Par Mallory Boutron, directrice du cabinet d'expertise comptable ELM Conseil
La déclaration LMNP dépend de votre régime. Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes sur la 2042 C PRO et l'abattement s'applique tout seul. Au réel, vous télétransmettez d'abord une liasse fiscale (2031-SD et annexes 2033), puis vous reportez le résultat sur la 2042 C PRO. Les deux se font au printemps, pour les revenus de l'année précédente.
Vous ne savez pas quel est votre régime ? Vérifiez-le en 30 secondes.
Votre déclaration LMNP en 3 questions
Formulaires, cases et dates limites, selon votre situation.
Au micro-BIC, vos recettes brutes vont sur la 2042 C PRO (case 5NI pour une location à l'année). Au réel, vous télétransmettez la liasse 2031 et 2033, puis vous reportez le résultat case 5NA ou 5NY.
Repère indicatif. Numéros de cases du formulaire 2042 C PRO n° 11222*28 (revenus 2025). Cas des loueurs soumis aux cotisations sociales (courte durée au-delà de 23 000 € de recettes) non couvert : voir toutes les cases de la 2042 C PRO. Vérifiez la numérotation sur le formulaire 2027 dès sa publication.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès que vous louez un logement meublé et que vous ne remplissez pas les deux conditions du statut professionnel : plus de 23 000 € de recettes par an pour le foyer et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (service-public.fr). Si l'une des deux manque, vous restez LMNP. Location à l'année, location étudiante, meublé de tourisme ou chambre d'hôtes : la déclaration d'une location meublée non professionnelle suit la même logique, seules les cases changent.
En pratique, vous aurez deux types de démarches :
| Démarche | Quand | Où |
|---|---|---|
| Déclaration de début d'activité (obtenir votre SIRET, choisir votre régime) | Une seule fois, dans les 15 jours après la première location | Guichet unique de l'INPI (notre tutoriel) |
| Déclaration de vos revenus LMNP | Chaque année au printemps, pour les loyers de l'année précédente | Votre espace particulier impots.gouv.fr, et votre espace professionnel au réel |
Ce guide traite de la seconde : la déclaration annuelle de vos revenus. Si vous n'avez pas encore votre numéro SIRET, commencez par l'immatriculation : il vous sera demandé sur la déclaration (tout savoir sur le SIRET en LMNP).
Tout dépend de votre régime fiscal. Au micro-BIC, un seul formulaire suffit. Au réel, il en faut deux, dans un ordre précis.
| Régime | Formulaires | Où les déposer | Date limite (campagne 2026) |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 2042 C PRO (Cerfa n° 11222*28), en complément de votre déclaration de revenus | Espace particulier impots.gouv.fr | 19 mai (papier) ; 21 mai, 28 mai ou 4 juin en ligne selon votre département |
| Réel simplifié | 1. Liasse fiscale : formulaire 2031-SD (Cerfa n° 11085*28) + annexes 2033-A à 2033-G (Cerfa n° 15948*08) | Service des impôts des entreprises (SIE), par télétransmission obligatoire | 20 mai 2026 |
| 2. 2042 C PRO : report du bénéfice ou du déficit | Espace particulier impots.gouv.fr | Mêmes dates que la déclaration de revenus |
Sources : impots.gouv.fr, modalités de la déclaration 2026 ; calendrier fiscal professionnel, mai 2026.
Sans démarche de votre part, vous êtes au micro-BIC tant que vos recettes restent sous le seuil de votre catégorie. Le régime réel s'applique si vous l'avez choisi (à l'immatriculation ou par une option) ou si vous dépassez le seuil deux années de suite.
| Type de location | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 (déclarés en 2027) | Abattement micro-BIC |
|---|---|---|---|
| Location à l'année, étudiante, bail mobilité | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Abattement minimum de 305 €. Seuils issus de l'article 50-0 du CGI modifié par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 (service-public.fr, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20).
L'option se fait sans formulaire particulier : un courrier daté et signé adressé à votre SIE, ou un message via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel. Elle doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente (article 50-0 du CGI, BOI-BIC-DECLA-10-30). Concrètement :
Compléter notre modèle de courrier de levée d'option
Micro-BIC ou réel : lequel vous fait payer le moins ?
Notre simulateur compare les deux régimes avec vos loyers, vos charges et vos travaux.
Au micro-BIC, vous ne tenez pas de comptabilité et vous ne déposez pas de liasse. Vous déclarez le total de vos recettes, l'administration retire l'abattement et calcule l'impôt.
Additionnez les loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre, charges refacturées au locataire comprises, sans rien déduire. Le dépôt de garantie n'est pas une recette, sauf s'il est conservé en fin de bail. Pour une location sur plateforme, prenez le montant versé par le voyageur, avant commission.
Dans votre espace particulier, à l'étape « Revenus et charges », cochez la rubrique des revenus industriels et commerciaux non professionnels : la 2042 C PRO s'ajoute à votre déclaration.
| Votre location | Déclarant 1 | Déclarant 2 | Abattement |
|---|---|---|---|
| À l'année, étudiante, bail mobilité | 5NI | 5OI | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 5NG | 5OG | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 5NH | 5OH | 30 % |
Piège fréquent : la case 5ND n'existe plus pour la location à l'année. Recopier les cases d'une ancienne déclaration est l'erreur la plus courante. Les numéros ci-dessus sont ceux du formulaire 2026 (revenus 2025) : vérifiez-les sur le formulaire 2027 au printemps.
Indiquez aussi votre numéro SIRET et l'adresse du logement, demandés dans la rubrique. Voir toutes les cases de la 2042 C PRO, y compris celles des loueurs soumis aux cotisations sociales.
L'avis de situation déclarative affiche le revenu retenu après abattement. Vous pouvez modifier votre déclaration en ligne autant de fois que nécessaire jusqu'à la date limite.
Vous avez encaissé 9 600 € de loyers en 2026 (800 € par mois, charges comprises). Vous inscrivez 9 600 € case 5NI. L'administration retient 4 800 € après l'abattement de 50 %, ajoutés à vos autres revenus et soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Et si le régime réel vous faisait payer moins ?
Au micro-BIC, l'abattement est forfaitaire. Comparez avec le réel à partir de vos propres chiffres.
Au réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez le bien, le mobilier et les travaux. En contrepartie, la déclaration se fait en deux temps : la liasse fiscale d'abord, la déclaration de revenus ensuite.
Loyers encaissés, intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, CFE, travaux, honoraires comptables : chaque montant doit être justifié. La liste complète est dans notre guide des charges et amortissements déductibles au réel.
Le prix du logement (hors terrain), le mobilier et les travaux s'amortissent sur leur durée d'utilisation. Une règle à connaître : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La part non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sur les années suivantes (article 39 C du CGI, Légifrance). Méthode et durées : calcul de l'amortissement LMNP.
La liasse du régime réel simplifié comprend :
Pour le détail ligne par ligne, suivez notre guide pour remplir la liasse fiscale LMNP.
Le dépôt papier n'est pas accepté : la liasse doit être transmise par voie dématérialisée, en mode EFI depuis votre espace professionnel ou en mode EDI par un partenaire (expert-comptable, logiciel agréé) (impots.gouv.fr). La date légale est le 2e jour ouvré après le 1er mai, prolongée de 15 jours en télétransmission : 20 mai 2026 pour les revenus 2025. Plus de détails sur la télétransmission de la liasse LMNP.
| Résultat de la liasse | Déclarant 1 | Déclarant 2 |
|---|---|---|
| Bénéfice | 5NA | 5OA |
| Déficit | 5NY | 5OY |
| Déficits des années précédentes non encore déduits | 5GA (2015) à 5GJ (2024) | |
Le déficit LMNP ne s'impute que sur vos revenus de location meublée non professionnelle, cette année et pendant les 10 années suivantes (article 156 du CGI, Légifrance). Comprendre le déficit reportable en LMNP.
Piège fréquent : ne remplir que la 2042 C PRO en étant au réel. Sans liasse télétransmise, votre option pour le réel n'a pas d'effet pratique et vous vous exposez à une majoration.
Reprenons le studio : 9 600 € de loyers encaissés en 2026. Achat 150 000 €, dont 15 % de terrain non amortissable.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 9 600 € |
| Charges (intérêts 2 400 €, taxe foncière 900 €, copropriété 1 000 €, PNO 150 €, comptabilité 300 €, CFE 250 €) | - 5 000 € |
| Résultat avant amortissement | 4 600 € |
| Amortissements calculés (bien 4 250 € + mobilier 714 €) | 4 964 € |
| Amortissements déduits cette année (plafonnés au résultat) | - 4 600 € |
| Résultat imposable, case 5NA | 0 € |
| Amortissements reportés sur les années suivantes | 364 € |
Au micro-BIC, ce studio aurait été imposé sur 4 800 €. Au réel, le résultat est nul cette année. Chaque situation est différente : comparez les deux régimes avec vos chiffres.
Faites votre déclaration LMNP au réel avec nous
Logiciel en ligne avec l'offre Essentielle, ou déclaration confiée à nos experts-comptables avec l'offre Intégrale.
La déclaration de vos revenus de location meublée expliquée en vidéo par nos experts.
| Échéance | Campagne 2026 (revenus 2025) | Campagne 2027 (revenus 2026) |
|---|---|---|
| Liasse fiscale 2031 et 2033 (réel), en télétransmission | 20 mai 2026 | 19 mai 2027, sous réserve du calendrier officiel |
| Déclaration de revenus + 2042 C PRO, papier | 19 mai 2026 | Calendrier publié au printemps 2027 |
| En ligne, départements 01 à 19 et non-résidents | 21 mai 2026 | Calendrier publié au printemps 2027 |
| En ligne, départements 20 à 54 | 28 mai 2026 | Calendrier publié au printemps 2027 |
| En ligne, départements 55 à 976 | 4 juin 2026 | Calendrier publié au printemps 2027 |
| Option pour le réel | Avant la date limite de la déclaration 2026 : valable pour les revenus 2026 | Avant la date limite de la déclaration 2027 : valable pour les revenus 2027 |
Toutes les échéances de l'année, CFE comprise : calendrier des échéances fiscales LMNP.
Au micro-BIC
Au régime réel
Combien de temps garder ces documents ? Voir notre article sur la durée de conservation des justificatifs LMNP.
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Au format PDF, gratuite, envoyée directement dans votre boîte mail.
Recevoir la fiche gratuitementIl n’est pas rare que les LMNP déclarent leur début d’activité avant l’accueil du premier locataire, notamment car cela leur permet, au régime réel, de pouvoir déduire les frais de notaire ainsi que les commissions d’agence immobilière de leurs futurs bénéfices LMNP.
De plus, nombre de propriétaires réalisent des travaux dans le bien en vue de sa mise en location, ce qui implique qu’ils ne peuvent pas accueillir de locataires durant cette période, et donc ne perçoivent aucun loyer.
Si vous faites face à cette situation, peut-être vous demandez-vous s’il est nécessaire de déclarer vos revenus LMNP alors même qu’aucun loyer n’a été encaissé.
La réponse est oui, et ce pour une excellente raison : au régime réel, vous bénéficiez quoi qu’il arrive du mécanisme de la déduction des charges, à condition que le logement soit loué en meublé au terme des travaux.
Et cela vaut indépendamment du fait que vous ayez pu, ou non, percevoir des loyers.
Ainsi, même en l’absence de recettes, vous pouvez toujours déduire les charges, qui seront donc reportées sur les recettes des années suivantes, et contribueront ainsi à vous faire réaliser des économies d’impôt lorsque vous percevrez des loyers.
Si la fiscalité de la location meublée est particulièrement avantageuse, notamment au régime réel, elle demande toutefois le respect d’un certain formalisme, pour lequel il est néanmoins possible de se faire accompagner, afin de pouvoir gérer sereinement son activité de LMNP en 2026.
Si votre activité a démarré en cours d'année, la 2042 C PRO prévoit une case pour indiquer une durée d'exercice inférieure à 12 mois (5CD pour le déclarant 1). Au réel, votre première liasse couvre la période entre le début d'activité et le 31 décembre. Pensez aussi à la déclaration initiale de CFE, à déposer avant le 31 décembre de l'année de création.
Tous vos logements meublés relèvent de la même activité de loueur en meublé : les recettes s'additionnent pour apprécier les seuils, et au réel une seule liasse regroupe l'ensemble. Détail dans notre guide pour déclarer plusieurs biens LMNP.
Mariés ou pacsés, vous faites une seule déclaration de revenus : chaque conjoint inscrit ses recettes dans sa colonne (série 5N pour le déclarant 1, 5O pour le déclarant 2). En indivision, les règles sont particulières : voir LMNP en couple et l'indivision en location meublée.
La déclaration LMNP est obligatoire quel que soit le type de location. Classé ou non classé, votre meublé de tourisme n'a ni le même seuil ni le même abattement (voir le tableau plus haut). Au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales peuvent s'appliquer, avec d'autres cases. Voir notre guide pour déclarer vos revenus Airbnb.
Vous déclarez vos revenus de location meublée en France, en ligne jusqu'au 21 mai en 2026. Voir la fiscalité des non-résidents en location meublée.
Recopier les cases de l'an dernier
Les cases changent : la location à l'année se déclare case 5NI depuis la loi Le Meur.
Déclarer le revenu après abattement
Au micro-BIC, vous déclarez les recettes brutes. L'administration applique l'abattement.
Oublier la liasse au réel
La 2042 C PRO seule ne suffit pas : la liasse doit être télétransmise avant.
Oublier les déficits antérieurs
Reportez-les cases 5GA à 5GJ, ils réduisent votre bénéfice de l'année.
Jusqu'à la date limite, vous pouvez modifier votre déclaration en ligne autant de fois que nécessaire. Ensuite, le service de correction en ligne est ouvert du 29 juillet au 30 novembre 2026 (impots.gouv.fr). Passé ce délai, il faut déposer une réclamation depuis votre espace particulier. Pour une erreur dans la liasse, une liasse rectificative se télétransmet par la même voie.
Une déclaration déposée en retard entraîne une majoration de 10 % de l'impôt dû, portée à 40 % si vous ne déclarez pas dans les 30 jours d'une mise en demeure, plus un intérêt de retard de 0,20 % par mois (articles 1727 et 1728 du CGI, service-public.fr). Voir les risques d'un retard de déclaration LMNP.
Au micro-BIC, inscrivez vos recettes brutes sur la 2042 C PRO, dans la case de votre type de location (5NI pour une location à l'année). Au réel, télétransmettez d'abord la liasse 2031 et 2033, puis reportez le bénéfice case 5NA ou le déficit case 5NY. Voir le tableau des formulaires.
Au printemps, avec votre déclaration de revenus. En 2026, la date limite en ligne allait du 21 mai au 4 juin selon votre département. Au réel, la liasse doit partir avant, le 20 mai 2026 pour les revenus 2025. Voir toutes les dates.
La 2042 C PRO se remplit dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr. Au réel, la liasse fiscale se télétransmet au service des impôts des entreprises, depuis votre espace professionnel ou par un partenaire EDI (expert-comptable, logiciel).
La 2042 C PRO dans tous les cas. Au régime réel, s'y ajoute la liasse fiscale : formulaire 2031-SD et annexes 2033-A à 2033-G.
Oui, il est demandé sur la déclaration. Vous l'obtenez en déclarant votre début d'activité sur le guichet unique de l'INPI, gratuitement, dans les 15 jours qui suivent la première location. Suivre le tutoriel INPI.
Oui. Le prélèvement à la source ne remplace pas la déclaration annuelle. Vos revenus de location meublée font l'objet d'un acompte, calculé par l'administration à partir de vos revenus déclarés, et la déclaration du printemps reste obligatoire pour déclarer vos loyers et ajuster l'impôt. Si vos loyers baissent ou s'arrêtent, vous pouvez modifier cet acompte dans votre espace particulier, rubrique « Prélèvement à la source ». (impots.gouv.fr)
Au micro-BIC, oui, sans difficulté particulière. Au réel, c'est possible mais plus technique : comptabilité, amortissements, liasse et télétransmission. Un logiciel comme l'offre Essentielle vous guide pas à pas, et l'offre Intégrale confie la déclaration à nos experts-comptables.
Dans votre espace particulier, ajoutez la rubrique des revenus des locations meublées non professionnelles pour faire apparaître la 2042 C PRO. Au réel, la liasse se télétransmet en mode EFI depuis l'espace professionnel ou en mode EDI par un partenaire. Avec notre déclaration LMNP en ligne, la télétransmission est faite pour vous.
Au micro-BIC, vos recettes vont case 5NI (déclarant 1) avec un abattement de 50 %, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Au réel, le résultat de votre liasse va case 5NA ou 5NY.
Déclarez vos revenus LMNP sans stress
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