Louer plusieurs biens s’avère souvent très avantageux pour les LMNP, grâce à la fiscalité très favorable de la location meublée.
Cependant, en cas de location multiple, il peut parfois être difficile de s’y retrouver, entre obligations déclaratives et choix du régime fiscal. Cet article vous explique comment déclarer plusieurs biens en LMNP sans faire d’erreur !
Déclarer son premier bien immobilier en LMNP implique de passer par deux étapes clés : l’immatriculation de l’activité et le choix du régime d’imposition de vos revenus locatifs.
Déclarer son premier bien meublé passe nécessairement par une étape indispensable pour tout propriétaire-bailleur : l’immatriculation.
Pour procéder à votre immatriculation, il convient de vous rendre sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) afin de déclarer votre début d’activité.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Si vous n’avez jamais exercé d’activité indépendante nécessitant de vous immatriculer, cette première déclaration vous permettra d’obtenir votre numéro SIREN. Composé de 9 chiffres, c’est ce numéro qui permet d’identifier chaque entreprise auprès des administrations.
Dans tous les cas, cette déclaration vous permettra surtout d’obtenir un précieux sésame pour votre activité de LMNP : un numéro SIRET. Composé de 14 chiffres (dont les 9 premiers sont ceux de votre SIREN), il permet d’identifier chaque établissement qui compose une entreprise, le premier étant considéré comme l’établissement principal, les éventuels autres comme établissements secondaires.
Ce numéro correspond à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé, qui doit intervenir dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité.
À noter : L’immatriculation concerne tous les particuliers propriétaires-bailleurs de logements meublés, qu’ils louent leur bien en entier ou seulement une chambre, pour une nuit, une semaine ou en longue durée.
Bon à savoir :
Gardez bien à l’esprit que date de début d’activité ne veut pas nécessairement dire date d’accueil du premier locataire !
Dans le cas d’un investissement locatif par exemple, il est tout à fait possible de faire correspondre la date de début d’activité à celle de l’achat du bien. Pour les LMNP qui auront opté pour le réel, cela signifiera pouvoir déduire frais de notaire et commission d’agence immobilière de l’imposition de leurs revenus LMNP.
Il est également possible de débuter l’activité avant d’opérer des travaux dans le logement, afin de pouvoir déduire le coût de ces derniers, à condition, encore une fois, d’avoir opté pour le régime réel d’imposition.
Contrairement aux loyers perçus dans le cas de la location vide, les recettes générées par une activité de location meublée sont considérées comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et bénéficient donc d’une fiscalité avantageuse, qui offre aux LMNP le choix entre l’imposition au réel ou au micro-BIC.
1. Le régime micro BIC : attention aux seuils en location multiple
Le micro-BIC se caractérise par sa simplicité, puisqu’il fonctionne sur le principe de l’abattement forfaitaire. Autrement dit, les recettes annuelles sont diminuées d’un certain pourcentage, afin d’obtenir le résultat imposable.
Très avantageux jusqu’en 2023, le micro-BIC a connu une importante réforme à l’occasion du projet de loi de finances (PLF) de 2024.
2. Quels sont les nouveaux seuils du micro-BIC en 2026 ?
Précédemment, les abattements étaient de 50% pour toutes les activités de location meublée, et de 71% dans le cas de la location d’un meublé de tourisme classé.
De même, les seuils du micro-BIC ont récemment changé pour la location meublée de longue durée : le seuil de 83 600 € s’applique aux revenus perçus à compter de 2026, déclarés au printemps 2027. Ils restent de 15 000 € pour la location saisonnière.
Pour vous aider à y voir plus clair, vous pouvez vous reporter à notre tableau ci-dessous :
| Abattement | Seuil | |||
|---|---|---|---|---|
| Avant | Après | Avant | Après | |
| Chambres d'hôtes | 71 % | 50 % | 188 700 € | 77 700 € |
| Meublé longue durée | 50 % | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé hors zone tendue* | 71 % | 50 % | 188 700 € | 77 700 € (le seuil 15 000 € ne s'applique qu'aux non classés) |
| Meublé de tourisme classé en zone tendue | 71 % | 50 % | 188 700 € | 15 000 € |
* Si les revenus de l'ENSEMBLE des locations meublées (de tourisme ou non) ne dépassent pas 15 000 € au cours de l'année civile précédente. Sinon l'abattement de 30% reste applicable, si les recettes issues du meublé de tourisme classé ne dépassent pas 15 000€, à elles seules.
Cette situation doit attirer l’attention des loueurs en meublé qui relèvent actuellement du micro-BIC et qui pratiquent la location saisonnière et/ou qui envisagent de louer plusieurs biens. En effet, l’abaissement du seuil du micro-BIC et l’augmentation des revenus générés par la location de plusieurs logements peut entraîner un passage au régime réel, ce qui n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle en raison des avantages que ce dernier procure.
Le régime réel : une excellente option pour louer en meublé
Le régime réel d’imposition fonctionne sur la base du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement. Autrement dit, toutes les sommes engagées au titre des charges afférentes à l’activité de loueur en meublé seront déduites de votre résultat fiscal, et viendront donc réduire votre montant imposable.
À noter : Dans le cas où les charges déductibles sont à l’origine d’un déficit, ce dernier est reportable pendant 10 ans.
Au-delà du mécanisme de déduction des charges, le régime réel permet aux LMNP de bénéficier du mécanisme de l’amortissement, qui vise à compenser la perte de valeur d’un bien au fil du temps. Ainsi, tout loueur en meublé ayant opté pour le réel peut, chaque année, déduire de son résultat fiscal la somme des amortissements de son bien, séparés en différentes catégories comme le mobilier, les travaux, et les locaux.
À noter : Si l’amortissement ne peut contribuer à creuser un déficit, toute somme non utilisée est reportable sur les années suivantes, sans limite de durée.
Choix du régime réel : pourquoi passer par un comptable ?
En résumé, le régime réel permet bien souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus locatifs issus du meublé pendant en moyenne 10 ans.
Toutefois, opter pour le réel nécessite d’être particulièrement bien accompagné car il demande des formalités comptables et déclaratives plus importantes que le micro-BIC, à plus forte raison en cas de location multiple, car la déduction des charges et de l’amortissement devra être effectuée indépendamment pour chaque bien loué.
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Malgré le fait que vous puissiez louer plusieurs logements, il ne vous est pas possible de choisir de relever de deux régimes différents en fonction de votre activité.
S’il vous est difficile de choisir entre le micro-BIC et le régime réel, ou vous souhaitez évaluer l’impact de la location d’un logement supplémentaire sur votre imposition, vous pouvez consulter notre simulateur, afin de faire le choix le plus adapté !
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Bon à savoir :
Le micro-BIC est le régime par défaut attribué aux loueurs en meublé lors de leur immatriculation. Lors de la première année d’activité, il est possible d’opter pour le régime réel directement lors de l’immatriculation auprès de l’INPI.
À partir de la deuxième année, l’option pour le régime réel doit être exercée par l’envoi d’un courrier au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le loueur, avant la date limite applicable.
Ainsi, pour que vos revenus 2026 soient imposés sur la base du régime réel, il faut adresser votre courrier de levée d'option avant fin mai 2026.
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Les + :
Si vous souhaitez louer plusieurs biens, il vous faudra tout d’abord les enregistrer, en passant par le biais d’un formulaire disponible sur le portail de l’INPI.
Jusqu’en janvier 2023, ajouter un deuxième bien se faisait par l’intermédiaire du formulaire P2P4i.
À l’heure actuelle, vous devrez vous rendre sur le site de l’INPI, et vous connecter à votre page personnelle.
Une fois sur cette page, dans le Menu « Entreprises », vous pourrez cliquer sur l’onglet « Déposer sa formalité de modification ou cessation d’entreprise ».
Vous pourrez ensuite choisir l’action « Modifier l’entreprise », suivez ensuite les différentes étapes et sélectionnez « Ajouter un établissement ». Cela fait, vous devrez déclarer l’ouverture de l’activité pour l’établissement avant de signer la formalité.
Téléchargez notre guide pour la déclaration de plusieurs logements LMNP sur INPI.fr
Bon à savoir :
En matière déclarative, le premier logement loué enregistré sera considéré comme l’« établissement principal », les suivants comme « établissement secondaire ».
Attention, pour chaque bien loué, vous aurez un numéro SIRET distinct !
Gérer les obligations déclaratives et comptables de plusieurs biens en LMNP peut vite devenir compliqué pour qui n’est pas bien accompagné. Aussi, nous vous donnons nos meilleurs conseils pour réussir dans votre activité.
Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vos obligations déclaratives seront d’autant plus importantes, puisque vous devrez les accomplir pour chaque logement. En effet, il est impossible de réaliser une comptabilité commune pour plusieurs biens.
De plus, la déclaration des charges déductibles ainsi que le tableau des amortissements doivent être propres à chaque bien loué.
Au vu de ces circonstances, ce qui vaut pour un bien immobilier vaut, à plus forte raison, dans le cas de locations multiples : être bien accompagné par un professionnel de la fiscalité devient presque indispensable.
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Quel que soit le nombre de biens concernés par votre activité de LMNP ou le régime (micro-Bic ou réel) choisi, vous devrez transmettre une liasse fiscale unique pour l’ensemble de votre activité. La manière de déclarer les revenus de plusieurs biens LMNP n’est donc pas différente de celle utilisée lors d’une location unique.
Toutefois, multiplier les biens mis en location peut avoir d’autres incidences, en fonction notamment des recettes générées.
Mettre plusieurs biens en location augmente généralement les revenus de location meublée des propriétaires-bailleurs qui, s’ils souhaitent bénéficier du régime micro-BIC, doivent veiller à en respecter les seuils.
Pour rappel, les seuils du micro-BIC varient selon le type de location. Pour les chambres d’hôtes, ils sont de 77 700 € pour les revenus 2025. Ils passent à 83 600 € pour les revenus 2026. Pour les meublés de longue durée, ils sont fixés à 83 600 € à compter des revenus 2026, tandis que les locations saisonnières non classées restent plafonnées à 15 000 €.
Cette situation doit contribuer à alerter les loueurs en meublé saisonnier sur l’éventualité de prévoir un passage forcé au régime réel en cas de dépassement des seuils, bien que le passage au régime réel ne soit pas nécessairement une mauvaise nouvelle pour les LMNP.
Un autre point sur lequel les LMNP qui souhaitent mettre plusieurs biens en location devront se pencher est celui du respect des seuils du statut LMNP.
Pour rappel, est LMNP toute personne qui génère moins de 23 000 € de recettes brutes annuelles issues du meublé OU qui, même si ses recettes dépassent 23 000 €, génère des revenus d’autres activités supérieurs à ceux issus de la location meublée.
Dépassement des seuils et passage au statut LMP
Dans le cas contraire, le loueur en meublé relèvera du statut de LMP (Location Meublée Professionnelle), ce qui sera donc le cas à partir du moment où il génère plus de 23 000 € de recettes annuelles et que ce montant dépasse celui issus de ses autres revenus.
À noter : Les seuils sont évalués au regard de l’ensemble du foyer fiscal et les membres d’un même foyer fiscal relèvent tous du même statut.
Si le fait de relever du statut de LMP n’est pas nécessairement désavantageux, cela entraîne tout de même des changements d’importance comme le paiement des cotisations sociales, ou encore l’application du régime de la plus-value professionnelle en cas de vente d’un bien.
La question revient fréquemment chez les loueurs en meublé qui développent leur parc immobilier : faut-il payer une CFE pour chaque appartement ? La réponse dépend non pas du nombre de biens que vous détenez, mais de leur localisation géographique.
Conformément à l’ article 1473 du Code général des impôts (CGI), la CFE est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains affectés à son activité professionnelle, en fonction de la valeur locative des biens qui y sont situés. En pratique, cela signifie que l’imposition s’applique par commune et par établissement, dès lors que les locaux ou terrains sont placés sous le contrôle du redevable et utilisés matériellement pour son activité.
Concrètement, cela signifie que :
Voici quelques exemples pour bien comprendre :
| Votre situation | Nombre d'avis CFE | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| 3 appartements à Lyon | 1 seul avis | CFE calculée par commune |
| 1 bien à Lyon + 1 à Marseille | 2 avis distincts | Une CFE dans chaque commune |
| 5 biens répartis dans 3 communes | 3 avis distincts | Une cotisation par commune d'activité |
La CFE est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers affectés à votre activité. Toutefois, lorsque cette valeur est faible, une cotisation minimum s’applique. Elle est établie au lieu du principal établissement du redevable.
Chaque commune fixe le montant de cette base minimale dans le cadre de tranches de chiffre d’affaires déterminées par la loi. Le chiffre d’affaires pris en compte correspond en principe à celui de l’avant-dernière année.
En 2026, les tranches de base minimale de CFE s’inscrivent dans le barème légal suivant (montants variables selon les communes).
Ces montants correspondent aux bornes fixées au niveau national. La base effectivement appliquée dépend des délibérations de chaque commune, dans le respect de ces limites légales. Il convient de vérifier chaque année les montants votés localement.
Concrètement, si vous possédez des biens dans plusieurs communes, il ne faut donc pas partir du principe qu'il suffit de multiplier un même montant par le nombre de biens.
Vous voulez estimer votre CFE selon votre chiffre d'affaires et votre commune ? Utilisez notre simulateur CFE pour obtenir une estimation en quelques secondes.
Lors de votre immatriculation sur le guichet unique de l'INPI, le premier bien que vous déclarez devient votre établissement principal. Les biens déclarés par la suite sont considérés comme des établissements secondaires.
Cette distinction est avant tout administrative : elle détermine quel service des impôts des entreprises (SIE) est chargé du suivi principal de votre dossier. C'est vers lui que vous devrez vous tourner en priorité pour toute question relative à votre activité LMNP, y compris pour les établissements secondaires.
En location meublée, vous disposez d’un seul numéro SIREN, qui identifie votre entreprise auprès de l’administration. Chaque établissement (par exemple chaque bien loué) est quant à lui rattaché à un numéro SIRET distinct.
Chaque bien se voit ensuite attribuer un numéro SIRET propre, qui identifie l'établissement d'exploitation dans sa commune. Si vous détenez plusieurs logements, vous avez donc plusieurs SIRET, un par établissement déclaré.
En pratique :
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) s'inscrit dans le cadre plus large de la Contribution Économique Territoriale (CET), qui regroupe la CFE et la CVAE.
L' article 1647 B sexies du Code général des impôts prévoit un mécanisme de plafonnement qui limite le montant global de la CET à 1,531 % de la valeur ajoutée produite par l’activité. Ce plafonnement s'applique à la somme de la CFE et de la CVAE. Cela peut donc réduire le montant de CFE que vous supportez effectivement.
Ce dispositif de plafonnement de la CFE devient particulièrement intéressant si vous détenez plusieurs biens dans différentes communes, car le montant total de CFE peut fortement augmenter avec l’extension de votre parc immobilier. Dans certains cas, l'économie peut atteindre entre 300 € et 1 500 € par an.
Pour en bénéficier, il faut déposer une demande de plafonnement à la valeur ajoutée auprès du service des impôts des entreprises (SIE), en utilisant le formulaire 1327-CET. Vous devez envoyer votre dossier au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition concernée.
À noter : l'année de création de votre activité, vous êtes automatiquement exonéré de CFE (article 1478 du CGI), commune par commune, pour chaque établissement nouvellement déclaré.
Pour aller plus loin sur les mécanismes de réduction de votre CFE, consultez notre article dédié au dégrèvement de la CFE en location meublée.
Plusieurs situations peuvent vous amener à devoir régulariser votre situation vis-à-vis de la CFE :
Dans chaque cas, contactez le SIE de la commune concernée, et non celui de votre domicile.
Bon à savoir :
Chaque logement reste par ailleurs soumis à la
taxe foncière. Au régime réel, CFE et taxe foncière constituent des charges déductibles de vos revenus locatifs imposables.
Louer plusieurs logements meublés implique certes quelques formalités supplémentaires, une vigilance accrue quant au respect des seuils financiers du statut LMNP, et l’acquittement de davantage de taxes.
Mais cela n’en constitue pas moins une excellente affaire pour les LMNP qui peuvent, du même coup, bénéficier doublement de la fiscalité avantageuse de la location meublée.
Cela, grâce au régime réel qui permet, dans la plupart des cas, aux propriétaires-bailleurs de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années sur leurs revenus de location meublée !
Un seul. La CFE est calculée par commune, pas par logement. Que vous déteniez deux, trois ou cinq biens dans la même ville, vous ne recevrez qu'un seul avis. Ce qui détermine le nombre d'avis, c'est la localisation de vos biens, pas leur nombre.
Vous avez un seul SIREN pour l'ensemble de votre activité LMNP, même si vos biens sont répartis dans plusieurs communes. En revanche, vous disposez d'un SIRET par bien déclaré, correspondant à son lieu d'exploitation. En pratique, cela se traduit par un avis de CFE par commune, sans création de plusieurs activités distinctes.
La CFE est due par le redevable de l’activité de location meublée tel qu’identifié lors de l’immatriculation sur le guichet unique de l’INPI. En cas d’indivision, la personne désignée comme exploitant ou mandataire est en principe redevable de la cotisation. Elle reçoit l’avis de CFE et en assure le règlement pour l’ensemble des biens exploités dans ce cadre.
L’activité de location meublée bénéficie d’une exonération de CFE au titre de sa première année d’existence sans démarche particulière à effectuer (article 1478 du CGI). L’imposition débute à partir de l’année suivante, sur la base de la situation au 1er janvier. Cette règle s’applique lors de la création de l’activité, indépendamment du nombre de biens exploités.
Vous avez des questions sur la fiscalité des locations meublées ?
Contactez-nous
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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