Louer plusieurs biens s’avère souvent très avantageux pour les LMNP, grâce à la fiscalité très favorable de la location meublée. Cependant, en cas de location multiple, il peut parfois être difficile de s’y retrouver, entre obligations déclaratives et choix du régime fiscal. Cet article vous explique comment déclarer plusieurs biens en LMNP sans faire d’erreur !
Déclarer son premier bien immobilier en LMNP implique de passer par deux étapes clés : l’immatriculation de l’activité et le choix du régime d’imposition de vos revenus locatifs.
Déclarer son premier bien meublé passe nécessairement par une étape indispensable pour tout propriétaire-bailleur : l’immatriculation.
Pour procéder à votre immatriculation, il convient de vous rendre sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) afin de déclarer votre début d’activité.
Immatriculer son activité de loueur en meublé
Si vous n’avez jamais exercé d’activité indépendante nécessitant de vous immatriculer, cette première déclaration vous permettra d’obtenir votre numéro SIREN. Composé de 9 chiffres, c’est ce numéro qui permet d’identifier chaque entreprise auprès des administrations.
Dans tous les cas, cette déclaration vous permettra surtout d’obtenir un précieux sésame pour votre activité de LMNP : un numéro SIRET. Composé de 14 chiffres (dont les 9 premiers sont ceux de votre SIREN), il permet d’identifier chaque établissement qui compose une entreprise, le premier étant considéré comme l’établissement principal, les éventuels autres comme établissements secondaires.
Ce numéro correspond à l’immatriculation de votre activité de loueur en meublé, qui doit intervenir dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité.
À noter : L’immatriculation concerne tous les particuliers propriétaires-bailleurs de logements meublés, qu’ils louent leur bien en entier ou seulement une chambre, pour une nuit, une semaine ou en longue durée.
Bon à savoir :
Gardez bien à l’esprit que date de début d’activité ne veut pas nécessairement dire date d’accueil du premier locataire ! Dans le cas d’un investissement locatif par exemple, il est tout à fait possible de faire correspondre la date de début d’activité à celle de l’achat du bien. Pour les LMNP qui auront opté pour le réel, cela signifiera pouvoir déduire frais de notaire et commission d’agence immobilière de l’imposition de leurs revenus LMNP. Il est également possible de débuter l’activité avant d’opérer des travaux dans le logement, afin de pouvoir déduire le coût de ces derniers, à condition, encore une fois, d’avoir opté pour le régime réel d’imposition.
Contrairement aux loyers perçus dans le cas de la location vide, les recettes générées par une activité de location meublée sont considérées comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et bénéficient donc d’une fiscalité avantageuse, qui offre aux LMNP le choix entre l’imposition au réel ou au micro-BIC.
Le régime micro BIC : attention aux seuils en location multiple
Le micro-BIC se caractérise par sa simplicité, puisqu’il fonctionne sur le principe de l’abattement forfaitaire. Autrement dit, les recettes annuelles sont diminuées d’un certain pourcentage, afin d’obtenir le résultat imposable.
Très avantageux jusqu’en 2023, le micro-BIC a connu une importante réforme à l’occasion du projet de loi de finances (PLF) de 2024.
Quels sont les nouveaux seuils du micro-BIC en 2024 ?
Précédemment, les abattements étaient de 50% pour toutes les activités de location meublée, et de 71% dans le cas de la location d’un meublé de tourisme classé.
Ils sont aujourd’hui toujours de 50% pour la location meublée de longue durée, mais seulement de 30% pour la location saisonnière de type Airbnb (ou 51% dans le cas d’un meublé de tourisme classé situé hors zone tendue dans la limite de 15 000 € de revenus issus du meublé).
De même, si les seuils du micro-BIC n’ont pas changé pour la location meublée de longue durée (77 700 €), ils sont passés à 15 000 € pour la location saisonnière.
Pour vous aider à y voir plus clair, vous pouvez vous reporter à notre tableau ci-dessous :
| Abattement | Seuil | |||
| Avant | Après | Avant | Après | |
| Chambres d'hôtes | 71% | 71% | 188 700 | 188 700 |
| Meublé longue durée | 50% | 50% | 77 700 | 77 700 |
| Meublé de tourisme non classé | 50% | 30% | 77 700 | 77 700 |
| Meublé de tourisme classé hors zone tendue* | 71% | 51% | 188 700 | 15 000 |
| Meublé de tourisme classé en zone tendue | 71% | 30% | 188 700 | 15 000 |
* Si les revenus de l'ENSEMBLE des locations meublées (de tourisme ou non) ne dépassent pas 15 000 € au cours de l'année civile précédente. Sinon l'abattement de 30% reste applicable, si les recettes issues du meublé de tourisme classé ne dépassent pas 15 000€, à elles seules.
Cette situation doit attirer l’attention des loueurs en meublé qui relèvent actuellement du micro-BIC et qui pratiquent la location saisonnière et/ou qui envisagent de louer plusieurs biens. En effet, l’abaissement du seuil du micro-BIC et l’augmentation des revenus générés par la location de plusieurs logements peut entraîner un passage au régime réel, ce qui n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle en raison des avantages que ce dernier procure.
Le régime réel : une excellente option pour louer en meublé
Le régime réel d’imposition fonctionne sur la base du mécanisme de la déduction des charges et de l’amortissement. Autrement dit, toutes les sommes engagées au titre des charges afférentes à l’activité de loueur en meublé seront déduites de votre résultat fiscal, et viendront donc réduire votre montant imposable.
À noter : Dans le cas où les charges déductibles sont à l’origine d’un déficit, ce dernier est reportable pendant 10 ans.
Au-delà du mécanisme de déduction des charges, le régime réel permet aux LMNP de bénéficier du mécanisme de l’amortissement, qui vise à compenser la perte de valeur d’un bien au fil du temps. Ainsi, tout loueur en meublé ayant opté pour le réel peut, chaque année, déduire de son résultat fiscal la somme des amortissements de son bien, séparés en différentes catégories comme le mobilier, les travaux, et les locaux.
À noter :
Si l’amortissement ne peut contribuer à creuser un déficit, toute somme non utilisée est reportable sur les années suivantes, sans limite de durée.
Choix du régime réel : pourquoi passer par un comptable ?
En résumé, le régime réel permet bien souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus locatifs issus du meublé pendant en moyenne 10 ans.
Toutefois, opter pour le réel nécessite d’être particulièrement bien accompagné car il demande des formalités comptables et déclaratives plus importantes que le micro-BIC, à plus forte raison en cas de location multiple, car la déduction des charges et de l’amortissement devra être effectuée indépendamment pour chaque bien loué.
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Malgré le fait que vous puissiez louer plusieurs logements, il ne vous est pas possible de choisir de relever de deux régimes différents en fonction de votre activité. S’il vous est difficile de choisir entre le micro-BIC et le régime réel, ou vous souhaitez évaluer l’impact de la location d’un logement supplémentaire sur votre imposition, vous pouvez consulter notre simulateur, afin de faire le choix le plus adapté !
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Bon à savoir :
Le micro-BIC est le régime par défaut attribué aux loueurs en meublé lors de leur immatriculation. Pour bénéficier du régime réel, il suffit d’adresser un courrier de levée d’option au centre des impôts dont vous relevez, avant la fin du mois de mai de l’année civile en cours.
Ainsi, pour que vos revenus 2024 soient imposés sur la base du régime réel, il faut adresser votre courrier de levée d’option avant fin mai 2024.
Si vous souhaitez louer plusieurs biens, il vous faudra tout d’abord les enregistrer, en passant par le biais d’un formulaire disponible sur le portail de l’INPI.
Jusqu’en mai 2023, ajouter un deuxième bien se faisait par l’intermédiaire du formulaire P2P4i.
À l’heure actuelle, vous devrez vous rendre sur le site de l’INPI, et vous connecter à votre page personnelle.
Une fois sur cette page, dans le Menu « Entreprises », vous pourrez cliquer sur l’onglet « Déposer sa formalité de modification ou cessation d’entreprise ».
Vous pourrez ensuite choisir l’action « Modifier l’entreprise », suivez ensuite les différentes étapes et sélectionnez « Ajouter un établissement ». Cela fait, vous devrez déclarer l’ouverture de l’activité pour l’établissement avant de signer la formalité.
Bon à savoir :
En matière déclarative, le premier logement loué enregistré sera considéré comme l’« établissement principal », les suivants comme « établissement secondaire ».
Attention, pour chaque bien loué, vous aurez un numéro SIRET distinct !
Gérer les obligations déclaratives et comptables de plusieurs biens en LMNP peut vite devenir compliqué pour qui n’est pas bien accompagné. Aussi, nous vous donnons nos meilleurs conseils pour réussir dans votre activité.
Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vos obligations déclaratives seront d’autant plus importantes, puisque vous devrez les accomplir pour chaque logement. En effet, il est impossible de réaliser une comptabilité commune pour plusieurs biens. De plus, la déclaration des charges déductibles ainsi que le tableau des amortissements doivent être propres à chaque bien loué.
Au vu de ces circonstances, ce qui vaut pour un bien immobilier vaut, à plus forte raison, dans le cas de locations multiples : être bien accompagné par un professionnel de la fiscalité devient presque indispensable.
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Quel que soit le nombre de biens concernés par votre activité de LMNP ou le régime (micro-Bic ou réel) choisi, vous devrez transmettre une liasse fiscale unique pour l’ensemble de votre activité. La manière de déclarer les revenus de plusieurs biens LMNP n’est donc pas différente de celle utilisée lors d’une location unique.
Toutefois, multiplier les biens mis en location peut avoir d’autres incidences, en fonction notamment des recettes générées.
Mettre plusieurs biens en location augmente généralement les revenus de location meublée des propriétaires-bailleurs qui, s’ils souhaitent bénéficier du régime micro-BIC, doivent veiller à en respecter les seuils.
Si ces seuils n’ont pas été modifiés pour les chambres d’hôtes (188 700 €) et les meublés de longue durée (77 700 €), ils sont maintenant de 15 000 € pour les locations saisonnières.
Cette situation doit contribuer à alerter les loueurs en meublé saisonnier sur l’éventualité de prévoir un passage forcé au régime réel en cas de dépassement des seuils, bien que le passage au régime réel ne soit pas nécessairement une mauvaise nouvelle pour les LMNP.
Un autre point sur lequel les LMNP qui souhaitent mettre plusieurs biens en location devront se pencher est celui du respect des seuils du statut LMNP.
Pour rappel, est LMNP toute personne qui génère moins de 23 000 € de recettes brutes annuelles issues du meublé OU qui, même si ses recettes dépassent 23 000 €, génère des revenus d’autres activités supérieurs à ceux issus de la location meublée.
Dépassement des seuils et passage au statut LMP
Dans le cas contraire, le loueur en meublé relèvera du statut de LMP (Location Meublée Professionnelle), ce qui sera donc le cas à partir du moment où il génère plus de 23 000 € de recettes annuelles et que ce montant dépasse celui issus de ses autres revenus.
À noter : Les seuils sont évalués au regard de l’ensemble du foyer fiscal et les membres d’un même foyer fiscal relèvent tous du même statut.
Si le fait de relever du statut de LMP n’est pas nécessairement désavantageux, cela entraîne tout de même des changements d’importance comme le paiement des cotisations sociales, ou encore l’application du régime de la plus-value professionnelle en cas de vente d’un bien.
Les taxes supplémentaires à prévoir au-delà d’un logement
Posséder et mettre en location plus d’un logement implique également de devoir s’acquitter de taxes supplémentaires.
Vous devrez donc vous acquitter de la taxe foncière pour chacun de vos biens, tout comme pour la CFE que vous devrez payer à chaque commune dans laquelle se situe un de vos biens, qu’il soit considéré comme votre établissement principal ou secondaire lors de votre enregistrement à l’INPI.
À noter : Au régime réel, ces taxes sont considérées comme des charges déductibles qu’il est donc possible de retrancher de son montant imposable.
Louer plusieurs logements meublés implique certes quelques formalités supplémentaires, une vigilance accrue quant au respect des seuils financiers du statut LMNP, et l’acquittement de davantage de taxes. Mais cela n’en constitue pas moins une excellente affaire pour les LMNP qui peuvent, du même coup, bénéficier doublement de la fiscalité avantageuse de la location meublée. Cela, grâce au régime réel qui permet, dans la plupart des cas, aux propriétaires-bailleurs de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années sur leurs revenus de location meublée !
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Article rédigé par Baptiste BOCHART
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