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LMP ou LMNP ?

Vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal n'excèdent pas 23 000 euros et/ou si ces recettes ne sont pas prépondérantes par rapport aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (qui correspondent aux traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’Article 62 du CGI).

Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel si vos recettes annuelles retirées de l'activité excèdent 23 000€ ET sont supérieures à vos autres revenus d'activités. Attention, en cas de vente du bien loué ou d’arrêt de votre activité, vous relevez de la fiscalité des entreprises et non de la fiscalité des particuliers.

Les conséquences découlant de votre statut LMP ou LMNP, notamment sur le montant de la plus-value, peuvent se révéler très intéressantes, ou très pénalisantes en fonction de nombreux paramètres (date d’acquisition, date de début d’activité, nombre d’année d’exercice, montant des recettes, amortissements et déficits reportables…).

Aussi, nous vous invitons à prendre conseil auprès de votre avocat fiscaliste, en cas de projet de cession, de retrait d’actif ou de la cessation complète de votre activité de location meublée.

Le régime des plus-values des LMP

La plus-value est déterminée en application des règles des bénéfices industriels et commerciaux selon lesquelles on distingue les plus-values à court terme et les plus-values à long terme.

A noter : Le statut de LMP s'apprécie au regard du montant des recettes perçues l'année de la vente.

Les plus-values à court terme

Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur le bien, lorsqu'il est détenu depuis plus de deux ans. Les plus-values à court terme sont imposées à l’impôt sur le revenu. En l'absence d'adhésion à un Centre de Gestion Agréé, elles sont majorées de 20%.

Les plus-values à long terme

Les plus-values à long terme correspondent à la différence entre la valeur de cession et la valeur d’achat lorsque le bien est acquis depuis plus de deux ans.

Les plus-values à long terme sont imposées au taux de 12.8 %. Le taux global est de 30% avec les prélèvements sociaux.

Exonération

Le loueur qui exerce l’activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-values professionnelles.
Pour ce faire son chiffre d’affaires doit être inférieur à 90 000 € pour une exonération totale. Il peut bénéficier d’une exonération partielle lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années.

Cas particulier des chambres d'hôtes et meublés de tourisme

Pour ces activités, le seuil d’exonération des plus-values reste fixé à 250 000 € au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €.


Le régime des plus-values des LMNP

La plus-value réalisée par les loueurs non professionnels est soumise aux règles des plus-values privées.

La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré de certaines charges et indemnités et réduit des frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession.
Le montant de la plus-value imposable est taxée à 19%. Pour en savoir +

Plus-value LMP versus LMNP

Prenons l'exemple d'un bien détenu et loué meublé pendant 4 ans:

Loueur en meublé Professionnel (LMP)   Loueur en meublé Non Professionnel (LMNP)
Prix de cession (01/2021) 300 000 €   Prix de cession (01/2021) 300 000 €
Prix d'acquisition (12/2016) 200 000 €   Prix d'acquisition (12/2016) 200 000 €
Plus Value Brute 100 000 €   Frais d'acquisition 7,5% 15 000 €
Amortissements réalisés sur 4 ans     Travaux 20 000 €
Valeur de l'immobilier 160 000 €
hors foncier
  Prix d'acquisition corrigé 235 000 €
Amorti sur 30 ans soit 5 333 € / an 21 333 €
hors foncier
  Plus-value corrigée 65 000 €
Valeur du mobilier 7 500 €
Amorti 1 500 € / an
6 000 €   Abattement par année de détention
Car bien détenu depuis moins de 5 ans
0 €
Travaux 20 000 €
Amorti 2 000 € / an
8 000 €   Abattement prélèvements sociaux
Car bien détenu depuis moins de 5 ans
0 €
Total des amortissements réalisés 35 333 €      
Cotisations sociales sur plus-value à court terme 45% (calcul par itération)* 10 965 €      
Plus-value à court terme imposable
(35 333-10 965) *30% Taux marginal d'imposition
7 310 €   Imposition au taux de 19% 12 350€
Plus-value à long terme imposable
100 000 €*(12,8% + 17,12%)
30 000 €   Prélèvements sociaux 17,2% 11 180 €
Coût fiscal et social 48 275 €   Imposition totale 23 530 €
Net restant 251 725 €   Net restant 276 470 €

Prenons maintenant l'exemple d'un bien détenu et loué meublé pendant 10 ans.

Loueur en meublé Professionnel (LMP)   Loueur en meublé Non Professionnel (LMNP)
Prix de cession (01/2021) 350 000 €   Prix de cession (01/2021) 350 000 €
Prix d'acquisition (12/2010) 200 000 €   Prix d'acquisition (12/2010) 200 000 €
Plus Value Brute 150 000 €   Frais d'acquisition 7,5% 15 000 €
Amortissements réalisés sur 10 ans     Travaux (forfait 15%) 30 000 €
Valeur de l'immobilier 160 000 €
hors foncier
  Prix d'acquisition corrigé 245 000 €
Amorti sur 30 ans soit 5 333 € / an 53 330 €
hors foncier
  Plus-value corrigée 105 000 €
Valeur du mobilier 7 500 €
Amorti 1 500 € / an
7 500 €   Abattement par année de détention
6% / an à partir de la 6e année
31 500 €
Travaux 20 000 €
Amorti 2 000 € / an
20 000 €   Plus-value taxable 73 500€
Total des amortissements réalisés 80 830 €   Abattement prélèvements sociaux
1,65% / an à partir de la 6e année
8 663 €


  Imposition au taux de 19% 13 965 €
Plus-value à court terme imposable
Exonération si CA sup à 90K€ d'activité et activité LMP > à 5 ans
0 €   Prélèvements sociaux de 17,2% 16 570€
Cotisations sociales sur plus-value à court terme
35% (calcul par itération)*
20 956 €   Majoration plus-value taxable à 2%
Plus-value > à 50 000 €
1 470 €
Coût fiscal et social 20 956 €   Imposition totale 32 005 €
Net restant 329 044 €   Net restant 317 995 €

*A compter de 2021, la plus-value à court terme (exonérée fiscalement ou non) sera soumise aux cotisations sociales (SSI) à un taux compris entre 35 et 45 % . Ce taux s’applique sur un revenu net des cotisations sociales (d’où un calcul par itération ou en boucle)


Exemple 1

Revenu net (soumis aux cotisations sociales) = 35 333 – 45%*Revenu net

Montant des cotisations sociales = 35 333/ 1,45*0,45= 10 965 €


Exemple 2

Revenu net (soumis aux cotisations sociales) = 80 830 – 35%*Revenu net

Montant des cotisations sociales = 80 830/ 1,35*0,35= 20 956 €


LMNP : évaluer le montant de votre imposition sur la plus-values

Dans notre exemple, il s’agit d’un loueur en meublé non professionnel effectuant de la location meublée sous un bail longue durée . Dans un tel cas, les cotisations sociales ne sont pas dues.

LMP : Pour évaluer le montant de votre imposition sur la plus-value, contactez votre avocat fiscaliste.


Article rédigé par Maud Velter

Fiscalité LMNP


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