Par Baptiste Bochart, juriste chez JD2M
Faut-il louer vide ou meublé ? La réponse à cette question n'est pas la même pour tout le monde. Tout dépend en effet de votre profil, de votre logement et de vos objectifs à moyen terme. Un studio étudiant et une maison familiale, par exemple, ne présentent pas les mêmes caractéristiques et ne se prêtent pas forcément au même mode de location.
Pour vous aider, nous avons analysé les 4 critères à prendre en compte pour faire le bon choix : la durée du bail, la fiscalité applicable, la rentabilité et le temps consacré à la gestion locative au quotidien.
L'essentiel :
Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter les 11 équipements obligatoires listés par le décret du 31 juillet 2015 (lit, plaques de cuisson, dispositifs d'occultation). En pratique, le locataire doit pouvoir vivre dans ce logement dès son entrée dans les lieux, en apportant uniquement ses effets personnels.
En location vide, le logement est loué sans mobilier. Le locataire apporte ses propres meubles et aménage le bien selon ses besoins. Le contrat de location est encadré par la loi du 6 juillet 1989.
Les différences entre une activité de location nue ou meublée ne se limitent pas à la présence de mobilier. Il existe aussi des écarts importants concernant le bail, la fiscalité et les règles de préavis.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum, renouvelable par tacite reconduction | 1 an minimum, ou 9 mois en location étudiante, dans le cas d'un logement loué en tant que résidence principale |
| Dépôt de garantie maximal | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges, pouvant être réduit à 1 mois si le propriétaire le souhaite |
| Préavis donné par le propriétaire | 6 mois avant l'échéance du bail | 3 mois avant l'échéance du bail |
| Préavis donné par le locataire | 3 mois (1 mois sous conditions, notamment dans les zones tendues) |
1 mois |
| Statut | Sans objet | Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP/LMNP) |
| Régime fiscal | Micro-foncier : 30 % d'abattement forfaitaire sur les revenus, jusqu'à 15 000 € de loyers annuels. Régime réel foncier : au-delà de 15 000 € de loyer ou sur option, toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers. En cas d'option, obligation de rester au réel foncier pendant 3 ans avant de pouvoir revenir au micro-foncier. |
Meublés de tourisme non classés : 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles. Meublés de tourisme classés, chambres d'hôtes et location de longue durée : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € pour les recettes 2025 et 83 600 € à partir des recettes 2026. Régime réel simplifié : déduction des charges et amortissement du bien, du mobilier et de certains travaux. Le retour au micro-BIC est possible chaque année tant que la renonciation est faite dans les délais légaux. |
| Prélèvements sociaux (hors non-résidents, frontaliers et expatriés) | 17,2 % de vos revenus imposables (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %). | 18,6 % de vos revenus imposables (CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %), lorsque les revenus de location meublée ne sont pas soumis aux cotisations sociales. |
| Taxe foncière | Récupérable partiellement auprès du locataire (taxe d'ordures ménagères) | Déductible des revenus au régime réel |
En location meublée, les loyers sont en moyenne 10 à 20 % supérieurs à ceux d'une location vide, à logement comparable. Cet écart s'explique par le niveau d'équipement et la flexibilité du bail.
Par exemple, un T2 loué vide à 1 000 € par mois peut se louer autour de 1 100 € à 1 200 € en meublé dans une grande ville ou une zone tendue, selon l'emplacement, le niveau d'équipement et la qualité du bien. Cet écart est plus fréquent sur les petites surfaces (studios, T1, T2), où la demande est plus forte. Dans les zones moins tendues ou pour les biens familiaux, l'écart est souvent plus faible, voire quasi nul.
Pour un calcul complet et réaliste, le loueur en meublé doit toutefois intégrer les coûts liés à l'achat du mobilier et des équipements obligatoires. À cela s'ajoutent des périodes de vacance plus fréquentes et des frais de gestion potentiellement plus élevés s'il confie le bien à un professionnel.
Ces différentes dépenses peuvent ainsi réduire l'écart de rentabilité observé en brut, notamment sur les premières années d'exploitation.
Autre paramètre très important dans le calcul de la rentabilité : le type d'imposition appliquée aux loyers.
En location meublée au régime réel, le propriétaire bailleur peut déduire :
Ici, le réel simplifié permet donc de réaliser des économies d'impôt potentiellement importantes.
En location vide au régime réel foncier, le propriétaire bailleur peut lui aussi déduire ses charges. Depuis la loi de finances pour 2026, il peut également amortir son bien grâce à la mise en place récente du dispositif Jeanbrun. Cependant, celui-ci est beaucoup plus restrictif et conditionné que l'amortissement en LMNP. En effet :
Si l'ensemble de ces conditions est respecté, l'amortissement peut alors atteindre 12 000 € par an.
Vous hésitez entre une location vide ou meublée pour votre prochain investissement ?
Contrairement à la location meublée qui demande du temps pour effectuer les tâches courantes de gestion de votre bien, ou de passer par une agence de gestion, la location nue est une activité plus stable. Les locataires restent souvent pour de plus longues durées, avec moins de vacance locative. Elle s'adresse davantage aux familles et actifs qui s'installent sur le long terme, avec moins de rotation locative à la clé.
Autre avantage : la mise en location ne nécessite aucun achat de mobilier, ce qui limite les coûts en début d'activité. La gestion administrative et comptable est également plus simple : le propriétaire déclare ses revenus fonciers sans produire de liasse fiscale, contrairement à une activité meublée au réel.
Parallèlement à sa fiscalité avantageuse, la location meublée présente aussi quelques contraintes à anticiper.
Une rotation plus fréquente des locataires tout d'abord : le bail meublé dure 1 an, contre 3 ans en location vide, et le préavis du locataire est seulement d'1 mois. Le loueur peut donc faire face à des périodes de vacance plus fréquentes, avec des frais de remise en état plus réguliers.
Le propriétaire doit aussi prévoir le fait qu'il devra investir dans du mobilier. En moyenne, il faut compter entre 3 000 € et 8 000 € selon la taille du logement. Ces équipements devront par ailleurs être renouvelés en cas d'usure.
La gestion comptable est également plus contraignante en location meublée au régime réel. Pour déclarer ses revenus, le loueur en meublé doit tenir une comptabilité de type commercial, avec un suivi précis des recettes et des dépenses. Il doit également établir un bilan et un compte de résultat, puis télétransmettre une liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) aux impôts. En location vide au régime réel, le propriétaire remplit l'annexe 2044 afin de détailler ses charges, en complément de la déclaration de revenus 2042. Il n'a pas d'obligation de comptabilité commerciale ni de production de bilan.
Enfin, depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, le loueur en meublé doit réintégrer les amortissements déduits fiscalement dans le calcul de sa plus-value imposable lors de la revente de son bien LMNP. Cette réintégration s'applique aux amortissements du logement et des travaux. Les dépenses de mobilier ne sont pas concernées.
Nous l'avons vu, en location meublée au régime réel, les revenus sont imposés après déduction des charges et prise en compte des amortissements. Ce fonctionnement peut conduire à réduire significativement le résultat fiscal.
En location vide au régime réel foncier, les revenus sont également calculés après déduction des charges (travaux d'entretien, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion). En revanche, la possibilité d'amortir le bien est fortement conditionnée (dispositif Jeanbrun).
L'intérêt fiscal est alors à évaluer en fonction de votre situation. Si vous n'avez plus d'emprunt, que votre bien est déjà largement amorti et que vous avez peu de charges à déclarer, le meublé perd une partie de son avantage. Dans ce cas, l'amortissement compte moins, puisque votre base imposable reste faible même en location vide. L'écart entre ces deux types de location dépend alors surtout de vos charges et du niveau de vos loyers.
Mieux vaut donc raisonner sur plusieurs années, en tenant compte de l'évolution de votre financement, de l'état de votre bien et de vos dépenses réelles chaque année.
Voici un tableau récapitulatif des charges déductibles au régime réel pour visualiser précisément ce que vous pouvez déduire :
| Charge | Location meublée | Location nue |
|---|---|---|
| Frais de notaire |  |
 |
| Honoraires d'agence | |
Honoraires de mise en location déductibles uniquement |
| Prix du bien | |
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| Prix du mobilier | |
Pas de mobilier, sauf déductibilité de travaux d'amélioration type cuisine ou salle de bains |
| Travaux d'agrandissement | |
|
| Travaux de reconstruction | |
|
| Travaux de construction | |
|
| Travaux d'entretien | |
|
| Travaux de réparation | |
|
| Intérêts d'emprunt | |
(déductibilité limitée au montant total des charges annuelles et solde déficit reportable) |
| Taxe foncière | |
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| Assurance du bien | |
|
| Frais de gestion (agence) | |
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