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Mis à jour le 30/04/2025
Vous ne savez pas dans quelle ville investir en LMNP ? Avec son cadre de vie agréable, son bassin d’emplois en croissance continue et son importante population étudiante, Bordeaux attire chaque année de nombreux locataires et investisseurs.
La capitale de la Nouvelle Aquitaine se positionne parmi les villes les plus intéressantes pour un investissement locatif meublé. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer en LMNP à Bordeaux.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal et juridique destiné aux particuliers qui mettent en location un bien meublé sans en faire leur activité principale.
Il permet de louer un logement meublé et équipé, soit en location longue durée, soit en location saisonnière (type Airbnb).
Le statut LMNP est une solution attractive pour investir dans l'immobilier locatif car il dispose d’une fiscalité avantageuse.
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :
Les recettes annuelles issues de votre activité de location meublée (loyers + charges) ne doivent pas dépasser 23 000 € ;
Ces recettes doivent être inférieures ou égales au total des autres revenus perçus par les membres du foyer fiscal.
Par ailleurs, le logement mis en location doit répondre à plusieurs critères :
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Pour investir en LMNP à Bordeaux, vous avez le choix entre 2 grandes catégories de biens : la location meublée classique et la location meublée en résidence services.
Avec la location meublée classique, vous gérez votre bien de manière indépendante, pour de la location saisonnière ou de longue durée.
La location en résidence services, elle, consiste à investir dans un appartement situé dans une résidence gérée par un exploitant professionnel. Vous déléguez donc la gestion opérationnelle de votre bien, après signature d’un bail commercial. Les immeubles sont souvent neufs et les appartements livrés équipés. Ici, vous avez le choix entre :
Bordeaux accueille chaque année environ 105 000 étudiants, ce qui la classe parmi les 5 premiers pôles d'enseignement supérieur de France, après Paris, Lyon, Toulouse et Lille.
Cette population jeune et dynamique génère une forte demande locative, particulièrement dans des quartiers comme Saint-Michel, Chartrons et le centre-ville, qui sont proches des universités et des grandes écoles.
La demande de logements pour étudiants à Bordeaux dépasse largement l'offre, créant une tension locative importante.
Les petites surfaces, telles que les studios et T1, sont particulièrement recherchées, surtout dans les quartiers centraux. En conséquence, la vacance locative reste faible et les biens trouvent rapidement des locataires.
Le marché de la location meublée à Bordeaux est particulièrement attractif, avec des loyers qui restent élevés et stables.
Par exemple, un studio en centre-ville se loue en moyenne pour 770 € par mois, avec des prix variant entre 650 € et 1 000 € selon les caractéristiques du bien et sa localisation. Les jeunes actifs et étudiants recherchent majoritairement des logements clé-en-main.
En LMNP, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux pour faire vos déclarations : le micro-BIC et le réel simplifié.
Le micro-BIC est applicable si vous ne dépassez pas certains plafonds. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur vos recettes. Bien qu’il simplifie vos démarches fiscales, il peut être moins intéressant si vos charges sont élevées. Il ne permet pas de déduire vos frais réels (entretien, amortissements, intérêts d’emprunt, etc.).
Voici les plafonds et abattements pour 2025 :
|
Type de location meublée |
Plafond des recettes annuelles |
Abattement forfaitaire |
|
Location de longue durée |
77 700 € |
30 % |
|
Meublés de tourisme non classés |
15 000 € |
50 % |
L'option pour le régime réel simplifié permet, quant à elle, d'optimiser votre fiscalité grâce à la déduction des amortissements et des charges :
charges déductibles : entretien et réparations du logement, frais d'assurance et de gestion, frais de comptabilité, intérêts d'emprunt, etc. ;
amortissements déductibles : le bien lui-même, les équipements et les gros travaux (construction et amélioration).
Bien que le régime réel simplifié implique une gestion plus complexe, il peut vous faire réaliser des économies fiscales importantes. En effet, le total des charges et amortissements dépasse souvent 50 % (ou 30 %) des recettes annuelles.
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Le mécanisme d'amortissement vous permet de réduire votre revenu fiscal imposable de manière significative. Concrètement, vous pouvez déduire chaque année une partie du prix d'achat de votre bien immobilier et de ses équipements.
Le bien immobilier est généralement amorti sur une durée de 30 à 40 ans. Le mobilier et l'aménagement intérieur, quant à eux, sont amortis sur des durées plus courtes, de 5 à 10 ans pour le mobilier et environ 12 ans pour les gros travaux d’aménagement.
Les amortissements ne peuvent pas entraîner de déficit et sont reportables sans limite de temps.
Bon à savoir : Grâce à ce mécanisme, 85 % de nos clients ont payé 0 € d'impôt ces 5 dernières années sur leurs revenus de location meublée !
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Située à proximité des facultés scientifiques et des grandes écoles, Talence bénéficie d'une forte demande étudiante. La desserte en transports facilite les déplacements vers Bordeaux et rend ce quartier particulièrement attractif. Les loyers moyens pour un studio se situent autour de 450 € par mois, représentant une rentabilité intéressante pour les investisseurs.
Abritant l'Université de Bordeaux – Sciences Humaines, Droit, Sciences Po, Pessac attire une population étudiante diversifiée. Les loyers sont abordables, avec une moyenne d'environ 420 € par mois pour un studio.
Ce quartier offre un cadre de vie attractif avec un fort taux de locataires, notamment des étudiants et jeunes actifs. La tension locative est élevée, avec un score de 9,55 en janvier 2025, ce qui confirme une forte demande pour les locations.
Ce quartier bénéficie de sa proximité immédiate avec la gare. En pleine transformation, il attire de plus en plus d’investisseurs grâce à son potentiel de valorisation à long terme. Les projets de réaménagement en cours renforcent l’attractivité du secteur. Les loyers moyens y sont compétitifs, avec un loyer médian de 19 € par m² pour les appartements.
Abritant l'IAE, La Bastide se distingue aussi par son accessibilité et sa qualité de vie. Les loyers sont compétitifs, avec une moyenne de 15 € par m² en 2025. La demande locative y est forte.
Les studios et T2 meublés sont particulièrement recherchés à Bordeaux, notamment par les étudiants et les jeunes actifs. Bien que ces biens génèrent un taux élevé de rotation, leur vacance reste faible grâce à cette demande constante.
En moyenne, le loyer pour un studio meublé se situe autour de 450 à 600 € par mois, et un T2 meublé entre 700 et 800 €. Ce type de bien garantit une rentabilité stable sur le long terme.
Vous pouvez aussi vous tourner vers la colocation pour maximiser la rentabilité de votre investissement, notamment dans des quartiers comme Talence ou Pessac, qui sont proches des universités. Les loyers par chambre varient entre 300 et 400 € par mois, en fonction de l'emplacement et de l'aménagement du bien. La rentabilité d'une colocation dans les quartiers stratégiques de Bordeaux se situe généralement entre 5 % et 8 %.
Toutefois, la gestion de ces biens est plus complexe, car il faut gérer plusieurs locataires et parfois prévoir des travaux d'aménagement.
Les résidences de services sont une option particulièrement attractive pour les propriétaires en recherche de simplicité ou qui souhaitent investir à distance.
Ces résidences, comme celles situées dans le quartier des Bassins à Flot, sont gérées par des opérateurs spécialisés. Le taux d’occupation y est souvent élevé, surtout en raison de leur proximité avec les pôles d'affaires et les établissements d’enseignement supérieur.
En 2025, ces résidences génèrent des loyers mensuels pouvant varier entre 600 et 800 € pour un studio, avec des charges incluses.
Les quartiers comme le centre-ville, Talence et Pessac, qui sont proches des universités et des transports en commun, offrent des rendements plus élevés, souvent autour de 5 % à 5,5 %. En revanche, des quartiers plus éloignés du centre, comme La Bastide, peuvent afficher des rendements plus faibles, de l'ordre de 3,5 % à 4 %.
Plusieurs éléments peuvent influencer la rentabilité de votre bien :
Avant d’investir en LMNP, il est important d’anticiper les risques suivants pour éviter des mauvaises surprises et optimiser la rentabilité de votre investissement :
Depuis le 15 juillet 2022, les loyers des logements mis en location à Bordeaux sont soumis à un encadrement annuel basé sur des valeurs de référence fixées par arrêté préfectoral. Ces valeurs varient selon plusieurs critères, notamment la localisation du logement, le nombre de pièces et sa date de construction.
Pour déterminer précisément le loyer de référence applicable à votre bien en 2025, il est recommandé d'utiliser le simulateur officiel mis à disposition par Bordeaux Métropole.
Il est tout à fait possible de revendre un bien LMNP, même s'il est encore sous contrat de location, que ce soit dans une résidence de services ou non. Le propriétaire doit informer son locataire de la vente de l'appartement ainsi que des coordonnées de l'acheteur.
Une fois votre bien vendu, vous devez déclarer votre cessation d’activité sur le guichet unique de l’Inpi.
La revente d’un bien en LMNP nécessite d’être particulièrement vigilant sur les points suivants :
Bon à savoir : Depuis la promulgation de la loi Le Meur (dite loi anti Airbnb), les amortissements déduits lors de la location d’un bien LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. Cette règle s’applique uniquement si le bien était affecté à la location de courte durée.
Pour optimiser la vente de votre bien en LMNP, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel. Celui-ci saura déterminer la valeur exacte de votre bien, en tenant compte de sa rentabilité et de sa localisation. Il saura aussi valoriser votre bien et cibler les bons acheteurs.
Enfin, il pourra vous épauler dans vos démarches administratives et fiscales, notamment concernant la TVA et l'imposition de votre plus-value.
Si vous faites de la location saisonnière, vous devez faire une déclaration en mairie. Pour cela, il faut créer votre compte hébergeur sur le site taxedesejour.bordeaux-metropole.fr.
Vous devez ensuite remplir un formulaire en ligne :
Vous recevrez un numéro d'enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro doit obligatoirement être mentionné sur toute annonce de location sur internet et toute autre forme de publication. Si vous louez une résidence secondaire, vous devez préalablement faire une demande d’autorisation de changement d’usage, en envoyant un mail à usagebordeaux@bordeaux-metropole.fr.
Notez que tout loueur saisonnier doit aussi collecter une taxe de séjour auprès des touristes qu’il accueille. Il faut ensuite déclarer l'ensemble des nuitées enregistrées et reverser cette taxe à la commune. Le reversement est trimestriel. Pour toutes ces démarches, vous devrez vous connecter à votre compte hébergeur sur le site taxedesejour.marseille.fr.
Vous devez déposer une déclaration de début d'activité auprès du Guichet unique de l’Inpi dans les 15 jours suivants la mise en location de votre bien. Votre activité sera enregistrée au Registre National des Entreprises (RNE) et vous recevrez un numéro SIRET. Vos informations seront également transmises au Service des Impôts des Entreprises (SIE).
Cette obligation concerne tous les loueurs de meublés (touristiques ou non).
Vous devez obligatoirement déclarer vos recettes locatives aux impôts. Celles-ci seront ajoutées aux autres revenus de votre foyer (après déduction forfaitaire ou au réel) pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
Au régime micro-BIC, il faut envoyer le formulaire 2042 C-PRO (cerfa 11222) complété en même temps que la déclaration sur le revenu (formulaire 2042).
Au régime réel simplifié, vous devez remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale LMNP (formulaires cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai. Vous pouvez vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP, comme JD2M.
Article rédigé par Stéfano Demari
