Loueur en meublé professionnel (LMP) : quelle incidence sur la plus-value ?

Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) et vous envisagez de vendre votre bien ? La fiscalité de la plus-value n'a rien à voir avec celle d'un LMNP. On vous explique les règles applicables, les cas d'exonération et on compare deux scénarios chiffrés pour mesurer l'écart fiscal réel avec le régime de plus-value LMNP.

L'essentiel en 30 secondes

• En LMP, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles (BIC), pas du régime des particuliers.
• Elle se décompose en deux blocs : plus-value à court terme (= amortissements pratiqués, soumis à l'IR + cotisations sociales SSI 35-45 %) et plus-value à long terme (12,8 % + 18,6 % PS = 31,4 %).
• Exonération totale possible si activité LMP > 5 ans et CA < 90 000 € (250 000 € pour les meublés de tourisme et chambres d'hôtes).
• En LMNP, la plus-value reste celle des particuliers : 19 % + 17,2 % de PS, avec abattements à partir de la 6e année.

LMP ou LMNP, quelle différence pour le calcul de la plus-value ?

Avant de calculer une plus-value, il faut déterminer sous quel statut on relève. La différence repose sur deux critères : le montant des recettes annuelles et leur poids dans les revenus du foyer fiscal.

Vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si :

• vos recettes annuelles de location meublée n'excèdent pas 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal ;
• OU ces recettes ne sont pas prépondérantes par rapport aux autres revenus d'activité du foyer (traitements et salaires, BIC autres, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants visés à l'art. 62 du CGI).

Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si :

• vos recettes annuelles de location meublée excèdent 23 000 € ;
• ET ces recettes sont supérieures à vos autres revenus d'activité du foyer.

Attention : en cas de vente du bien loué ou d'arrêt d'activité, le LMP relève de la fiscalité de la plus-value des professionnels et non de celle des particuliers.

Les conséquences sur le montant final de l'impôt peuvent être très favorables ou très pénalisantes selon plusieurs paramètres : date d'acquisition, date de début d'activité, années d'exercice, montant des recettes, amortissements pratiqués, déficits reportables.

Avant tout projet de cession, de retrait d'actif ou de cessation complète de votre activité de location meublée, faites valider le scénario fiscal par un avocat fiscaliste. Quelques heures de simulation coûtent beaucoup moins cher qu'un redressement après-coup.

Le régime des plus-values des LMP

La plus-value LMP est déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle se décompose en deux blocs, traités différemment.

À noter : le statut LMP s'apprécie au regard du montant des recettes perçues l'année de la vente. Vous pouvez basculer d'un régime à l'autre selon votre année de cession.

Plus-value à court terme

Elle correspond aux amortissements pratiqués sur le bien lorsqu'il est détenu depuis plus de 2 ans. Elle est imposée à l'impôt sur le revenu (au taux marginal) et soumise aux cotisations sociales SSI (35 à 45 %).

Plus-value à long terme

Elle correspond à la différence entre la valeur de cession et la valeur d'achat lorsque le bien est détenu depuis plus de 2 ans. Elle est imposée à 12,8 %, auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux au taux de 18,6 %, soit 31,4 % au total.

Quand les LMP sont-ils exonérés d'impôt sur les plus-values professionnelles ?

Le loueur qui exerce l'activité LMP depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime d'exonération des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI). Deux conditions cumulatives : ancienneté de l'activité ET chiffre d'affaires sous les seuils.

Barème pour la location meublée classique

• Exonération totale : chiffre d'affaires inférieur à 90 000 €.
• Exonération partielle : chiffre d'affaires compris entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années.
• Pas d'exonération : chiffre d'affaires supérieur à 126 000 €.

Cas particulier des chambres d'hôtes et meublés de tourisme

• Exonération totale : chiffre d'affaires inférieur à 250 000 €.
• Exonération partielle : chiffre d'affaires compris entre 250 000 € et 350 000 €.
• Pas d'exonération : chiffre d'affaires supérieur à 350 000 €.

Comparatif chiffré n°1 : bien détenu 4 ans

Premier scénario : vente en 01/2021 d'un bien acquis en 12/2016 pour 200 000 €, revendu 300 000 €. Plus-value brute : 100 000 €. Voici comment elle est imposée selon le statut.

Scénario LMP — détention 4 ans

Scénario LMNP — détention 4 ans

Verdict 4 ans : sur une courte détention, le LMNP gagne 26 145 € grâce au régime des particuliers (pas de réintégration des amortissements) et malgré l'absence d'abattements pour durée de détention.

Comparatif chiffré n°2 : bien détenu 10 ans

Deuxième scénario : vente en 01/2021 d'un bien acquis en 12/2010 pour 200 000 €, revendu 350 000 €. Plus-value brute : 150 000 €. La détention longue change radicalement l'équation.

Scénario LMP — détention 10 ans

Scénario LMNP — détention 10 ans

Verdict 10 ans : le rapport s'inverse. Le LMP gagne 11 049 € grâce à l'exonération de l'article 151 septies (activité > 5 ans + CA < 90k€). Seules les cotisations sociales SSI restent dues sur la PV court terme.

Méthode de calcul des cotisations sociales SSI

Depuis 2021, la plus-value à court terme (exonérée fiscalement ou non) est soumise aux cotisations sociales SSI à un taux compris entre 35 % et 45 %. Particularité : ce taux s'applique sur un revenu net des cotisations sociales, d'où un calcul par itération (ou en boucle).

Important : ces calculs concernent exclusivement les LMP. En LMNP, la plus-value relève du régime des particuliers et n'est pas soumise aux cotisations sociales.

LMP : pour évaluer précisément le montant de votre imposition de loueur en meublé sur la plus-value, contactez votre avocat fiscaliste. Chaque dossier dépend du CA réel, du TMI et de l'âge de l'activité.

Article rédigé par Baptiste BOCHART