La location meublée est aujourd’hui un investissement plébiscité par les français en raison de ses nombreux avantages. Répondant à une réelle demande des locataires tant dans les grandes agglomérations que dans les zones touristiques, cet investissement immobilier offre plus de souplesse que la location vide mais surtout une meilleure rentabilité, les recettes de la location meublée étant imposées dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici les principales questions à vous poser pour réussir votre investissement locatif meublé non professionnel.
L' investissement locatif meublé non professionnel est un outil de défiscalisation immobilière puissant. Ses avantages sont sont multiples :
Tout d’abord l'investissement meublé présente une grande simplicité. Il suffit de donner en location une maison, un appartement en copropriété ou encore un bien immobilier dans une résidence services, en l’ayant au préalable suffisamment équipé de meubles et d’appareils électroménagers pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).
En effet, dès lors que le bien est meublé, ce sont les recettes locatives que vous retirerez de votre investissement locatif ainsi que leur comparaison avec vos autres revenus d’activité qui détermineront votre statut. Vous serez obligatoirement LMP si vos recettes dépassent 23000€ par an et sont supérieures à vos autres revenus d’activité. Dans tous les autres cas, vous aurez le statut de LMNP et par extension, votre investissement locatif meublé sera qualifié de non professionnel.
Attention: si vous avez investi dans le neuf, vous ne devez pas avoir pris d’engagement de louer vide pendant plusieurs années en contrepartie d’un avantage fiscal, par exemple dans le cadre d’un dispositif Pinel, à défaut cet avantage pourrait être remis en cause.
Vous devez impérativement meubler suffisamment le bien pour que la qualification de « meublé » ne puisse pas être contestée par votre locataire. A défaut les avantages de votre investissement locatif meublé non professionnel seraient remis en cause : votre locataire pourrait exiger un bail vide d’une durée minimum de 3 ans, mais surtout en perdant votre statut LMNP, votre fiscalité ne serait plus la même.
Les loyers seraient alors imposés dans la catégorie des Revenus fonciers, bien moins avantageuse. Pour éviter ce risque, il est indispensable de respecter la liste des 11 équipements obligatoires en cas de location à titre de résidence principale du locataire.
Le statut LMNP est possible dans l’ancien comme dans le neuf. L'investissement dans une résidence services vous permet de récupérer la TVA versée lors de l'achat du logement. Mais attention, car cela suppose de signer un bail commercial avec l’exploitant qui gère la résidence.
La réussite de votre investissement dépend donc de son sérieux. Notez également que le dispositif Censi-Bouvard qui permettait aux LMNP de défiscaliser en investissant dans des résidences services a pris fin le 31 décembre 2022.
Sur l’ensemble du territoire français, il existe un vrai besoin de locations meublées, la demande ne cessant d’augmenter. En effet les étudiants, les professionnels en mobilité, les travailleurs saisonniers, les touristes sont autant de personnes à la recherche de logements meublés.
Ainsi vous trouverez facilement des locataires dès lors que votre logement est situé dans une grande agglomération ou dans une zone touristique et que le prix de location proposé correspond au prix du marché tout en respectant l’encadrement des loyers dans les zones concernées (à savoir Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux).
En pratique, le fait de meubler le logement vous permet de proposer un loyer plus important qu’en location vide, de l’ordre de 10 à 15 %, la différence pouvant atteindre 30 % en location touristique.
Autre avantage côté propriétaire-bailleur, le choix du meublé apporte plus de souplesse que la location nue. La durée des contrats de location est bien inférieure (1an reconductible en résidence principale meublée contre 3 ans en vide) et, en tant que loueur, vous pouvez récupérer votre logement chaque année en donnant congé à votre locataire avec un préavis de seulement 3 mois (contre 6 mois en location vide, une fois tous les 3 ans).
Si vous louez à un étudiant, vous pouvez signer un bail d’une durée de 9 mois, sans tacite reconduction. Dans ce cas, il ne sera pas nécessaire de donner congé à votre locataire ; ce dernier devra tout simplement quitter les lieux à la date prévue dans le contrat de location.
Il en sera de même si, compte tenu de la situation de votre locataire, vous avez signé un bail mobilité. Ce type de contrat est réservé aux étudiants, stagiaires, personnes en formation professionnelle ou contrat d’apprentissage, en mutation professionnelle, mission temporaire ou encore qui font leur service civique volontaire.
Enfin, dans le cas d’un investissement locatif meublé non professionnel, vous bénéficierez d’une fiscalité avantageuse. Les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des BIC et non dans celle des Revenus fonciers, cela permet au propriétaire-bailleur d’obtenir une belle rentabilité.
Comme pour tout investissement, cette question de la rentabilité est évidemment essentielle. Les loyers perçus en meublé sont toujours supérieurs à ceux d’une location vide, y compris dans les villes où ils sont encadrés, mais les charges sont également un peu plus importantes.
Il vous faudra changer régulièrement la literie, renouveler les ustensiles de cuisine et les appareils électroménagers, etc. Si vous confiez la gestion à un agent immobilier, ses honoraires seront plus importants qu’en location vide, en générale 10 à 12 % des loyers en meublé contre 5 à 6 % en vide. De la même façon, en location touristique, si vous passez par une plateforme comme Airbnb, il faut prendre en compte les frais de service. Vous devrez également payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), et si votre meublé de tourisme dispose d’une télévision, vous serez redevable de la redevance SACEM.
Dans la mesure où les charges sont plus importantes en meublé, la bonne rentabilité d’un investissement LMNP va surtout dépendre du choix du régime fiscal.
Lors d’un investissement locatif meublé non professionnel, le régime réel BIC est généralement beaucoup plus intéressant que celui du micro- BIC, car il vous permet de déduire toutes vos charges et amortissements. Ce sera votre régime fiscal par défaut si les recettes locatives perçues dans l’année par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal sont supérieurs à 77 700 €. Dans le cas contraire, vous avez tous les ans la possibilité d’opter pour ce régime réel en adressant un courrier à l’administration fiscale.
Compléter le courrier de levée d'option
Vous devez effectuer cette démarche avant la déclaration de vos revenus personnels de l’année fiscale concernée par le changement. Par ailleurs, le régime réel sera obligatoire si vous avez créé une société, par exemple une SARL de famille, pour exercer l’activité de location meublée.
Au régime réel BIC, les charges déductibles des loyers comprennent notamment toutes les factures d’entretien et de réparations, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt si vous avez eu recours à un prêt pour acheter le logement meublé, l’assurance PNO et l’assurance emprunteur, les honoraires de gestion, les divers abonnements (électricité, internet, etc) et les consommations intégrés dans le montant du loyer ainsi que les frais de comptabilité. Il est très important de noter que l’année d’acquisition, les frais de notaire et la commission de l’agence immobilière peuvent passer en charge ou être amortis, ce qui représente un avantage considérable.
En optant pour le régime réel, vous allez également amortir la valeur du bien (mais pas le terrain sur lequel il est construit), les gros travaux ainsi que le mobilier et les équipements achetés pour transformer le bien immobilier en meublé.
En pratique, si les charges déductibles sont plus importantes que les loyers, vous allez constater un déficit. En tant que LMNP, ce déficit sera reportable sur vos recettes locatives des dix années suivantes sans limitation de montant. Tant qu’un déficit existe, vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissements, mais ces derniers sont stockés sans limitation de durée. Lorsque votre activité de location deviendra bénéficiaire (les charges devenant inférieures aux loyers), vous pourrez utiliser le stock d’amortissements ainsi constitué, et continuer à ramener votre résultat imposable à zéro. Avec cette possibilité de déduire les charges et les amortissements, le régime réel vous permet en principe de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.
A l’inverse, le régime Micro BIC n’offre aux investisseurs qu’un abattement forfaitaire de 50 % pour déterminer leur revenu imposable, abattement qui, depuis la loi de finances 2024, n’est plus que de 30% en location touristique classée ou non (l’abattement passe toutefois à 51 % si votre logement est classé « meublé de tourisme » et qu’il se ne se trouve pas dans une zone tendue).
Par exemple : si vous percevez 8000 € de loyers charges comprises par an, vous serez imposé dans votre tranche d’imposition et supporterez les prélèvements sociaux s’élevant à 17,2 % sur 4000 €. Si votre taux marginal d’imposition est de 30 %, vous serez redevable de (4000 x 30%) + (4000 x 17,2%) = 1888 €.
Si votre logement est un « meublé de tourisme » classé situé en zone tendue ou non classé, du fait de l’abattement forfaitaire de 30%, vous serez imposé sur 70% des recettes. L’imposition sera donc de (7 600 x 30%) + (7 600 x 17,2%) = 3 587 €.
Chaque année vous devrez donc payer des impôts sur vos revenus locatifs, alors que vous pouvez échapper à toute imposition pendant plusieurs années en optant pour le régime réel, ce qui a évidemment un impact fort sur la rentabilité.
Si vous vous lancez dans un achat immobilier en vue de louer meublé, le régime réel sera toujours le plus intéressant car vous pourrez déduire ou amortir les frais d’acquisition c’est-à-dire les frais de notaire mais également la commission d’agence si vous êtes passé par l’intermédiaire d’un agent immobilier pour réaliser l’acquisition.
Sachez également que si vous êtes propriétaire d’un logement depuis plusieurs années et que vous décidez de le transformer en location meublée, vos amortissements seront calculés sur la valeur du logement au jour de sa mise en location meublée. Ainsi, si vous l’avez acheté 100 000 € il y a 15 ans, et qu’il est désormais estimé 200 000 €, les amortissements seront calculés sur cette valeur de 200 000 €, sans déclencher le paiement d’un impôt sur la plus-value, le bien restant dans votre patrimoine. Pour être absolument certain quant au choix du régime d’imposition, l’idéal est de faire une simulation :
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Pour avoir une idée vraiment précise de la rentabilité, il faut s’intéresser à la rentabilité nette nette. Cette dernière se calcule de la façon suivante : (Loyers annuels – Impôts – Charges) / (Prix d’acquisition + Frais de Notaire + Commission d’agence + travaux éventuellement nécessaires) x 100. En meublé au régime réel, votre rentabilité sera en principe supérieure à 3,5 %, alors qu’elle avoisinera les 2,5 % au micro-bic et sera bien inférieure à 2 % en location vide.
La déclaration des revenus LMNP dépend du régime d’imposition choisi. Au régime micro-bic, il vous suffit de remplir une case sur votre déclaration de revenus personnelle. Au régime réel, la déclaration est plus complexe mais notre accompagnement vous permet de la réaliser en toute simplicité.
En réalisant un investissement locatif meublé non professionnel, vous devez effectuer une déclaration en ligne via un guichet unique numérique sur le site de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle), dans les 15 jours qui suivent le début d’activité (qui correspond le plus souvent à la date d’acquisition du logement). Vous obtiendrez ainsi un numéro SIRET, correspondant à l'immatriculation de votre activité de loueur en meublé. Ce numéro est indispensable pour effectuer votre déclaration de revenus locatifs LMNP. Pour plus d'informations, recevez notre guide d'aide gratuit :
Immatriculez votre activité de loueur en meublé
Les formalités déclaratives sont très simples puisqu’il suffit d’indiquer la totalité des recettes perçues par votre foyer fiscal dans la case 5 ND de votre déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO). C'est l’administration fiscale qui pratiquera l'abattement forfaitaire pour déterminer votre revenu imposable.
Les formalités déclaratives sont plus complexes. Il faut notamment établir une liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033 et la télétransmettre l’administration fiscale, puis reporter le résultat fiscal sur votre déclaration 2042 C PRO.
Retrouvez nos différentes offres d’accompagnement pour pour votre déclaration LMNP au régime réel:
Pour conclure, vous l’aurez compris, l’intérêt majeur du statut LMNP réside dans sa fiscalité. En optant pour le régime réel d’imposition BIC, les loyers que vous allez percevoir ne devraient pas être imposés pendant plusieurs années grâce à la déduction des charges et amortissements.
Cela vous permet de vous constituer un patrimoine meublé et d’en percevoir des revenus tout en étant très faiblement fiscalisé. Et à la revente, vous serez simplement soumis à la plus-value des particuliers, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Voilà pourquoi cet investissement locatif meublé non professionnel est tant plébiscité !
Article rédigé par Baptiste BOCHART
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