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Une fois le bien acquis, la même question revient souvent : Dois-je louer mon bien en meublé ou le louer en vide ?
La location meublée semble être le dispositif le plus avantageux dans la plupart des situations, mais est-ce vraiment le cas ?

Louer son bien vide ou meublé

Une location meublée, qu'est-ce que c'est ?

Lorsque l'on souhaite louer son bien en meublé, la question de la définition d'un bien meublé se pose souvent.
Cette question a été résolue par l'administration qui a publié la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour un appartement meublé dans un décret datant du 31 juillet 2015 et entré en vigueur début septembre 2015.

Accédez à la liste en cliquant sur le lien suivant : liste des équipements obligatoires pour louer un bien meublé.

Lorsque vous louez votre bien en meublé, votre appartement doit être habitable immédiatement. Cela signifie que votre locataire doit pouvoir vivre dans les lieux uniquement en apportant ses effets personnels. Il est important pour vous, futur loueur, de prendre en compte le fait qu'un appartement confortable vous permettra de percevoir des revenus de location supérieurs à ceux d'un appartement peu équipé.

Des loyers plus élevés et une meilleure rentabilité en location meublée

Meubler votre bien vous permet de le louer 20 % plus cher en moyenne qu'un bien vide.

La rentabilité brute de votre bien sera également supérieure s'il est loué meublé plutôt que vide, de par des loyers perçus plus importants.

La rentabilité nette, prenant en compte l'imposition sur vos revenus, sera également bien supérieure avec un bien loué meublé.

Grâce aux mesures fiscales très avantageuses liées à l'activité de location meublé, vos impôts seront fortement réduits et la rentabilité de votre bien maximisée.

La location vide : plus restrictive, mais plus stable

Contrairement à la location meublée qui demande du temps pour effectuer les tâches courantes de gestion de votre bien (ou de passer par une agence de gestion), la location nue est une activité beaucoup plus stable. En effet, vos locataires restent souvent pour de plus longues durées, il y a donc moins de vacances du logement. De plus, les tâches liées à la gestion de l'appartement sont généralement réduites : les locataires se succèdant moins souvent, il y aura un nombre plus restreint d'entrées et de sorties des lieux à effectuer, par exemple.

Location vide / location meublée : le comparatif

  Location vide Location meublée
Durée du bail 3 ans minimum (renouvelable par tacite reconduction) 1 an minimum, ou 9 mois en location étudiante (dans le cas d'un logement loué en tant que résidence principale)
Dépôt de garantie

1 mois de loyer

(hors charges)

2 mois de loyer

(hors charges)

Préavis donné par le propriétaire 6 mois avant l'échéance du bail 3 mois avant l'échéance du bail
Préavis donné par le locataire

3 mois

(1 mois sous conditions, notamment dans les zones tendues)

1 mois
Statut - Loueur meublé professionnel ou non professionnel (LMP/LMNP)
Régime fiscal

- Micro foncier : 30 % d'abattement forfaitaire sur les revenus, jusqu'à 15 000 €

- Régime Réel Foncier : au delà de 15 000 € de loyer ou sur option, toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers

- Micro BIC : 50 % d'abattement forfaitaire sur les revenus, jusqu'à 72 600 €

- Régime Réel Simplifié : au delà de 72 600 € ou sur option, toutes les charges sont déductibles + amortissement de la valeur du bien

Prélèvements sociaux (hors non-résidents, frontaliers et expatriés)

17,2% de vos revenus imposables

(CSG – CRDS)

17,2% de vos revenus imposables

(CSG – CRDS)


La fiscalité : le point fort de la location meublée

En plus d’être beaucoup plus souple contractuellement que la location vide, la location meublée est aussi très avantageuse d’un point de vue fiscal. En effet, le régime Réel Simplifié permet aux loueurs en meublé de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts en amortissant leur bien et en déduisant toutes les charges inhérentes à sa mise en location.

En location vide, l'option pour le régime réel foncier ne permet pas d'amortir le bien. De plus, seuls les travaux d'amélioration et les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles.

En optant pour le régime réel simplifié en location meublée, vous pourrez amortir tous types de travaux réalisés sur votre bien, et donc également les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement. Cette fiscalité va augmenter considérablement la rentabilité nette des locations meublées et donne un argument de plus face à la location vide.


Voici un tableau récapitulatif des charges déductibles au régime Réel en location vide et location meublée :

  Location meublée Location nue
Frais de notaire Oui NON
Honoraires d’agence Oui Honoraires de mise en location
déductibles uniquement
Prix du bien Oui NON
Prix du mobilier Oui Pas de mobilier (sauf déductibilité de travaux
d’amélioration type cuisine ou salle de bains)
Travaux d’agrandissement Oui NON
Travaux de reconstruction Oui NON
Travaux de construction Oui NON
Travaux d’entretien Oui Oui
Travaux de réparation Oui Oui
Intérêts d’emprunt Oui Oui
(Déductibilité limitée au montant total
des charges annuelles et solde déficit reportable)
Taxe foncière Oui Oui
Assurance du bien Oui Oui
Frais de gestion (Agence) Oui Oui

Découvrez la vidéo de notre experte Maud Velter, diplômée Notaire:

Article rédigé par Maud Velter

Fiscalité LMNP


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