Pourquoi passer de la location vide au meublé ?

Mis à jour le 19/03/2025

Si vous disposez déjà d'un logement loué vide, la transformation de cette location nue en location meublée peut s'avérer très bénéfique ! Découvrez dans cet article les démarches à effectuer et les avantages de l'investissement en LMNP (location meublée non professionnelle).

Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com vous éclaire sur les paramètres à prendre en compte pour faire votre choix entre location meublée et location vide dans cette vidéo :

Si passer d'une location vide à une location meublée peut paraître (à tort) compliqué à mettre en place, les avantages de la location meublée valent largement la peine de s'y intéresser.

1. Pourquoi passer d'une location vide à une location meublée ?

Comme expliqué dans notre article sur les différences entre location meublée et location vide, l'atout principal de la location meublée réside dans sa fiscalité très avantageuse.

En effet, le régime Réel Simplifié permet souvent aux loueurs en meublé de ne pas payer d'impôts sur plusieurs années grâce notamment à la possibilité d'amortir le bien loué et de déduire toutes les charges inhérentes à l'activité de location meublée. Pour simuler votre économie d'impôt et comparer le régime du micro-BIC ou du réel en LMNP, utilisez notre simulateur gratuit !

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La rentabilité de l'investissement locatif en LMNP est logiquement supérieur à celle des locations nues. En prenant en compte la fiscalité très avantageuse d'une location meublée et les loyers qui sont jusqu'à 30% plus élevés, on arrive très vite à un taux de rentabilité qui n'a plus rien à voir avec celui des locations vides.

La souplesse juridique de la location meublée est également un avantage important par rapport à la location vide.

2. Avant la transformation d'un bien vide en meublé : à savoir

1. Il ne faut pas avoir imputé de déficit foncier lié à la location vide que l'on souhaite louer en location meublée sur ses revenus globaux au titre des trois dernières années. Par exemple, dans le cas d'un déficit imputé sur l'année 2021, le loueur ne pourra pas basculer en location meublée avant 2024 (soit la troisième année suivant l'imputation).

2. Le déficit généré en location meublée n'est pas imputable sur les revenus globaux. Contrairement à la location vide, le déficit créé en LMNP est imputable uniquement sur les revenus de location meublée. Ce déficit est reportable pendant 10 ans. Le montant des amortissements non-utilisé est quant à lui, reportable sans limite de temps.

3. Les loueurs sont redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises (Ou CFE). Cette taxe est fixée par les collectivités territoriales.

3. Comment passer en LMNP (location meublée non professionnelle) ?

Pour transformer votre location vide en location meublée, vous devrez dans un premier temps acquérir les meubles dont auront besoin vos futurs locataires. En septembre 2015, l'administration a publié par décret une liste du mobilier et des équipements obligatoires pour louer un bien en meublé.

Vous pouvez également ajouter des équipements supplémentaires, comme une connexion internet ou un lave-linge, qui rendront votre appartement meublé plus attractif, et qui vous permettront de majorer le montant du loyer.

Vous devrez ensuite établir un bail meublé avec l'accord de votre locataire. Dans la plupart des cas, le propriétaire transforme son appartement en meublé lorsqu'il y a un changement de locataire. Cela permet d’éviter un refus de la part du locataire en place et de rassurer l'administration fiscale qui « chasse » les opérations fictives (quand les meubles du locataire sont déclarés comme ceux du meublé par exemple, pour bénéficier des avantages propres à ce régime). Vous pouvez louer votre logement à tout type de locataire avec un bail adapté, en choisissant par exemple de louer votre meublé à un étudiant ou en location saisonnière à des touristes.

Contrairement à certaines idées reçues, il est tout à fait possible de cumuler le statut de LMNP et la location vide. Cela peut par exemple être le cas si vous avez déjà des locataires de longue date dans un bien loué nu mais que vous souhaitez passer en location meublée pour un autre bien, afin de profiter, par exemple, de sa localisation (ville étudiante, lieu touristique, …). Mais cela vaut également si vous pratiquez la location nue et que vous envisagez de louer votre résidence principale pendant vos congés.
Quel que soit le cas de figure envisagé, il vous faudra garder un certain nombre de points à l’esprit.

Le seuil financier du statut LMNP

Selon l’article 155 du Code Général des Impôts, est considérée LMNP toute personne qui retire moins de 23 000 € d’une activité de location meublée, ou dont les autres revenus d’activité dépassent le montant de ses recettes de location meublée, même si elles sont supérieures à 23 000 €.
Or, dans le cas de location multiples, il convient d’être vigilant car, si des nombreuses sources de revenus sont comptabilisées pour apprécier le statut de LMNP, ce n’est pas le cas des revenus fonciers ! Autrement dit, les recettes générées par vos locations vides ne seront pas prises en compte en tant que vos revenus d’activité pour déterminer si vous devez être considéré comme LMNP ou LMP.

Les démarches spécifiques au statut LMNP

Contrairement aux recettes de location vide, en location meublée les recettes sont imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui a pour conséquence qu’elles doivent être déclarées séparément et qu’elles relèvent d’un régime fiscal distinct : le micro-BIC ou le régime réel. Quel que soit le régime choisi, les formalités déclaratives seront différentes qu’en location vide, et il convient d’être vigilant sur ce point ainsi que de bien choisir son régime fiscal en location meublée.

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Article rédigé par Baptiste BOCHART