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Mis à jour le 28/08/2025
En tant que propriétaire bailleur, il n’est pas rare de voir l’un des occupants d’un logement demander à se retirer du bail en cours.
Qu’il s’agisse d’une séparation, du départ d’un colocataire ou d’un changement de situation personnelle : quelles démarches cela implique-t-il ?
Dans cet article, nous vous guidons point par point pour sécuriser la procédure et éviter les écueils.
Dans un bail signé par plusieurs personnes, notamment en colocation ou dans le cadre d’un couple, une clause de solidarité est souvent intégrée. Elle signifie que chaque signataire est solidairement responsable du paiement de l’ensemble du loyer et des charges, mais aussi des éventuelles dégradations.
Autrement dit, si l’un des colocataires ne paie pas, le propriétaire peut se retourner contre l’un des autres, même s’il a déjà réglé sa propre part.
Cette clause est une sécurité pour le bailleur, mais peut devenir contraignante pour un locataire qui souhaite quitter le logement, car sa responsabilité peut se poursuivre après son départ si une désolidarisation formelle n’a pas lieu.
Se désolidariser d’un bail signifie mettre fin à cette obligation conjointe. Le locataire sortant demande à ne plus être tenu responsable du bail, une fois qu’il a quitté les lieux.
Si l’un des locataires souhaite rester dans le logement, malgré ce départ, cela implique une procédure spécifique, notamment en matière de préavis et de validation par le bailleur ou les co-signataires restants.
Il ne suffit pas de déménager : la désolidarisation doit être actée par écrit.
Exemple de clause de solidarité à insérer dans le bail :
Les colocataires, co-signataires du présent contrat de location, déclarent être tenus
solidairement et indivisiblement
envers le bailleur du
paiement du loyer, des charges, des réparations locatives et de toute somme due au titre du présent bail
.
En cas de départ de l’un des colocataires, celui-ci reste solidairement engagé aux côtés des locataires restants pendant une durée de
six mois à compter de la fin de son préavis
, sauf si un nouveau colocataire est accepté par le bailleur et qu’
un avenant au présent contrat est signé
, mettant fin à la solidarité du locataire sortant à la date d’effet de cet avenant.
Cette solidarité s’applique également aux engagements pris par le ou les garants éventuels.
Dans quels cas la désolidarisation est-elle envisagée ?
Séparation, divorce ou rupture de PACS.
Fin de colocation.
Déménagement ou changement de situation personnelle. Un changement d’emploi, une mutation, un déménagement, une grossesse ou un rapprochement familial peuvent motiver un départ anticipé. Mais quitter le logement ne suffit pas à se dégager de ses obligations. Il faut bien se désolidariser en respectant les modalités légales, sous peine de rester financièrement responsable du bail.
Bon à savoir: Le locataire n’est pas tenu de justifier son départ auprès du propriétaire.
Se désolidariser d’un bail ne met pas immédiatement fin à toutes les obligations du locataire sortant. Tant que la solidarité est active, celui-ci reste redevable des loyers impayés, des charges non acquittées et des éventuelles réparations locatives constatées pendant la période d’occupation — et ce, même s’il a physiquement quitté les lieux.
Autre point essentiel : si un garant s’est engagé solidairement, ses obligations suivent celles du locataire qu’il a cautionné. La désolidarisation du locataire ne libère pas automatiquement le garant, sauf si une mention expresse est faite dans un avenant ou dans l’acte de cautionnement.
Il est donc capital de comprendre que la sortie du logement n’équivaut pas à une sortie de contrat, tant que la désolidarisation n’est pas formalisée et le délai légal expiré.
La durée de la solidarité est encadrée par la loi Alur du 24 mars 2014. En cas de bail avec clause de solidarité (colocation, couple cotitulaire, etc.), le locataire sortant reste solidairement responsable pendant une période maximale de six mois à compter de la fin de son préavis.
Un locataire qui se désolidarise doit informer son assureur au plus vite. Deux cas de figure peuvent se présenter :
Il quitte définitivement les lieux : il peut demander la résiliation de sa part du contrat ou une radiation de son nom si l’assurance est au nom de plusieurs personnes.
Il reste seul locataire : il devra alors mettre à jour le contrat pour ajuster les garanties, les occupants déclarés, voire la prime.
En tout état de cause, une assurance habitation valide doit couvrir les personnes encore signataires du bail. Un défaut d’assurance peut engager la responsabilité des locataires restants en cas de sinistre.
La désolidarisation ne met pas fin au bail, elle modifie simplement les parties engagées. Résultat :
Le bailleur conserve le dépôt de garantie dans son intégralité, jusqu’à la libération totale des lieux par tous les locataires.
Le locataire sortant ne peut pas exiger sa part au moment de son départ. Il doit se tourner vers ses anciens colocataires pour un arrangement amiable ou un remboursement au prorata.
Cela peut poser problème en cas de conflit. D’où l’intérêt d’anticiper cette répartition par écrit, ou de la mentionner dans l’avenant au bail.
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Les + :
Dans le cadre du mariage, le logement familial bénéficie d’une protection particulière au regard du Code civil, même si un seul des époux est signataire du bail ou que la signature du bail a eu lieu avant le mariage.
Même si l’un des deux conjoints quitte le logement, il reste légalement redevable des loyers. En cas de divorce, une décision judiciaire ou une convention homologuée peut servir de support à la demande de désolidarisation.
Attention : la solidarité peut durer jusqu’à 6 mois après le jugement, sauf acceptation expresse du bailleur.
Le consentement des deux conjoints est obligatoire pour quitter ou modifier le bail, sauf séparation de biens clairement établie dans un contrat de mariage. Le domicile conjugal est protégé : l’un des époux ne peut pas mettre fin au bail sans l’accord de l’autre.
En cas de divorce, la solidarité entre les époux subsiste jusqu’au prononcé définitif du jugement, voire au-delà si aucun avenant n’est signé. Il est donc recommandé de faire acter la désolidarisation par un juge ou via un accord écrit validé par le bailleur.
Le PACS confère des droits intermédiaires entre le mariage et le concubinage. Les partenaires sont solidaires du paiement du loyer et des charges dès lors qu’ils ont signé ensemble le bail, ou si cette solidarité est prévue dans celui-ci.
La solidarité prend fin à la dissolution du PACS, mais il est important de notifier ce changement au bailleur et, si nécessaire, de demander un avenant pour clarifier les obligations de chacun.
Cela concerne à la fois les fratries, les colocations étudiantes, des couples sans lien conjugal ou encore des inconnus.
Dans ce cas, les règles dépendent du contrat de bail signé :
Si vous êtes co-titulaires d’un bail unique avec clause de solidarité, chaque colocataire reste responsable des obligations locatives jusqu’à la fin de cette solidarité (souvent 6 mois après l’expiration du bail pour les colocataires ou jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant). Une exception existe : si un nouveau colocataire remplace le locataire sortant et qu’un avenant au bail est signé, la solidarité prend fin à la date d’effet de cet avenant. Ce mécanisme vise à protéger à la fois les intérêts du bailleur (qui conserve une garantie sur les paiements) et ceux du locataire sortant (qui peut être dégagé plus rapidement s’il est remplacé).
Si vous êtes concubin(e) non déclaré(e) ou n’avez pas signé le bail, vous n’avez aucun droit locatif vis-à-vis du logement, et donc le principe de solidarité ou désolidarisation ne s’applique pas
En cas de baux individuels (colocation « à la chambre »), il n’y a aucune solidarité entre les locataires : chacun est lié au bailleur par un contrat distinct, et la sortie de l’un n’impacte pas les autres.
Ces situations ne concernent que les cas où l’un des cosignataires souhaite rester dans le logement.
Si tous les locataires décident de partir, il s’agit alors d’une résiliation classique du bail. La lettre de congé peut être adressée au bailleur soit conjointement, soit séparément par chacun des locataires.
La première étape consiste à notifier son départ au bailleur. Cette notification de congé doit être faite par écrit, et respecter les formes prévues par la loi : lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou récépissé, ou signification par acte d’huissier.
Le délai de préavis dépend du type de logement et de sa localisation :
1 mois pour une location meublée ;
3 mois pour une location vide (réduit à 1 mois en zone tendue ou en cas de motif légitime : perte d’emploi, mutation, état de santé, etc.).
La date de départ (et donc de début du délai de solidarité résiduelle) court à compter de la réception du congé par le bailleur.
Il est ensuite indispensable d’ adresser une demande formelle de désolidarisation, en présence d’une clause de solidarité dans le bail.
Bon à savoir : l’accord du bailleur n’est pas toujours obligatoire pour la désolidarisation, surtout si un nouveau locataire est trouvé. Mais il reste indispensable pour signer un avenant qui modifie le contrat initial.
Dans le cas d’un couple marié ou pacsé, une décision judiciaire ou une convention homologuée peut également servir de base légale pour modifier les obligations contractuelles.
L’avenant au bail est une formalité essentielle dès lors qu’un locataire sort (et qu’un autre entre), ou lorsqu’il y a désolidarisation dans un contexte de clause solidaire. Il permet de mettre à jour les parties prenantes du contrat, mais aussi de clarifier les responsabilités respectives.
Cet avenant doit contenir :
La liste actualisée des locataires solidaires ;
La date de fin de solidarité de l’ancien locataire ;
La date d’entrée du nouvel occupant, le cas échéant ;
Et, idéalement, la signature de toutes les parties : locataires restants, entrant, sortant, et bailleur.
Sans avenant, le bail initial reste valable… avec toutes ses obligations, y compris pour celui qui pensait être libéré.
Il arrive fréquemment qu’une séparation ou une mésentente rende difficile la désolidarisation, en particulier si l’autre cotitulaire refuse de signer l’avenant ou de collaborer à la procédure.
Si vous avez signé conjointement le bail, la désolidarisation nécessite la modification du contrat, ce qui suppose en principe l’accord de toutes les parties (locataires restants et bailleur).
En cas de refus de l’un des cotitulaires, la clause de solidarité continue de produire ses effets, même après le départ physique d’un des occupants.
Recours possibles :
La médiation (familiale ou locative) peut permettre de débloquer une situation tendue.
En cas de désaccord persistant, le locataire sortant peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander une résiliation partielle ou une modification judiciaire du bail, notamment dans le cadre d’un divorce ou d’un conflit manifeste.
Pour qu’une demande de désolidarisation soit recevable, la lettre doit contenir un certain nombre d’informations précises. Voici les éléments essentiels qui doivent y figurer :
Les coordonnées complètes du locataire (nom, prénom, adresse actuelle, téléphone, adresse e-mail)
Les coordonnées du bailleur ou de l’agence
La date de rédaction de la lettre
L’objet clair de la demande : « Demande de désolidarisation du bail »
La référence du contrat de location (date de signature, adresse du logement)
La notification de congé, avec mention du respect du préavis légal
Le rappel de l’existence d’une clause de solidarité, si elle est prévue au bail
La demande explicite de désolidarisation, avec proposition de signer un avenant
Le nom du ou des cotitulaires restant(s) dans le logement
La date souhaitée de prise d’effet
La mention d’un accord joint du cotitulaire restant, le cas échéant
Une formule de politesse et la signature
Bon à savoir : cette lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception afin de constituer une preuve de la notification au bailleur.
Ce qu’il faut retenir
La désolidarisation met fin à la responsabilité d’un locataire… mais pas immédiatement.
Avec une clause de solidarité, le locataire sortant reste engagé jusqu’à 6 mois après son préavis, sauf remplacement formalisé par avenant.
Le garant suit les mêmes règles que le locataire.
Un avenant au bail est essentiel pour acter tout changement.
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Article rédigé par Stéfano Demari
