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Au 1er janvier 2025, de nouvelles mesures relatives au DPE en location meublée entreront en vigueur. Et la plus importante d’entre elles est certainement la mise en place d’une mesure d’interdiction progressive de mise en location pour les logements ayant un classement DPE jugé trop faible. Or, nous avons pu constater que les mesures mises en place par la loi dite « loi climat et résilience » de 2021, ainsi que leur application, pouvaient occasionner chez les loueurs de nombreuses interrogations. Alors pour vous aider à y voir plus clair, nous avons choisi de répondre aux 6 questions que vous nous posez le plus quant à l’avenir de votre bien en vertu de cette loi.

Quels sont les biens qui seront interdits à la location en 2025 ?

Votre question : « Avec la rédaction de la loi, j’ai du mal à savoir si mon bien est concerné, ou quand il le sera, pouvez-vous m’éclairer ? »

Notre réponse : Lorsque l’on parle de changement de la réglementation sur le DPE, il faut notamment se référer à l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Ce dernier opère effectivement un changement dans la rédaction de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relative à l’obligation de louer un logement décent.

Or, la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux logements meublés loués à titre de résidence principale, autrement dit aux logements qui sont loués sur la longue durée, ainsi que ceux qui le sont en vertu d’un bail étudiant.

En conséquence, les logements loués en vertu d’un bail mobilité, d’un bail saisonnier, ou d’un bail code civil, aussi appelé, bail résidence secondaire, ne sont pas concernés par la loi de 2021 et donc par les interdictions de location relatives au DPE.

De plus, le calendrier des interdictions de location est progressif, et seuls les biens les moins bien classés, à savoir ceux ayant la note G, seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025. Ils seront ensuite suivis par ceux ayant la note F au 1er janvier 2028, puis par ceux ayant la note E au 1er janvier 2031.

Et encore, cela ne vaut que pour les logements situés en France métropolitaine, car pour les logements situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’interdiction n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2028 pour les logements classés G, et au 1er janvier 2031 pour les logements classés F.

Comment savoir si mon logement meublé sera interdit à la location ?

Finalement, pour savoir si votre bien sera interdit à la location dès le 1er janvier 2025, vous devrez vous poser les 3 questions suivantes :

  • Mon bien est-il loué en vertu d’un bail de longue durée ou d’un bail étudiant ?
  • Mon bien a-t-il une note DPE « G » ?
  • Mon bien est-il situé en France métropolitaine ?

Ce n’est que si vous répondez oui à chacune de ces 3 questions que vous êtes concerné par la première vague d’interdictions de 2025.

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Location meublée classée G ou F : quelles conséquences ?

Votre question : « Mon appartement est classé F. Avec cette nouvelle réglementation, quel sera l’impact de cette note ? Devrais-je vendre mon bien et arrêter la location ? »

Notre réponse : Pour tous les logements classés F ou G, la question se pose. Et si les logements classés F disposent d’un délai un peu plus long avant d’être interdits à la location, il reste nécessaire de bien anticiper.

De plus, depuis le mois de juillet 2022, les logements classés F et G font l’objet d’une mesure de gel des loyers, qui interdit donc toute augmentation de loyer.

Pour autant, avant de prendre la décision de cesser votre activité, plusieurs pistes doivent être explorées :

  • Réaliser un audit énergétique : cela pourrait vous permettre de mieux comprendre comment faire remonter le DPE de votre bien, et ainsi de pouvoir continuer à le louer ou à en augmenter le loyer ;
  • Estimer l’impact de travaux de rénovation sur votre stratégie de rentabilité : au régime réel, tous les travaux entrepris sont amortissables, ce qui peut donc permettre d’absorber largement le coût des travaux sous la forme de réduction d’impôts. Cela aurait alors l’avantage de faire remonter la note énergétique de votre bien à un coût moindre, car un mauvais score de DPE exercera également une influence sur le prix de vente de votre bien.

Quelles zones sont concernées par le DPE 2025 ?

Votre question : « Mon bien est classé F, ce qui est compliqué à modifier dans les anciens immeubles des stations de ski. Je m'inquiète de la validation et de l'application de cette loi. Avez-vous plus d'infos, savez-vous notamment si toutes les zones sont concernées ? »

Notre réponse : À l’exception d’un calendrier d’application différent entre la France métropolitaine et l’Outre-Mer, le texte de la loi de 2021, précisé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, n’opère aucune différence visant à tenir compte de la géographie et des spécificités de chaque zone.

C’est donc bien l’ensemble du territoire qui est concerné. Mais il existe toutefois une exception, assez rare en pratique, dont certains propriétaires pourront peut-être se prévaloir : à savoir le cas dans lequel les travaux nécessaires à la mise en conformité feraient courir un risque de pathologie du bâti en affectant sa structure, ou si les modifications de l’état des parties extérieures ou de certains éléments d’architecture par les travaux font l’objet d’un refus par l’autorité administrative compétente. Les motifs invoqués par cette dernière devraient alors se baser sur les dispositions du code du patrimoine, de l’urbanisme ou de l’environnement.

Il reste néanmoins important de noter que seuls les biens loués sur la longue durée sont concernés, du moins pour l’instant, car la proposition de loi n°1176, actuellement à l’étude, pourrait venir également imposer des critères de performance énergétique pour les meublés de tourisme.

DPE : comment passer de la note G à E ?

Votre question : « Est-ce que le changement du chauffe-eau peut améliorer mon DPE » ?

Notre réponse : D’une manière générale, tous les travaux de rénovation énergétique peuvent permettre d’améliorer le DPE. Mais il est vrai qu’en la matière, la question de changer le chauffe-eau est particulièrement intéressante, car ce dernier est au cœur d’une réforme du calcul du DPE qui prendra effet en juillet 2024. Visant à tenir compte des spécificités du DPE pour les petites surfaces, et notamment de l’impact de la présence d’un chauffe-eau sur la consommation énergétique, cette réforme devrait permettre à un très grand nombre de logements d’une superficie inférieure à 40m² de voir leur note augmenter.

Entre l’impact de cette réforme et le fait d’installer un chauffe-eau plus performant, il pourrait donc devenir aisé de remonter fortement une note DPE, en particulier pour les petites surfaces, dont on estime que près de 140 000 d’entre elles sortiront du statut de « passoire énergétique » (note F ou G) uniquement par l’action de cette réforme.

Que faire en cas de changement de note du DPE de mon bien ?

Votre question : « J'ai un studio en LMNP à Lyon. Son étiquette va passer de E à D avec la nouvelle réforme 2024. Que dois-je faire ? »

Notre réponse : Dans ce cas, il est important que cette nouvelle note puisse apparaître de manière officielle sur votre DPE. Mais si votre dernier DPE a été réalisé récemment, vous n’avez certainement pas envie d’en faire un nouveau aussi rapidement. Heureusement, à partir du 1er juillet 2024, vous pourrez, en tant que propriétaire d’un logement touché par la réforme, générer une attestation de nouvelle étiquette DPE sur le site de l’ADEME.

Et pour ceux qui ne sauraient pas encore s’ils peuvent bénéficier de cette réforme, un simulateur est également disponible sur le site de l’ADEME.

Mon locataire peut-il demander un nouveau DPE ?

Votre question : « Je souhaite réviser le loyer de mon bien mais mon locataire me demande de fournir un nouveau DPE pour prouver que je peux demander l’augmentation. Dois-je lui en fournir un ? »

Notre réponse : Lors de la signature du bail de résidence principale, vous avez l’obligation d’annexer un dossier de diagnostic technique au contrat, qui doit contenir un DPE valide.

En principe, un DPE a une durée de validité de 10 ans, mais cette durée a été réduite pour les DPE réalisés entre 2013 et 2021 en raison des changements apportés en la matière.

Ainsi, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont vu leur validité prendre fin au 31 décembre 2022, et pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, leur validité a été ramenée au 31 décembre 2024.

En conséquence, et en accord avec les dispositions législatives encore en vigueur, vous n’êtes pas tenu de lui fournir un nouveau DPE si celui qui a été communiqué au moment de la signature du bail est encore à jour.

Si le DPE fourni à l’époque n’est plus à jour, ou si vous n’en aviez pas fourni, vous devez effectivement communiquer un nouveau DPE à votre locataire, et, dans le second cas, le faire au plus vite car vous manquez à votre obligation.

Enfin, si votre logement avait une lettre F ou G, qui vous empêchait d’augmenter le loyer, mais que la réforme de juillet 2024 vous permet d’obtenir une lettre E ou supérieur, il ne faudra pas manquer d’en fournir la preuve au locataire pour pouvoir demander une révision du loyer.

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Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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