Vous louez votre logement meublé et souhaitez donner congé à votre locataire ? Le cadre légal est strict et des sanctions vous attendent en cas de non-respect de la loi. Nous vous expliquons les règles et les exceptions applicables ainsi que les démarches à suivre !
Le propriétaire bailleur peut donner congé à son locataire chaque année à la date anniversaire de la signature du bail meublé avec un préavis de 3 mois, alors qu'il ne peut le faire que tous les 3 ans et avec un préavis de 6 mois dans le cadre d'une location vide.
Mais attention, dans un cas comme dans l'autre, le bailleur doit impérativement motiver son congé et l'adresser à chacun des locataires en colocation ou marié.
Si le bailleur ne respecte pas le délai de préavis de 3 mois, son congé n'est pas nul mais sera valable pour l'échéance suivante, soit dans un peu plus d'un an !
Le bailleur doit impérativement motiver son congé. Trois motifs seulement sont admis : la reprise du logement, la vente du bien ou l’existence d’un motif légitime et sérieux. Le congé doit mentionner clairement le motif invoqué, faute de quoi il n’est pas valable.
Le motif légitime et sérieux recouvre notamment des manquements du locataire à ses obligations. À titre d’exemples :
Lorsque le propriétaire motive son congé par sa décision de reprendre son logement, ce doit être pour lui-même, son conjoint (concubin, marié ou pacsé), ses ascendants, ses descendants et ceux de son conjoint, et le congé doit désormais, à peine de nullité, indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant avec le bailleur.
En cas de litige, la charge de la preuve repose sur le bailleur. Le juge peut contrôler la réalité du motif invoqué et déclarer le congé non valable s’il n’est pas étayé par des éléments sérieux, précis et concordants.
Enfin, un congé donné de manière frauduleuse, sous couvert d’une reprise ou d’une vente fictive, expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits constatés.
Il est essentiel de distinguer le congé, qui met fin au bail à son échéance, de l’expulsion, qui intervient en cas de manquement du locataire ou de refus de quitter les lieux. L’expulsion peut avoir lieu en cours de bail ou après un congé resté sans effet. En revanche, toute auto-expulsion est strictement interdite : changer les serrures, couper l’électricité ou pénétrer dans le logement sans décision de justice expose le bailleur à de lourdes sanctions pénales.
La procédure suit un formalisme précis et des délais incompressibles.
La procédure d’expulsion peut être engagée dans plusieurs situations :
Pour être valable, le congé doit contenir des informations précises, adaptées au motif invoqué.
Dans tous les cas, la lettre doit mentionner :
Selon le motif, des mentions spécifiques s’ajoutent :
L’absence de ces mentions peut entraîner la nullité du congé.
Une notification incomplète ou mal adressée rend le congé inopposable.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou encore remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
En revanche, il est redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.
À l’issue du préavis, si le locataire se maintient dans le logement, il devient occupant sans droit ni titre. Le bail est terminé, mais le propriétaire ne peut pas reprendre le logement par ses propres moyens.
Le bailleur ne doit en aucun cas pratiquer une auto-expulsion.
Changer les serrures, couper l’électricité, l’eau ou le gaz, ou entrer dans le logement sans autorisation judiciaire constitue une infraction pénale et expose à des sanctions lourdes, même lorsque le locataire occupe les lieux sans droit ni titre.
Dans certaines situations, la loi limite ou retarde les effets d’un congé ou d’une expulsion afin de protéger les locataires les plus fragiles.
La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, l’expulsion matérielle d’un locataire est en principe suspendue, même en présence d’une décision de justice définitive.
Cette suspension n’empêche pas le bailleur d’engager ou de poursuivre la procédure judiciaire, mais elle décale son exécution. Des exceptions existent, notamment en cas de relogement effectif du locataire ou de squat, ce qui peut avoir un impact direct sur le calendrier d’expulsion.
Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour accorder au locataire des délais de grâce afin de quitter les lieux ou de régulariser sa situation. Ces délais peuvent être accordés même après la résiliation du bail.
Ils sont appréciés au cas par cas, en fonction de critères tels que la situation familiale, l’état de santé, l’âge, la bonne ou mauvaise foi du locataire et ses capacités de relogement. Leur durée peut aller de quelques mois à plusieurs mois supplémentaires.
Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés, sauf s’il lui propose un logement adapté à ses besoins et à ses capacités financières.
Cette protection s’applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et remplissant ces conditions, ou lorsqu’il s’agit d’une personne en situation de handicap.
Toutefois, cette protection ne joue pas si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires.
L’âge du locataire, de la personne à charge et du bailleur s’apprécie à la date d’effet du congé, tandis que les ressources sont examinées à la date de notification.
Dans le cadre d’un bail meublé constituant la résidence principale du locataire, le bailleur doit donc être particulièrement vigilant : respect du préavis, formalisme strict, motivation solide du congé et prise en compte des protections légales conditionnent la validité de la démarche et limitent les risques de contentieux.
Le congé met fin au bail à son échéance, en respectant un préavis et un motif légal. L’expulsion intervient lorsqu’un locataire manque à ses obligations ou se maintient dans les lieux après la fin du bail. Elle nécessite obligatoirement une décision de justice. Le bailleur ne peut jamais contraindre seul le locataire à quitter le logement.
En principe non. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution des expulsions. La procédure judiciaire peut toutefois se poursuivre. Des exceptions existent, notamment en cas de relogement effectif du locataire ou de squat. Sans exception, l’expulsion est simplement reportée après la fin de la trêve.
En location meublée constituant la résidence principale du locataire, le préavis du bailleur est de trois mois. Il se calcule à partir de la date de réception du congé par le locataire. Le congé doit impérativement être donné pour l’échéance du bail, sous peine d’être reporté à l’année suivante.
Non. En location meublée, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption en cas de vente, contrairement à certaines locations vides. Le congé pour vente reste toutefois soumis au respect du préavis de trois mois et à l’obligation de mentionner clairement le projet de vente et son prix indicatif.
Un motif légitime et sérieux repose sur un manquement du locataire à ses obligations. Il peut s’agir d’impayés répétés, de troubles anormaux de voisinage, d’un défaut d’assurance, d’une sous-location interdite ou d’un usage non conforme du logement. Le bailleur doit être en mesure d’en apporter la preuve.
La procédure débute par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, si une clause résolutoire est prévue. En l’absence de régularisation, le bailleur saisit le tribunal judiciaire. Le juge peut accorder des délais. Après décision définitive, l’expulsion peut être exécutée, hors trêve hivernale, avec la force publique.
Changer les serrures, couper les fluides ou pénétrer dans le logement sans autorisation constitue une auto-expulsion, strictement interdite. Le bailleur s’expose à des sanctions pénales, à des dommages et intérêts et à une possible remise en état des lieux. Même face à un occupant sans droit ni titre, seule la voie judiciaire est autorisée.
En location meublée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. En cas de dégradations ou de retenues justifiées, le délai est porté à deux mois, justificatifs à l’appui.
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