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Contrairement à une location vide, le logement meublé doit pouvoir être occupé directement par le locataire avec ses seuls effets personnels. Une location meublée peut donc intéresser des locataires de longue durée, mais également des locataires « de passage » pour une durée définie. Cette diversité dans les usages nécessite de porter une attention particulière au moment de la rédaction d’un contrat de location meublée, afin de le faire correspondre à l’emploi que vous souhaitez en faire. Suivez-nous dans cet article vous présentant, pas à pas, tout ce que vous devez savoir pour établir votre contrat de location meublée.

Comment rédiger un contrat de location meublée ?

La location meublée longue durée : quel bail choisir ?

En tant que propriétaire bailleur, il peut être judicieux d’opter pour un contrat de location meublée longue durée.
En effet, le bail de location meublée est établi pour une durée minimale d’un an, et est reconduit automatiquement à échéance.

À noter :
Dès lors qu’il est clairement établi que le logement meublé va devenir la résidence principale de votre locataire, ce type de contrat, réglementé par la loi du 6 juillet 1989, est obligatoire.

Si vous souhaitez y mettre un terme, vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois avant la date anniversaire du contrat et motiver votre décision pour formaliser la résiliation du bail.

À noter :
Le délai de préavis ne commence à courir qu’à réception du congé par le locataire. Pour éviter tout litige, respectez les conditions imposées par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Notifiez votre décision à votre locataire (ou à tous vos locataires dans le cadre d’une colocation) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier, ou encore par la remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Consultez notre article pour choisir le modèle de bail pour une location meublée le plus adapté à votre situation.

Quel bail pour disposer de votre logement une partie de l’année ?

Vous pouvez choisir de conclure un bail étudiant, qui est une variante au bail pour location meublée de location longue durée, et qui permet de ramener la durée du bail à 9 mois si le locataire est étudiant.
Il vous suffira de préciser la nature du bail sur le contrat, et de recueillir la preuve du statut d’étudiant du locataire.
En contrepartie, le bail n’est pas reconductible, et prend fin à la date prévue, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé à votre locataire.

Téléchargez notre modèle de bail meublé pour résidence principale.

Sur le même principe, vous pouvez louer votre bien en vertu d’un bail meublé mobilité.
D’une durée comprise entre 1 et 10 mois, il peut être établi seulement si le locataire justifie, à la date de prise d’effet du bail, se trouver dans l’une des situations prévues par la loi, liées à sa formation ou son activité professionnelle (formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle). Le motif justifiant sa constitution doit impérativement figurer sur le bail.
Il est possible de modifier la durée du bail une fois, par avenant, et en cours de bail, à condition que la durée de location totale n’excède pas celle de 10 mois.

À noter :
Aucun renouvellement de bail n'est possible dans cette situation ! En effet, le bail meublé mobilité n’est pas reconductible. Si le locataire souhaite rester dans votre location meublée et que vous l’acceptez, il vous faudra conclure un bail meublé longue durée.
Dans le cadre d’un bail mobilité, il est interdit de prévoir le paiement d’un dépôt de garantie par le locataire.

Quel bail pour louer à une clientèle saisonnière ?

Vous pouvez louer votre logement en vertu d’un bail meublé saisonnier. En ce cas, le bail peut être établi pour une durée comprise entre 1 et 90 jours et prend fin à la date prévue par le contrat.

À noter :
Il existe une limite maximale de 90 jours d’occupation consécutifs par une même personne.

Pensez toutefois à vérifier au préalable les clauses prévues dans le règlement de copropriété de votre immeuble et notamment l’absence d’une clause d’habitation bourgeoise. Elle pourrait vous empêcher de louer votre logement en vertu d’un bail saisonnier.

Le bail résidence secondaire du locataire

Vous avez la possibilité de conclure un bail résidence secondaire, aussi appelé bail code civil.
Ce cas de figure particulier concerne les logements que les locataires occuperont à titre de résidence secondaire, conservant leur résidence principale par ailleurs. Il concerne également les cas où le contrat de location est conclu avec une société.

À noter :
Le bail code civil ne comporte aucune clause obligatoire. Il est donc largement recommandé de s’adresser à un professionnel pour l’établissement de ce type de contrat.

Le contenu du contrat de location meublée et les annexes

Où se procurer un modèle de bail ?

Pour un bail de location meublée longue durée, bail meublé étudiant ou non, et pour un bail mobilité, le bail d’habitation meublé devra impérativement être rédigé sur la base d’un contrat type, dont le contenu reprend les mentions obligatoires prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Pour les autres types de contrat, comme par exemple le bail résidence secondaire, la rédaction se fait sur la base des dispositions du Code civil.

Les documents à annexer au contrat de location meublée

Dans le cas d’un bail de location meublée, la liste des pièces à annexer au contrat peut varier selon le type de bail. Toutefois, certaines sont obligatoires quel que soit le type de contrat. En tant que propriétaire bailleur, vous devez veiller à annexer toutes les documents obligatoires.

Les annexes obligatoires pour tous les types de contrat

L’état des lieux

Dans le cas d’un bail meublé en résidence principale ou d’un bail mobilité, il doit se conformer au modèle établi par le décret du 30 mars 2016. Dans les autres cas, sa forme est libre.

L’inventaire des objets, meubles et équipements du logement loué

La présence de cet inventaire annexé au contrat est capitale, puisqu’en son absence, la qualification de logement meublé peut être remise en cause par le locataire.

Le dossier de diagnostic technique

Il contient lui-même plusieurs documents :

  • Le diagnostic de performance énergétique, qui n’est toutefois pas obligatoire dans le cadre d'un bail de location saisonnière meublée ;
  • Le constat des risques d’exposition au plomb ;
  • L’état des risques et pollutions.

Les documents à fournir en fonction du type de bail

Pour un bail meublé en résidence principale ou un bail mobilité

Vous devrez joindre au dossier de diagnostic technique déjà existant :

  • Le diagnostic amiante
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz
  • L’état des nuisances sonores aériennes

Ainsi que deux autres documents :

  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, dont le contenu a été fixé par l’arrêté du 29 mai 2015 ;
  • Une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Pour un bail de location meublée saisonnière

Il vous sera nécessaire de fournir au locataire un état descriptif des lieux, ainsi que de faire remplir à tous les occupants du logement loué une fiche individuelle de police.

Location meublée : les obligations du propriétaire

En tant que bailleur d’un logement meublé, vous vous devrez de respecter un certain nombre d’obligations.

Les obligations relatives à l’occupation du logement

L’obligation de délivrance du logement meublé

Le logement doit être considéré comme décent au sens de l’article 1719 du code civil, et doit être remis au locataire en bon état, de même que tous les équipements qui s’y trouvent.

L’obligation d’entretien et de réparation des lieux loués

Cette obligation est permanente, et vous impose, pendant la durée du bail LMNP, de faire toutes les réparations qui pourraient être nécessaires afin de maintenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

À noter :
Certaines réparations incombent au locataire. Vous pouvez vous reporter au décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant les obligations d’entretien et de réparations qui existent à la charge du locataire.

Voir aussi notre article sur les différents types de contrat LMNP.

L’obligation d’installation et d’entretien des détecteurs de fumée

Depuis 2015, tout logement doit être équipé, au minimum, d’un détecteur de fumée.

Les obligations relatives à la localisation du logement

La localisation du logement peut avoir un impact sur les démarches administratives à effectuer, mais également sur le loyer et sa révision.

Location meublée : les démarches administratives

Dans certaines zones géographiques, la mise en location d’un bien immobilier est soumise à l’obtention d’un permis de louer et/ou à une déclaration de mise en location. Il vous faudra donc vérifier auprès de votre commune si votre logement se situe dans une telle zone.

Pour une location saisonnière, vous devrez déclarer votre activité auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Il est possible que cette déclaration doive être assortie d’une autorisation de changement d’usage.
L’obtention de cette autorisation est obligatoire si vous entendez conclure un bail de location saisonnière pour un logement situé dans une ville de plus de 200 000 habitants, sauf si le logement constitue votre résidence principale. Elle s’obtient en adressant une demande écrite au maire de la commune où se situe l’immeuble.

À noter :
Dans une commune de moins de 200 000 habitants qui souhaite limiter le développement de la location touristique, cette réglementation du changement d’usage peut également être appliquée. Il est donc nécessaire de vous renseigner au préalable auprès de votre commune.

Loyer et localisation du bien : attention aux zones tendues

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ELAN, les communes situées en zone tendue peuvent décider d'encadrer les loyers en fixant un loyer de référence majoré. Cette limitation est valable dans le cas d’un bail de location meublée longue durée à titre de résidence principale du locataire, y compris étudiant, ou d’un bail mobilité.

À noter :
Si le montant du loyer est encadré, vous pourrez toujours demander un complément de loyer, si votre logement présente certaines caractéristiques particulières de localisation ou de confort, sauf si sa performance énergétique est classée F ou G.

La localisation en zone tendue impacte également les loyers à la relocation qui ne peuvent être supérieurs au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Il existe trois exceptions à cette interdiction :

  • Le précédent locataire a quitté le logement depuis plus de 18 mois ;
  • Le loyer précédemment fixé était manifestement sous-évalué ;
  • Vous avez réalisé d’importants travaux dans le bien.

Les obligations relatives à la déclaration de vos revenus locatifs

Dès lors que vous louez un logement, qu’il soit vide ou meublé, vous devez répondre à un certain nombre d’obligations établies par l’administration fiscale.

La déclaration de début d’activité de votre location meublée

Cette déclaration devra intervenir dans les 15 jours suivants votre début d’activité, et vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET.
Elle est obligatoire, peu importe le statut que vous aurez pour votre activité de location meublée. Il existe ainsi deux types de statuts :

  • Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), auquel vous pourrez prétendre si les revenus que vous retirez de la location de votre bien n’excèdent pas 23 000€ par an ou s’ils restent inférieurs aux revenus que vous retirez de vos autres activités.
  • Le statut de loueur meublé professionnel (LMP), qui devient obligatoire si les recettes de votre activité de location dépassent 23 000€ par an et excèdent les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Une fois votre activité de loueur en meublé commencée, vous devrez choisir le régime fiscal auquel vous souhaitez être imposé.

Le choix du régime fiscal

Les revenus issus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui rend la fiscalité des meublés bien plus intéressante que celle des logements vides, ceux-ci étant imposés au titre des impôts fonciers. Vous pourrez choisir entre deux types de régimes fiscaux :

Le régime micro-BIC :
Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus bruts de location meublée (charges comprises), qui passe à 30% (ou 51% sous conditions) si le logement est un meublé de tourisme, à condition que vos revenus soient inférieurs à 77 700€ par an, ou 15 000 € par an pour un meublé de tourisme. Dans le cas contraire, vous devrez obligatoirement passer au régime réel simplifié.

À noter :
Par comparaison, l’abattement forfaitaire pour la location d’un logement vide est de 30%, dans la limite de 15 000€ de revenus.

Le régime réel simplifié :
Ce régime vous permet de déduire de vos recettes de location meublée toutes les charges liées à votre location meublée, ainsi que l’amortissement de la valeur du logement, du mobilier et des éventuels travaux. La plupart du temps, le total de ces dépenses à déduire vous amène en situation de déficit fiscal, que vous pouvez reporter jusqu’à 10 ans sur les bénéfices tirés de votre activité de location meublée.

À noter :
En location vide, le régime réel foncier ne permet de déduire que les travaux d'amélioration, d’entretien et de réparation. Alors que pour un logement loué meublé vous pourrez amortir tous les types de travaux, y compris de construction, de reconstruction et d'agrandissement et déduire ou amortir les frais d’acquisition.

En comparaison à la location meublée, la location d’un logement vide peut apparaître comme plus simple, en vertu des démarches moins importantes et de la stabilité qu’elle occasionne, les locataires y séjournant souvent plus longtemps. Toutefois, louer votre logement en meublé peut se révéler un véritable atout. Outre la possibilité de fixer un loyer plus élevé et de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux, il vous offre davantage de flexibilité dans la location de votre logement.

Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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