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Dans un contexte immobilier tendu, la presse patrimoniale met souvent en avant les avantages du LMNP ancien, mais que recouvre réellement cette expression ? Comment bien choisir son investissement en LMNP ancien et à qui faire appel pour obtenir la meilleure rentabilité possible ? Est-il possible de cumuler un investissement LMNP ancien avec un LMNP neuf ? Avant de vous lancer, voici tout ce que vous devez savoir sur le LMNP ancien.

Qu’appelle-t-on le LMNP ancien (ou d’occasion) ?

Derrière cette expression, rien de très compliqué : il s’agit simplement d’acquérir un bien immobilier dans l’ancien, c’est-à-dire qui ne soit pas neuf, afin de le proposer en location meublée, qu’il s’agisse de meublé traditionnel (bail d’un an ou 9 mois pour les étudiants) ou de location meublée saisonnière type Airbnb.

Un logement est considéré comme ancien dès lors qu’il est achevé depuis plus de 5 ans.

Pour être qualifié de « meublé », le propriétaire-bailleur doit suffisamment l’équiper pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement, avec ses seuls effets personnels.

Quels équipements pour louer en LMNP ancien ?

En cas de meublé traditionnel, un décret du 31 juillet 2015 prévoit une liste précise du mobilier et des équipements que doit comporter le logement.

  • la literie avec couette ou couverture;
  • un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur avec une partie freezer ;
  • la vaisselle et les ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d'entretien ménager adapté (balais, aspirateur, etc).

Cette liste minimum, largement inspirée de la jurisprudence, n’est pas impérative pour pratiquer une activité de location saisonnière de type Airbnb. Mais en pratique, il est indispensable de proposer des appartements ou maisons bien équipés et décorés pour séduire les locataires et récolter des avis positifs.

Quelle est la fiscalité du LMNP ancien ?

Pour défiscaliser en LMNP ancien, il faut respecter une condition impérative : les loyers charges comprises retirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23000 € par an et/ou ne pas excéder vos autres revenus d’activité. Dans le cas contraire, vous deviendriez LMP et cela aurait des incidences fiscales (notamment l’assujettissement aux cotisations sociales et au régime des plus-values professionnelles). L’appréciation du statut LMNP s’effectue toujours au niveau de votre foyer fiscal.

Quelques exemples : Une personne seule qui perçoit 18 000 € de loyers charges comprises d’une activité de meublé sera obligatoirement LMNP.

Un couple marié qui retire 25 000 € de loyers charges comprises de la location meublée et perçoit des salaires pour un montant global annuel de 55 000 €, sera obligatoirement LMNP. En revanche si les recettes locatives augmentent et dépassent 55 000 €, le couple deviendra LMP.

Qu’est-ce que le LMNP d’occasion ?

Il n’existe pas de définition légale du LMNP d’occasion. En pratique, derrière cette expression, les professionnels de l’immobilier font référence à la revente par un investisseur initial d’un bien immobilier situé dans une résidence meublée gérée.

Il existe différentes sortes de résidences-services ou résidences gérées meublées : les résidences étudiantes, les résidences senior, ou encore les EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences de tourisme et les résidences d’affaires.

L’investisseur initial a acquis le bien immobilier neuf, généralement en VEFA, et a accepté d’être lié à l’exploitant de la résidence par un bail commercial, d’une durée de minimum 9 ans. La résidence étant meublée, l’investisseur est devenu LMNP.

En contrepartie de son investissement dans le neuf, il a bénéficié d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôts. Lorsque l’investisseur initial LMNP décide de revendre le bien, il conserve l’avantage fiscal qu’il a obtenu à condition d’avoir respecté les engagements pris lors de l’achat (notamment quant à la durée de location). Pour le futur investisseur, le bien immobilier n’est plus neuf, et on parle donc de LMNP d’occasion ou également du marché de la revente LMNP.

Notez que le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard qui avait pour objectif de soutenir l’investissement en résidences services neuves a pris fin le 31 décembre 2022.

LMNP ancien : comment optimiser sa rentabilité ?

Pour réussir votre LMNP ancien ou d’occasion, il est essentiel de choisir avec soin l’emplacement de votre investissement et de rechercher le meilleur régime fiscal compte tenu de votre situation.

Choisir le bon emplacement

Créer un patrimoine LMNP dans l'ancien présente plusieurs avantages à condition d’investir au bon endroit. La localisation est en effet le premier critère de choix pour un investissement réussi. Il est donc indispensable d’acquérir un logement ancien dans un environnement où il existe un réel besoin d’habitations meublées :

Dans les grandes agglomérations, la demande est forte en raison de la présence des étudiants et des professionnels en mobilité.

Dans les zones touristiques, il existe également une réelle demande mais qui peut évoluer en fonction des périodes de l’année notamment en bord de mer ou à la montagne.

Les périodes de vacances locatives doivent donc être prises en compte pour le calcul de la rentabilité. L’idéal est de vous faire accompagner par un agent immobilier spécialisé dans le domaine de la location meublée, qui aura une connaissance précise du marché, ainsi que des besoins spécifiques des locataires et des loyers pratiqués.

Choisir le bon régime d’imposition

L’avantage majeur de l’investissement locatif en LMNP ancien réside dans sa fiscalité. En effet, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec un choix à faire entre le micro-bic et le réel. Le régime micro-bic vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % si vous pratiquez la location longue durée. En location saisonnière, l’abattement est de 30% pour les meublés de tourisme non classés ou classés en zone tendue, et de 51% pour les meublés de tourisme classés situés hors zone tendue (dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles pour l’ensemble des biens loués meublés).
Par comparaison, le régime micro-foncier, qui s’applique en cas de location vide, et donc uniquement sur la longue durée, ne permet un abattement que de 30%. Vous supporterez également les prélèvements sociaux correspondant à la CSG, CRDS et au prélèvement de solidarité soit au total 17,2 %.

Exemple :
Si vous avez perçu 12 000 € de loyers charges comprises avec un bien meublé loué en longue durée, vous serez imposable sur 6 000 € après application de l’abattement forfaitaire de 50%. Si votre taux marginal d’imposition (TMI) s’élève à 30 %, vous paierez (6000 x 30%) + (6000 x 17,2 %) = 2 832 € d’impôts et prélèvements sociaux.
Si l’appartement loué est classé en « meublé de tourisme » et situé en zone tendue, du fait de l’abattement forfaitaire de 30 %, vous serez imposable sur 70% des loyers et charges : le montant de l’imposition sera de 3964,8 € soit (8400 x 30%) + (8400 x 17,2%).

Mais dans plus de 85 % des cas, c’est le régime fiscal du réel simplifié qui sera le plus intéressant, car il permet de déduire toutes les charges mais également d’amortir la valeur du logement, du mobilier et des gros travaux. En pratique, cela vous permettra de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. Pour faire le meilleur choix, utilisez notre simulateur gratuit.

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Le choix du réel impose de tenir une comptabilité et notamment d’établir une liasse fiscale qu’il faut ensuite télétransmettre aux services des impôts. Il est essentiel d’être bien accompagné pour ne pas faire d’erreur. 

LMNP ancien ou neuf ? Avantages et inconvénients

Le LMNP ancien présente des avantages et des inconvénients par rapport au LMNP neuf.

Inconvénients du LMNP ancien

Tout d’abord, dès lors qu’il s’agit d’un logement ancien, il n’est pas possible pour l’investisseur de récupérer la TVA. De plus, les frais d’acquisition vont être plus élevés. En effet, seules les ventes de biens immobiliers neufs sont soumises à la TVA, qui s’applique sur le prix total et en principe au taux de 20 %. L’investisseur LMNP va payer la TVA lors de l’achat et en demandera le remboursement, ce qui représente un montant non négligeable.

Qu’est-ce qu’un logement neuf pour l’application de la TVA ?
Il s’agit d’un bien immobilier achevé depuis moins de 5 ans, mais également les habitations issues de surélévations d’immeubles existants, ou se situant dans un immeuble rénové dès lors que les travaux ont rendu à l’état neuf certaines parties de la construction limitativement énumérées par la loi (notamment la plupart des fondations, ou éléments déterminant la résistance et la rigidité de l’immeuble ou la consistance des façades hors ravalement etc).

De plus, l’acquéreur d’un logement neuf bénéficie d’un régime de faveur et paye un droit d’enregistrement au taux réduit de 0,715%.

La performance énergétique d’une habitation ancienne sera moins bonne que celle d’une habitation neuve et il peut y avoir un certain nombre de travaux à supporter avant la mise en location.

Avantages du LMNP ancien par rapport au neuf

Les logements dans l’ancien sont généralement moins chers que les logements neufs. Il faut toutefois s'appuyer sur une estimation du bien meublé solide avant d'investir. Pour une superficie équivalente, situé dans le même secteur géographique, il faut compter en moyenne 20 à 30 % de plus pour l’achat d’un bien immobilier neuf, et cette différence a tendance à augmenter en raison des dernières normes d’accessibilité et environnementales que les promoteurs doivent impérativement respecter, ainsi qu’en raison de l’augmentation du coût des matériaux.

Les logements anciens sont souvent situés en centre ville ou à proximité immédiate des transports en commun, alors que les logements neufs sont généralement situés en périphérie, parfois dans de nouveaux quartiers dont il est difficile de prévoir le développement. Une localisation centrale est particulièrement recherchée par les locataires, l’investisseur a donc très peu de risque de se retrouver avec un logement vacant, et en cas de revente, il s’agira d’un réel atout.

Le montant des charges à supporter est déjà connu et l’investisseur n’aura pas de mauvaises surprises de ce côté-là.

Le logement peut être loué dès son acquisition contrairement aux biens en VEFA et si des travaux sont nécessaires avant la mise en location, le coût de ces travaux pourra être déduit des recettes locatives ou amorti au régime réel BIC. Par ailleurs, il est possible d’obtenir des aides pour la réalisation de travaux de performance énergétique.

Cumuler LMNP ancien et LMNP neuf, c’est possible !

Cumuler LMNP ancien et neuf, c’est possible. En effet, dès lors que le bien est loué meublé et équipé et que vous remplissez les conditions de recettes, le statut LMNP est possible dans l’ancien comme dans le neuf. Si vous avez déjà le statut LMNP avec un bien neuf loué meublé, vous pouvez tout à fait faire un nouvel investissement dans l’ancien sans que cela ait de conséquence sur votre fiscalité et inversement.

Il faut tout de même noter que dans l’ancien, les frais de notaire sont plus élevés, généralement compris entre 7 et 8 %, contre 2 à 3 % lors d’un achat dans l’immobilier neuf (VEFA). Par ailleurs, une acquisition dans l’ancien nécessite souvent des travaux d’amélioration, notamment pour améliorer la performance énergétique, mais ces travaux pourront être amortis ou déduits. A l’inverse, un appartement neuf pourra être mis en location dès la réception des travaux.

Miniature Baptiste BOCHART Article rédigé par Baptiste BOCHART

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