Une fois le bien acquis, la même question revient souvent : Dois-je louer mon bien en meublé ou le louer en vide ?
La location meublée semble être le dispositif le plus avantageux dans la plupart des situations, mais est-ce vraiment le cas ?
Lorsque l'on souhaite investir en location meublée, ou passer de la location vide au meublé, la question de la définition d'un bien meublé se pose souvent.
Cette question a été résolue par l'administration qui a publié la liste du mobilier et des équipements obligatoires pour un appartement meublé dans un décret datant du 31 juillet 2015 et entré en vigueur début septembre 2015.
Lorsque vous louez votre bien en meublé, votre appartement doit être habitable immédiatement. Cela signifie que votre locataire doit pouvoir vivre dans les lieux uniquement en apportant ses effets personnels. Il est important au moment de démarrer votre projet d'investissement locatif meublé, de prendre en compte le fait qu'un appartement confortable vous permettra de percevoir des revenus de location supérieurs à ceux d'un appartement peu équipé.
Meubler votre bien vous permet de le louer 20 % plus cher en moyenne qu'un bien vide.
La rentabilité brute de votre bien sera également supérieure s'il est loué meublé plutôt que vide, de par des loyers perçus plus importants.
La rentabilité nette, prenant en compte l'imposition sur vos revenus, sera également bien supérieure avec un bien loué meublé.
Grâce aux mesures fiscales très avantageuses liées à l'activité de location meublée, vos impôts seront fortement réduits et la rentabilité de votre bien maximisée.
Cet avantage se vérifie quelque soit le type de locataire et le bail signé. Vous bénéficiez de la flexibilité dans le choix de votre locataire (location meublée à un étudiant, location à un salarié expatrié, location d'un meublé de tourisme...)
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Contrairement à la location meublée qui demande du temps pour effectuer les tâches courantes de gestion de votre bien (ou de passer par une agence de gestion), la location nue est une activité beaucoup plus stable. En effet, vos locataires restent souvent pour de plus longues durées, il y a donc moins de vacances du logement.
De plus, les tâches liées à la gestion de l'appartement sont généralement réduites : les locataires se succédant moins souvent, il y aura un nombre plus restreint d'entrées et de sorties des lieux à effectuer, par exemple.
Comparez la location meublée à la location vide et déterminez quelle est la meilleure stratégie d'investissement et de défiscalisation pour vous constituer un patrimoine immobilier !
| Location vide | Location meublée | |
| Durée du bail | 3 ans minimum (renouvelable par tacite reconduction) | 1 an minimum, ou 9 mois en location étudiante (dans le cas d'un logement loué en tant que résidence principale) |
| Dépôt de garantie |
1 mois de loyer (hors charges) |
2 mois de loyer (hors charges) |
| Préavis donné par le propriétaire | 6 mois avant l'échéance du bail | 3 mois avant l'échéance du bail |
| Préavis donné par le locataire |
3 mois (1 mois sous conditions, notamment dans les zones tendues) |
1 mois |
| Statut | - | Loueur meublé professionnel ou non professionnel (LMP/LMNP) |
| Régime fiscal |
- Micro foncier : 30 % d'abattement forfaitaire sur les revenus, jusqu'à 15 000 € - Régime Réel Foncier : au delà de 15 000 € de loyer ou sur option, toutes les charges sont déductibles des revenus fonciers |
- Micro BIC : 50 % d'abattement forfaitaire sur les revenus, jusqu'à 72 600 € - Régime Réel Simplifié : au delà de 72 600 € ou sur option, toutes les charges sont déductibles + amortissement de la valeur du bien |
| Prélèvements sociaux (hors non-résidents, frontaliers et expatriés) |
17,2% de vos revenus imposables (CSG – CRDS) |
17,2% de vos revenus imposables (CSG – CRDS) |
En plus d’être beaucoup plus souple contractuellement que la location vide, la location meublée est aussi très avantageuse d’un point de vue fiscal. En effet, le régime Réel Simplifié permet aux loueurs en meublé de payer très peu (voire pas du tout) d’impôts en amortissant leur bien et en déduisant toutes les charges inhérentes à sa mise en location.
En location vide, l'option pour le régime réel foncier ne permet pas d'amortir le bien. De plus, seuls les travaux d'amélioration et les travaux d'entretien et de réparation sont déductibles.
En optant pour le régime réel simplifié en location meublée, vous pourrez amortir tous types de travaux réalisés sur votre bien, et donc également les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement. Cette fiscalité va augmenter considérablement la rentabilité nette des locations meublées et donne un argument de plus face à la location vide.
Il faut noter qu'en tant que LMNP au régime réel, vous bénéficiez de l'avantage fiscal quel que soit le type de locataire. Que vous optiez pour la l'investissement en logement meublé étudiant, la location saisonnière ou bien encore un investissement en résidence service : vous pouvez profiter des avantages du LMNP amortissable.
JD2M vous aide à vous immatriculer comme LMNP et à déclarer votre logement meublé. Consultez nos deux offres d'accompagnement :
Voici un tableau récapitulatif des charges déductibles au régime Réel en location vide et location meublée :
| Location meublée | Location nue | |
| Frais de notaire |  |
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| Honoraires d’agence | |
Honoraires de mise en location déductibles uniquement |
| Prix du bien | |
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| Prix du mobilier | |
Pas de mobilier (sauf déductibilité de travaux d’amélioration type cuisine ou salle de bains) |
| Travaux d’agrandissement | |
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| Travaux de reconstruction | |
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| Travaux de construction | |
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| Travaux d’entretien | |
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| Travaux de réparation | |
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| Intérêts d’emprunt | |
(Déductibilité limitée au montant total des charges annuelles et solde déficit reportable) |
| Taxe foncière | |
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| Assurance du bien | |
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| Frais de gestion (Agence) | |
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Découvrez la vidéo de notre experte Maud Velter, diplômée Notaire:
Article rédigé par Maud Velter
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