de tourisme" désigne le logement.

2. Pourquoi choisir la location meublée saisonnière ?

La pratique de la location touristique s’est fortement développée à partir des années 2000 dans les grandes agglomérations et en particulier à Paris. En 2018, selon les données de la mairie de Paris, il y avait 65 000 de logements parisiens destinés à la location saisonnière. Les avantages ?

• Vous disposez d'une grande flexibilité (vous pouvez facilement bloquer les dates de location pour prêter le logement à des amis ou pour l'occuper vous-même) ;
• Les tarifs de location à la nuitée sont souvent plus élevés que si vous louez le logement au mois;
• Vous (ou le gestionnaire d'appartement) pouvez entrer dans l'appartement régulièrement à chaque sortie des lieux pour constater son état ou faire des réparations. Cela permet un niveau d'entretien du logement plus important qu'en location meublée long terme ou  vide.

Le choix entre location courte et longue durée sera fait en fonction des besoins du bailleur, de ses objectifs de rentabilité et de la localisation du bien.

3. La location saisonnière est-elle compatible avec le statut LMNP ?

Oui, la location saisonnière est compatible avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Elle est soumise aux mêmes conditions et plafonds de recettes que la location meublée long terme :

• les recettes annuelles tirées de la location du bien immobilier doivent être inférieures ou égales à 23 000 euros/an;
• les recettes doivent être inférieures ou égales à vos autres revenus d'activité.

Si les recettes dépassent ces plafonds, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est tenu de s'affilier au régime social des indépendants (SSI).

Fiscalité des locations meublées saisonnières

Concernant la fiscalité LMNP pour les locations de courte durée, le choix du régime fiscal reste le même que pour les locations meublées non professionnelles de longue durée (Micro Bic ou Réel Simplifié), et vous bénéficiez des mêmes avantages en matière d'impôts !

4. Comment faire gérer sa location saisonnière ?

S’occuper d’une location courte durée peut s’avérer chronophage et compliqué. En effet, il faut non seulement s’occuper du ménage (avec la gestion du linge), de la réception des voyageurs (réponse aux questions des voyageurs, gestion des clés, état des lieux, entrée et sortie des lieux) mais aussi de la mise en ligne de l’annonce sur les plateformes dédiées à la location saisonnière comme Airbnb ou Booking, le suivi du calendrier de réservations. Il faudra également gérer le ménage et les éventuels travaux de réparation dans le logement.

Le turn-over de locataires peut être très fréquent notamment si vous choisissez de louer votre logement à la nuitée. Dans ce cas, la gestion de votre location sera difficilement compatible avec une autre activité professionnelle.

Si vous ne pouvez, ou ne voulez, pas gérer vous-même votre logement loué meublé, vous pouvez toujours faire appel à un gestionnaire d'appartements ou un service de conciergerie pour location saisonnière.

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Article rédigé par Maud Velter